Une coopérative d’habitation, une coopérative ou une société de logement (surtout en Finlande) est une entité juridique, généralement une coopérative ou une société, qui possède des biens immobiliers, consistant en un ou plusieurs bâtiments résidentiels; c’est un type de mode d’occupation. Les coopératives d’habitation sont une forme distincte d’accession à la propriété qui présente de nombreuses caractéristiques qui diffèrent des autres arrangements résidentiels tels que la propriété d’une maison unifamiliale, les condominiums et la location.
La société est basée sur l’adhésion, avec l’adhésion accordée au moyen d’un achat d’actions dans la coopérative. Chaque actionnaire de l’entité légale a le droit d’occuper une unité de logement. L’un des principaux avantages de la coopérative d’habitation est la mise en commun des ressources des membres, de sorte que leur pouvoir d’achat est exploité, réduisant ainsi le coût par membre dans tous les services et produits associés à l’accession à la propriété.
Un autre élément clé de certaines formes de coopératives de logement (mais pas des sociétés de logement finlandaises, par exemple) est que les membres, à travers leurs représentants élus, sélectionnent et choisissent qui peut vivre dans la coopérative, contrairement à toute autre forme d’accession à la propriété.
Les coopératives de logement se répartissent en deux catégories générales: la non-propriété (appelée non-equity ou continue) et la propriété (appelée équité ou strate). Dans les coopératives sans capital-actions, les droits d’occupation sont parfois accordés sous réserve d’un accord d’occupation, similaire à un bail. Dans les coopératives d’équité, les droits d’occupation sont parfois accordés au moyen des conventions d’achat et des instruments juridiques enregistrés sur le titre. Les statuts constitutifs et les statuts de la société ainsi que le contrat d’occupation précisent les règles de la coopérative.
Le mot coopérative est également utilisé pour décrire un modèle coopératif sans capital-actions dans lequel les membres qui paient des droits obtiennent le droit d’occuper une chambre à coucher et de partager les ressources communales d’une maison appartenant à une coopérative. C’est le cas des coopératives d’étudiants dans certaines communautés universitaires et universitaires des États-Unis.
Statut légal
En tant qu’entité juridique, une coopérative peut conclure des contrats avec d’autres entreprises ou embaucher des personnes pour lui fournir des services, comme un entrepreneur en entretien ou un gestionnaire d’immeuble. Il peut également embaucher des employés, comme un gestionnaire ou un gardien, pour s’occuper de choses spécifiques que les bénévoles pourraient préférer ne pas faire ou ne pas être bons à faire, comme l’entretien électrique. Cependant, comme beaucoup de coopératives de logement s’efforcent de se suffire à elles-mêmes, le plus de travail possible est accompli par ses membres.
Dans les coopératives sans capital-actions et dans les coopératives à participation limitée, un actionnaire d’une coopérative ne possède pas de biens immobiliers, mais une part de l’entité juridique qui possède des biens immobiliers. La propriété coopérative est assez distincte des condominiums où les gens possèdent des unités individuelles et ont peu d’influence sur les personnes qui s’installent dans les autres unités. Pour cette raison, la plupart des administrations ont élaboré des lois distinctes, semblables aux lois qui régissent les sociétés, pour réglementer la façon dont les coopératives sont exploitées et les droits et obligations des actionnaires.
La possession
Chaque résident ou ménage résident est membre de l’association coopérative. Dans les coopératives sans capital-actions, les membres ont des droits d’occupation sur une suite spécifique au sein de la coopérative d’habitation telle que décrite dans leur «contrat d’occupation», ou «bail exclusif», qui est essentiellement un bail. Dans les coopératives de propriété, les droits d’occupation sont transférés à l’acheteur au moyen du transfert de propriété.
Étant donné que la coopérative d’habitation détient la propriété de toutes les structures d’habitation et de logement, elle assume le coût de leur entretien, de leur réparation et de leur remplacement. Cela libère le membre du coût et du fardeau d’un tel travail. En ce sens, la coopérative d’habitation est comme le propriétaire dans un contexte locatif. Cependant, une autre caractéristique de la vie coopérative est qu’elle est à but non lucratif, de sorte que le travail est fait au coût, sans motif de profit impliqué.
Dans certains cas, la coopérative suit les principes de Rochdale, où chaque actionnaire a une seule voix. La plupart des coopératives sont constituées en sociétés à responsabilité limitée dont le nombre de voix est lié au nombre d’actions détenues par la personne. Quelle que soit la forme de vote utilisée, il est nécessaire de procéder à une élection parmi les actionnaires pour déterminer qui les représentera au conseil d’administration (s’il en existe un), l’organe directeur de la coopérative. Le conseil d’administration est généralement responsable des décisions d’affaires, y compris les exigences financières et la viabilité de la coopérative. Bien que la politique varie d’une coopérative à une coopérative et dépende en grande partie des souhaits de ses membres, il est généralement admis qu’un vote majoritaire du conseil est nécessaire pour prendre des décisions d’affaires.
La gestion
Dans les grandes coopératives, les membres d’une coopérative élisent généralement un conseil d’administration parmi les actionnaires lors d’une assemblée générale, habituellement l’assemblée générale annuelle. Dans les petites coopératives, tous les membres siègent au conseil.
Le conseil d’administration d’une coopérative d’habitation est élu par les membres, fournissant une voix et une représentation dans la gouvernance du bien. Les règles sont déterminées par le conseil, fournissant un moyen flexible de résoudre les problèmes qui surviennent dans une communauté pour assurer la possession paisible de leurs maisons par les membres.
La finance
Une coopérative d’habitation est normalement de facto sans but lucratif, puisqu’en général, la plus grande partie de son revenu provient des loyers payés par ses résidents (si dans une société formelle, puis actionnaires), qui sont invariablement ses membres. Il ne sert à rien de créer un surplus délibéré – sauf pour des besoins opérationnels tels que la mise de côté des fonds pour le remplacement des biens – puisque cela signifie simplement que les loyers payés par les membres sont plus élevés que les dépenses. (Notons toutefois qu’il est tout à fait possible pour une coopérative d’habitation de posséder d’autres actifs générateurs de revenus, comme une entreprise filiale qui pourrait produire un revenu excédentaire pour compenser le coût du logement, mais dans ces cas, les loyers sont habituellement réduit pour compenser les revenus supplémentaires.)
Les nouvelles coopératives sont souvent fondées par le constructeur, qui démissionne de la coopérative lorsque toutes les actions ont été vendues. Il est relativement difficile de démarrer une coopérative d’habitation à partir de rien, car si l’idée est, par exemple, de construire un immeuble ou un groupe de bâtiments pour loger les membres, cela prend habituellement un prêt hypothécaire important pour lequel une institution financière voudra des assurances. de responsabilité. Cela peut aussi prendre un an ou plus pour que les membres organisent la conception et la construction, ainsi que le temps et la prévoyance pour établir même des politiques organisationnelles de base. Il est rare que ce genre de compétences organisationnelles soit disponible dans un groupe aléatoire de personnes qui subissent souvent des pressions sur leur logement existant. Il peut être plus facile d’organiser un groupe de logements étroitement liés. Cette possibilité peut se présenter, par exemple, si le propriétaire d’un immeuble existant envisage de le vendre.
Dans le cycle de vie des bâtiments, le remplacement des biens (réparations d’immobilisations) nécessite des fonds importants qui peuvent être obtenus de différentes façons: évaluations des propriétaires actuels; les ventes d’actions du Trésor (anciennes unités locatives) aux nouveaux actionnaires; prélèvements de réserves; prêts non garantis; excédents d’exploitation; les honoraires sur les ventes de parts entre les actionnaires et les nouveaux et les augmentations aux hypothèques existantes.
Il y a des coopératives d’habitation de riches et célèbres: John Lennon, par exemple, vivait à The Dakota, une coopérative d’habitation, et la plupart des appartements à New York qui sont détenus plutôt que loués sont détenus par une coopérative plutôt que par l’intermédiaire d’un accord de copropriété.
Coopératives à taux de marché et à capital limité
Il existe deux principaux types de tarification des actions de coopératives d’habitation: le taux de marché et les capitaux propres limités. Avec le taux de marché, le prix de l’action est autorisé à augmenter sur le marché libre et les actionnaires peuvent vendre à n’importe quel prix que le marché supportera quand ils veulent sortir. À bien des égards, le taux du marché est similaire sur le plan financier à la propriété d’un condominium, la différence étant que la coopérative peut souvent contracter une hypothèque, ce qui entraîne des frais mensuels beaucoup plus élevés que dans une copropriété. Cependant, le prix d’achat d’une unité comparable dans la coopérative est généralement beaucoup plus bas.
Avec des capitaux propres limités, la coopérative a des règles concernant le prix des actions lorsqu’elles sont vendues. L’idée derrière l’équité limitée est de maintenir un logement abordable. Un sous-ensemble du modèle d’équité limitée est le modèle sans capitalisation, qui ressemble beaucoup à la location, avec un prix d’achat très bas (comparable à un dépôt de garantie locatif) et une redevance mensuelle tenant lieu de loyer. Lors de la vente, tout ce qui est recoupé est ce prix d’achat très bas.
Par pays
Finlande
En Finlande, la détention d’actions dans une société de logement est une forme courante de propriété immobilière et d’accession à la propriété. Posséder un appartement en Finlande signifie généralement posséder des actions dans une société de logement; La propriété d’une certaine série d’actions confère à son tour le droit d’utiliser une partie du bâtiment appartenant à la société.
À l’exception d’un nombre très limité de coopératives qui suivent les principes stricts de Rochdale, toutes les coopératives de logement finlandaises sont constituées en sociétés à responsabilité limitée (sans but lucratif) (finnois: asunto-osakeyhtiö, suédois: bostadsaktiebolag), où share représente généralement un mètre carré de l’appartement, mais peut représenter l’appartement entier. Les sociétés de logement sont réglementées par la loi finlandaise en tant que type particulier de société.
Les actions de sociétés de logement se négocient généralement sur le marché libre, le plus souvent par l’intermédiaire d’agents immobiliers. Aucune approbation du conseil n’est nécessaire pour acheter des actions. Dans certaines sociétés plus anciennes, les actionnaires existants ont le droit de préemption, c’est-à-dire le droit d’acheter les actions au prix du marché.
Les actionnaires ne sont généralement pas tenus de vivre dans la coopérative. Posséder des appartements à louer est une forme courante d’épargne et d’investissement privé. Il peut y avoir des dispositions contre la possession d’actions pour plus d’un appartement dans la même coopérative.
Les premières coopératives d’habitation ont été construites autour de 1900, beaucoup d’entre elles dans le quartier de Katajanokka à Helsinki, dans le style romantique national de Jugend. Au départ, de nombreuses coopératives ont été créées par les futurs membres eux-mêmes, souvent des ouvriers ou des artisans du même métier. Dans les années 1920, la création d’une coopérative était l’affaire des promoteurs immobiliers professionnels. Après la Seconde Guerre mondiale, des organisations nationales de développeurs à but non lucratif ont été créées et un système de prêts accordés par le gouvernement (ARAVA) a été mis en place. La vente de parts de sociétés de logement avec des emprunts d’Etat a été limitée par des règles d’équité limitées pour 50 ans, le prix des actions a été limité par un indice.
Le modèle finlandais de la société de logement était également la base des coopératives américaines modernes, puisque la première coopérative, la Finnish Home Building Association à Finntown (Brooklyn, New York), a été fondée en 1918 par des immigrants finlandais.
France
En 2013, l’ouverture de La Maison des Babayagas, une coopérative d’habitation innovante à Paris, a attiré l’attention du monde entier. Il a été formé en tant que communauté d’entraide et construit avec l’aide financière du gouvernement municipal, en particulier pour les femmes âgées. Situé dans la banlieue parisienne de Montreuil après de nombreuses années de planification, il ressemble à n’importe quel autre immeuble d’appartements. Les personnes âgées restent à l’écart des foyers de soins, en restant actives, en alerte et en s’entraidant.
Le but de l’Association Baba Yaga est de créer et développer une résidence laïque innovante pour les femmes âgées qui est: (1) autogérée, sans hiérarchie et sans supervision; (2) unie collective, en ce qui concerne les finances aussi bien que la vie quotidienne; (3) civisme-citoyen, par l’ouverture à la communauté / ville et par l’interaction mutuelle, en s’engageant dans sa vie politique, culturelle et sociale dans un esprit de démocratie participative; (4) écologique dans tous les aspects de la vie, en conformité avec les valeurs et les actions exprimées dans la Charte de la vie de la Maison des Babayagas.
Généralement, les activités de l’association sont liées à l’objectif ci-dessus, en particulier le développement d’une entité populaire appelée l’Université du savoir des personnes âgées (UNISAVIE), et le lancement d’un mouvement visant à promouvoir d’autres lieux de vie sont organisés en réseaux similaires.
La charte communautaire définit les attentes en matière de confidentialité. Chaque appartement est indépendant. Des réunions mensuelles assurent les routines optimales du bâtiment et assurent que chaque personne puisse participer pleinement et en toute liberté d’expression. Les plans établissent l’intervention de routine d’un médiateur qui pourrait aider à aller au fond des causes de conflits éventuels afin de permettre leur résolution.
Le succès de la coopérative de Paris a inspiré plusieurs groupes de base canadiens à adopter des valeurs similaires dans les initiatives de logement pour personnes âgées. ces valeurs comprennent l’autonomie et l’autogestion, la solidarité et l’entraide, l’engagement civique et la responsabilité écologique.
Allemagne
Dans l’industrialisation au 19ème siècle il y avait beaucoup de coopératives de logement fondées en Allemagne. Actuellement, il existe plus de 2 000 coopératives d’habitation avec plus de deux millions d’appartements et plus de trois millions de membres en Allemagne. Les coopératives de logement social sont organisées au Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (Association fédérale des associations allemandes de logement et d’entreprises immobilières).
Inde
En Inde, la plupart des «appartements» sont détenus en propre. c’est-à-dire que le titre de chaque appartement est séparé. Il existe généralement un organe / une société / une association régissant l’administration de la maintenance et d’autres besoins de construction. Ceux-ci sont comparables aux immeubles en copropriété aux États-Unis. Les lois régissant le bâtiment, son organe directeur et la manière dont les appartements sont transférés diffèrent d’un État à l’autre.
Certains bâtiments sont organisés en «coopératives de logement» où l’on possède une part de la coopérative plutôt que de l’appartement lui-même. Cette structure était très populaire dans le passé mais est devenue moins commune ces derniers temps. La plupart des États ont des lois distinctes régissant les coopératives de logement.
Les Pays-Bas
Aux Pays-Bas, il existe deux types d’organisation très différents qui pourraient être considérés comme une coopérative d’habitation:
Société de logement
Une société de logement (woningcorporatie) est une organisation à but non lucratif dédiée à la construction et l’entretien de logements à louer pour les personnes à faible revenu. Les premières sociétés de logement ont commencé dans la seconde moitié du 19ème siècle en tant que petites associations coopératives. La première association de ce type dans le monde, VAK («association pour la classe ouvrière») a été fondée en 1852 à Amsterdam. Entre 2,4 et 2,5 millions d’appartements aux Pays-Bas sont loués par les sociétés de logement, soit plus de 30% du total des logements familiaux (appartements et maisons).
Association propriétaire
Une association (de propriétaires) de maison (Vereniging van Eigenaren, VvE) est établie par la loi néerlandaise partout où il y a des appartements appartenant séparément dans un bâtiment. Les membres sont légalement propriétaires de leur propre appartement, mais doivent coopérer au sein de l’association pour l’entretien du bâtiment dans son ensemble.
Philippines
Aux Philippines, une association de locataires-propriétaires est souvent utilisée pour acheter de nouveaux appartements. Lorsque la coopérative est créée, elle prend la majeure partie du prêt nécessaire pour acheter la propriété. Ces prêts seront alors remboursés au cours d’une période déterminée (généralement de 20 à 30 ans), et une fois cette opération terminée, la coopérative est dispersée et les appartements sont transformés en copropriétés.
Scandinavie
Une association de locataires-propriétaires (suédois: bostadsrättsförening, norvégien: borettslag, danois: andelsboligforening) est un terme juridique utilisé dans les pays scandinaves (Suède, Danemark et Norvège) pour un type de copropriété de biens dont l’ensemble de la propriété est détenue par une association coopérative, qui appartient à son tour à ses membres. Chaque membre détient une part dans l’association proportionnelle à la superficie de son appartement. Les membres sont tenus d’avoir une propriété locataire, ce qui représente l’appartement, et dans la plupart des cas, vivent en permanence à l’adresse. Il existe des différences juridiques entre les pays, principalement en ce qui concerne les conditions de propriété.
Les associations de locataires-propriétaires ont été établies au 19ème siècle et étaient à l’origine un concept basé par Royaume-Uni (sociétés de construction). Le prix de marché des parts de propriété existantes est souvent très élevé, normalement beaucoup plus élevé que le prix de la participation initiale.
Suède
En Suède, 16% de la population vit dans des appartements dans des coopératives d’habitation, 25% dans des appartements loués (plus fréquents chez les jeunes adultes et les immigrés) et 50% dans des maisons individuelles privées (plus courantes dans les familles avec enfants), le reste vit sous d’autres formes telles que les dortoirs d’étudiants ou les maisons de retraite.
L’adhésion à une coopérative d’habitation (bostadsrättsförening) est accordée aux propriétaires d’actions de l’association, et donne le droit (bostadsrätt) d’habiter l’appartement correspondant à la part pour une durée illimitée. Les actions peuvent être achetées et vendues sur le marché immobilier ouvert. C’est l’une des principales formes d’accession à la propriété dans le pays, et l’appartenance à une coopérative d’habitation est généralement considérée comme la même chose que posséder (par opposition à la location) un appartement. La forme physique / juridique la plus courante est un bloc d’appartements appartenant à une coopérative.
Chaque coopérative d’habitation a ses propres règlements. Les membres tiennent des réunions annuelles dans la coopérative d’habitation, dans laquelle ils élisent un conseil d’administration qui prend la responsabilité de gérer la coopération au cours de l’année à venir. Dans la plupart des coopératives de taille normale, les membres du conseil sont recrutés parmi les habitants. Le conseil établit les frais mensuels, assure les procédures administratives appropriées, maintient la propriété en bon état et peut entreprendre de grands projets de rénovation au besoin. Le conseil est également impliqué lorsqu’un membre vend sa part de la coopérative à quelqu’un d’autre, puisque le conseil doit prendre des décisions pour permettre la sortie des anciens membres et l’entrée de nouveaux membres, conformément aux règlements administratifs (à quelques exceptions près, par exemple, la nationalité, le revenu ou la richesse du demandeur ne sont pas des motifs valables pour refuser l’entrée). Le conseil est également impliqué lorsque des membres individuels veulent entreprendre de grands projets de rénovation, ou louer leur appartement à un non-membre.
La coopérative d’habitation est une entité juridique spéciale, réglementée par la loi suédoise. Il a les mêmes obligations de comptabilité et de publication de rapports annuels que les entreprises et il peut prendre des hypothèques dans la propriété si nécessaire. En outre, chaque membre peut également prendre des hypothèques dans son bostadsrätt afin de financer son acquisition de celui-ci. Les frais mensuels payés par les membres à la coopérative sont destinés à couvrir les dépenses opérationnelles et financières de la coopérative. La situation financière des coopératives suédoises est très variable et, en de rares occasions, les coopératives peuvent faire faillite. En cas de faillite, la propriété est vendue et les actifs restants sont transférés aux membres (qui peuvent rester locataires ou essayer de former une nouvelle coopérative).
Dans les propriétés existantes, les locataires peuvent former ensemble une coopérative d’habitation, puis faire une offre au propriétaire pour acheter la propriété. Quand une telle coopérative a été formée, elle devient automatiquement le premier acheteur potentiel si le propriétaire désire vendre. L’acquisition est financée par une combinaison de fonds propres (les «participations» payées par les membres) et de prêts bancaires.
Dans les propriétés destinées à être possédées par les coopératives d’habitation dès le départ, l’entreprise de construction (soit une association sans but lucratif telle que HSB, Riksbyggen ou SBC, soit un promoteur à but lucratif tel que PEAB, Veidekke ou Skanska) forme une coopérative lorsque le bâtiment est érigé, puis vend les différents appartements (c.-à-d., leurs parts dans la coopérative) à des prix fixes. Lorsque tous les appartements sont vendus, les nouveaux membres prennent la responsabilité de la propriété et élisent leur propre conseil d’administration.
Suisse
En Suisse, 5,1% de toutes les unités de logement sont en coopératives. Le Schweizerischer Verband für das Wohnungswesen (Fédération suisse des coopératives d’habitation) représente environ 1 500 coopératives d’habitation avec environ 160 000 logements.
Royaume-Uni
Les coopératives de logement sont rares au Royaume-Uni, représentant environ 0,1% du parc immobilier.
La plupart sont situés dans des zones urbaines et consistent en un hébergement partagé abordable où les membres s’occupent eux-mêmes de la propriété. Les listes d’attente peuvent être très longues en raison de la rareté des coopératives d’habitation. Dans certaines régions, la procédure de demande est intégrée dans le système de demande de logement du conseil. Les lois diffèrent entre l’Angleterre et l’Ecosse. La Confédération des coopératives d’habitation fournit des informations sur les coopératives de logement au Royaume-Uni et a publié un guide sur leur mise en place. Le site Web Shelter fournit des informations sur le logement et contient des informations spécifiques à l’Angleterre et à l’Écosse.
Le Catalyst Collective fournit des informations sur le démarrage de coopératives au Royaume-Uni et explique la structure juridique d’une coopérative d’habitation. Radical Routes propose un guide sur la mise en place d’une coopérative d’habitation.
Les coopératives d’habitation étudiante
Les facteurs d’augmentation du coût de la vie pour les étudiants et la qualité de l’hébergement ont conduit les coopératives d’habitation étudiantes du Royaume-Uni à s’inspirer des coopératives de logement pour étudiants nord-américaines existantes et de leur travail à travers les étudiants nord-américains. La Edinburgh Student Housing Co-operative et la Birmingham Student Housing Co-operative ont ouvert leurs portes en 2014 et la Sheffield Student Housing Co-operative en 2015. Toutes les coopératives d’habitation étudiante existantes sont membres d’Students for Cooperation.