Жилищный кооператив, кооператив или жилищная компания (особенно в Финляндии) — это юридическое лицо, обычно кооператив или корпорация, которая владеет недвижимостью, состоящей из одного или нескольких жилых зданий; это один вид жилья. Жилищные кооперативы являются отличительной формой собственности на жилище, которая имеет много характеристик, которые отличаются от других жилищных соглашений, таких как индивидуальная собственность на семью, кондоминиумы и аренда.

Корпорация основана на членстве, а членство предоставляется путем покупки акций в кооперативе. Каждому акционеру юридического лица предоставляется право занимать одну единицу жилья. Основным преимуществом жилищного кооператива является объединение ресурсов членов, с тем чтобы их покупательная способность была задействована, таким образом снижая затраты на одного члена во всех услугах и продуктах, связанных с владением собственностью.

Другим ключевым элементом в некоторых формах жилищных кооперативов (например, не финских жилищных компаний) является то, что члены через своих избранных представителей просматривают и выбирают, кто может жить в кооперативе, в отличие от любой другой формы собственности на жилье.

Жилищные кооперативы подразделяются на две категории общего владения: несоблюдение (именуемое неакционерным или продолжающимся) и право собственности (именуемое как капитал или страты). В некоммерческих кооперативах права на занятие иногда предоставляются с учетом соглашения о занятости, которое аналогично аренде. В долевых кооперативах права на занятие иногда предоставляются посредством соглашений о покупке и правовых документов, зарегистрированных на титуле. В учредительных документах и ​​подзаконных актах корпорации, а также в соглашении о занятости указаны правила кооператива.

Слово кооператив также используется для описания модели совместного использования капитала, не имеющей отношения к капиталу, в которой платные члены получают право занимать спальню и распределять коммунальные ресурсы дома, принадлежащего кооперативной организации. Так обстоит дело с студенческими кооперативами в некоторых колледжах и университетах в Соединенных Штатах.

Легальное положение
В качестве юридического лица кооператив может заключать контракты с другими компаниями или нанимать частных лиц для предоставления ему услуг, таких как подрядчик по обслуживанию или менеджер здания. Он может также нанимать сотрудников, таких как менеджер или смотритель, для решения конкретных вещей, которые добровольцы могут предпочесть не делать или не могут быть хорошими, например, техническое обслуживание. Однако, поскольку многие жилищные кооперативы стремятся к самообеспечению, как можно больше работы, его члены могут выполнять как можно больше работы.

В некоммерческих кооперативах и в ограниченных долевых кооперативах акционер кооператива не владеет недвижимостью, а является частью юридического лица, владеющего недвижимостью. Кооперативная собственность довольно отличается от кондоминиумов, где люди владеют отдельными подразделениями и мало говорят, кто переезжает в другие подразделения. Из-за этого в большинстве юрисдикций разработаны отдельные законы, аналогичные законам, которые регулируют компании, регулируют, как действуют кооперативы, а также права и обязанности акционеров.

Владение
Каждое домохозяйство-резидент или житель имеет членство в кооперативной ассоциации. В некоммерческих кооперативах члены имеют права на участие в конкретном наборе в жилищном кооперативе, как указано в их «соглашении о занятости» или «собственном лизинге», который по существу является арендой. В кооперативах собственности права на размещение передаются покупателю посредством передачи титула.

Поскольку жилищный кооператив имеет право владеть всеми имущественными и жилищными структурами, он несет расходы на его содержание, ремонт и замену. Это освобождает участника от затрат и бремени такой работы. В этом смысле жилищный кооператив подобен арендодателю в арендной плате. Тем не менее, еще одним отличительным признаком кооперативной жизни является то, что она некоммерческая, поэтому работа выполняется по себестоимости, без каких-либо выгод.

В некоторых случаях кооператив следует принципам Рочдейла, где каждый акционер имеет только один голос. Большинство кооперативов включены в число ограниченных акционерных обществ, где количество голосов, которыми владеет владелец, связано с количеством принадлежащих ему акций. Какая бы форма голосования не использовалась, необходимо провести выборы среди акционеров, чтобы определить, кто будет представлять их в совете директоров (если таковой существует), руководящем органе кооператива. Совет директоров, как правило, отвечает за принятие бизнес-решений, включая финансовые требования и устойчивость кооператива. Хотя политика варьируется от кооператива до кооператива и во многом зависит от пожеланий ее членов, общее правило состоит в том, что большинство голосов совета необходимо для принятия деловых решений.

управление
В крупных кооперативах члены кооператива обычно избирают совет директоров из числа акционеров на общем собрании, как правило, на годовом общем собрании. В небольших кооперативах все члены сидят на доске.

Совет директоров жилищного кооператива избирается членами, обеспечивая голос и представительство в управлении имуществом. Правила определяются советом директоров, обеспечивая гибкие средства решения проблем, возникающих в сообществе, для обеспечения мирного владения членами своих домов.

финансов
Жилищный кооператив, как правило, де-факто является некоммерческим, поскольку обычно основная часть его доходов исходит от арендной платы, выплачиваемой ее резидентами (если в официальной корпорации, а затем акционерах), которые неизменно являются ее членами. Нет смысла создавать преднамеренный излишек — за исключением операционных требований, таких как выделение средств для замены активов, поскольку это просто означает, что арендная плата, выплачиваемая членами, устанавливается выше расходов. (Обратите внимание, однако, что вполне возможно, что кооператив по жилью будет владеть другими генерирующими доход активами, такими как вспомогательный бизнес, который может производить излишний доход для компенсации стоимости жилья, но в этих случаях арендная плата за жилье обычно чтобы компенсировать дополнительный доход.)

Новые кооперативы часто основаны строителем, который уходит в отставку из кооператива, когда все акции были проданы. Сложно начать кооператив с нуля, потому что, если идея заключается, например, в строительстве здания или группы зданий для размещения членов, это обычно требует значительного ипотечного кредита, для которого финансовое учреждение будет хотеть заверений ответственности. Для членов может также потребоваться год или больше, чтобы организовать дизайн и строительство, а также время и предвидение для установления даже основных организационных политик. Редко, что такие навыки организации доступны в случайной группе людей, которые часто оказывают давление на их существующее жилье. Может быть несколько проще организовать группу тесно связанных жилых единиц. Эта возможность может возникнуть, например, если владелец существующего жилого дома подумывает о его продаже.

В жизненном цикле зданий замена активов (капитальный ремонт) требует значительных средств, которые могут быть получены различными способами: оценки текущих владельцев; продажи акций Казначейства (бывших арендных единиц) новым акционерам; сокращение резервов; необеспеченные кредиты; операционные излишки; сборы за продажи единиц между акционерами и новыми и увеличиваются до существующих ипотечных кредитов.

Жилищные кооперативы богатых и знаменитых: например, Джон Леннон жил в Дакоте, жилищном кооперативе, и большинство квартир в Нью-Йорке, которые принадлежат, а не арендовали, проходят через кооператив, а чем через кондоминиум.

Котировки рыночных и котируемых акций
Существует два основных типа жилищного кооперативного ценообразования на акции: рыночная ставка и ограниченный капитал. С рыночным курсом цена акций может повышаться на открытом рынке, и акционеры могут продавать по любой цене, которую рынок будет нести, когда они захотят выйти. Таким образом, рыночный курс во многом схож с владением кондоминиумом с той разницей, что кооператив может нести ипотеку, что приводит к значительному ежемесячному взносу, выплачиваемому кооперативу, чем в кондоминиуме. Однако цена покупки сопоставимой единицы в кооперативе, как правило, намного ниже.

При ограниченном капитале кооператив имеет правила относительно цены акций при их продаже. Идея ограниченного равенства заключается в том, чтобы поддерживать доступное жилье. Подмножество модели с ограниченным капиталом — это модель без справедливости, которая очень похожа на аренду, с очень низкой ценой покупки (сопоставимой с арендным залогом) и ежемесячной комиссией вместо арендной платы. При продаже все, что переоборудовано, это очень низкая цена покупки.

По странам

Финляндия
В Финляндии доля акций в жилищной компании является общей формой недвижимости и собственности на жилье. Владение квартирой в Финляндии обычно означает владение акциями в жилищной компании; право собственности на определенный пакет акций в свою очередь дает право на использование определенной части здания, принадлежащего компании.

За исключением очень ограниченного числа кооперативов, которые следуют строгим принципам Рочдейла за один голос, все финские жилищные кооперативы включены как (некоммерческие) компании с ограниченной ответственностью (финский: asunto-osakeyhtiö, Swedish: bostadsaktiebolag), где один доля обычно составляет один квадратный метр квартиры, но может представлять собой всю квартиру. Жилищные компании регулируются финским законодательством как особый тип корпорации.

Жилищные компании обычно торгуют на открытом рынке, чаще всего через агентов по недвижимости. Для покупки акций не требуется одобрение совета директоров. В некоторых старых компаниях существующие держатели акций имеют право преимущественной покупки, то есть право покупать акции по установленной рыночной цене.

Как правило, владельцам акций не требуется жить в кооперативе. Владение квартирами в аренду является общей формой экономии и частных инвестиций. Там могут быть положения против владения акциями для более чем одной квартиры в одном кооперативе.

Первые жилищные кооперативы были построены около 1900 года, многие из них в районе Хельсинки в Катаянокке, в национальном романтическом стиле Югенд. Первоначально многие кооперативы были созданы самими будущими членами, часто рабочими или ремесленниками в той же профессии. К 20-м годам создания кооператива работали профессиональные девелоперы. После Второй мировой войны образовались общенациональные некоммерческие организации-разработчики, и была введена система управления кредитами (ARAVA). Продажа акций в жилищных компаниях с государственными кредитами ограничивалась ограниченными правилами справедливости в течение 50 лет, цена акций была ограничена индексом.

Финская модель жилищной компании была также основой современных американских кооперативов, так как первый кооператив — Финская ассоциация домашнего строительства в Финнауне (Бруклин, Нью-Йорк) — был начат в 1918 году финскими иммигрантами.

Франция
В 2013 году открытие La Maison des Babayagas, инновационного жилищного кооператива в Париже, привлекло всеобщее внимание. Он был сформирован как сообщество самопомощи и строился при финансовой поддержке муниципального правительства, особенно для женщин-пенсионеров. Расположенный в пригороде Парижа в Монтрее после многолетнего планирования, он выглядит как любой другой жилой дом. Старшие граждане остаются в домах престарелых, оставаясь активными, бодрыми и помогая друг другу.

Цель Ассоциации Баба Яга — создать и разработать инновационную прослойку для пожилых женщин, которая: (1) самоуправляемая, без иерархии и без надзора; (2) объединенный коллектив в отношении финансов, а также повседневной жизни; (3) гражданин гражданский, через открытость к сообществу / городу и через взаимное взаимодействие, вовлечение в свою политическую, культурную и социальную жизнь в духе демократии участия; (4) экологические во всех аспектах жизни в соответствии с ценностями и действиями, изложенными в Уставе жизни Дома Бабаяг.

Как правило, деятельность ассоциации связана с вышеизложенной целью, в частности с развитием популярного субъекта, называемого Университетом знаний о престарелых (UNISAVIE: Université du savoir des vieux), и инициированием движения по продвижению других живых мест, которые организованы в аналогичные сети.

В уставе сообщества излагаются ожидания конфиденциальности. Каждая квартира автономна. Ежемесячные собрания обеспечивают оптимальные процедуры здания и обеспечивают, чтобы каждый человек мог участвовать полностью и с полной свободой выражения. В планах изложено рутинное вмешательство посредника, который мог бы помочь разобраться в причинах возможных конфликтов, чтобы обеспечить их разрешение.

Успех Парижского кооператива вдохновил несколько канадских низовых групп принять аналогичные ценности в инициативах по жилищному строительству; эти ценности включают автономию и самоуправление, солидарность и взаимопомощь, гражданское участие и экологическую ответственность.

Германия
В индустриализации в XIX веке в Германии было создано много жилищных кооперативов. В настоящее время в Германии насчитывается более 2 000 жилищных кооперативов с более чем двумя миллионами квартир и более трех миллионов членов в Германии. Общественные жилищные кооперативы организованы в GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (Федеральная ассоциация ассоциаций немецких жилищно-строительных компаний).

Индия
В Индии большинство «квартир» принадлежат напрямую. т.е. заголовок каждой отдельной квартиры является отдельным. Как правило, руководящий орган / общество / ассоциация управляют обслуживанием и другими потребностями в строительстве. Они сопоставимы с зданиями кондоминиума в США. Законы, регулирующие строительство, его руководящий орган и порядок перемещения квартир внутри здания, отличаются от государства к государству.

Некоторые здания организованы как «кооперативные жилищные общества», где фактически принадлежит доля в кооперативе, а не сама квартира. Эта структура была очень популярна в прошлом, но в последнее время стала менее распространенной. Большинство государств имеют отдельные законы, регулирующие кооперативные жилищные общества.

Нидерланды
В Нидерландах существует два очень разных типа организации, которые можно рассматривать как жилищный кооператив:

Жилищная корпорация
Жилищная корпорация (woningcorporatie) — некоммерческая организация, занимающаяся строительством и хранением жилья в аренду для людей с более низким доходом. Первые жилищные корпорации начались во второй половине XIX века как небольшие кооперативные ассоциации. Первая такая ассоциация в мире, ВАК («ассоциация для рабочего класса») была основана в 1852 году в Амстердаме. От 2,4 до 2,5 миллионов квартир в Нидерландах сдаются в аренду жилищные корпорации, то есть более 30% от общего количества домохозяйств (квартир и домов).

Ассоциация владельцев
Ассоциация владельцев домов (Vereniging van Eigenaren, VvE) является голландским законодательством, созданным там, где есть отдельные квартиры в одном здании. Члены юридически владеют собственными квартирами, но им необходимо сотрудничать в ассоциации для содержания здания в целом.

Филиппины
На Филиппинах ассоциация арендатора часто используется в качестве средства для покупки новых квартир. Когда кооператив создается, он берет основную часть кредита, необходимого для покупки недвижимости. Затем эти займы будут погашены в течение фиксированных периодов лет (обычно 20-30), и как только это будет сделано, кооператив будет рассеян, а квартиры будут преобразованы в кондоминиумы.

Скандинавия
Ассоциация арендатора (шведский: bostadsrättsförening, норвежский: borettslag, датский язык: andelsboligforening) является юридическим термином, используемым в скандинавских странах (Швеция, Дания и Норвегия) для типа совместного владения имуществом, в котором находится все имущество кооперативной ассоциацией, которая, в свою очередь, принадлежит ее членам. Каждый член имеет долю в ассоциации, которая пропорциональна площади его квартиры. Члены должны обладать собственностью арендатора, которая представляет квартиру, и в большинстве случаев постоянно проживает по адресу. Существуют некоторые юридические различия между странами, в основном касающиеся условий собственности.

Ассоциации владельцев арендаторов были созданы в течение 19-го века и первоначально были основаны на Соединенном Королевстве (строительные общества). Рыночная цена существующих долей владения арендатором зачастую очень высока, обычно намного выше первоначальной цены котировок.

Швеция
В Швеции 16% населения проживают в квартирах в жилищных кооперативах, а 25% живут в арендованных квартирах (чаще всего среди молодых людей и иммигрантов), а 50% живут в частных односемейных домах (чаще всего среди семей с детьми), остальные живут в других формах, таких как студенческие общежития или дома престарелых.

Членство в жилищном кооперативе (bostadsrättsförening) предоставляется владельцам акций ассоциации и дает право (bostadsrätt) проживать в квартире, соответствующей этой акции, на неограниченное время. Акции могут быть куплены и проданы на открытом рынке недвижимости. Это одна из основных форм собственности на землю в стране, и членство в жилищном кооперативе обычно считается тем же, что и владение (в отличие от аренды) квартирой. Самая обычная физическая / юридическая форма — это многоквартирный дом, принадлежащий кооперативу.

Каждый жилищный кооператив имеет свои собственные подзаконные акты. Члены проводят ежегодные собрания в жилищном кооперативе, в которых они избирают совет директоров, который берет на себя ответственность за управление сотрудничеством в течение предстоящего года. В большинстве кооперативов нормального размера члены совета набираются среди жителей. Совет устанавливает ежемесячную плату, обеспечивает надлежащие административные процедуры, сохраняет имущество в хорошем состоянии и может при необходимости инициировать крупные проекты по реконструкции. Совет также участвует, когда член продает свою долю в кооперативе с кем-то еще, поскольку совет должен принимать решения о разрешении выхода старых членов и вступлении новых членов в соответствии с уставом (за некоторыми исключениями, например, гражданство, доход или богатство заявителя не являются основанием для отказа в въезде). Совет также участвует, когда отдельные участники хотят инициировать крупные проекты по реконструкции или сдавать в аренду свою квартиру не-члену.

Жилищный кооператив является специальным юридическим лицом, регулируемым в шведском законодательстве. Он имеет те же обязательства по бухгалтерскому учету и выдаче годовых отчетов, что и компании, и при необходимости может брать ипотечные кредиты в собственность. Кроме того, каждый член может также брать ипотечные кредиты в своем bostadsrätt, чтобы финансировать его приобретение. Ежемесячная плата, выплачиваемая членами кооператива, предназначена для покрытия операционных и финансовых расходов кооператива. Финансовое положение шведских кооперативов сильно различается, и в редких случаях кооперативы могут обанкротиться. Если происходит банкротство, имущество продается, а оставшиеся активы переносятся на членов (которые могут остаться в качестве арендаторов или попытаться сформировать новый кооператив).

В существующих свойствах арендаторы могут совместно создать жилищный кооператив, а затем сделать предложение владельцу купить недвижимость. Когда такой кооператив формируется, он автоматически становится первым потенциальным покупателем, если владелец желает продать. Приобретение финансируется за счет комбинации капитала (т.е. «ставки», выплачиваемые членами) и банковских кредитов.

В свойствах, которые с самого начала принадлежали жилищным кооперативам, строительная компания (которая является либо некоммерческой ассоциацией, такой как HSB, Riksbyggen или SBC, либо коммерческим разработчиком, таким как PEAB, Veidekke или Skanska) обычно образует кооператив, когда здание возводится, а затем продает разные квартиры (т. е. их доли в кооперативе) по фиксированным ценам. Когда все квартиры продаются, новые члены берут на себя ответственность за собственность и избирают собственный совет директоров.

Швейцария
В Швейцарии 5,1% всех единиц жилья находятся в кооперативах. Schweizerischer Verband für das Wohnungswesen (Швейцарская кооперативная жилищная федерация) представляет около 1500 жилищных кооперативов с примерно 160 000 единиц жилья.

Великобритания
Жилищные кооперативы в Великобритании необычны, что составляет около 0,1% жилищного фонда.

Большинство из них основаны в городских районах и состоят из доступных по цене общих помещений, где члены семьи ухаживают за самим имуществом. Списки ожидания могут быть очень длинными из-за редкости жилищных кооперативов. В некоторых областях процедура подачи заявки интегрирована в систему подачи заявки на собрания совета. Законы отличаются между Англией и Шотландией. Конфедерация кооперативного жилья предоставляет информацию о жилищных кооперативах в Соединенном Королевстве и опубликовала руководство по их созданию. На веб-сайте «Укрытие» содержится информация о жилье и информация, характерная для Англии и Шотландии.

Коллектив Catalyst предоставляет информацию о начале сотрудничества в Великобритании и объясняет правовую структуру жилищного кооператива. Radical Routes предлагает руководство о том, как создать кооператив для жилья.

Студенческие жилищные кооперативы
Факторы повышения стоимости жизни студентов и качества жилья привели к стремлению к студенческим жилищным кооперативам в Великобритании, вдохновленным существующими североамериканскими студенческими жилищными кооперативами и их работе через североамериканских студентов по сотрудничеству. Эдинбургский студенческий жилищный кооператив и Бирмингемский студенческий жилищный кооператив открылся в 2014 году и Шеффилдский студенческий жилищный кооператив в 2015 году. Все существующие студенческие жилищные кооперативы являются членами Студентов по сотрудничеству.