Uma cooperativa de habitação, cooperativa ou empresa de habitação (especialmente na Finlândia), é uma entidade legal, geralmente uma cooperativa ou uma empresa, que possui bens imóveis, consistindo de um ou mais edifícios residenciais; é um tipo de posse da habitação. Cooperativas habitacionais são uma forma distinta de propriedade da casa que tem muitas características que diferem de outros arranjos residenciais, como a propriedade da casa unifamiliar, condomínios e aluguel.

A corporação é baseada em associação, com a adesão concedida por meio de uma compra de ações na cooperativa. Cada acionista da entidade legal recebe o direito de ocupar uma unidade habitacional. Uma vantagem primordial da cooperativa habitacional é reunir os recursos dos membros para que seu poder de compra seja aproveitado, diminuindo assim o custo por membro em todos os serviços e produtos associados à casa própria.

Outro elemento-chave em algumas formas de cooperativas habitacionais (mas não em empresas de habitação finlandesas, por exemplo) é que os membros, através de seus representantes eleitos, selecionam e selecionam quem pode morar na cooperativa, diferentemente de qualquer outra forma de casa própria.

As cooperativas habitacionais se enquadram em duas categorias gerais de propriedade: não propriedade (mencionada como não patrimonial ou contínua) e propriedade (referida como patrimônio líquido ou estratos). Em cooperativas não patrimoniais, os direitos de ocupação são às vezes concedidos sujeitos a um contrato de ocupação, que é semelhante a um arrendamento. Em cooperativas de patrimônio, os direitos de ocupação são às vezes concedidos por meio de contratos de compra e instrumentos jurídicos registrados no título. Os estatutos e estatutos da empresa, bem como o contrato de ocupação, especificam as regras da cooperativa.

A palavra cooperativa também é usada para descrever um modelo de cooperativa de capital não acionário, no qual membros pagantes obtêm o direito de ocupar um quarto e compartilhar os recursos comunais de uma casa pertencente a uma organização cooperativa. Tal é o caso das cooperativas estudantis em algumas comunidades de faculdades e universidades nos Estados Unidos.

Status legal
Como uma entidade legal, uma cooperativa pode contratar outras empresas ou contratar pessoas para fornecer serviços, como um contratante de manutenção ou um gerente de edifício. Ele também pode contratar funcionários, como um gerente ou um zelador, para lidar com coisas específicas que os voluntários podem preferir não fazer ou não ser bons em fazer, como a manutenção elétrica. No entanto, como muitas cooperativas habitacionais se esforçam para se manter autossuficientemente, o máximo de trabalho possível é completado por seus membros.

Em cooperativas não patrimoniais e em cooperativas de patrimônio limitado, um acionista em uma cooperativa não possui imóveis, mas sim uma parte da entidade legal que possui bens imóveis. A propriedade cooperativa é bastante distinta dos condomínios onde as pessoas possuem unidades individuais e têm pouca influência sobre quem se muda para as outras unidades. Devido a isso, a maioria das jurisdições desenvolveu legislação separada, semelhante às leis que regulam as empresas, para regular a forma como as cooperativas são operadas e os direitos e obrigações dos acionistas.

Propriedade
Cada domicílio residente ou residente é membro da associação cooperativa. Em cooperativas não patrimoniais, os membros têm direito de ocupação a um conjunto específico dentro da cooperativa habitacional, conforme descrito em seu “contrato de ocupação”, ou “arrendamento proprietário”, que é essencialmente um arrendamento. Nas cooperativas de propriedade, os direitos de ocupação são transferidos para o comprador por meio da transferência de título.

Como a cooperativa habitacional detém o título de todas as estruturas de propriedade e moradia, ela arca com os custos de manutenção, reparo e substituição. Isso alivia o membro do custo e do ônus desse trabalho. Nesse sentido, a cooperativa habitacional é como o locador em um ambiente de aluguel. No entanto, outra característica da vida cooperativa é que ela é sem fins lucrativos, de modo que o trabalho é feito a custo, sem nenhum motivo de lucro envolvido.

Em alguns casos, a cooperativa segue os Princípios de Rochdale, onde cada acionista tem apenas um voto. A maioria das cooperativas é constituída como empresas de ações limitadas, em que o número de votos de um proprietário está vinculado ao número de ações pertencentes à pessoa. Qualquer que seja a forma de votação empregada, é necessário realizar uma eleição entre os acionistas para determinar quem os representará no conselho de administração (se houver), o corpo diretivo da cooperativa. O conselho de administração é geralmente responsável pelas decisões de negócios, incluindo os requisitos financeiros e a sustentabilidade da cooperativa. Embora a política varie de cooperativa para cooperativa e dependa, em grande parte, da vontade de seus membros, é uma regra geral que um voto majoritário do conselho seja necessário para tomar decisões de negócios.

Gestão
Em cooperativas maiores, os membros de uma cooperativa normalmente elegem um conselho de administração entre os acionistas em uma assembléia geral, geralmente a assembléia geral anual. Em cooperativas menores, todos os membros se sentam no quadro.

O conselho de administração de uma cooperativa habitacional é eleito pelos membros, fornecendo uma voz e representação na governança da propriedade. As regras são determinadas pelo conselho, proporcionando um meio flexível de abordar as questões que surgem em uma comunidade para assegurar a posse pacífica de seus lares pelos membros.

Finança
Uma cooperativa de habitação é normalmente de facto sem fins lucrativos, uma vez que normalmente a maior parte dos seus rendimentos provém das rendas pagas pelos seus residentes (se numa corporação formal, depois accionistas), que são invariavelmente os seus membros. Não faz sentido criar um superávit deliberado – exceto por exigências operacionais como a reserva de fundos para a substituição de ativos – já que isso significa simplesmente que as rendas pagas pelos membros são mais altas do que as despesas. (Note, no entanto, que é bem possível que uma cooperativa de habitação possua outros ativos geradores de receita, como um negócio subsidiário que poderia produzir renda excedente para compensar o custo da habitação, mas nesses casos os aluguéis de habitação são geralmente reduzido para compensar a receita adicional.)

Novas cooperativas são frequentemente fundadas pelo construtor, que renuncia ao cooperativo quando todas as ações foram vendidas. É relativamente difícil iniciar uma cooperativa habitacional a partir do zero, porque se a ideia é, por exemplo, construir um prédio ou grupo de prédios para abrigar os membros, isso geralmente exige um empréstimo hipotecário significativo para o qual uma instituição financeira desejará garantias. de responsabilidade. Também pode levar um ano ou mais para que os membros organizem o projeto e a construção, bem como o tempo e a previsão para estabelecer até mesmo políticas organizacionais básicas. É raro que esses tipos de habilidades de organização estejam disponíveis em um grupo aleatório de pessoas que muitas vezes têm pressões sobre sua moradia existente. Pode ser um pouco mais fácil organizar um grupo de unidades habitacionais estreitamente relacionadas. Essa oportunidade pode surgir, por exemplo, se o proprietário de um prédio de apartamentos existente estiver pensando em vendê-lo.

No ciclo de vida dos edifícios, a substituição de ativos (reparos de capital) exige fundos significativos que podem ser obtidos por meio de uma variedade de maneiras: avaliações sobre os atuais proprietários; vendas de Ações em Tesouraria (antigas unidades de locação) para novos acionistas; draw downs de reservas; empréstimos não garantidos; superávits operacionais; taxas sobre as vendas de unidades entre acionistas e novas e aumenta para hipotecas existentes.

Há cooperativas habitacionais de ricos e famosos: John Lennon, por exemplo, morava na Dakota, uma cooperativa habitacional, e a maioria dos apartamentos na cidade de Nova York, que são de propriedade em vez de alugados, é mantida através de uma cooperativa. do que através de um acordo de condomínio.

Cooperativas de mercado e de participação limitada
Existem dois tipos principais de precificação de ações cooperativas de habitação: taxa de mercado e patrimônio limitado. Com a taxa de mercado, o preço da ação é permitido subir no mercado aberto e os acionistas podem vender a qualquer preço que o mercado irá suportar quando quiserem sair. De muitas maneiras, a taxa de mercado é assim financeiramente semelhante a possuir um condomínio, com a diferença de que muitas vezes a cooperativa pode ter uma hipoteca, resultando em uma taxa mensal muito maior paga à cooperativa do que seria em um condomínio. O preço de compra de uma unidade comparável no co-op é tipicamente muito menor, no entanto.

Com capital limitado, o co-op tem regras sobre preços de ações quando vendidos. A ideia por trás da equidade limitada é manter a habitação acessível. Um subconjunto do modelo de patrimônio limitado é o modelo sem capital, que se parece muito com o aluguel, com um preço de compra muito baixo (comparável a um depósito de aluguel) e uma taxa mensal em vez do aluguel. Ao vender, tudo o que é recuperado é o preço de compra muito baixo.

Por país

Finlândia
Na Finlândia, a participação em ações de uma empresa de habitação é uma forma comum de imóveis e casa própria. Possuir um apartamento na Finlândia geralmente significa possuir ações em uma empresa de habitação; a posse de um determinado conjunto de ações, por sua vez, confere o direito de usar uma determinada parte do prédio de propriedade da empresa.

Exceto por um número muito limitado de cooperativas que seguem os rígidos Princípios de Rochdale de um voto, todas as cooperativas de moradia finlandesas são incorporadas como sociedades de responsabilidade limitada (não-lucrativas) (finlandês: asunto-osakeyhtiö, sueco: bostadsaktiebolag), onde compartilhar geralmente representa um metro quadrado do apartamento, mas pode representar todo o apartamento. As empresas de habitação são reguladas pela lei finlandesa como um tipo particular de corporação.

As ações da empresa habitacional normalmente são negociadas no mercado aberto, na maioria das vezes através de agentes imobiliários. Nenhuma aprovação do conselho é necessária para comprar ações. Em algumas empresas mais antigas, os detentores de ações existentes têm o direito de preferência, ou seja, o direito de comprar as ações ao preço de mercado definido.

Geralmente, não há exigência de que os acionistas morem na cooperativa. Possuir apartamentos para alugar é uma forma comum de poupança e investimento privado. Pode haver disposições contra a posse de ações para mais de um apartamento na mesma cooperativa.

As primeiras cooperativas habitacionais foram construídas por volta de 1900, muitas delas no bairro de Helsinque, em Katajanokka, no estilo romântico nacional Jugend. Inicialmente, muitas cooperativas foram criadas pelos próprios membros, muitas vezes trabalhadores ou artesãos do mesmo ramo. Na década de 1920, a co-op fundou o negócio de promotores imobiliários profissionais. Após a Segunda Guerra Mundial organizações sem fins lucrativos em todo o país foram formadas e um sistema de empréstimos concedidos pelo governo (ARAVA) foi introduzido. Venda de ações em empresas de habitação com empréstimos estatais foram restritas por regras de equidade limitada por 50 anos, o preço das ações foi limitado por um índice.

O modelo finlandês da empresa de habitação também foi a base das modernas cooperativas dos Estados Unidos, pois a primeira cooperativa, a Finnish Home Building Association em Finntown (Brooklyn, Nova York), foi fundada em 1918 por imigrantes finlandeses.

França
Em 2013, a abertura da La Maison des Babayagas, uma inovadora cooperativa habitacional em Paris, ganhou atenção mundial. Ela foi formada como uma comunidade de auto-ajuda e construída com assistência financeira do governo municipal, especificamente para mulheres idosas. Localizado no subúrbio de Montreuil, em Paris, após muitos anos de planejamento, parece qualquer outro prédio de apartamentos. Os idosos ficam fora dos lares de idosos, permanecendo ativos, alertas e ajudando uns aos outros.

O objetivo da Associação Baba Yaga é criar e desenvolver uma residência leiga inovadora para mulheres idosas que seja: (1) autogerida, sem hierarquia e sem supervisão; (2) coletivo unido, no que diz respeito às finanças e à vida cotidiana; (3) cidadão cívico, através da abertura à comunidade / cidade e através da interação mútua, engajando-se em sua vida política, cultural e social em um espírito de democracia participativa; (4) ecológico em todos os aspectos da vida, em conformidade com os valores e ações expressos na Carta de Vida da Casa de Babayagas.

Geralmente, as atividades da associação estão vinculadas ao objetivo acima, em particular o desenvolvimento de uma entidade popular chamada Universidade do Conhecimento do Idoso (UNISAVIE: Université du savoir des vieux), e a iniciação de um movimento para promover outros lugares vivos que são organizados em redes semelhantes.

A carta da comunidade expõe expectativas de privacidade. Cada apartamento é independente. Reuniões mensais asseguram as rotinas ideais do edifício e asseguram que cada pessoa possa participar plenamente e com total liberdade de expressão. Os planos definem a intervenção de rotina de um mediador que poderia ajudar a chegar ao fundo das causas de eventuais conflitos, a fim de permitir a sua resolução.

O sucesso da cooperativa de Paris inspirou vários grupos de base canadenses a adotarem valores semelhantes em iniciativas de moradias para idosos; Esses valores incluem autonomia e autogestão, solidariedade e ajuda mútua, engajamento cívico e responsabilidade ecológica.

Alemanha
Na industrialização do século XIX havia muitas cooperativas habitacionais fundadas na Alemanha. Atualmente, existem mais de 2.000 cooperativas habitacionais com mais de dois milhões de apartamentos e mais de três milhões de membros na Alemanha. As cooperativas de habitação pública estão organizadas na GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (Associação Federal de associações de empresas alemãs de habitação e empresas imobiliárias).

Índia
Na Índia, a maioria dos “apartamentos” é de propriedade total. ou seja, o título de cada flat individual é separado. Geralmente, existe um órgão / sociedade / associação que administra a manutenção e outras necessidades de construção. Estes são comparáveis ​​aos edifícios do condomínio nos EUA. As leis que regem o edifício, seu corpo governante e como os apartamentos dentro do edifício são transferidos diferem de estado para estado.

Certos edifícios são organizados como “Cooperative Housing Societies” (Sociedades Cooperativas de Habitação), onde uma pessoa realmente possui uma participação na Cooperativa, em vez de no próprio apartamento. Essa estrutura era muito popular no passado, mas se tornou menos comum nos últimos tempos. A maioria dos estados tem leis separadas que regem as Sociedades Cooperativas de Habitação.

A Holanda
Nos Países Baixos existem dois tipos muito diferentes de organização que podem ser considerados uma cooperativa habitacional:

Corporação de alojamento
Uma corporação imobiliária (woningcorporatie) é uma organização sem fins lucrativos dedicada à construção e manutenção de moradias para aluguel para pessoas de baixa renda. As primeiras empresas de habitação começaram na segunda metade do século XIX como pequenas associações cooperativas. Primeira associação deste tipo no mundo, a VAK (“associação para a classe trabalhadora”) foi fundada em 1852 em Amsterdã. Entre 2,4 e 2,5 milhões de apartamentos nos Países Baixos são alugados pelas empresas de habitação, ou seja, mais de 30% do total de habitações familiares (apartamentos e casas).

Associação de proprietários
A associação de proprietários (Vereniging van Eigenaren, VvE) é estabelecida pela lei holandesa onde quer que haja apartamentos separados em um prédio. Os membros são legalmente donos do seu próprio apartamento, mas têm que cooperar na associação para a manutenção do edifício como um todo.

Filipinas
Nas Filipinas, a associação de proprietários de inquilinos costuma ser usada como meio de comprar novos apartamentos. Quando a cooperativa é criada, é necessária a maior parte do empréstimo necessário para comprar a propriedade. Estes empréstimos serão pagos durante um período fixo de anos (tipicamente 20-30), e uma vez feito isso, a cooperativa é dispersa e os apartamentos transformados em condomínios.

Escandinávia
Uma associação de proprietários de inquilinos (sueco: bostadsrättsförening, norueguês: borettslag, dinamarquês: andelsboligforening) é um termo legal usado nos países escandinavos (Suécia, Dinamarca e Noruega) para um tipo de propriedade conjunta de propriedade em que toda propriedade é de propriedade. por uma associação cooperativa, que por sua vez é de propriedade de seus membros. Cada membro detém uma participação na associação que é proporcional à área do seu apartamento. Os membros são obrigados a ter uma posse de inquilino, que representa o apartamento e, na maioria dos casos, moram permanentemente no endereço. Existem algumas diferenças legais entre os países, principalmente no que diz respeito às condições de propriedade.

As associações de proprietários de inquilinos foram estabelecidas durante o século XIX e eram originalmente um conceito baseado no Reino Unido (sociedades construtoras). O preço de mercado das ações de propriedade dos arrendatários existentes é muitas vezes muito alto, normalmente muito mais alto do que o preço original da participação.

Suécia
Na Suécia, 16% da população vive em apartamentos em cooperativas habitacionais, enquanto 25% vivem em apartamentos alugados (mais comuns entre jovens e imigrantes) e 50% vivem em casas particulares (mais comuns entre famílias com crianças), o restante vive em outras formas, como dormitórios de estudantes ou lares de idosos.

A associação em uma cooperativa de habitação (bostadsrättsförening) é concedida aos proprietários de ações da associação e dá direito (bostadsrätt) a habitar o apartamento correspondente à ação por tempo ilimitado. As ações podem ser compradas e vendidas no mercado imobiliário aberto. Esta é uma das principais formas de propriedade da casa no país, e a participação em uma cooperativa habitacional é geralmente considerada a mesma coisa que possuir (em vez de alugar) um apartamento. A forma física / legal mais comum é um bloco de apartamentos de propriedade de uma cooperativa.

Cada cooperativa de habitação tem seu próprio estatuto. Os membros realizam reuniões anuais na cooperativa habitacional, na qual elegem um conselho de administração que assume a responsabilidade de administrar a cooperação durante o próximo ano. Na maioria das cooperativas de tamanho normal, os membros do conselho são recrutados entre os habitantes. O conselho define a taxa mensal, assegura procedimentos administrativos adequados, mantém a propriedade em boas condições e pode iniciar grandes projetos de renovação quando necessário. O conselho também está envolvido quando um membro vende sua parte da cooperativa para outra pessoa, já que o conselho tem que tomar decisões sobre permitir a saída de antigos membros e a entrada de novos membros, de acordo com os estatutos (com algumas exceções, por exemplo, a nacionalidade, renda ou riqueza do solicitante não são motivos válidos para recusar a entrada). A diretoria também está envolvida quando membros individuais querem iniciar grandes projetos de renovação, ou alugam seus apartamentos para um não-membro.

A cooperativa de habitação é uma entidade legal especial, regulada na lei sueca. Tem as mesmas obrigações de contabilidade e emissão de relatórios anuais que as empresas e pode levar hipotecas na propriedade, se necessário. Além disso, cada membro também pode tomar hipotecas em seu bostadsrätt para financiar sua aquisição. A mensalidade paga pelos associados à cooperativa destina-se a cobrir as despesas operacionais e financeiras da cooperativa. A situação financeira das cooperativas suecas varia muito e, em raras ocasiões, as cooperativas podem ir à falência. Se ocorrer falência, a propriedade é vendida e os ativos remanescentes são transferidos para os membros (que podem permanecer como inquilinos ou tentar formar uma nova cooperativa).

Nas propriedades existentes, os inquilinos podem formar uma cooperativa habitacional e, em seguida, fazer uma oferta ao proprietário para comprar a propriedade. Quando essa cooperativa foi formada, ela automaticamente se torna o primeiro comprador em perspectiva, caso o proprietário deseje vender. A aquisição é financiada por uma combinação de capital (ou seja, as ‘participações’ pagas pelos membros) e empréstimos bancários.

Em propriedades que devem pertencer a cooperativas habitacionais desde o início, a construtora (que é uma associação sem fins lucrativos como HSB, Riksbyggen ou SBC; ou uma incorporadora com fins lucrativos como PEAB, Veidekke ou Skanska) normalmente forma uma cooperativa quando o edifício é erguido e depois vende os diferentes apartamentos (ou seja, suas ações na cooperativa) a preços fixos. Quando todos os apartamentos são vendidos, os novos membros assumem a responsabilidade pela propriedade e elegem seu próprio conselho de diretores.

Suíça
Na Suíça, 5,1% de todas as unidades habitacionais estão em cooperativas. A Schweizerischer Verband für das Wohnungswesen (federação suíça de cooperativas de habitação) representa cerca de 1.500 cooperativas de habitação com cerca de 160.000 unidades habitacionais.

Reino Unido
As cooperativas de habitação são raras no Reino Unido, representando cerca de 0,1% do parque habitacional.

A maioria é baseada em áreas urbanas e consiste em acomodação compartilhada acessível, onde os membros cuidam da propriedade. As listas de espera podem ser muito longas devido à raridade das cooperativas habitacionais. Em algumas áreas, o procedimento de inscrição é integrado ao sistema de aplicativo de alojamento do conselho. As leis diferem entre Inglaterra e Escócia. A Confederação de Habitação Cooperativa fornece informações sobre cooperativas habitacionais no Reino Unido e publicou um guia sobre como montá-las. O site da Shelter fornece informações sobre habitação e possui informações específicas para a Inglaterra e a Escócia.

O Catalyst Collective fornece informações sobre como iniciar cooperativas no Reino Unido e explica a estrutura legal de uma cooperativa de habitação. A Radical Routes oferece um guia sobre como montar uma cooperativa habitacional.

Cooperativas de moradia estudantil
Fatores de elevar o custo de vida para os estudantes e a qualidade da acomodação levaram a um impulso para as Cooperativas Estudantis de Habitação no Reino Unido, inspiradas nas atuais Cooperativas Norte-Americanas de Moradia Estudantil e seu trabalho através de Estudantes Norte-Americanos de Cooperação. A Cooperativa de Moradia Estudantil de Edimburgo e a Cooperativa de Moradia Estudantil de Birmingham foram abertas em 2014 e a Cooperativa de Moradia Estudantil de Sheffield em 2015. Todas as Cooperativas de Moradia Estudantil existentes são membros de Estudantes para Cooperação.