Una cooperativa edilizia, cooperativa o società di alloggi (specialmente in Finlandia) è un’entità legale, di solito una cooperativa o una società, proprietaria di un immobile, costituito da uno o più edifici residenziali; è un tipo di possesso di alloggi. Le cooperative abitative sono una forma distintiva di proprietà abitativa che ha molte caratteristiche che si differenziano da altre strutture residenziali come la proprietà di una casa unifamiliare, i condomini e l’affitto.

La società è basata sull’appartenenza all’appartenenza, con l’adesione ottenuta tramite acquisto di azioni nella cooperativa. Ogni azionista della persona giuridica ha il diritto di occupare una unità abitativa. Un vantaggio principale della cooperativa edilizia è la messa in comune delle risorse dei membri in modo che il loro potere d’acquisto venga sfruttato, riducendo così il costo per membro in tutti i servizi e prodotti associati alla proprietà d’abitazioni.

Un altro elemento chiave in alcune forme di cooperative abitative (ad esempio, ad esempio, non sono le case popolari finlandesi) è che i membri, attraverso i loro rappresentanti eletti, esaminano e selezionano chi può vivere nella cooperativa, a differenza di qualsiasi altra forma di proprietà abitativa.

Le cooperative di alloggi rientrano in due categorie di possesso generale: non proprietà (indicate come non azionarie o continuative) e proprietà (indicate come azioni o strati). Nelle cooperative non azionarie, i diritti di occupazione sono talvolta concessi in base ad un accordo di occupazione, che è simile a un leasing. Nelle cooperative azionarie, i diritti di occupazione sono talvolta concessi tramite gli accordi di acquisto e gli strumenti legali registrati sul titolo. L’atto costitutivo della società e lo statuto e il contratto di occupazione specificano le regole della cooperativa.

La parola cooperativa è anche usata per descrivere un modello di co-op del capitale non azionario in cui i membri a pagamento ottengono il diritto di occupare una camera da letto e condividere le risorse comunali di una casa che è di proprietà di un’organizzazione cooperativa. Questo è il caso delle cooperative studentesche in alcune comunità universitarie e universitarie negli Stati Uniti.

Stato legale
Come persona giuridica, una cooperativa può stipulare un contratto con altre società o assumere personale per fornire servizi come un appaltatore di manutenzione o un responsabile di un edificio. Può anche assumere dipendenti, ad esempio un manager o un custode, per far fronte a cose specifiche che i volontari preferiscono non fare o potrebbero non essere bravi a fare, come la manutenzione elettrica. Tuttavia, dal momento che molte cooperative di case si sforzano di gestirsi in modo autosufficiente, il maggior numero possibile di lavoro viene completato dai suoi membri.

Nelle cooperative non equity e nelle cooperative a partecipazione azionaria limitata, un azionista in una cooperativa non possiede proprietà immobiliari, ma una quota della persona giuridica che possiede i propri beni immobili. La proprietà cooperativa è piuttosto distinta dai condomini in cui le persone possiedono unità individuali e hanno poca voce in capitolo su chi si trasferisce nelle altre unità. Per questo motivo, la maggior parte delle giurisdizioni ha sviluppato una legislazione separata, simile alle leggi che regolano le società, per regolamentare il modo in cui le cooperative sono gestite e i diritti e gli obblighi degli azionisti.

Proprietà
Ogni famiglia residente o residente ha l’appartenenza all’associazione cooperativa. Nelle cooperative non equity, i membri hanno diritti di occupazione per una specifica suite all’interno della cooperativa immobiliare come delineato nel loro “accordo di occupazione”, o “contratto di proprietà”, che è essenzialmente un contratto di locazione. Nelle cooperative di proprietà, i diritti di occupazione vengono trasferiti all’acquirente tramite il trasferimento del titolo.

Poiché la cooperativa edilizia è proprietaria di tutte le proprietà e le strutture abitative, sostiene il costo di manutenzione, riparazione e sostituzione. Questo allevia il membro dal costo e dal peso di tale lavoro. In questo senso, la cooperativa edilizia è come il proprietario in un contesto di affitto. Tuttavia, un altro segno distintivo della vita cooperativa è che è senza scopo di lucro, in modo che il lavoro sia svolto al costo, senza alcun motivo di profitto.

In alcuni casi, la cooperativa segue i Principi di Rochdale in cui ogni azionista ha un solo voto. La maggior parte delle cooperative è costituita come società per azioni in cui il numero di voti di un proprietario è legato al numero di azioni possedute dalla persona. Qualunque forma di voto sia impiegata, è necessario condurre un’elezione tra gli azionisti per determinare chi li rappresenterà nel consiglio di amministrazione (se esiste), l’organo direttivo della cooperativa. Il consiglio di amministrazione è generalmente responsabile delle decisioni aziendali, inclusi i requisiti finanziari e la sostenibilità della cooperativa. Sebbene la politica vari da cooperativa a cooperativa e dipenda in gran parte dai desideri dei suoi membri, è una regola generale che è necessario un voto a maggioranza del consiglio per prendere decisioni di business.

Gestione
Nelle cooperative più grandi, i membri di una cooperativa di solito eleggono un consiglio di amministrazione tra gli azionisti in un’assemblea generale, solitamente l’assemblea generale annuale. Nelle cooperative più piccole, tutti i membri siedono alla lavagna.

Il consiglio di amministrazione di una cooperativa edilizia viene eletto dall’associazione, fornendo voce e rappresentanza nella governance della proprietà. Le regole sono stabilite dal consiglio di amministrazione, fornendo un mezzo flessibile per affrontare i problemi che sorgono in una comunità per assicurare il pacifico possesso dei membri delle loro case.

Finanza
Una cooperativa abitativa è normalmente di fatto senza fini di lucro, poiché di solito la maggior parte del suo reddito proviene dagli affitti pagati dai suoi residenti (se in una società formale, quindi azionisti), che sono invariabilmente i suoi membri. Non ha senso creare un’eccedenza deliberata – eccetto per requisiti operativi come la messa da parte di fondi per la sostituzione di beni – dal momento che ciò significa semplicemente che gli affitti pagati dai membri sono fissati più alti delle spese. (Si noti, tuttavia, che è possibile per una cooperativa edilizia possedere altre attività generatrici di reddito, come un’attività sussidiaria che potrebbe produrre un surplus di reddito per compensare il costo dell’alloggio, ma in questi casi gli affitti abitativi sono di solito ridotto per compensare le entrate aggiuntive.)

Nuove cooperative sono spesso fondate dal costruttore, che si dimette dalla cooperativa quando tutte le azioni sono state vendute. È relativamente difficile avviare una cooperativa edilizia da zero, perché se l’idea è, ad esempio, di costruire un edificio o un gruppo di edifici per ospitare i membri, questo di solito richiede un mutuo significativo per il quale un’istituzione finanziaria vuole garanzie di responsabilità. Potrebbe anche essere necessario un anno o più perché i membri organizzino la progettazione e la costruzione, nonché il tempo e la previsione per stabilire anche le politiche organizzative di base. È raro che questo tipo di abilità organizzative sia disponibile in un gruppo casuale di persone che hanno spesso pressioni sulle loro abitazioni esistenti. Potrebbe essere un po ‘più facile organizzare un gruppo di unità abitative strettamente correlate. Questa opportunità può sorgere, per esempio, se il proprietario di un condominio esistente sta pensando di venderlo.

Nel ciclo di vita degli edifici, la sostituzione di beni (riparazioni di capitali) richiede fondi significativi che possono essere ottenuti attraverso una varietà di modi: valutazioni sugli attuali proprietari; vendite di azioni proprie (ex unità noleggiate) a nuovi azionisti; abbattere riserve; prestiti non garantiti; eccedenze di gestione; commissioni sulle vendite di quote tra azionisti e nuovi e aumenti di mutui esistenti.

Ci sono cooperative di appartamenti di ricchi e famosi: John Lennon, ad esempio, viveva in The Dakota, una cooperativa per la casa, e la maggior parte degli appartamenti a New York che sono di proprietà piuttosto che in affitto sono tenuti attraverso una cooperativa che tramite un accordo condominiale.

Co-op di mercato e a partecipazione limitata
Esistono due tipi principali di quotazioni azionarie cooperative: tasso di mercato e patrimonio limitato. Con il tasso di mercato, il prezzo delle azioni è autorizzato a salire sul mercato aperto e gli azionisti possono vendere a qualsiasi prezzo che il mercato sosterrà quando vogliono trasferirsi. In molti modi il tasso di mercato è quindi simile finanziariamente al possesso di un condominio, con la differenza che spesso la cooperativa può portare un mutuo, con un canone mensile molto più alto pagato al co-op di quanto lo sarebbe in un condominio. Il prezzo di acquisto di un’unità comparabile nel co-op è in genere molto inferiore, tuttavia.

Con un patrimonio limitato, il co-op ha regole per il prezzo delle azioni vendute. L’idea alla base dell’equità limitata è di mantenere alloggi a prezzi accessibili. Un sottoinsieme del modello azionario limitato è il modello no equity, che assomiglia molto al noleggio, con un prezzo di acquisto molto basso (paragonabile a un deposito cauzionale) e un canone mensile al posto dell’affitto. Quando si vende, tutto ciò che viene riadattato è quel prezzo d’acquisto molto basso.

Per paese

Finlandia
In Finlandia detenere partecipazioni in una società immobiliare è una forma comune di proprietà immobiliari e proprietà immobiliari. Possedere un appartamento in Finlandia di solito significa possedere azioni in una società immobiliare; la proprietà di un determinato insieme di azioni conferisce a sua volta il diritto di utilizzare una determinata parte dell’edificio di proprietà dell’azienda.

Ad eccezione di un numero molto limitato di cooperative che seguono i rigidi principi Rochdale di un voto, tutte le cooperative finlandesi sono incorporate come società a responsabilità limitata (senza scopo di lucro) (finlandese: asunto-osakeyhtiö, svedese: bostadsaktiebolag), dove uno la quota di solito rappresenta un metro quadrato dell’appartamento, ma può rappresentare l’intero appartamento. Le società di alloggio sono regolate dalla legge finlandese come un particolare tipo di società.

Le azioni delle società immobiliari abitualmente operano sul mercato aperto, il più delle volte attraverso agenti immobiliari. Non è necessaria l’approvazione del consiglio per acquistare azioni. In alcune aziende più vecchie i detentori di azioni esistenti hanno il diritto di prelazione, cioè il diritto di acquistare le azioni al prezzo di mercato stabilito.

Di solito non c’è alcun obbligo per i possessori di azioni di vivere nella cooperativa. Possedere appartamenti in affitto è una forma comune di risparmio e investimento privato. Ci possono essere disposizioni contro il possesso di azioni per più di un appartamento nella stessa cooperativa.

Le prime cooperative di alloggi furono costruite intorno al 1900, molte delle quali nel quartiere di Helsinki di Katajanokka, nello stile romantico nazionale Jugend. Inizialmente molte cooperative sono state create dai futuri membri stessi, spesso lavoratori o artigiani nello stesso commercio. Negli anni ’20, la fondazione cooperativa era l’attività degli sviluppatori immobiliari professionisti. Dopo la seconda guerra mondiale, le organizzazioni di sviluppo senza scopo di lucro furono formate e fu introdotto un sistema di prestiti forniti dal governo (ARAVA). La vendita di azioni in società di housing con prestiti statali è stata limitata da regole di equità limitate per 50 anni, il prezzo delle azioni era limitato da un indice.

Il modello finlandese della società immobiliare era anche la base delle moderne cooperative statunitensi, poiché la prima cooperativa, la Finnish Home Building Association di Finntown (Brooklyn, New York), fu fondata nel 1918 da immigrati finlandesi.

Francia
Nel 2013, l’apertura di La Maison des Babayagas, una cooperativa edilizia innovativa a Parigi, ha guadagnato l’attenzione di tutto il mondo. Si è formato come una comunità di autoaiuto e costruito con l’assistenza finanziaria del governo municipale, in particolare per le donne anziane. Situato nel sobborgo parigino di Montreuil dopo molti anni di pianificazione, sembra un qualsiasi altro condominio. Gli anziani restano fuori dalle case di cura, rimanendo attivi, allertati e aiutandosi a vicenda.

Lo scopo dell’Associazione Baba Yaga è quello di creare e sviluppare una residenza laica innovativa per donne anziane che sia: (1) autogestita, senza gerarchia e senza supervisione; (2) collettivo unito, per quanto riguarda le finanze e la vita quotidiana; (3) cittadino civico, attraverso l’apertura alla comunità / città e attraverso l’interazione reciproca, impegnandosi nella sua vita politica, culturale e sociale in uno spirito di democrazia partecipativa; (4) ecologico in tutti gli aspetti della vita, in conformità con i valori e le azioni espresse nella Carta di Abitare della Casa dei Babayagas.

In generale, le attività dell’associazione sono legate allo scopo di cui sopra, in particolare lo sviluppo di un’entità popolare chiamata Università della conoscenza degli anziani (UNISAVIE: Université du savoir des vieux), e l’avvio di un movimento per promuovere altri luoghi di vita che sono organizzati in reti simili.

La carta della comunità stabilisce le aspettative per la privacy. Ogni appartamento è autonomo. Le riunioni mensili assicurano le routine ottimali dell’edificio e assicurano che ogni persona possa partecipare pienamente e con completa libertà di espressione. I piani stabiliscono l’intervento di routine di un mediatore che potrebbe aiutare a raggiungere il fondo delle cause di eventuali conflitti al fine di consentire la loro risoluzione.

Il successo della cooperativa parigina ha ispirato diversi gruppi di base canadesi ad adottare valori simili in iniziative abitative di alto livello; questi valori includono autonomia e autogestione, solidarietà e aiuto reciproco, impegno civico e responsabilità ecologica.

Germania
Nell’industrializzazione nel 19 ° secolo c’erano molte cooperative di alloggi fondate in Germania. Attualmente, ci sono oltre 2.000 cooperative di alloggi con oltre due milioni di appartamenti e oltre tre milioni di membri in Germania. Le cooperative di edilizia pubblica sono organizzate nel GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (L’associazione federale delle associazioni tedesche di edilizia residenziale e immobiliare registrata).

India
In India la maggior parte degli “appartamenti” è di proprietà esclusiva. il titolo di ogni singolo appartamento è separato. Di solito c’è un ente governativo / società / associazione per amministrare la manutenzione e altri bisogni di costruzione. Questi sono paragonabili agli edifici condominiali negli Stati Uniti. Le leggi che governano l’edificio, il suo organo direttivo e il modo in cui gli appartamenti all’interno dell’edificio vengono trasferiti differiscono da stato a stato.

Certi edifici sono organizzati come “cooperative di case popolari” dove uno in realtà possiede una quota nella cooperativa piuttosto che l’appartamento stesso. Questa struttura era molto popolare in passato ma è diventata meno comune negli ultimi tempi. La maggior parte degli stati ha leggi separate che regolano le società cooperative di alloggi.

Paesi Bassi
Nei Paesi Bassi esistono due tipi di organizzazione molto diversi che possono essere considerati una cooperativa edilizia:

Società immobiliare
Una società per la casa (woningcorporatie) è un’organizzazione senza scopo di lucro dedicata alla costruzione e al mantenimento di alloggi in affitto per le persone con un reddito inferiore. Le prime società immobiliari iniziarono nella seconda metà del 19 ° secolo come piccole associazioni cooperative. La prima associazione di questo tipo al mondo, VAK (“associazione per la classe operaia”) fu fondata nel 1852 ad Amsterdam. Tra i 2,4 e i 2,5 milioni di appartamenti nei Paesi Bassi vengono affittati dalle società immobiliari, vale a dire più del 30% del totale delle abitazioni (appartamenti e case).

Associazione proprietario
Un’associazione di proprietari (casa) (Vereniging van Eigenaren, VvE) è di diritto olandese stabilita ovunque ci siano appartamenti di proprietà separata in un edificio. I membri sono legalmente proprietari del proprio appartamento, ma devono cooperare nell’associazione per la manutenzione dell’edificio nel suo insieme.

Filippine
Nelle Filippine, un’associazione di proprietari di affittuari viene spesso utilizzata come mezzo per acquistare nuovi appartamenti. Quando la cooperativa viene creata, prende la maggior parte del prestito necessario per acquistare la proprietà. Questi prestiti saranno poi pagati durante periodi fissi di anni (tipicamente 20-30), e una volta fatto questo, la cooperativa viene dispersa e gli appartamenti vengono trasformati in condomini.

Scandinavia
Associazione di proprietari di affittuari (svedese: bostadsrättsförening, norvegese: borettslag, danese: andelsboligforening) è un termine legale utilizzato nei paesi scandinavi (Svezia, Danimarca e Norvegia) per un tipo di proprietà congiunta di proprietà in cui l’intera proprietà è di proprietà da un’associazione cooperativa, che a sua volta è di proprietà dei suoi membri. Ogni membro detiene una quota nell’associazione che è proporzionale all’area del suo appartamento. I membri sono tenuti ad avere una proprietà di inquilino, che rappresenta l’appartamento, e nella maggior parte dei casi vivono permanentemente all’indirizzo. Esistono alcune differenze giuridiche tra i paesi, principalmente per quanto riguarda le condizioni di proprietà.

Le associazioni di proprietari di inquilini vennero fondate durante il XIX secolo e originariamente erano un concetto basato sul Regno Unito (società di costruzioni). Il prezzo di mercato delle azioni esistenti di proprietà degli inquilini è spesso molto alto, normalmente molto più alto del prezzo di palo originale.

Svezia
In Svezia, il 16% della popolazione vive in appartamenti in cooperative residenziali, mentre il 25% vive in appartamenti in affitto (più comuni tra giovani adulti e immigrati) e il 50% vive in case unifamiliari private (più comuni tra famiglie con bambini), il resto vive in altre forme, come dormitori per studenti o case per anziani.

L’adesione a una cooperativa edilizia (bostadsrättsförening) è concessa ai proprietari di azioni dell’associazione, e dà diritto (bostadsrätt) di abitare l’appartamento corrispondente alla quota per un tempo illimitato. Le azioni possono essere comprate e vendute sul mercato immobiliare aperto. Questa è una delle principali forme di proprietà della casa nel paese, e l’appartenenza ad una cooperativa edilizia è generalmente considerata la stessa cosa di possedere (al contrario di affittare) un appartamento. La forma fisica / giuridica più consueta è un blocco di proprietà di proprietà di una cooperativa.

Ogni cooperativa abitativa ha il proprio statuto. I membri tengono riunioni annuali nella cooperativa edilizia, in cui eleggono un consiglio di amministrazione che si assume la responsabilità di gestire la cooperazione nel corso del prossimo anno. Nella maggior parte delle cooperative di dimensioni normali i membri del consiglio sono reclutati tra gli abitanti. La commissione fissa il canone mensile, assicura le corrette procedure amministrative, mantiene la proprietà in buone condizioni e può avviare grandi progetti di ristrutturazione quando necessario. Il consiglio è anche coinvolto quando un membro vende la sua quota della cooperativa a qualcun altro, poiché il consiglio di amministrazione deve prendere decisioni in merito alla possibilità di consentire l’uscita di vecchi membri e l’ingresso di nuovi membri, secondo lo statuto (con alcune eccezioni, ad esempio, la nazionalità, il reddito o la ricchezza del richiedente non sono validi motivi per rifiutare l’ingresso). Il consiglio è anche coinvolto quando i singoli membri vogliono avviare grandi progetti di ristrutturazione o affittare il loro appartamento a un non membro.

La cooperativa edilizia è un’entità legale speciale, regolata dalla legge svedese. Ha gli stessi obblighi di contabilità e di emissione di relazioni annuali come società e può prendere ipoteche nella proprietà se necessario. Inoltre, ogni membro può anche prendere ipoteche nel suo bostadsrätt per finanziare la sua acquisizione di esso. Il canone mensile pagato dai membri alla cooperativa è destinato a coprire le spese operative e finanziarie della cooperativa. La situazione finanziaria delle cooperative svedesi varia molto e in rare occasioni le cooperative potrebbero fallire. In caso di bancarotta, la proprietà viene venduta e le attività rimanenti vengono trasferite ai membri (che possono rimanere in affitto come inquilini o provare a formare una nuova cooperativa).

Nelle proprietà esistenti, gli inquilini possono formare insieme una cooperativa edilizia e quindi fare un’offerta al proprietario per acquistare la proprietà. Quando tale cooperativa è stata costituita, diventa automaticamente il primo potenziale acquirente qualora il proprietario desideri vendere. L’acquisizione è finanziata da una combinazione di azioni (vale a dire le “poste in gioco” pagate dai membri) e prestiti bancari.

Nelle proprietà destinate ad essere di proprietà delle cooperative di alloggi sin dall’inizio, la società di costruzioni (che è un’associazione senza scopo di lucro come HSB, Riksbyggen o SBC o uno sviluppatore for-profit come PEAB, Veidekke o Skanska) normalmente forma una cooperativa quando viene costruito l’edificio, e quindi vende i diversi appartamenti (cioè le loro quote nella cooperativa) a prezzi fissi. Quando tutti gli appartamenti vengono venduti, i nuovi membri si assumono la responsabilità della proprietà e eleggono il proprio consiglio di amministrazione.

Svizzera
In Svizzera il 5,1% di tutte le unità abitative sono in cooperative. La Schweizerischer Verband für das Wohnungswesen (federazione svizzera delle cooperative popolari) rappresenta circa 1.500 cooperative di alloggi con circa 160.000 unità abitative.

Regno Unito
Le cooperative di edilizia abitativa sono rare nel Regno Unito, costituendo circa lo 0,1% del patrimonio abitativo.

La maggior parte si basa su aree urbane e consiste in alloggi condivisi a prezzi accessibili dove i membri si occupano personalmente della proprietà. Le liste di attesa possono essere molto lunghe a causa della rarità delle cooperative di alloggi. In alcune aree, la procedura di applicazione è integrata nel sistema di applicazione del comune di consiglio. Le leggi differiscono tra Inghilterra e Scozia. La Confederation of Co-operative Housing fornisce informazioni sulle cooperative di alloggi nel Regno Unito e ha pubblicato una guida sulla loro creazione. Il sito Web Shelter fornisce informazioni sull’alloggio e contiene informazioni specifiche per l’Inghilterra e la Scozia.

Il collettivo di Catalyst fornisce informazioni sull’avvio di cooperative nel Regno Unito e spiega la struttura legale di un pollaio residenziale. Radical Routes offre una guida su come creare una cooperativa edilizia.

Cooperative abitative studentesche
I fattori di innalzamento del costo della vita per gli studenti e la qualità degli alloggi hanno portato a una spinta per le cooperative studentesche nel Regno Unito ispirate alle esistenti cooperative studentesche nordamericane e al loro lavoro attraverso gli studenti nordamericani della cooperazione. Edinburgh Student Housing Co-operative e Birmingham Student Housing Co-operative sono state aperte nel 2014 e Sheffield Student Housing Co-operative nel 2015. Tutte le cooperative abitative studentesche esistenti sono membri di Students for Cooperation.