주택 협동 조합, 협동 조합 또는 주택 회사 (특히 핀란드)는 법적 주체, 일반적으로 협동 조합 또는 회사로서 하나 이상의 주거용 건물로 이루어진 부동산을 소유하고 있습니다. 그것은 주택 보유의 한 유형입니다. 주택 조합은 단독 주택 소유, 콘도미니엄 및 임대와 같은 다른 주거 방식과 다른 많은 특징을 가진 주택 소유의 특유한 형태입니다.

이 회사는 회원제이며, 협동 조합의 주식 매입 방식으로 멤버쉽을 부여받습니다. 법인의 각 주주는 하나의 주택을 점유 할 권리가 있습니다. 주택 조합의 주요 장점은 회원의 자원을 모아서 구매력을 활용함으로써 주택 소유와 관련된 모든 서비스 및 제품의 회원 당 비용을 낮추는 것입니다.

예를 들어 핀란드 주택 회사가 아닌 주택 협동 조합의 또 다른 핵심 요소는 회원이 다른 주택 소유 형태와 달리 협동 조합에서 살 수있는 사람을 선출하고 선출하여 선별하는 것입니다.

주택 협동 조합은 비 소유권 (non-ownership 또는 non-equity 또는 continuing)과 소유권 (equity or strata)으로 분류된다. 비유 동 협동 조합에서는 임대와 유사한 인센티브 협약에 따라 점유 권한이 부여되기도합니다. 형평 협동 조합에서 점유권은 때로는 구매 계약서 및 소유권에 등록 된 법적 문서를 통해 부여됩니다. 회사의 정관 및 세칙 및 입주 동의서는 협동 조합의 규정을 명시합니다.

협동 조합이라는 단어는 유료 회원이 침실을 차지하고 협동 조합이 소유 한 주택의 공동 자원을 공유 할 수있는 비공유 자본 협동 모델을 설명하는데도 사용됩니다. 미국 전역의 일부 대학 및 대학 공동체에서 학생 협동 조합과 같은 경우입니다.

법적 지위
법적 실체로서, 협동 조합은 다른 회사와 계약하거나 개인을 고용하여 유지 보수 계약자 또는 건물 관리자와 같은 서비스를 제공 할 수 있습니다. 또한 관리자 나 관리인과 같은 직원을 고용하여 자원 봉사자가 전기 관리와 같이하지 않거나 잘하지 않을 수도있는 특정 사안을 처리 할 수 ​​있습니다. 그러나 많은 주택 조합들이 자급 자족하기 위해 노력하기 때문에 가능한 한 많은 일이 회원들에 의해 완료된다.

비구상 협동 조합과 제한된 조합 협동 조합의 경우, 협동 조합의 주주는 부동산을 소유하지 않고 부동산을 소유하는 법인의 지분을 소유합니다. 협력적인 소유권은 사람들이 개별 단위를 소유하고 다른 단위로 누가 움직이는 지에 대해 거의 말하지 않은 콘도와는 아주 다르다. 이 때문에 대부분의 관할 구역에서는 기업을 규제하는 법률과 마찬가지로 공동 운영 방식 및 주주의 권리와 의무를 규제하는 별도의 법률이 제정되었습니다.

소유권
각 거주자 또는 거주자 가구는 협동 조합 회원입니다. 비유 동 협동 조합의 경우, 회원은 “점유 계약”에 명시된대로 주택 협동 조합 내의 특정 스위트에 대한 점유 권한을 갖거나 본질적으로 임대 계약 인 “독점 임대 계약”을 갖습니다. 소유권 협동 조합에서는 소유권이 소유권 이전을 통해 구매자에게 이전됩니다.

주택 조합은 모든 재산 및 주택 구조에 대한 소유권을 보유하고 있기 때문에 유지 보수 비용을 부담합니다. 이로 인해 회원은 비용 및 업무 부담을 덜어줍니다. 그런 의미에서, 주택 조합은 임대 설정에서 집주인과 같습니다. 그러나 협동 조합 생활의 또 다른 특징은 비영리 단체이기 때문에 이윤 추구 동기가없는 비용으로 작업이 완료된다는 것입니다.

경우에 따라, Co-op는 Rochdale Principles을 따르며, 각 주주는 단 하나의 표를 보유합니다. 대부분의 협동 조합은 소유자가 소유 한 득표 수가 해당 개인이 소유 한 주식 수와 관련이있는 제한된 주식 회사로 통합됩니다. 어떤 형태의 투표가 채택 되더라도 주주들 사이에서 선거를 실시하여 이사회 (해당되는 경우), 협동 조합의 운영 기관에서 누가 대표 할 지 결정해야합니다. 이사회는 일반적으로 협동 조합의 재정적 요구 사항 및 지속 가능성을 비롯한 비즈니스 의사 결정을 담당합니다. 정치는 조합에서 조합에 이르기까지 다양하지만 회원들의 희망에 크게 의존하지만 이사회의 과반수 득표가 비즈니스 결정을 내리는 데 필수적입니다.

조치
대규모 협동 조합의 경우, 조합원은 일반적으로 주주 총회에서 연례 총회에서 이사회를 선출합니다. 소규모 공동 작업에서는 모든 구성원이 보드에 앉습니다.

주택 조합의 이사회는 회원제에 의해 선출되며, 재산 관리에 대한 목소리와 표현을 제공합니다. 규칙은 이사회에 의해 결정되어 회원들이 평화롭게 집을 소유 할 수 있도록 지역 사회에서 발생하는 문제를 해결할 수있는 유연한 수단을 제공합니다.

재원
주택 조합은 일반적으로 사실상 비영리 단체입니다. 소득의 대부분은 거주자 (정식 법인이면서 주주 인 경우)가 지불해야하는 임대료에 기인합니다. 자산 교체 비용을 제외하는 등 운영상의 요구 사항을 제외하고는 의도적으로 잉여를 창출 할 필요가 없습니다. 이는 단순히 구성원이 지불 한 임차료가 지출보다 높게 설정된다는 것을 의미하기 때문입니다. 그러나 주거 협력 회사가 주택 비용을 상쇄하기 위해 잉여 소득을 창출 할 수있는 자회사 사업과 같은 다른 수익 창출 자산을 보유하는 것이 가능할 수도 있지만 이러한 경우 주택 임대료는 일반적으로 추가 수익을 보상하기 위해 축소되었습니다.)

새로운 협동 조합은 종종 모든 주식이 매각되었을 때 협동 조합에서 사직하는 건축업자에 의해 설립됩니다. 아이디어가 예를 들어 회원을 수용 할 건물이나 건물 그룹을 짓는 것이라면 금융 기관이 보증을 원할 정도로 중요한 모기지 론이 필요하기 때문에 처음부터 주택 조합을 시작하는 것은 상대적으로 어렵습니다. 책임감. 또한 기본 조직 정책조차 수립 할 수있는 시간과 전망뿐만 아니라 설계 및 시공을 조직하는 데 1 년 또는 그 이상의 시간이 걸릴 수도 있습니다. 기존의 주택에 대한 압력을 자주받는 무작위 그룹에서 이러한 종류의 조직 기술을 사용할 수있는 경우는 거의 없습니다. 밀접하게 관련된 주택 단위 그룹을 구성하는 것이 다소 쉬울 수도 있습니다. 이 기회는 예를 들어 기존 아파트 건물 주인이 아파트를 판매 할 생각이라면 발생할 수 있습니다.

건물의 수명주기에서 자산 교체 (자본 수리)에는 다음과 같은 다양한 방법으로 얻을 수있는 상당한 자금이 필요합니다. 현재 소유자에 대한 평가. 신규 주주들에게 자사주 (과거 임대 단위) 판매; 예비의 끌기; 무담보 대출; 영업 흑자; 주주와 신규 고객 간의 판매 대금 및 기존 모기지 증가.

부자와 유명 인사의 주택 조합이 있습니다. 예를 들어 존 레넌 (John Lennon)은 주택 협동 조합 인 다코타 (Dakota)에 살았으며 뉴욕시의 임대 아파트가 아닌 대부분의 아파트는 협동 조합을 통해 소유됩니다 콘도미니엄 계약보다.

시장 비율과 제한된 자본 조합
주택 공동 협상 가격에는 두 가지 주요 유형이 있습니다 : 시장 이자율 및 제한 자본. 시장 가격으로 공개 시장에서 주식 가격이 상승 할 수 있으며 주주는 시장을 나가기를 원할 때 시장 가격을 매도 할 수 있습니다. 여러 가지면에서 시장 가격은 콘도미니엄을 소유하는 것과 마찬가지로 재정적으로 비슷하지만, 종종 협동 조합이 모기지를 소지 할 수 있다는 점이 다르다. 따라서 콘도미니엄에 비해 월급이 월등히 높다. 그러나 협동 조합에있는 비교 가능한 단위의 구매 가격은 일반적으로 훨씬 낮습니다.

제한된 형평성을 가진 협동 조합은 팔 때 주식 가격에 관한 규칙을 가지고 있습니다. 제한된 자본의 개념은 저렴한 주택을 유지하는 것입니다. 제한된 형평 모델의 하위 집합은 매우 낮은 구매 가격 (임대 보증금에 필적)과 임대료 대신 월간 수수료로 임대와 매우 비슷하게 보이는 비공 인 모델입니다. 판매 할 때, 다시 couped되는 것은 구매 가격이 매우 낮습니다.

국가 별

핀란드
핀란드에서 주택 회사의 지분을 소유하는 것은 부동산 및 주택 소유의 일반적인 형태입니다. 핀란드에 아파트를 소유하는 것은 보통 주택 회사의 주식을 소유하는 것을 의미합니다. 특정 주식 세트의 소유권은 회사가 소유 한 건물의 특정 부분을 사용할 권리를 부여합니다.

엄격한 Rochdale Principles 1 표를 따르는 극소수의 공동 작업을 제외하고 모든 핀란드 주택 조합은 (비영리) 유한 책임 회사 (핀란드 : asunto-osakeyhtiö, 스웨덴어 : bostadsaktiebolag)로 통합됩니다. 몫은 일반적으로 아파트의 1m2를 나타내지 만 전체 아파트를 나타낼 수 있습니다. 주택 회사는 핀란드 법에 따라 특정 유형의 회사로 규제됩니다.

주택 회사 주식은 일반적으로 부동산업자를 통해 공개 시장에서 거래됩니다. 주식 매수를 위해서는 이사회의 승인이 필요하지 않습니다. 일부 구형 회사의 경우 기존 주주는 선매권, 즉 정해진 시장 가격으로 주식을 살 권리가 있습니다.

일반적으로 주식 보유자가 협동 조합에 거주 할 필요는 없습니다. 임대 아파트는 저축 및 사적 투자의 일반적인 형태입니다. 동일한 협동 조합에있는 하나 이상의 아파트에 대한 지분 소유에 대한 조항이있을 수 있습니다.

최초의 주택 조합은 1900 년 경에 지어졌으며, 그 중 많은 곳이 헬싱키 인근 카타 야 노카 (Katajanokka) 지역에 국가 낭만적 유젠드 (Jugend) 양식으로 지어졌습니다. 초기에는 많은 회원들이 장래 회원들에 의해 설립되었는데, 종종 같은 교역에 종사하는 노동자 나 장인들이었습니다. 1920 년대에 이르러서는 전문 부동산 개발업자의 협력 사업이 시작되었습니다. 제 2 차 세계 대전 후 전국적으로 비영리 단체가 조직되었으며 정부가 제공하는 대출 시스템 (ARAVA)이 도입되었습니다. 국영 대출이있는 주택 회사의 주식 매각은 제한적 지분 규정에 의해 50 년 동안 제한되었으며 주식 가격은 지수에 의해 제한되었습니다.

주거 회사의 핀란드 모델은 또한 최초의 협동 조합 인 Finntown (뉴욕 브루클린)의 Finnish Home Building Association이 핀란드 이민자들에 의해 1918 년에 시작되었으므로 현대 미국 공동 주택의 기초가되었습니다.

프랑스
2013 년에 파리의 혁신적인 주택 조합 인 La Maison des Babayagas가 문을 열었습니다. 그것은 자조 커뮤니티로 구성되었으며시 정부에서 여성 노인들을위한 재정 보조를 받으면서 지어졌습니다. 다년간의 계획을 거쳐 Montreuil의 파리 교외에 위치한이 아파트는 다른 아파트 건물과 흡사합니다. 노인들은 적극적이고, 경계하며, 서로 돕기 위해 양로원에 머물러 있습니다.

바바 야가 협회 (Baba Yaga Association)의 목적은 노화 된 여성들을위한 혁신적인 평온한 거주지를 창출하고 개발하는 것입니다 : (1) 계층 구조가없고 감독이없는 자체 관리; (2) 일상 생활뿐만 아니라 재정과 관련하여 연합 된 집단; (3) 참여하는 민주주의의 정신으로 정치, 문화 및 사회 생활에 참여하면서, 공동체 / 도시 개방과 상호 교류를 통해 시민 정신을 가진 시민. (4) Babayagas의 집의 생활 헌장에서 표현 된 가치와 행동에 따라 삶의 모든 측면에서 생태 학적으로.

일반적으로, 협회의 활동은 위의 목적, 특히 노인 지식 대학 (UNISAVIE : Université du savoir des vieux)이라는 인기있는 기관의 개발 및 다른 거주지를 장려하기위한 운동의 시작과 관련되어 있습니다 유사한 네트워크로 구성됩니다.

지역 사회 헌장은 사생활 보호에 대한 기대를 제시합니다. 각 아파트는 독립적입니다. 월간 회의는 건물의 최적의 절차를 보장하고 각 개인이 완전히 자유롭게 표현의 자유와 함께 참여할 수 있도록합니다. 계획은 중재자의 일상적인 중재를 설정하여 궁극적 인 갈등의 원인을 최대한으로 파악하여 해결할 수 있도록 도와줍니다.

파리 협동 조합 (Paris Co-op)의 성공으로 여러 캐나다 풀뿌리 단체가 고령자 주택 정책에서 유사한 가치를 채택하게되었습니다. 이러한 가치에는 자율성과 자기 관리, 연대와 공조, 시민 참여, 생태적 책임이 포함됩니다.

독일
19 세기 산업화에는 독일에 많은 주택 조합이 설립되었습니다. 현재 2,000 개가 넘는 주택 조합이 있고 200 만개가 넘는 아파트와 3 백만이 넘는 독일의 조합이 있습니다. 공공 주택 협동 조합은 GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (독일 주택 및 부동산 기업 등록 협회의 연방 협회)에서 구성됩니다.

인도
인도에서는 대부분의 아파트가 완전히 소유되어 있습니다. 즉 각 평면에 대한 제목은 분리되어 있습니다. 유지 보수 및 기타 건물 요구를 관리하기 위해 일반적으로 관리 단체 / 사회 / 협회가 있습니다. 이것들은 미국 콘도미니엄 빌딩과 비슷합니다. 건물을 관리하는 법령, 관리기구 및 건물 내 아파트의 양도 방법은 주마다 다릅니다.

특정 건물은 “협동 주택 사회 (Cooperative Housing Societies)”로 조직되어 있는데, 평지 자체가 아닌 협동 조합에 실제로 소유하고 있습니다. 이 구조는 과거에는 매우 인기가 있었지만 최근에는 덜 일반적으로 보입니다. 대부분의 주에서는 협동 주택 사회 (Cooperative Housing Societies)에 관한 별도의 법을 제정합니다.

네덜란드
네덜란드에는 주택 협동 조합으로 간주 될 수있는 두 가지 유형의 조직이 있습니다.

주택 공사
주택 공사 (woningcorporatie)는 저소득자를위한 주택 임대료를 지키고 유지하는 데 전념하는 비영리 단체입니다. 최초의 주택 회사는 19 세기 후반에 작은 협동 조합으로 시작되었습니다. 세계 최초의 협회 인 VAK ( “노동 계급을위한 협회”)는 1852 년 암스테르담에서 설립되었습니다. 네덜란드의 2.4 ~ 2.5 백만개의 아파트가 주택 회사에 의해 임대되며, 즉 가계 거주 (아파트 및 주택)의 30 % 이상이 임대됩니다.

소유자 협회
한 (Vereniging van Eigenaren, VvE) 소유주 협회는 한 건물에 별도로 아파트가있는 곳마다 네덜란드 법에 따라 설립되었습니다. 회원은 합법적으로 자신의 아파트 소유자이지만 건물 전체를 유지 관리하기 위해 협회에서 협력해야합니다.

필리핀 제도
필리핀에서는 임차인 소유의 협회가 새 아파트를 사기위한 수단으로 자주 사용됩니다. 협동 조합이 만들어지면 재산을 구입하는 데 필요한 대부가 필요합니다. 이 융자금은 일정 기간 (일반적으로 20-30 년) 동안 상환되며, 일단이 작업이 완료되면 협동 조합이 분산되고 아파트가 콘도로 변환됩니다.

스칸디나비아
세입자 소유주 협회 (스웨덴어 : bostadsrättsförening, 노르웨이어 : borettslag, 덴마크어 : andelsboligforening)는 스칸디나비아 국가 (스웨덴, 덴마크 및 노르웨이)에서 전체 재산이 소유되는 공동 소유권 유형에 사용되는 법적 용어입니다 그 협동 조합은 회원들에 의해 소유된다. 각 회원은 자기 아파트의 면적에 비례하여 협회에서 주식을 보유하고 있습니다. 회원은 아파트를 대표하는 세입자 소유권이 있어야하며 대부분의 경우 영구적으로 거주지에 거주합니다. 주로 소유 조건과 관련하여 국가간에 몇 가지 법적 차이가 있습니다.

세입자 소유주 협회는 19 세기에 설립되었으며 원래는 영국에 기반을 둔 개념 (건물 사회)이었습니다. 기존의 테넌트 소유 지분의 시장 가격은 종종 매우 높으며 일반적으로 원래 지분 가격보다 훨씬 높습니다.

스웨덴
스웨덴에서는 주택 조합의 아파트에 16 %의 인구가 살고 있으며, 25 %는 임대 아파트 (젊은 성인과 이민자에게 더 일반적)에 살고 50 %는 단독 주택에 살고 있습니다. 나머지는 학생 기숙사 또는 노인 집과 같은 다른 형태로 생활합니다.

주택 조합 (bostadsrättsförening)의 회원 자격은 협회의 주식 소유자에게 부여되며, 주식에 상응하는 아파트에 무제한으로 거주 할 권리가 있습니다. 주식은 공개 부동산 시장에서 매매 할 수 있습니다. 이것은 국내 주택 소유의 주된 형태 중 하나이며, 주택 조합의 회원은 일반적으로 아파트를 소유하는 것과 동일한 것으로 간주됩니다 (아파트 임대와 반대). 가장 일반적인 물리적 / 법적 형태는 협동 조합이 소유 한 자유 보유 지의 한 블록입니다.

각 주택 조합에는 자체 조례가 있습니다. 회원들은 연례 회의를 주거 협동 조합에서 개최하며, 이사회는 차기 연도에 협력 관리 책임을 맡는 이사회를 선출합니다. 대부분의 보통 크기의 협동 조합에서 이사회 구성원은 주민들 사이에서 모집됩니다. 이사회는 월 회비를 책정하고, 적절한 행정 절차를 보장하며, 재산을 양호한 상태로 유지하고, 필요할 때 대규모 개보수 사업을 시작할 수 있습니다. 이사회는 조례에 따라 구 회원 탈퇴 및 신입 회원 입회를 결정해야하기 때문에 회원이 다른 사람에게 협동 조합을 팔 때 참여합니다 (예외는 있지만, 예를 들어, 지원자의 국적, 소득 또는 재원이 입국을 거부하는 유효한 근거가 아닌 경우). 이사회는 개인 회원들이 대규모 개보수 프로젝트를 시작하거나 아파트를 비회원으로 임대하기를 원할 때도 참여합니다.

주택 조합은 스웨덴 법률에 규정 된 특별 법인입니다. 그것은 부기와 회사 연례 보고서 발급의 동일한 의무를 가지고 있으며 필요하다면 부동산에서 담보 대출을받을 수 있습니다. 또한, 각 회원은 자신의 인수를 위해 융자를받을 수도 있습니다. 회원이 협동 조합에 지불하는 월 사용료는 협동 조합의 운영 및 재정 지출을 충당하기위한 것입니다. 스웨덴 협동 조합의 재정적 상황은 크게 다르며, 드물게 협동 조합이 파산 할 수도 있습니다. 파산이 발생하면 부동산을 매각하고 남은 자산을 임차인으로 남아 있거나 새로운 협동 조합을 설립하려고 시도하는 회원에게 이동합니다.

기존 부동산의 경우 세입자가 함께 주택 조합을 구성한 다음 소유주에게 부동산 구매 제안을합니다. 이러한 협동 조합이 형성되면, 소유자가 판매하고자하는 최초의 구매자가됩니다. 인수는 주식 (즉, 회원이 지불 한 ‘스테이크’)과 은행 대출의 조합으로 이루어집니다.

주택 조합이 처음부터 소유하고자하는 부동산의 경우 건설 회사 (HSB, Riksbyggen 또는 SBC와 같은 비영리 단체 또는 PEAB, Veidekke 또는 Skanska와 같은 영리를 목적으로하는 개발자)는 일반적으로 건물이 세워질 때 협동 조합을 구성한 다음 고정 가격으로 다른 아파트 (예 : 협동 조합의 주식)를 판매합니다. 모든 아파트가 팔리면 신입 회원이 부동산에 대한 책임을 맡고 이사회를 선출합니다.

스위스
스위스에서는 모든 주택의 5.1 %가 협동 조합에 있습니다. Schweizerischer Verband für das Wohnungswesen (스위스 협동 조합 주택 연합)은 약 1,600 개의 주택 단위를 가진 약 1,500 개의 주택 조합을 대표합니다.

영국
주택 조합은 주택 주식의 약 0.1 %를 차지하는 영국에서는 드물다.

대부분은 도시 지역을 기반으로하며 회원들이 부동산을 돌보는 저렴한 공동 숙박 시설로 구성됩니다. 대기자 명단은 주택 협동 조합의 희소성으로 인해 매우 길 수 있습니다. 일부 지역에서는 신청 절차가 협의회 주택 신청 시스템에 통합되어 있습니다. 영국과 스코틀랜드의 법은 다릅니다. Co-opative Housing 연맹은 영국의 주택 조합에 대한 정보를 제공하고이를 설정하는 안내서를 발행했습니다. Shelter 웹 사이트는 주택 정보를 제공하며 잉글랜드 및 스코틀랜드에 관련된 정보를 제공합니다.

Catalyst Collective는 영국에서 협동 조합을 시작하는 것에 대한 정보를 제공하고 주택 조합의 법적 구조를 설명합니다. Radical Routes는 주택 협동 조합을 설치하는 방법에 대한 안내서를 제공합니다.

학생 주택 협동 조합
학생 생활비와 숙소의 질을 높이는 요인은 기존의 북미 학생 주택 협동 조합 (North American Student Housing Cooperatives)에서 영감을 얻은 영국 내 학생 주택 협동 조합 (Student Housing Co-operatives)과 북미 학생 협력 (North American Students of Cooperation)을 통해 추진되었습니다. 에딘버러 학생 주택 협동 조합 및 버밍엄 학생 주택 협동 조합은 2014 년에 오픈했으며 Sheffield Student Housing Co-operative는 2015 년에 문을 닫았습니다. 모든 기존 학생 주택 협동 조합은 협력 학생회 회원입니다.