Cooperativa habitacional na América do Norte

Uma cooperativa de habitação, cooperativa ou empresa de habitação, é uma entidade legal, geralmente uma cooperativa ou uma corporação, que possui bens imóveis, consistindo de um ou mais edifícios residenciais; é um tipo de posse da habitação. Cooperativas habitacionais são uma forma distinta de propriedade da casa que tem muitas características que diferem de outros arranjos residenciais, como a propriedade da casa unifamiliar, condomínios e aluguel.

A corporação é baseada em associação, com a adesão concedida por meio de uma compra de ações na cooperativa. Cada acionista da entidade legal recebe o direito de ocupar uma unidade habitacional. Uma vantagem primordial da cooperativa habitacional é reunir os recursos dos membros para que seu poder de compra seja aproveitado, diminuindo assim o custo por membro em todos os serviços e produtos associados à casa própria.

Outro elemento-chave em algumas formas de cooperativas habitacionais (mas não em empresas de habitação finlandesas, por exemplo) é que os membros, através de seus representantes eleitos, selecionam e selecionam quem pode morar na cooperativa, diferentemente de qualquer outra forma de casa própria.

As cooperativas habitacionais se enquadram em duas categorias gerais de propriedade: não propriedade (mencionada como não patrimonial ou contínua) e propriedade (referida como patrimônio líquido ou estratos). Em cooperativas não patrimoniais, os direitos de ocupação são às vezes concedidos sujeitos a um contrato de ocupação, que é semelhante a um arrendamento. Em cooperativas de patrimônio, os direitos de ocupação são às vezes concedidos por meio de contratos de compra e instrumentos jurídicos registrados no título. Os estatutos e estatutos da empresa, bem como o contrato de ocupação, especificam as regras da cooperativa.

A palavra cooperativa também é usada para descrever um modelo de cooperativa de capital não acionário, no qual membros pagantes obtêm o direito de ocupar um quarto e compartilhar os recursos comunais de uma casa pertencente a uma organização cooperativa. Tal é o caso das cooperativas estudantis em algumas comunidades de faculdades e universidades nos Estados Unidos.

Canadá
As cooperativas de habitação no Canadá têm muitas formas organizacionais diferentes. No Ontário, existem cooperativas de participação, equidade e ocupantes. Em Alberta, as cooperativas habitacionais são não patrimoniais (também chamadas de “cooperativas contínuas”) e de propriedade (também chamadas de “cooperativas de títulos estratificados”). Dado que cada Província possui diferentes legislações sob as quais as comunidades habitacionais cooperativas são incorporadas e organizadas, as descrições das diferentes formas de cooperativas habitacionais pertencem muitas vezes apenas à Província em que elas existem.

As cooperativas de habitação sem capital continuo existem em todas as províncias e territórios e partilham características comuns. Eles podem ser qualquer forma de habitação: individual, duplex, cidade-casa e apartamento. Seu principal denominador comum é que, uma vez construída e ocupada, a cooperativa continua a possuir 100% das unidades e cada membro / acionista tem o direito de ocupar uma casa com base em alguma forma de contrato ou contrato de moradia. Os membros pagam uma taxa mensal que cobre todos os custos da cooperativa, incluindo pagamentos de hipoteca, impostos, custos operacionais e construção de alocações de fundos de reserva.

Em Alberta, as cooperativas de propriedade foram introduzidas em 1987, com a construção de um empreendimento de duas torres de arranha-céus em Edmonton (Riverwind Strata Title Housing Co-operative). Posteriormente, as cooperativas de propriedade foram desenvolvidas e construídas em outros centros urbanos, como Calgary, Fort Saskatchewan, Canmore e Banff. As unidades individuais dentro destes desenvolvimentos cooperativos são subdivididas usando a provisão de títulos de estratos da Lei dos Títulos Terrestres, criando assim lotes individuais de estratos tridimensionais. Esta subdivisão de estratos é registrada nos títulos de terra, criando assim lotes “aéreos” que têm as mesmas propriedades que os lotes de terra bidimensionais mais comumente conhecidos. Desta forma, os membros da cooperativa podem comprar suas unidades individuais e registrar uma hipoteca sobre o título. Como a cooperativa em curso, a cooperativa de propriedade pode ser qualquer forma de moradia. Os lotes de estratos em Alberta não devem ser confundidos com lotes de estratos na Colúmbia Britânica.

Cooperativas de co-propriedade são geralmente prédios de apartamentos mais antigos, incorporados antes da Lei de Condomínio de Ontário de 1973, em que os acionistas têm uma ação votante na corporação proprietária do prédio e têm o direito registrado de ocupar unidades individuais conforme descrito seu certificado de ações. A maioria destes tipos de cooperativas datam dos anos trinta, quarenta e cinquenta e estão localizados na cidade de Toronto. Eles são semelhantes aos condomínios, em que as unidades podem ser compradas e vendidas por venda privada ou no mercado aberto. Até há relativamente pouco tempo, essas unidades tendiam a ser compradas por pessoas mais velhas com capital próprio que podiam comprar a unidade diretamente, já que era difícil obter uma hipoteca contra essas unidades. No entanto, várias cooperativas de crédito de Ontário estão oferecendo financiamento limitado, desde que as corporações cooperativas individuais cumpram seus padrões fiscais, tornando essas unidades opções de moradia acessíveis para os compradores mais jovens. Os proprietários entrantes devem ser aprovados pelo Conselho de Diretores do prédio e concordar em obedecer aos estatutos e contratos de ocupação.

As cooperativas de capital próprio são edifícios nos quais os indivíduos compram uma percentagem do edifício e a terra em que é construída está ligada à metragem quadrada da sua unidade; Todos os proprietários possuem o edifício coletivamente, com direitos exclusivos de ocupar sua própria unidade. Mais cooperativas de crédito oferecerão financiamento contra elas do que contra co-participações. Eles são uma forma relativamente nova de construção, projetada para incentivar a ocupação do proprietário fazendo com que a corporação do edifício retenha uma porcentagem do patrimônio da unidade para garantir a ocupação do proprietário. Essa estrutura legal é usada como uma alternativa ao registro de condomínio, seja quando o governo não permite a conversão de um prédio de apartamentos existente em um condomínio ou para evitar a despesa e a dificuldade de fazê-lo.

Depois, há cooperativas que fornecem todos os privilégios de propriedade, exceto o direito de fazer (ou perder) dinheiro em uma residência principal e são administrados pelas pessoas que moram lá.

Os governos federal e provincial do Canadá desenvolveram uma legislação na década de 1970 que auxiliou as novas cooperativas de moradia fornecendo financiamento e financiamento de start-ups por meio de hipotecas seguradas pela Corporação de Crédito Imobiliário e Habitação (CMHC) do Canadá, uma agência do governo federal. O governo simultaneamente começou a encorajar o desenvolvimento de grupos de recursos de cooperação para contratar novos conselhos de administração de cooperativas habitacionais para desenvolver cooperativas em propriedades multi-residenciais existentes, em edifícios chave na mão ou edifícios projetados e construídos por arquitetos e arquitetos. construtores com os quais o conselho contratou para entregar o serviço. Supervisionados pelo conselho, os grupos de recursos venderam as unidades a membros adequados, instruíram-nos sobre seus direitos e obrigações como cooperadores e estabeleceram uma estrutura de gestão que normalmente incluía funcionários cooperativos ou empresas de administração de propriedades. Grupos de recursos ajudaram na formação de políticas iniciais e em manter a organização unida enquanto a cooperativa era desenvolvida e ocupada.

O governo federal vinculou sua assistência a empréstimos às exigências de que essas cooperativas habitacionais forneçam uma porcentagem de suas unidades, geralmente de pelo menos 15% a 20%, para o que se denomina residentes testados em renda. Essas pessoas voluntariamente fornecem informações à cooperativa de forma confidencial sobre sua renda bruta, e sua taxa mensal de moradia (aluguel) é então calculada de acordo com uma fórmula. Se o encargo calculado for menor do que o aluguel de mercado das unidades, então o governo federal, por meio de outra fórmula, forneceria financiamento a essas unidades para elevar sua receita unitária à taxa de mercado. Isso produziu uma moradia cooperativa de renda mista, na qual pessoas relativamente ricas moravam lado a lado com pessoas de renda relativamente baixa e trabalhavam com elas em comitês. Isso muitas vezes teve o efeito cascata de melhorar a saúde financeira dos menos favorecidos.

É interessante notar que, dependendo do seu ponto de vista político, tais pagamentos do governo para compensar o encargo de moradia podem ser considerados um subsídio dos membros de baixa renda, ou um acordo de negócios contratual entre o governo e a cooperativa, que ajuda a estabilizar a receita para a cooperativa em troca de realizar uma meta social para o governo por um período específico. Essa dicotomia é típica do fato de que uma cooperativa habitacional está em algum lugar entre uma corporação privada de negócios e uma agência social, e onde se coloca isso depende do ponto de vista da pessoa – e do ponto de vista coletivo de cada cooperativa habitacional. Alguns observadores agora simplesmente categorizariam essa cooperativa como uma forma de empreendimento social.

A vontade política se dissipou no Canadá nos anos 90, no entanto, à medida que outras questões ocuparam os políticos e o aperto financeiro dos governos reduziu os fundos disponíveis para as hipotecas. Em 2004 e 2005, no entanto, os ventos políticos voltaram à ideia de desenvolver mais moradias de baixa renda. No entanto, as cooperativas de habitação sem fins lucrativos estão comprometidas com o conceito de renda mista e não têm conseguido aproveitar muito as poucas oportunidades que surgiram nos últimos anos. Além disso, o termo de muitos dos acordos governamentais relativos ao financiamento de subsídios à habitação está chegando ao fim, provocando um debate em cooperativas individuais e o movimento cooperativo sobre até que ponto as cooperativas devem continuar a ser de renda mista. formas de habitação.

No Canadá, há várias associações secundárias e terciárias de cooperativas habitacionais. A principal organização nacional é a Federação Cooperativa de Habitação do Canadá (CHF Canadá). A maioria das províncias tem organizações semelhantes em sua área, mas muitas são membros independentes do CHF Canadá, em vez de serem seus ramos. Cada organização cobra das cooperativas de seus membros uma taxa baseada no número de unidades habitacionais na cooperativa para pagar a equipe para fazer seu trabalho. Isso inclui a defesa de direitos para os governos, a criação de fundos de auto-ajuda e afins. Essas organizações não atuam para membros individuais e não aconselham os membros quando o membro encontra problemas com a diretoria de sua cooperativa. Na maioria das jurisdições, não há organizações para membros de cooperativas habitacionais, em contraste com inquilinos em uma relação tradicional de proprietários e inquilinos, que podem ser assistidos por vários grupos de defesa de inquilinos.

Em Ontário, o despejo de membros de uma cooperativa habitacional é regido por uma seção especial da legislação estabelecida no Ato de Corporações Cooperativas. Antes de uma audiência formal para encerrar a ocupação de um membro, algumas cooperativas emitem uma “Notificação de Preocupação” para solicitar que o membro participe de uma reunião do Conselho de Administração para tentar resolver uma questão de atrasos ou outro comportamento que contrarie a Ocupação da cooperativa. -lei.

Se a diretoria da cooperativa não puder resolver a questão do membro, o que é uma causa para a possível rescisão dos direitos de ocupação, ela poderá enviar uma moção para enviar uma notificação ao membro solicitando que ele participe de uma reunião da Diretoria. que a rescisão (despejo) da ocupação desse membro será considerada. Se a Diretoria votar para rescindir uma ocupação (despejo), o membro tem o direito de apelar para a associação como um todo. A fim de fazer cumprir o despejo, o Conselho deve apresentar um requerimento a um juiz do Tribunal Superior, quando o membro tem a oportunidade de apresentar seu caso ao juiz; o juiz considera se o processo de despejo foi conduzido de forma justa e de acordo com o devido processo legal, e tem um poder residual de recusar o despejo se o juiz considerar justo fazê-lo, não obstante a decisão do Conselho. Às vezes, essa audiência é conduzida como um julgamento, com provas orais de ambos os lados, enquanto em outras ocasiões é conduzida com base apenas em documentos escritos apresentados ao tribunal; a prática varia de juiz para juiz, de tribunal a tribunal, e não há consenso sobre o procedimento adequado ou sobre qual direito um membro deve ser ouvido. Este processo é diferente de despejos de inquilinos de aluguel, que procedem em Ontário antes de um tribunal especializado e em que o inquilino tem sempre direito a uma audiência oral. O padrão de deferência que os juízes devem mostrar às decisões dos Conselhos é uma questão polêmica e não resolvida na lei, com vários casos assumindo posições aparentemente inconsistentes sobre o assunto. A partir de 2012, a nova legislação provincial em Ontário permitirá que as cooperativas habitacionais se candidatem a um tribunal especial para obter um “mandado de posse” para expulsar um membro de sua unidade.

Uma comunidade habitacional cooperativa pode assumir muitas formas: um prédio de apartamentos tradicional, casas unifamiliares dispersas, moradias em banda ou pode ser a base de uma comunidade intencional ou de uma “cooperativa viva”. As cooperativas de moradia estudantil também podem ser encontradas em muitas partes do Canadá, incluindo Kingston, Guelph, Waterloo e Toronto, Ontário; New Westminster, Colúmbia Britânica; Edmonton, Alberta; Winnipeg, Manitoba; Montreal, Quebec; e Fredericton, New Brunswick.

As “cooperativas de construção” (“cooperativas habitacionais autoconstruídas”, na linguagem britânica, que as distinguem das cooperativas de trabalhadores no setor de construção civil) são formadas por membros que cooperam na construção de suas casas, mas que possuem suas casas conclusão. Algumas cooperativas continuam a possuir elementos comuns, como estradas, parques, sistemas de água, etc. As cooperativas de construção foram extremamente populares em todo o Canadá entre as décadas de 1930 e 1960. O padre Jimmy Tompkins ajudou a criar esse conceito em Tompkinsville, em Reserve Mines, na ilha de Cape Breton, na Nova Escócia.

Estados Unidos
Nos Estados Unidos, as cooperativas habitacionais são geralmente categorizadas como corporações ou LLCs e são encontradas em abundância de Madison, Wisconsin, para a área metropolitana da Grande Nova York. Há também uma série de projetos cooperativos e habitacionais recíprocos ainda em operação nos EUA, que resultaram da compra de conjuntos residenciais federais de defesa por parte de seus inquilinos ou grupos de veteranos de guerra que retornaram e suas famílias. Esses desenvolvimentos incluem sete dos oito projetos de habitação de classe média construídos pelo governo dos EUA entre 1940-42 sob os auspícios da Divisão de Habitação de Defesa de Propriedade Mútua da Agência Federal de Obras. Existem muitas associações regionais de cooperativas habitacionais, como a Associação Centro-Oeste de Cooperativas Habitacionais, que tem sede em Michigan e atende a região Centro-Oeste, abrangendo Ohio, Michigan, Indiana, Illinois, Wisconsin, Minnesota e muito mais.

A Associação Nacional de Cooperativas Habitacionais (NAHC) representa todas as cooperativas dentro dos Estados Unidos que são membros da organização. Esta organização é uma federação nacional sem fins lucrativos de cooperativas habitacionais, associações habitacionais mútuas, outras residências de propriedade ou controladas por residentes, profissionais, organizações e indivíduos interessados ​​em promover os interesses das comunidades habitacionais cooperativas. A NAHC é a única organização nacional de habitação cooperativa, e tem como objetivo apoiar e educar as comunidades habitacionais cooperativas existentes e novas como a melhor e mais econômica forma de propriedade.

NASCO, ou estudantes norte-americanos de cooperação, é uma organização fundada em 1968 que ajudou a organizar a vida cooperativa para os estudantes. Com presença em mais de 100 cidades da América do Norte, a NASCO forneceu dezenas de milhares de estudantes com moradia sustentável.

Área metropolitana de Nova York
As cooperativas têm uma longa história na Metropolitan New York – em novembro de 1882, a Harper’s Magazine descreve vários prédios de apartamentos cooperativos já existentes, com planos de construir mais – e pode ser encontrado em toda a cidade de Nova York, no condado de Westchester, que faz fronteira com a cidade ao norte. e cidades em Nova Jersey que estão imediatamente do outro lado do Rio Hudson, de Manhattan, como Fort Lee, Edgewater ou Weehawken.

Os prédios de apartamentos e a moradia para várias famílias constituem uma parcela mais significativa do parque habitacional na área da cidade de Nova York do que na maioria das outras cidades dos EUA, e a forma cooperativa de propriedade dominou a forma de condomínio. Razões sugeridas para explicar por que as cooperativas são relativamente mais comuns do que os condomínios na área da cidade de Nova York são:

Inspirado por Abraham Kazan, as cooperativas apareceram pelo menos desde os anos 1920, enquanto uma base legal para a forma de propriedade do condomínio não estava disponível no Estado de Nova York até 1964. A passagem do Ato do Condomínio então abriu uma onda de construção de condomínios.
A forma cooperativa pode ser vantajosa, já que uma hipoteca do edifício pode ser transportada pela corporação cooperativa, deixando menos financiamento a ser obtido por cada proprietário da cooperativa. Sob a propriedade do condomínio, apenas os donos de condomínios separados fornecem financiamento. Particularmente, quando as taxas de juros são altas, um patrocinador de conversão pode encontrar os compradores de unidade mais facilmente sob o arranjo cooperativo, já que os compradores terão menos financiamento para organizar por conta própria; o preço de compra aparente de uma unidade em um edifício cooperativo que detém uma hipoteca subjacente é menor do que a compra de um condomínio. Os compradores das unidades de cooperativas podem não avaliar com precisão a sua parte da hipoteca do edifício.

Além disso, mais tarde na vida de um edifício após a conversão, novos investimentos importantes necessários para reparar ou substituir sistemas de construção podem ser levantados por uma nova hipoteca central em uma cooperativa, enquanto em um condomínio os recursos só poderiam ser levantados por avaliações onerosas de cada unidade individual proprietário. No entanto, a lei do condado de Nova York foi alterada em 1997 para permitir que as associações de condomínio pedissem dinheiro emprestado.

A criação de 1974 e subsequente influência na política do Urban Homesteading Assistance Board, um grupo de defesa de moradias, que possibilitou a conversão de mais de 1.600 aluguéis executados pela cidade em co-op.

A diretoria de um prédio cooperativo pode exercer seu próprio critério comercial para impor restrições aos acionistas e rejeitar potenciais compradores sem explicação, desde que a diretoria não viole as leis federais e estaduais sobre habitação ou direitos civis.

A maioria das cooperativas habitacionais na área da Grande Nova York foi convertida para esse status durante os anos 80; Em geral, eram grandes edifícios construídos entre as décadas de 1920 e 1950 que um proprietário ou uma empresa individual possuía e alugava, tornando-se não rentáveis ​​como propriedades de aluguel. Para incentivar a propriedade individual das unidades, os compradores iniciais de unidades (que compram do proprietário de todo o edifício) não precisaram ser aprovados por uma diretoria. Além disso, os inquilinos de aluguel que moravam no prédio no momento da conversão geralmente tinham a opção de comprar com desconto. Se os inquilinos forem arrendatários controlados, a lei geralmente os protege permitindo que eles permaneçam como locatários e a unidade não pode ser ocupada por um comprador até que o locatário morra ou saia do local. Muitos desses edifícios, especialmente em Manhattan, são na verdade bastante luxuosos e exclusivos; muitas celebridades vivem nelas e algumas pessoas famosas são até mesmo rejeitadas por conselhos cooperativos. Nos anos 90 e 2000, alguns prédios de aluguel nas áreas de Chicago, Washington, DC e Fort Lauderdale-West Palm Beach passaram por um processo de conversão semelhante, embora não no grau de Nova York.

Muitas das cooperativas originalmente construídas como cooperativas eram patrocinadas por sindicatos, como os Amalgamated Clothing Workers of America. Um dos maiores projetos foi o Cooperative Village, no Lower East Side de Manhattan. A United Housing Foundation foi criada em 1951 e construiu a Co-op City no Bronx, projetada pelo arquiteto Herman Jessor. Uma das primeiras cooperativas subsidiadas de valor fixo era a Morningside Gardens, em Morningside Heights, em Manhattan.

Outra dinâmica também contribuiu para o grande número de cooperativas estabelecidas nas décadas de 1980 e 1990 na cidade de Nova York – nesse caso, por grupos de inquilinos de renda baixa e moderada. Na década de 1970, muitos proprietários privados da cidade de Nova York estavam lutando para manter suas propriedades envelhecidas, em face das altas taxas de juros, do embaralhamento, do vôo branco e do aumento dos custos de combustível. O período também viu um incêndio criminoso induzido pelos proprietários de terras para obter os benefícios do seguro e o não pagamento generalizado de impostos sobre imóveis – mais de 20% dos imóveis residenciais multifamiliares estavam em atraso em meados da década de 1970. Em 1977, a cidade aprovou a Lei Local # 45, que permitiu que a cidade iniciasse o processo de execução após apenas um ano de não pagamento de impostos, não três, resultando na aquisição de milhares de edifícios, muitos deles ocupados pela cidade. de Nova York através de uma ação judicial conhecida como uma execução remota. Em setembro de 1978, a agência imobiliária da cidade, o Departamento de Preservação e Desenvolvimento de Habitação de Nova York (HPD), criou uma série de novos programas habitacionais destinados a dar aos moradores e grupos comunitários controle e eventual posse de edifícios remotos.

A Junta de Assistência Urbana ao Agregado Familiar (UHAB), estabelecida em 1974, começou a ajudar os moradores desses prédios a administrar, reabilitar e adquirir seus edifícios, e formar cooperativas de habitação com capital limitado. Trabalhando com a agência habitacional da cidade, seus programas de empréstimo existentes e o poder de dispor de propriedades abandonadas para organizações sem fins lucrativos, bem como as leis estaduais que regem o estabelecimento de cooperativas, a UHAB conseguiu fornecer às pessoas de baixa renda ferramentas – dinheiro inicial, assessoria jurídica, planos de arquitetura, treinamento em escrituração – para construir e administrar cooperativas de habitação de capital limitado. Por meio de um contrato de longa data com a prefeitura para fornecer treinamento e assistência técnica aos moradores dos prédios do Programa Inquilino Temporário (UIL), a UHAB trabalhou com mais de 1.600 cooperativas, preservando mais de 30.000 unidades de moradias populares.

Algumas cooperativas na cidade de Nova York não são proprietárias do terreno em que seu prédio está situado. Estes são conhecidos como “Edifícios de Locação de Terrenos” e muitas vezes têm desvantagens significativas para os proprietários de cooperativas.

Cooperativas de moradia estudantil
As cooperativas estudantis oferecem serviços de moradia e refeições para aqueles que frequentam instituições educacionais específicas. Alguns grupos notáveis ​​incluem a Berkeley Student Cooperative, a Santa Barbara Housing Cooperative e a Oberlin Student Cooperative Association.

Status legal
Como uma entidade legal, uma cooperativa pode contratar outras empresas ou contratar pessoas para fornecer serviços, como um contratante de manutenção ou um gerente de edifício. Ele também pode contratar funcionários, como um gerente ou um zelador, para lidar com coisas específicas que os voluntários podem preferir não fazer ou não ser bons em fazer, como a manutenção elétrica. No entanto, como muitas cooperativas habitacionais se esforçam para se manter autossuficientemente, o máximo de trabalho possível é completado por seus membros.

Em cooperativas não patrimoniais e em cooperativas de patrimônio limitado, um acionista em uma cooperativa não possui imóveis, mas sim uma parte da entidade legal que possui bens imóveis. A propriedade cooperativa é bastante distinta dos condomínios onde as pessoas possuem unidades individuais e têm pouca influência sobre quem se muda para as outras unidades. Devido a isso, a maioria das jurisdições desenvolveu legislação separada, semelhante às leis que regulam as empresas, para regular a forma como as cooperativas são operadas e os direitos e obrigações dos acionistas.

Propriedade
Cada domicílio residente ou residente é membro da associação cooperativa. Em cooperativas não patrimoniais, os membros têm direito de ocupação a um conjunto específico dentro da cooperativa habitacional, conforme descrito em seu “contrato de ocupação”, ou “arrendamento proprietário”, que é essencialmente um arrendamento. Nas cooperativas de propriedade, os direitos de ocupação são transferidos para o comprador por meio da transferência de título.

Como a cooperativa habitacional detém o título de todas as estruturas de propriedade e moradia, ela arca com os custos de manutenção, reparo e substituição. Isso alivia o membro do custo e do ônus desse trabalho. Nesse sentido, a cooperativa habitacional é como o locador em um ambiente de aluguel. No entanto, outra característica da vida cooperativa é que ela é sem fins lucrativos, de modo que o trabalho é feito a custo, sem nenhum motivo de lucro envolvido.

Em alguns casos, a cooperativa segue os Princípios de Rochdale, onde cada acionista tem apenas um voto. A maioria das cooperativas é constituída como empresas de ações limitadas, em que o número de votos de um proprietário está vinculado ao número de ações pertencentes à pessoa. Qualquer que seja a forma de votação empregada, é necessário realizar uma eleição entre os acionistas para determinar quem os representará no conselho de administração (se houver), o corpo diretivo da cooperativa. O conselho de administração é geralmente responsável pelas decisões de negócios, incluindo os requisitos financeiros e a sustentabilidade da cooperativa. Embora a política varie de cooperativa para cooperativa e dependa, em grande parte, da vontade de seus membros, é uma regra geral que um voto majoritário do conselho seja necessário para tomar decisões de negócios.

Gestão
Em cooperativas maiores, os membros de uma cooperativa normalmente elegem um conselho de administração entre os acionistas em uma assembléia geral, geralmente a assembléia geral anual. Em cooperativas menores, todos os membros se sentam no quadro.

O conselho de administração de uma cooperativa habitacional é eleito pelos membros, fornecendo uma voz e representação na governança da propriedade. As regras são determinadas pelo conselho, proporcionando um meio flexível de abordar as questões que surgem em uma comunidade para assegurar a posse pacífica de seus lares pelos membros.