تعاونية الإسكان في أمريكا الشمالية
شركة تعاونية ، تعاونية ، أو شركة إسكان ، هي كيان قانوني ، عادة تعاونية أو شركة ، تملك العقارات ، وتتألف من مبنى سكني واحد أو أكثر ؛ هو نوع واحد من حيازة المساكن. تعتبر تعاونيات الإسكان شكلاً مميزاً من أشكال ملكية المنازل التي تتميز بالعديد من الخصائص التي تختلف عن غيرها من الترتيبات السكنية مثل ملكية المنازل العائلية الفردية ، والمجمعات السكنية والإيجارات.
الشركة قائمة على العضوية ، مع منح العضوية عن طريق شراء حصة في التعاونية. يمنح كل مساهم في الكيان القانوني الحق في شغل وحدة سكنية واحدة. وتتمثل الميزة الأساسية للتعاونيات السكنية في تجميع موارد الأعضاء بحيث يتم الاستفادة من قوتهم الشرائية ، وبالتالي تخفيض التكلفة لكل عضو في جميع الخدمات والمنتجات المرتبطة بملكية المنازل.
عنصر أساسي آخر في بعض أشكال التعاونيات السكنية (وليس شركات الإسكان الفنلندية ، على سبيل المثال) هو أن الأعضاء ، من خلال ممثليهم المنتخبين ، يقومون باختيار واختيار من قد يعيش في التعاونية ، على عكس أي شكل آخر من أشكال ملكية المنازل.
تندرج تعاونيات الإسكان في فئتين عامتين للحيازة: غير الملكية (يشار إليها بغير حقوق الملكية أو مستمرة) والملكية (يشار إليها باسم حقوق الملكية أو الطبقات). في التعاونيات غير المتعلقة بالأسهم ، تمنح حقوق الإشغال في بعض الأحيان بموجب اتفاق إشغال يشبه عقد الإيجار. في تعاونيات الأسهم ، يتم منح حقوق الإشغال في بعض الأحيان عن طريق اتفاقات الشراء والأدوات القانونية المسجلة على العنوان. تحدد بنود التأسيس والنظام الداخلي للمؤسسة بالإضافة إلى اتفاق الإشغال قواعد التعاونيات.
وتستخدم كلمة “تعاوني” أيضا لوصف نموذج تعاوني غير رأس المال التعاوني الذي يحصل فيه الأعضاء الذين يدفعون الأجر على الحق في شغل غرفة نوم ويشتركون في الموارد المجتمعية لمنزل مملوك لمنظمة تعاونية. هذا هو الحال مع التعاونيات الطلابية في بعض الكليات والجامعات في جميع أنحاء الولايات المتحدة.
كندا
لدى مؤسسات الإسكان في كندا العديد من الأشكال التنظيمية المختلفة. في أونتاريو ، هناك ملكية مشتركة ، مساواة وتعاقدات مقيمين. في ألبرتا ، تكون المساكن التعاقدية إما غير مساوية (يشار إليها أيضًا باسم “التعاونيات المستمرة”) والملكية (يشار إليها أيضًا باسم “ستراتا-العنوان co-ops”). وبالنظر إلى أن لكل مقاطعة تشريعات مختلفة يتم بموجبها دمج وتنظيم مجتمعات الإسكان التعاونية ، فإن أوصاف نماذج الإسكان الجماعي المختلفة المتعلقة بالملكية لا تتصل في كثير من الأحيان إلا بالمقاطعة التي توجد فيها.
توجد تعاونيات إسكان مستمرة بدون حقوق ملكية في جميع المحافظات والأقاليم وتشترك في سمات مشتركة. يمكن أن يكون أي شكل سكني: فصل واحد ، دوبلكس ، منزل في المنزل والشقة. يتمثل القاسم المشترك الرئيسي بينهما في أنه بمجرد بنائه وإشغاله ، يستمر التعاون في امتلاك 100٪ من الوحدات ويحق لكل عضو / مساهم أن يشغل منزلاً على أساس شكل من أشكال عقد التعاقد أو السكن. يدفع الأعضاء رسومًا شهرية تغطي جميع تكاليف التعاون بما في ذلك مدفوعات الرهن العقاري والضرائب وتكاليف التشغيل ومخصصات صندوق الاحتياطي البديل.
في ألبرتا ، تم إدخال تعاونيات الملكية في عام 1987 مع بناء برجين شاهقين في إدمونتون (شركة ريفرويند ستراتا للاسكان التعاوني). وفي وقت لاحق ، تم تطوير وبناء الملكيات في مراكز حضرية أخرى مثل كالجاري وفورت ساسكاتشوان وكانمور وبانف. تنقسم الوحدات الفردية ضمن هذه المشاريع التعاونية إلى قسمين فرعيين عن طريق استخدام عنوان الطبقات في قانون ملكية الأراضي ، مما يؤدي إلى إنشاء طبقات فردية ثلاثية الأبعاد. يتم تسجيل هذه القسمة الفرعية في “Land Land” ، مما يخلق الكثير من “الهواء” التي لها نفس الخصائص مثل قطع الأراضي ثنائية الأبعاد المعروفة أكثر شيوعًا. على هذا النحو ، يمكن للأعضاء التعاوني شراء وحداتهم الفردية ويمكن تسجيل الرهن العقاري على اللقب. مثل التعاون التعاوني المستمر ، يمكن أن تكون الملكية التعاونية أي شكل سكني. لا يجب الخلط بين مجموعة Strata في Alberta مع مجموعات الطبقات في British Columbia.
عادة ما تكون شركات المساهمة المشتركة عبارة عن مبانٍ سكنية قديمة ، تم دمجها قبل قانون أونتاريو السكني ، 1973 ، حيث يمتلك كل مساهم حصة تصويت واحدة في الشركة التي تمتلك المبنى ولها حق مسجل في احتلال وحدات فردية كما هو موضح في شهادة حصتها. معظم هذه الأنواع من التعاونيات يعود تاريخها إلى الثلاثينات والأربعينيات والخمسينات وتقع في مدينة تورنتو. وهي تشبه الوحدات السكنية ، حيث يمكن شراء الوحدات وبيعها عن طريق البيع الخاص أو في السوق المفتوحة. وحتى وقت قريب نسبياً ، كانت هذه الوحدات تميل إلى أن يشتريها كبار السن الذين يملكون أسهم في المنازل والذين يستطيعون شراء الوحدة بشكل مباشر ، حيث كان من الصعب الحصول على رهن عقاري مقابل هذه الوحدات. ومع ذلك ، فإن عددًا من نقابات أونتاريو الائتمانية تقدم الآن تمويلاً محدودًا ، بشرط أن تستوفي تلك الشركات التعاونية الفردية معاييرها المالية ، مما يجعل هذه الوحدات السكنية متاحة بأسعار معقولة للمشترين الصغار. يجب الموافقة على الملاك الوافدين من قبل مجلس إدارة المبنى ، والموافقة على الالتزام بالقوانين الداخلية واتفاقات الأشغال.
تعاونيات الأسهم عبارة عن مباني يشتري الأفراد فيها نسبة مئوية من المبنى والأرض التي بنيت عليها مرتبطة بالقطعة المربعة لوحدتهم ؛ يمتلك جميع المالكين المبنى بشكل جماعي ، مع الحقوق الحصرية لشغل وحدتهم الخاصة. المزيد من الاتحادات الائتمانية ستقدم التمويل ضدها مقارنة بالمؤلفات المشتركة. وهي عبارة عن شكل جديد نسبيا من البناء ، مصمم لتشجيع إشغال المالك من خلال امتلاك شركة البناء نسبة مئوية من حقوق المساهمين في الوحدة لضمان شغل المالك. يستخدم هذا الهيكل القانوني كبديل لتسجيل ملكية مشتركة ، إما عندما لا تسمح الحكومة بتحويل مبنى سكني قائم إلى عمارات ، أو لتجنب نفقة وصعوبة القيام بذلك.
ثم هناك التعاونيات التي توفر جميع امتيازات الملكية باستثناء الحق في جعل (أو تخسر) المال على الإقامة الأساسية ويديرها الناس الذين يعيشون هناك.
طوّرت الحكومة الفدرالية وحكومات المقاطعات في كندا تشريعات في السبعينيات ساعدت التعاونيات السكنية الجديدة من خلال توفير التمويل والتمويل المبدئي من خلال القروض العقارية المؤمنة من قبل شركة كندا للرهن العقاري والإسكان (CMHC) ، وهي وكالة حكومية اتحادية. بدأت الحكومة في وقت واحد لتشجيع تطوير مجموعات الموارد التنموية التعاونية للتعاقد مع المجالس الناشئة من مدراء التعاونيات السكنية لتطوير التعاونيات في العقارات السكنية المتعددة القائمة ، في المباني الجاهزة أو المباني التي صممها وبناها المهندسين المعماريين و بناة تعاقد معها المجلس لتقديم الخدمة. تحت إشراف مجلس الإدارة ، قامت مجموعات الموارد بتسويق الوحدات إلى الأعضاء المناسبين ، وتثقيفهم حول حقوقهم والتزاماتهم كمشتركين ، وإنشاء هيكل إداري يتضمن عادةً الموظفين التعاونيين أو شركات إدارة العقارات. ساعدت مجموعات الموارد في تشكيل السياسات الأولية وعقد المنظمة معًا حيث تم تطوير التعاونية واحتلالها.
وربطت الحكومة الفيدرالية مساعداتها للقروض بالشروط التي توفرها هذه المساكن الجماعية بنسبة مئوية من وحداتها ، عادة ما تكون ما بين 15 و 20 في المائة على الأقل ، فيما يطلق عليه السكان الذين تم اختبار دخلهم. هؤلاء الناس يقدمون طواعية المعلومات إلى التعاون على أساس سري عن دخلهم الإجمالي ، ومن ثم يتم احتساب رسوم السكن الشهري (الإيجار) وفقا لصيغة. إذا كانت الرسوم المحسوبة أقل من إيجار السوق للوحدات ، فإن الحكومة الفيدرالية ، من خلال صيغة أخرى ، ستوفر التمويل لتلك الوحدات من أجل رفع إيرادات وحدتها إلى سعر السوق. وأنتج هذا الإسكان التعاوني متعدد الدخل ، الذي يعيش فيه الأشخاص الميسورين نسبيا جنبا إلى جنب مع ذوي الدخل المنخفض نسبيا ويعمل معهم في لجان. وكان لهذا في كثير من الأحيان الأثر المتمثل في تحسين الصحة المالية لأولئك الأقل ثراءً.
من المثير للاهتمام ملاحظة أنه ، حسب وجهة نظرك السياسية ، يمكن اعتبار هذه المدفوعات الحكومية لموازنة رسوم السكن إعانة للأعضاء ذوي الدخل المنخفض ، أو ترتيب تجاري تعاقدي بين الحكومة والتعاون المشترك ، يساعد على استقرار الإيرادات في التعاون في مقابل تحقيق هدف اجتماعي للحكومة لفترة محددة. هذا الانقسام هو نموذج لحقيقة أن التعاون السكني يكون في مكان ما بين شركة تجارية خاصة ووكالة اجتماعية ، وحيثما يعتمد ذلك يعتمد على وجهة نظر المرء – والنظرة الجماعية لكل تعاون سكني. سيقوم بعض المراقبين الآن ببساطة بتصنيف هذه التعاون كشكل من أشكال المشاريع الاجتماعية.
ومع ذلك ، فقد تبددت الإرادة السياسية في كندا في التسعينات ، حيث احتلت قضايا أخرى السياسيين وشددت الحكومة الحزام المالي ، مما قلل الأموال المتاحة للرهون العقارية. لكن في عامي 2004 و 2005 ، تحولت الرياح السياسية إلى فكرة تطوير المزيد من المساكن ذات الدخل المنخفض. ومع ذلك ، تلتزم التعاونيات السكنية غير الهادفة للربح بمفهوم الدخل المختلط ولم تكن قادرة على الاستفادة من الفرص القليلة المتاحة في السنوات الأخيرة. كما أن مدة العديد من الاتفاقيات الحكومية المتعلقة بتمويل إعانات الإسكان تقترب من نهايتها ، مما أثار جدلاً في التعاونيات الفردية والحركة التعاونية بشأن المدى الذي ينبغي أن تستمر فيه عمليات التعاون المختلطة. أشكال السكن.
في كندا ، هناك عدد من الجمعيات الثانوية والثالثية للتعاونيات السكنية. المنظمة الوطنية الرئيسية هي اتحاد الإسكان التعاوني لكندا (CHF كندا). معظم المقاطعات لديها منظمات مماثلة لمنطقتها ، ولكن العديد منها أعضاء مستقلون في CHF كندا ، بدلا من كونها فروع لها. تفرض كل منظمة من هذه المنظمات على تعاونيات الأعضاء رسمًا على أساس عدد الوحدات السكنية في المؤسسة التعاونية لدفع تكاليف أداء الموظفين لعملها. وهذا يشمل الدعوة للحكومات ، وإعداد تمويل المساعدة الذاتية وما شابه. هذه المنظمات لا تعمل للأفراد الفرديين ، ولا تعطي الأعضاء المشورة عندما يواجه العضو مشاكل مع مجلس تعاونهم. في معظم الولايات القضائية لا توجد منظمات لأعضاء التعاونيات السكنية ، على النقيض من المستأجرين في العلاقة التقليدية بين المالك والمستأجر ، والذين يمكن أن يساعدهم مختلف مجموعات المستأجرين.
في أونتاريو ، يخضع إخلاء أعضاء جمعية تعاونية سكنية لقسم خاص من التشريعات المنصوص عليه في قانون الشركات التعاونية. قبل عقد جلسة رسمية لإنهاء إشغال أحد الأعضاء ، تصدر بعض التعاونيات “إشعارًا بالقلق” تطلب من العضو حضور اجتماع مجلس الإدارة لمحاولة حل مشكلة المتأخرات أو أي سلوك آخر يتعارض مع إشغال التعاونيات -القانون.
إذا لم يتمكن مجلس إدارة الشركة التعاونية من حل مشكلة العضو ، وهو سبب ممكن لإنهاء حقوق الإشغال ، فيمكنه تمرير طلب بإرسال إشعار إلى العضو يطلب فيه حضور العضو في اجتماع مجلس الإدارة في التي سيتم النظر في إنهاء (الإخلاء) من إشغال هذا العضو. إذا صوّت المجلس لإنهاء شغل (شغل) ، يحق للعضو الاستئناف على العضوية ككل. من أجل إنفاذ الإخلاء ، يجب على مجلس الإدارة تقديم طلب إلى قاضي المحكمة العليا ، وفي هذه المناسبة تتاح الفرصة للعضو لعرض قضيته على القاضي ؛ ينظر القاضي في ما إذا كانت عملية الإخلاء تتم بشكل عادل ووفقًا للإجراءات القانونية ، ولديه تقدير تقديري لرفض الإخلاء إذا رأى القاضي أنه من العدل القيام بذلك ، بغض النظر عن قرار مجلس الإدارة. في بعض الأحيان تتم هذه الجلسة كمحاكمة ، مع أدلة شفوية من كلا الجانبين ، في حين أنها تتم في أوقات أخرى بناء على وثائق مكتوبة تقدم إلى المحكمة. هذه الممارسة تختلف من القاضي إلى القاضي ودار العدل إلى المحكمة ، وليس هناك توافق في الآراء حول الإجراء المناسب أو ما هو الحق يجب الاستماع إلى العضو. وتختلف هذه العملية عن عمليات إخلاء المستأجرين المستأجرين ، التي تمضي في أونتاريو أمام محكمة متخصصة والتي يحق فيها للمستأجر حقًا عقد جلسة استماع شفوية. إن معيار الإذعان الذي يجب على القضاة إظهاره لقرارات المجالس هو مسألة خلافية وغير محلولة في القانون ، مع اتخاذ مختلف الحالات مواقف غير متناسقة فيما يبدو بشأن هذه القضية. اعتبارًا من عام 2012 ، سيسمح التشريع الإقليمي الجديد في أونتاريو لتعاونيات الإسكان بالتقدم إلى محكمة خاصة للحصول على “أمر الاستحواذ” لطرد عضو من وحدته.
يمكن لمجتمع الإسكان التعاوني أن يتخذ أشكالًا متعددة: مبنى سكني تقليدي ، ومنازل عائلية متفرقة ، ومنازل مستقلة ، أو يمكن أن يكون أساسًا لمجتمع متعمد أو “تعاون حي”. يمكن العثور على تعاونيات الإسكان الطلابي أيضًا في أجزاء عديدة من كندا بما في ذلك كينغستون وجويلف وواترلو وتورنتو بأونتاريو ؛ نيو وستمنستر ، كولومبيا البريطانية ؛ ادمونتون، ألبرتا؛ وينيبيغ ، مانيتوبا. مونتريال، كيبيك؛ وفريدريكتون ، نيو برونزويك.
“تكوين التعاونيات” (“تعاونيات الإسكان ذات البناء الذاتي” في اللغة البريطانية ، والتي تميزها عن التعاونيات العمالية في تجارة البناء) يتم تشكيلها من قبل أعضاء يتعاونون لبناء منازلهم ولكنهم يمتلكون منازلهم إكمال. تستمر بعض التعاونيات في امتلاك عناصر مشتركة مثل الطرق والحدائق وأنظمة المياه ، وما إلى ذلك. لقد كان بناء التعاونيات بشعبية كبيرة في جميع أنحاء كندا من الثلاثينيات إلى الستينات. ساعد الأب جيمي تومبكينز في ريادة هذا المفهوم في تومبكينسفيل في محمية مناجم جزيرة كيب بريتون في نوفا سكوتيا.
الولايات المتحدة الامريكانية
في الولايات المتحدة ، عادة ما يتم تصنيف الإسكان التعاوني على أنها شركات أو شركات ذات مسئولية محدودة ويوجد في وفرة من ماديسون بولاية ويسكونسن إلى منطقة العاصمة الكبرى في نيويورك. هناك أيضا عدد من مشاريع الإسكان التعاوني والمتبادل التي لا تزال قيد التشغيل في جميع أنحاء الولايات المتحدة والتي كانت نتيجة لشراء مشاريع الإسكان الدفاعية الاتحادية من قبل المستأجرين أو مجموعات من قدامى المحاربين العائدين العائدين وعائلاتهم. وتشمل هذه التطورات سبعة من مشاريع الإسكان الثمانية للطبقة المتوسطة التي بنتها الحكومة الأمريكية بين 1940 و 1942 تحت رعاية قسم الإسكان الدفاعي للملكية المتبادلة التابع لوكالة الأشغال الفدرالية. هناك العديد من الجمعيات التعاونية للإسكان الإقليمي ، مثل جمعية Midwest Association of Housing Cooperatives ، التي يوجد مقرها في ولاية ميشيغان ، وتخدم منطقة الغرب الأوسط ، وتغطي ولاية أوهايو ، ميشيغان ، إنديانا ، إلينوي ، ويسكونسن ، مينيسوتا ، وأكثر من ذلك.
تمثل الرابطة الوطنية لتعاونيات الإسكان (NAHC) جميع التعاونيات داخل الولايات المتحدة الأعضاء في المنظمة. هذه المنظمة هي اتحاد وطني غير ربحي لتعاونيات الإسكان ، وجمعيات الإسكان المتبادل ، وغيرها من المساكن المملوكة أو الخاضعة للسيطرة ، والمهنيين ، والمنظمات ، والأفراد المهتمين بتعزيز مصالح مجتمعات الإسكان التعاوني. NAHC هي منظمة الإسكان التعاونية الوطنية الوحيدة ، وتهدف إلى دعم وتعليم مجتمعات الإسكان التعاونية القائمة والجديدة باعتبارها أفضل وأشهر أشكال الملكية في المنازل.
ناسكو ، أو طلاب التعاون في أمريكا الشمالية ، هي منظمة تأسست في عام 1968 والتي ساعدت على تنظيم العيش التعاوني للطلاب. من خلال تواجدها في أكثر من 100 مدينة ومدينة في جميع أنحاء أمريكا الشمالية ، قامت ناسكو بتزويد عشرات الآلاف من الطلاب بالمساكن المستدامة.
منطقة العاصمة نيويورك
لدى التعاونيات تاريخ طويل في متروبوليتان نيويورك – في نوفمبر 1882 ، تصف مجلة هاربر العديد من المباني السكنية المتعاونة بالفعل ، مع وجود خطط لبناء المزيد – ويمكن العثور عليها في جميع أنحاء مدينة نيويورك ، مقاطعة وستشستر ، التي تقع على حدود المدينة إلى الشمال. والبلدات في نيوجيرسي التي تقع مباشرة عبر نهر هدسون من مانهاتن ، مثل فورت لي أو إدج ووتر أو ويهاوكين.
تشكل المباني السكنية والمساكن المتعددة العائلات حصة أكثر أهمية من المساكن في منطقة مدينة نيويورك منها في معظم المدن الأمريكية الأخرى ، وقد سيطر شكل الملكية التعاوني على شكل الملكية المشتركة. تشير الأسباب إلى توضيح سبب كون التعاونيات أكثر شيوعًا نسبيًا من الوحدات السكنية في منطقة مدينة نيويورك:
مستوحاة من أبراهام كازان ، ظهرت التعاونيات على الأقل منذ عشرينيات القرن العشرين في حين أن الأساس القانوني لشكل ملكية الملكية المشتركة لم يكن متاحًا في ولاية نيويورك حتى عام 1964. ثم فتح ممر قانون الشقق السكنية موجة من تشييد المباني العامة.
يمكن أن يكون الشكل التعاوني مفيدًا حيث يمكن أن تقوم شركة التعاونية ببناء الرهن العقاري ، مما يؤدي إلى الحصول على تمويل أقل من قبل كل مالك تعاوني. تحت ملكية ملكية مشتركة فقط أصحاب الشقة المنفصلة توفير التمويل. خاصة عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة ، قد يجد كفيل التحويل مشترين الوحدة بسهولة أكبر في ظل الترتيب التعاوني لأن المشترين سيحصلون على تمويل أقل للترتيب بأنفسهم ؛ سعر الشراء الظاهر لوحدة في مبنى تعاوني يحمل الرهن العقاري الأساسي هو أقل من شراء الشقة. قد لا يزن مشترو الوحدات التعاونية حصتهم في الرهن العقاري للمبنى بدقة.
أيضا ، في وقت لاحق في حياة المبنى بعد التحويل ، يمكن زيادة الاستثمارات الجديدة الرئيسية المطلوبة لإصلاح أو استبدال أنظمة المباني من خلال قرض عقاري جديد في تعاونية ، بينما في وحدات الملكية المشتركة لا يمكن جمع الأموال إلا من خلال التقييمات المرهقة المطلوبة لكل وحدة منفردة. صاحب. ومع ذلك ، تم تعديل قانون عمارات نيويورك في عام 1997 للسماح لجمعيات العمارات بالاقتراض من المال.
إنشاء 1974 ثم التأثير اللاحق على السياسة من قبل مجلس مساعدة السكن الحضري ، وهي مجموعة للدفاع عن الإسكان ، والتي مكنت من تحويل أكثر من 1600 من الإيجارات المدينة ممنوع ، إلى شركات مساهمة محدودة ، تسيطر عليها المقيمين.
يمكن لمجلس إدارة البناء التعاوني أن يمارس أعماله التقديرية الخاصة لفرض قيود على حملة الأسهم ، وأن يرفض المشترين المحتملين دون تفسير ، طالما أن مجلس الإدارة لا ينتهك قوانين الإسكان أو قوانين الحقوق المدنية الفيدرالية أو الحكومية.
تم تحويل معظم التعاونيات السكنية في منطقة نيويورك الكبرى إلى هذا الوضع خلال الثمانينات. وعموما كانت مبان كبيرة بنيت بين 1920s و 1950s أن المالك أو شركة واحدة تملكها وتؤجر بها والتي أصبحت غير مربحة كممتلكات للإيجار. لتشجيع الملكية الفردية للوحدات ، لم يكن المشتري الأولي للوحدات (الشراء من مالك المبنى بأكمله) مُعتمداً من قبل مجلس الإدارة. أيضا ، المستأجرين المستأجرين الذين يعيشون في المبنى في وقت التحويل كانوا عادة ما يمنحون خيار الشراء بسعر مخفض. إذا تم إيجار المستأجرين الخاضعين للرقابة ، فإن القانون عادة ما يحميهم من خلال السماح لهم بالبقاء كمستأجرين ، وقد لا يتم احتلال الوحدة من قبل المشتري حتى يموت المستأجر أو يخرج. العديد من هذه المباني ، وخاصة في مانهاتن ، هي في الواقع فاخرة وفريدة من نوعها. العديد من المشاهير يعيشون فيها ، ورفضت حتى بعض الناس الشهيرة من قبل المجالس التعاونية. في التسعينيات و 2000 ، مرت بعض المباني المستأجرة في مناطق شيكاغو ، واشنطن ، دي سي ، و ميامي-فورت لودرديل-وست بالم بيتش بعملية تحويل مماثلة ، ولكن ليس إلى درجة نيويورك.
العديد من التعاونيات بنيت في الأصل كترتيبات تعاونت بها النقابات العمالية ، مثل عمال الملابس الملغاة في أمريكا. وكان أحد أكبر المشاريع هو القرية التعاونية في لوار إيست سايد في مانهاتن. تأسست مؤسسة الإسكان المتحدة في عام 1951 وبنيت مدينة Co-op في The Bronx ، التي صممها المهندس المعماري Herman Jessor. كانت إحدى التعاونيات المدعومة ذات القيمة الثابتة الأولى هي حدائق مورنينجسايد في مرتفعات مورنينجسايد في مانهاتن.
كما ساهمت ديناميكية أخرى في العدد الكبير من التعاونيات التي تم تأسيسها في الثمانينيات والتسعينيات في مدينة نيويورك – في هذه الحالة من قبل مجموعات المستأجرين ذوي الدخل المنخفض والمتوسط. في السبعينيات من القرن الماضي ، كان العديد من الملاك العقاريين في مدينة نيويورك يكافحون من أجل الحفاظ على عقاراتهم المتقادمة في مواجهة معدلات الفائدة المرتفعة ، والهبوط ، والطيران الأبيض ، وارتفاع تكاليف الوقود. وشهدت الفترة أيضا بعض الحرائق التي يسببها المالك للحصول على عائدات التأمين وعدم انتشار الضرائب العقارية على نطاق واسع – أكثر من 20 ٪ من العقارات السكنية متعددة الأسرة كانت متأخرة في منتصف 1970s. في عام 1977 ، مرت المدينة بالقانون المحلي رقم 45 ، والذي سمح للمدينة ببدء إجراءات الرهن بعد سنة واحدة فقط من عدم دفع الضرائب ، وليس ثلاثة ، مما أدى إلى الاستيلاء على الآلاف من المباني ، وكثير منها احتلت ، من قبل المدينة من نيويورك من خلال إجراء قانوني يعرف باسم حبس الرهن. في أيلول / سبتمبر 1978 ، قامت وكالة الإسكان في المدينة ، وهي دائرة المحافظة على المساكن في مدينة نيويورك (HPD) ، بإنشاء سلسلة من برامج الإسكان الجديدة المصممة لمنح سكان المباني ومجموعات المجتمع السيطرة والملكية في نهاية المطاف للمباني.
بدأ مجلس مساعدة السكن الحضري (UHAB) ، الذي أنشئ في عام 1974 ، في مساعدة سكان هذه المباني لإدارة وتأهيل والحصول على مبانيهم ، وتشكيل تعاونيات إسكان محدودة الأسهم. بالعمل مع وكالة الإسكان في المدينة ، وبرامج القروض القائمة لديها ، وقوة التصرف في الممتلكات المهجورة للمنظمات غير الربحية ، فضلا عن قوانين الدولة التي تنظم إنشاء التعاونيات ، كان UHAB قادراً على توفير الأشخاص ذوي الدخل المنخفض الأدوات – أموال البذور ، والمشورة القانونية ، والخطط المعمارية ، والتدريب على مسك الدفاتر – لبناء وتشغيل تعاونيات إسكان محدودة الأسهم. من خلال عقد طويل الأمد مع المدينة لتوفير التدريب والمساعدة الفنية لسكان المباني في برنامج التأجير المؤقت المستأجر (TIL) ، عملت UHAB مع أكثر من 1600 من الأقفاص ، مع الحفاظ على أكثر من 30،000 وحدة سكنية بأسعار معقولة.
بعض التعاونيات في مدينة نيويورك لا تملك الأرض التي يقع عليها المبنى. وتعرف هذه المباني باسم “مباني إيجار الأراضي” وغالبا ما يكون لها عيوب كبيرة لأصحاب التعاونيات.
تعاونيات إسكان الطلاب
توفر التعاونيات الطلابية خدمات الإسكان وتناول الطعام لأولئك الذين يحضرون مؤسسات تعليمية محددة. وتشمل بعض المجموعات البارزة جمعية تعاونية بيركلي التعاونية ، جمعية سانتا باربرا للاسكان التعاونية وجمعية أوبرلين التعاونية للطلاب.
الوضع القانوني
ككيان قانوني ، يمكن التعاقد التعاوني مع شركات أخرى أو توظيف الأفراد لتزويدها بالخدمات ، مثل مقاول الصيانة أو مدير المبنى. ويمكنه أيضًا توظيف موظفين ، مثل مدير أو مشرف ، للتعامل مع أشياء محددة قد يفضلها المتطوعون بعدم القيام بها أو قد لا يكونوا جيدين في القيام بها ، مثل الصيانة الكهربائية. ومع ذلك ، فبقدر ما تسعى العديد من التعاونيات السكنية إلى تحقيق الاكتفاء الذاتي ، فإن أعضائها ينجزون أكبر قدر ممكن من العمل.
في التعاونيات غير المتعلقة بالأسهم وفي التعاونيات المحدودة ، لا يمتلك المساهم في التعاونيات عقارات ، بل هو جزء من الكيان القانوني الذي يمتلك عقارات. إن الملكية التعاونية متميزة تمامًا عن الوحدات السكنية حيث يملك الأفراد وحدات فردية وليس لديهم رأي يذكر في من ينتقل إلى الوحدات الأخرى. ولهذا السبب ، وضعت معظم الولايات القضائية تشريعات منفصلة ، تشبه القوانين التي تنظم الشركات ، لتنظيم كيفية عمل التعاونيات وحقوق والتزامات المساهمين.
ملكية
كل أسرة مقيمة أو مقيمة لديها عضوية في الجمعية التعاونية. في التعاونيات غير المتعلقة بالأسهم ، يتمتع الأعضاء بحقوق إشغال لمجموعة محددة ضمن التعاون السكني كما هو موضح في “اتفاقية الإشغال” الخاصة بهم ، أو “عقد الإيجار الخاص” ، وهو في الأساس عقد إيجار. في تعاونيات الملكية ، يتم نقل حقوق الإشغال إلى المشتري عن طريق نقل الملكية.
وبما أن التعاونيات السكنية تملك حق ملكية جميع المباني السكنية والمساكن ، فإنها تتحمل تكلفة الصيانة والإصلاح والاستعاضة عنها. هذا يخفف العضو من تكلفة وعبء مثل هذا العمل. وبهذا المعنى ، فإن تعاونية الإسكان تشبه المالك في مكان الإيجار. ومع ذلك ، فإن السمة المميزة الأخرى للعيش التعاوني هي أنها غير ربحية ، بحيث يتم إنجاز العمل بالتكلفة ، مع عدم وجود دافع ربح.
في بعض الحالات ، يتبع التعاون مبادئ Rochdale حيث يكون لكل مساهم صوت واحد فقط. يتم دمج معظم التعاونيات كشركات مساهمة محدودة حيث يرتبط عدد الأصوات التي يملكها المالك بعدد الأسهم التي يملكها الشخص. وبغض النظر عن أي شكل من أشكال التصويت ، فمن الضروري إجراء انتخابات بين المساهمين لتحديد من سيمثلهم في مجلس الإدارة (إن وجد) ، وهو الهيئة الإدارية للتعاونيات. يكون مجلس الإدارة مسؤولًا بشكل عام عن قرارات العمل بما في ذلك المتطلبات المالية واستدامة التعاونية. على الرغم من أن السياسة تختلف من تعاون إلى تعاونية وتعتمد إلى حد كبير على رغبات أعضائها ، إلا أنه من القواعد العامة أن تصويت الأغلبية في مجلس الإدارة ضروري لاتخاذ قرارات العمل.
إدارة
في تعاونيات أكبر ، عادة ما ينتخب أعضاء جمعية تعاونية مجلس إدارة من بين المساهمين في اجتماع عام ، وعادة ما يكون الاجتماع العام السنوي. في التعاونيات الأصغر ، يجلس جميع الأعضاء في المجلس.
يتم انتخاب مجلس إدارة جمعية التعاون السكني من قبل الأعضاء ، ويوفر صوتًا وتمثيلاً في إدارة الملكية. يتم تحديد القواعد من قبل المجلس ، وتوفير وسيلة مرنة لمعالجة القضايا التي تنشأ في المجتمع لضمان الحيازة السلمية للأفراد من منازلهم.