उत्तरी अमेरिका में आवास सहकारी

एक आवास सहकारी, सहकारी, या आवास कंपनी, एक कानूनी इकाई है, आमतौर पर एक सहकारी या निगम, जो अचल संपत्ति का मालिक है, जिसमें एक या अधिक आवासीय भवन शामिल हैं; यह एक प्रकार का आवास कार्यकाल है। हाउसिंग सहकारी समिति घर के स्वामित्व का एक विशिष्ट रूप है जिसमें कई आवासीय व्यवस्थाएं होती हैं जो अन्य आवासीय व्यवस्थाओं से भिन्न होती हैं जैसे सिंगल फैमिली होम स्वामित्व, कॉन्डोमिनियम और किराए पर लेना।

निगम सहकारी में शेयर खरीद के माध्यम से सदस्यता के साथ सदस्यता आधारित है। कानूनी इकाई में प्रत्येक शेयरधारक को एक आवास इकाई पर कब्जा करने का अधिकार दिया जाता है। हाउसिंग सहकारी का एक प्राथमिक लाभ सदस्यों के संसाधनों का पूलिंग है ताकि उनकी खरीद शक्ति लीवरेज हो, इस प्रकार घरेलू स्वामित्व से जुड़े सभी सेवाओं और उत्पादों में प्रति सदस्य लागत कम हो।

हाउसिंग सहकारी समितियों के कुछ रूपों में एक और महत्वपूर्ण तत्व (उदाहरण के लिए, फ़िनिश हाउसिंग कंपनियां नहीं) यह है कि सदस्यों, उनके निर्वाचित प्रतिनिधियों के माध्यम से, स्क्रीन और चयन करें जो सहकारी में रह सकते हैं, घर के स्वामित्व के किसी अन्य रूप के विपरीत।

आवास सहकारी समितियां दो सामान्य कार्यकाल श्रेणियों में आती हैं: गैर-स्वामित्व (जिसे गैर-इक्विटी या जारी रखने के रूप में जाना जाता है) और स्वामित्व (जिसे इक्विटी या स्ट्रेट कहा जाता है)। गैर-इक्विटी सहकारी समितियों में, अधिभोग अधिकारों को कभी-कभी अधिग्रहण समझौते के अधीन दिया जाता है, जो कि पट्टा के समान होता है। इक्विटी सहकारी समितियों में, अधिग्रहण अधिकार कभी-कभी खरीद समझौते और शीर्षक पर पंजीकृत कानूनी उपकरणों के माध्यम से दिए जाते हैं। निगम के निगमन और उपबंधों के साथ-साथ अधिग्रहण समझौते के सहकारी समितियों के नियमों को निर्दिष्ट करता है।

सहकारी समिति का उपयोग गैर-शेयर पूंजी सह-सेप मॉडल का वर्णन करने के लिए भी किया जाता है जिसमें शुल्क-भुगतान करने वाले सदस्यों को शयनकक्ष पर कब्जा करने और एक सहकारी संगठन के स्वामित्व वाले घर के सांप्रदायिक संसाधनों को साझा करने का अधिकार प्राप्त होता है। संयुक्त राज्य भर में कुछ कॉलेज और विश्वविद्यालय समुदायों में छात्र सहकारी समितियों के साथ ऐसा ही मामला है।

कनाडा
कनाडा में हाउसिंग सह-ऑप्स में कई अलग-अलग संगठनात्मक रूप हैं। ओन्टारियो में, सह-स्वामित्व, इक्विटी और अधिवास संचालित सह-सेप्स हैं। अल्बर्टा में, हाउसिंग को-ऑप्स या तो गैर-इक्विटी (जिसे “निरंतर सह-सेप्स” भी कहा जाता है) और स्वामित्व (जिसे “स्ट्रेट-टाइटल सह-ऑप्स” भी कहा जाता है) हैं। यह देखते हुए कि प्रत्येक प्रांत के पास अलग-अलग कानून हैं जिसके अंतर्गत सहकारी आवास समुदायों को शामिल और संगठित किया गया है, विभिन्न स्वामित्व वाले आवास सह-सेप रूपों के विवरण अक्सर उस प्रांत के लिए होते हैं जहां वे मौजूद हैं।

गैर-इक्विटी सतत आवास सहकारी समिति सभी प्रांतों और क्षेत्रों में मौजूद हैं और आम सुविधाओं को साझा करते हैं। वे कोई आवास रूप हो सकते हैं: एकल अलग, डुप्लेक्स, शहर-घर और अपार्टमेंट। उनका मुख्य आम संप्रदाय यह है कि एक बार निर्मित और कब्जा कर लिया गया है, सह-सेप इकाइयों के 100% के पास है और प्रत्येक सदस्य / शेयरधारक अनुबंध या आवास समझौते के कुछ रूप के आधार पर घर पर कब्जा करने का हकदार है। सदस्य मासिक शुल्क का भुगतान करते हैं जिसमें बंधक भुगतान, कर, परिचालन लागत और भवन प्रतिस्थापन आरक्षित निधि आवंटन सहित सभी सह-सेप की लागत शामिल होती है।

अल्बर्टा में, एडमॉन्टन (रिवरविंड स्ट्रेट टाइटल हाउसिंग को-ऑपरेटिव) में जुड़वां उच्च वृद्धि टावर विकास के निर्माण के साथ 1 9 87 में स्वामित्व सह-सेप्स पेश किए गए। इसके बाद स्वामित्व सहकारी को विकसित किया गया है और कैलगरी, फोर्ट सास्काचेचेवान, कैनमोर और बानफ जैसे अन्य शहरी केंद्रों में बनाया गया है। इन सह-सेप विकास के भीतर अलग-अलग इकाइयां भूमि शीर्षक अधिनियम के स्टेटा शीर्षक प्रावधान का उपयोग करके उप-विभाजित होती हैं, इस प्रकार व्यक्तिगत त्रि-आयामी स्तरों को बनाते हैं। यह स्ट्रेट सब-डिवीजन लैंड टाइटल में पंजीकृत है, इस प्रकार “वायु” लॉट बना रहा है, जिसमें समान गुण होते हैं जो आमतौर पर ज्ञात द्वि-आयामी भूमि लॉट होते हैं। इस फैशन में, सहकारी सदस्य अपनी व्यक्तिगत इकाइयां खरीद सकते हैं और शीर्षक पर बंधक पंजीकृत कर सकते हैं। निरंतर सह-सेप्स की तरह, स्वामित्व सह-सेप किसी भी आवास के रूप में हो सकता है। अल्बर्टा में स्ट्रेट लॉट को ब्रिटिश कोलंबिया में स्ट्रेट लॉट से भ्रमित नहीं किया जाना चाहिए।

सह-स्वामित्व सह-सेप्स आम तौर पर पुराने अपार्टमेंट भवन होते हैं, जो ओन्टारियो कोंडोमिनियम अधिनियम, 1 9 73 से पहले अस्तित्व में आते हैं, जहां शेयरधारकों के पास निगम के मालिक के पास एक मतदान हिस्सा होता है और व्यक्तिगत इकाइयों पर कब्जा करने के लिए एक पंजीकृत अधिकार है उनके शेयर प्रमाण पत्र। इनमें से अधिकतर सह-सेप्स तीसरी, चालीस और अर्धशतक से तारीखें हैं और टोरंटो शहर में स्थित हैं। वे कॉन्डोमिनियम के समान हैं, उन इकाइयों को निजी बिक्री या खुले बाजार में खरीदा और बेचा जा सकता है। अपेक्षाकृत हाल ही में, इन इकाइयों को पुराने लोगों द्वारा घर इक्विटी के साथ खरीदा जा सकता था जो यूनिट को सीधे खरीद सकते थे, क्योंकि इन इकाइयों के खिलाफ बंधक प्राप्त करना मुश्किल था। हालांकि, कई ओन्टारियो क्रेडिट यूनियन अब सीमित वित्तपोषण की पेशकश कर रहे हैं, बशर्ते कि व्यक्तिगत सहकारी निगम अपने वित्तीय मानकों को पूरा करते हैं, जिससे इन इकाइयों को युवा खरीदारों के लिए किफायती आवास विकल्प मिलते हैं। आने वाले मालिकों को इमारत के निदेशक मंडल द्वारा अनुमोदित किया जाना चाहिए, और उप-कानूनों और अधिभोग समझौतों के निर्माण के लिए सहमत होना चाहिए।

इक्विटी सह-ऑप्स ऐसी इमारतें हैं जिनमें व्यक्ति बिल्डिंग का प्रतिशत हिस्सा खरीदते हैं और जिस भूमि पर इसे अपनी इकाई के वर्ग फुटेज से बांध दिया जाता है; सभी मालिकों को अपने स्वयं के इकाई पर कब्जा करने के विशेष अधिकारों के साथ सामूहिक रूप से इमारत का मालिक है। अधिक क्रेडिट यूनियन सह-स्वामित्व के मुकाबले उनके खिलाफ वित्त पोषण प्रदान करेंगे। वे निर्माण के अपेक्षाकृत नए रूप हैं, जो मालिक के कब्जे को सुनिश्चित करने के लिए इकाई के शेयर इक्विटी का प्रतिशत वापस रखते हुए मालिक के अधिग्रहण को प्रोत्साहित करने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं। यह कानूनी संरचना कॉन्डोमिनियम पंजीकरण के विकल्प के रूप में प्रयोग की जाती है, या तो जब सरकार किसी मौजूदा अपार्टमेंट बिल्डिंग को कॉन्डोमिनियम में बदलने की अनुमति नहीं देगी, या खर्च करने और ऐसा करने में कठिनाई से बचने के लिए।

फिर सह-सेप्स हैं जो प्राथमिक निवास पर पैसा बनाने (या खोने) के अधिकार को छोड़कर स्वामित्व के सभी विशेषाधिकार प्रदान करते हैं और वहां रहने वाले लोगों द्वारा चलाए जाते हैं।

कनाडा में संघीय और प्रांतीय सरकारों ने 1 9 70 के दशक में कानून विकसित किया जिसने एक संघीय सरकारी एजेंसी कनाडा बंधक और आवास निगम (सीएमएचसी) द्वारा बीमाकृत बंधक के माध्यम से स्टार्ट-अप फंडिंग और वित्तपोषण प्रदान करके नए आवास सह-सेप्स की सहायता की। सरकार ने सहकारी विकास संसाधन समूहों के विकास को प्रोत्साहित करना शुरू किया ताकि आवास सहकारी समितियों के निदेशक मंडल के मौजूदा बोर्डों के साथ अनुबंध करने के लिए मौजूदा बहु आवासीय संपत्तियों में सहकारी समितियों को विकसित किया जा सके, आर्किटेक्ट्स द्वारा डिजाइन और निर्माण की गई टर्नकी इमारतों या इमारतों में, बिल्डर्स जिसके साथ बोर्ड सेवा देने के लिए अनुबंधित था। बोर्ड द्वारा पर्यवेक्षित, संसाधन समूहों ने इकाइयों को उपयुक्त सदस्यों के लिए विपणन किया, उन्हें सह-ऑपरेटरों के रूप में अपने अधिकारों और दायित्वों के बारे में शिक्षित किया, और प्रबंधन संरचना की स्थापना की जिसमें आमतौर पर सहकारी कर्मचारियों या संपत्ति प्रबंधन कंपनियों को शामिल किया गया। संसाधन समूहों ने प्रारंभिक नीतियों को बनाने और संगठन को एक साथ रखने में मदद की क्योंकि सहकारी विकसित और कब्जा कर लिया गया था।

संघीय सरकार ने अपनी ऋण सहायता को आवश्यकताओं के साथ बंधे हैं कि इन आवास सहकारी समितियों को आम तौर पर कम से कम 15 से 20 प्रतिशत के लिए अपनी इकाइयों का प्रतिशत प्रदान करते हैं, जिन्हें आय-परीक्षण निवासियों कहा जाता है। ये लोग अपनी सकल आय के बारे में गोपनीय आधार पर सह-सेप को स्वेच्छा से जानकारी प्रदान करते हैं, और उनके मासिक आवास शुल्क (किराए) को फिर सूत्र के अनुसार गणना की जाती है। यदि गणना शुल्क इकाइयों के बाजार किराए से कम है, तो संघीय सरकार, किसी अन्य सूत्र के माध्यम से, उन इकाइयों को अपने यूनिट राजस्व को बाजार दर तक लाने के लिए वित्त पोषण प्रदान करेगी। इसने मिश्रित आय सहकारी आवास बनाया, जिसमें तुलनात्मक रूप से अच्छी तरह से लोग अपेक्षाकृत कम आय वाले लोगों के साथ-साथ रहते थे और समितियों पर उनके साथ काम करते थे। यह अक्सर उन कम अच्छी तरह से वित्तीय स्वास्थ्य में सुधार का लहर प्रभाव था।

यह ध्यान रखना दिलचस्प है कि, आपके राजनीतिक दृष्टिकोण के आधार पर, आवास शुल्क को ऑफसेट करने के लिए ऐसे सरकारी भुगतानों को कम आय वाले सदस्यों की सब्सिडी माना जा सकता है, या सरकार और सहकारी के बीच एक संविदात्मक व्यावसायिक व्यवस्था माना जा सकता है, एक विशिष्ट अवधि के लिए सरकार के लिए सामाजिक लक्ष्य पूरा करने के बदले सह-सेप को राजस्व को स्थिर करने में मदद करता है। यह डिचोटोमी इस तथ्य के समान है कि एक आवास सहकारी एक निजी व्यापार निगम और एक सामाजिक एजेंसी के बीच कहीं है, और जहां कोई स्थान रखता है, वह किसी के दृष्टिकोण पर निर्भर करता है – और प्रत्येक आवास सहकारी के सामूहिक दृष्टिकोण। कुछ पर्यवेक्षक अब इन सह-सेशन को सामाजिक उद्यम के रूप में वर्गीकृत करेंगे।

1 99 0 के दशक में कनाडा में राजनीतिक विलुप्त हो जाएगा, हालांकि, अन्य मुद्दों पर राजनेताओं और वित्तीय बेल्ट कसने से सरकारों ने बंधक के लिए उपलब्ध धन को कम कर दिया। 2004 और 2005 में, हालांकि, राजनीतिक हवाएं कम आय वाले आवास के विकास के विचार की तरफ वापस चली गईं। हालांकि, गैर-लाभकारी आवास सहकारी समितियां मिश्रित आय अवधारणा के लिए प्रतिबद्ध हैं और हाल के वर्षों में उपलब्ध कुछ अवसरों का अधिक उपयोग करने में सक्षम नहीं हैं। साथ ही, आवास सब्सिडी के लिए वित्त पोषण से संबंधित कई सरकारी समझौतों की अवधि समाप्त हो रही है, व्यक्तिगत सह-सेप्स में सह-बहस और सह-सेशन आंदोलन को किस हद तक सह-सेप्स मिश्रित आय जारी रखना चाहिए आवास के रूप

कनाडा में, आवास सहकारी समितियों की संख्या में माध्यमिक और तृतीयक संघ हैं। प्रमुख राष्ट्रीय संगठन कनाडा के सहकारी आवास संघ (सीएचएफ कनाडा) है। अधिकांश प्रांतों में उनके क्षेत्र के लिए समान संगठन होते हैं, लेकिन सीएफ़ कनाडा के कई अकेले सदस्य हैं, क्योंकि इसकी शाखाएं होने के विरोध में हैं। प्रत्येक ऐसा संगठन अपने सदस्य सहकारी समितियों को शुल्क के लिए कर्मचारियों के लिए भुगतान करने के लिए सह-सेशन में आवास इकाइयों की संख्या के आधार पर शुल्क लेता है। इसमें सरकारों को वकालत, स्व-सहायता निधि और इसी तरह की स्थापना शामिल है। ये संगठन अलग-अलग सदस्यों के लिए कार्य नहीं करते हैं, और सदस्य को सलाह नहीं देते हैं जब सदस्य को उनके सह-सहकारी बोर्ड के साथ समस्याएं आती हैं। अधिकांश अधिकार क्षेत्र में पारंपरिक सहकर्मी और किरायेदार संबंधों में किरायेदारों के विपरीत आवास सहकारी समितियों के सदस्यों के लिए कोई संगठन नहीं है, जिन्हें विभिन्न किरायेदार वकालत समूहों द्वारा सहायता दी जा सकती है।

ओन्टारियो में, एक सहकारी समिति के सदस्यों के निष्कासन को सहकारी निगम अधिनियम में निर्धारित कानून के विशेष खंड द्वारा शासित किया जाता है। एक सदस्य की अधिभोग को समाप्त करने के लिए औपचारिक सुनवाई से पहले कुछ सहकारी समितियों को सहकारी समिति के अधिग्रहण के उल्लंघन के मुद्दे को हल करने के लिए निदेशक मंडल में भाग लेने के लिए निदेशक मंडल में भाग लेने के लिए अनुरोध करने के लिए “चिंता का नोटिस” जारी किया जाता है। -law।

यदि सहकारी के निदेशक मंडल सदस्य मुद्दे को हल नहीं कर सकते हैं, जो कि अधिभोग अधिकारों को संभवतः समाप्त करने का एक कारण है, तो सदस्य को बोर्ड मीटिंग में भाग लेने के लिए सदस्य को एक नोटिस भेजने के लिए एक प्रस्ताव भेज सकता है जो उस सदस्य के अधिभोग की समाप्ति (बेदखल) पर विचार किया जाएगा। यदि बोर्ड अधिग्रहण (बेदखल) को समाप्त करने के लिए वोट देता है, तो सदस्य को सदस्यता के लिए अपील का अधिकार है। निष्कासन को लागू करने के लिए, बोर्ड को सुपीरियर कोर्ट के एक न्यायाधीश को आवेदन लेना चाहिए, जिस अवसर पर सदस्य को अपना मामला न्यायाधीश को पेश करने का अवसर होता है; न्यायाधीश यह मानता है कि निष्कासन प्रक्रिया उचित रूप से और उचित प्रक्रिया के अनुसार आयोजित की गई थी, और निष्कासन को अस्वीकार करने के लिए अवशिष्ट विवेकाधिकार है, न्यायाधीश को बोर्ड के निर्णय के बावजूद ऐसा करने के लिए उचित समझना चाहिए। कभी-कभी यह सुनवाई दोनों पक्षों के मौखिक सबूत के साथ एक परीक्षण की तरह आयोजित की जाती है, जबकि दूसरी बार यह अदालत में जमा लिखित दस्तावेजों पर आधारित होती है; यह अभ्यास जज-टू-जज और न्यायालय से न्यायालय में भिन्न होता है, और उचित प्रक्रिया पर कोई आम सहमति नहीं होती है या किसी सदस्य को क्या सही सुनना पड़ता है। यह प्रक्रिया किराए पर किरायेदारों के बेदखल से अलग है, जो एक विशेष ट्रिब्यूनल से पहले ओन्टारियो में आगे बढ़ती है और जिसमें किरायेदार हमेशा मौखिक सुनवाई के हकदार होता है। बोर्डों के फैसलों को न्यायाधीशों के फैसले को दर्शाने के लिए सम्मान का मानक कानून में एक विवादास्पद और अनसुलझा मुद्दा है, इस मामले पर विभिन्न मामलों में असंगत स्थिति लग रही है। 2012 तक ओन्टारियो में नए प्रांतीय कानून से आवास सहकारी समितियों को एक इकाई को बेदखल करने के लिए “कब्जे के रिट” प्राप्त करने के लिए एक विशेष ट्रिब्यूनल पर आवेदन करने की अनुमति होगी।

एक सहकारी आवास समुदाय कई रूप ले सकता है: पारंपरिक अपार्टमेंट बिल्डिंग, बिखरे हुए एकल परिवार के घर, टाउनहाउस या यह एक जानबूझकर समुदाय या “जीवित सहकारी” का आधार हो सकता है। छात्र आवास सहकारी भी कनाडा के कई हिस्सों में किंग्स्टन, गेलफ, वाटरलू और टोरंटो, ओन्टारियो सहित पाए जा सकते हैं; न्यू वेस्टमिंस्टर, ब्रिटिश कोलंबिया; एडमोंटन, अल्बर्टा; विनीपेग, मनीतोबा; मॉन्ट्रियल, क्यूबेक; और फ्रेडरिकटन, न्यू ब्रंसविक।

ब्रिटिश सहानुभूति में “बिल्डिंग सहकारी समितियों” (“स्वयं निर्माण गृह सहकारी समिति”, जो उन्हें भवन व्यापार में कार्यकर्ता सहकारी समितियों से अलग करते हैं) उन सदस्यों द्वारा गठित होते हैं जो अपने घर बनाने के लिए सह-संचालन करते हैं लेकिन अपने घरों का मालिक बनते हैं समापन। कुछ सहकारी समितियों के पास सड़कों, पार्कों, जल प्रणालियों इत्यादि जैसे सामान्य तत्वों का स्वामित्व जारी है। 1 9 30 से 1 9 60 के दशक तक कनाडा में सहकारी समितियां बेहद लोकप्रिय थीं। पिता जिमी टॉमपकिन्स ने नोवा स्कोटिया में केप ब्रेटन द्वीप पर रिजर्व खानों पर टॉमपकिन्सविले में इस अवधारणा को अग्रणी बनाने में मदद की।

संयुक्त राज्य अमेरिका
संयुक्त राज्य अमेरिका में, हाउसिंग को-ऑप्स आमतौर पर निगमों या एलएलसी के रूप में वर्गीकृत होते हैं और मैडिसन, विस्कॉन्सिन से ग्रेटर न्यूयॉर्क मेट्रोपॉलिटन क्षेत्र में बहुतायत में पाए जाते हैं। अमेरिका में भी कई सहकारी और पारस्परिक आवास परियोजनाएं चल रही हैं जो कि उनके किरायेदारों या लौटने वाले युद्ध दिग्गजों और उनके परिवारों के समूह द्वारा संघीय रक्षा आवास विकास की खरीद का नतीजा था। इन घटनाओं में संघीय कार्य एजेंसी के म्यूचुअल स्वामित्व रक्षा आवास विभाग के अनुपालन में 1 940-42 के बीच अमेरिकी सरकार द्वारा निर्मित आठ मध्यम श्रेणी की आवास परियोजनाओं में से सात शामिल हैं। कई क्षेत्रीय आवास सहकारी संघ हैं, जैसे मिडवेस्ट एसोसिएशन ऑफ हाउसिंग कोऑपरेटिव्स, जो मिशिगन में स्थित है और ओहियो, मिशिगन, इंडियाना, इलिनॉय, विस्कॉन्सिन, मिनेसोटा और अन्य को कवर करने वाले मिडवेस्ट क्षेत्र में कार्य करता है।

नेशनल एसोसिएशन ऑफ हाउसिंग कोऑपरेटिव्स (एनएएचसी) संयुक्त राज्य अमेरिका के सभी सहकारी समितियों का प्रतिनिधित्व करता है जो संगठन के सदस्य हैं। यह संगठन सहकारी आवास समुदायों के हितों को बढ़ावा देने में रुचि रखने वाले आवास सहकारी समितियों, पारस्परिक आवास संघों, अन्य निवासी स्वामित्व वाले या नियंत्रित आवास, पेशेवरों, संगठनों और व्यक्तियों का एक गैर-लाभकारी, राष्ट्रीय संघ है। एनएएचसी एकमात्र राष्ट्रीय सहकारी आवास संगठन है, और इसका लक्ष्य मौजूदा और नए सहकारी आवास समुदायों को गृहस्वामी के सर्वोत्तम और सबसे किफायती रूप के रूप में समर्थन और शिक्षित करना है।

नास्को, या उत्तरी अमेरिकी छात्र सहयोग, 1 9 68 में स्थापित एक संगठन है जिसने छात्रों के लिए सहकारी जीवित आयोजन में मदद की है। उत्तरी अमेरिका के 100 से अधिक शहरों और शहरों में मौजूदगी के साथ, नास्को ने टिकाऊ आवास वाले हजारों छात्रों को प्रदान किया है।

न्यूयॉर्क मेट्रोपॉलिटन क्षेत्र
सहकारी समितियों का मेट्रोपॉलिटन न्यूयॉर्क में एक लंबा इतिहास है – नवंबर 1882 में, हार्पर का पत्रिका पहले से मौजूद कई सहकारी अपार्टमेंट इमारतों का वर्णन करती है, और अधिक निर्माण करने की योजना है – और पूरे न्यूयॉर्क शहर, वेस्टचेस्टर काउंटी में पाया जा सकता है, जो उत्तर में शहर की सीमा है , और न्यू जर्सी के कस्बों जो कि मैनहट्टन से हडसन नदी में तुरंत हैं, जैसे कि फोर्ट ली, एडजवाटर, या वेहेवकेन।

अपार्टमेंट इमारतों और बहु-परिवार आवास अधिकांश अन्य अमेरिकी शहरों की तुलना में न्यूयॉर्क शहर क्षेत्र में आवास भंडार का एक और महत्वपूर्ण हिस्सा बनाते हैं, और स्वामित्व के सहकारी रूप को कॉन्डोमिनियम फॉर्म पर हावी है। कारणों को यह बताने के लिए सुझाव दिया गया कि क्यों न्यूयॉर्क शहर क्षेत्र में कॉन्डोमिनियम की तुलना में सहकारी समितियां अपेक्षाकृत अधिक आम हैं:

इब्राहीम कज़ान से प्रेरित, सहकारी समिति कम से कम 1 9 20 के दशक के रूप में सामने आए, जबकि स्वामित्व के कॉन्डोमिनियम फॉर्म के लिए कानूनी आधार 1 9 64 तक न्यूयॉर्क राज्य में उपलब्ध नहीं था। कोंडोमिनियम अधिनियम के पारित होने के बाद कॉन्डोमिनियम भवनों के निर्माण की लहर खोली गई।
सहकारी फॉर्म फायदेमंद हो सकता है क्योंकि एक सहकारी निगम द्वारा एक बिल्डिंग बंधक को ले जाया जा सकता है, जिससे प्रत्येक को-ऑप मालिक द्वारा कम वित्तपोषण प्राप्त किया जा सकता है। कॉन्डोमिनियम स्वामित्व के तहत केवल अलग कोंडो मालिक वित्तपोषण प्रदान करते हैं। विशेष रूप से जब ब्याज दरें अधिक होती हैं, तो एक रूपांतरण प्रायोजक सहकारी व्यवस्था के तहत यूनिट खरीदारों को अधिक आसानी से पा सकता है क्योंकि खरीदारों के पास स्वयं की व्यवस्था करने के लिए कम वित्तपोषण होगा; अंतर्निहित बंधक रखने वाली एक सहकारी इमारत में एक इकाई की स्पष्ट खरीद मूल्य एक कॉन्डो खरीद से कम है। सहकारी इकाई खरीदारों इमारत के बंधक के अपने हिस्से का सटीक वजन नहीं उठा सकते हैं।

साथ ही, रूपांतरण के बाद एक इमारत के जीवन में, बिल्डिंग सिस्टम की मरम्मत या प्रतिस्थापन के लिए आवश्यक नए नए निवेश को सहकारी में एक नए केंद्रीय बंधक द्वारा उठाया जा सकता है, जबकि कॉन्डोमिनियम फंड में केवल प्रत्येक इकाई के लिए आवश्यक आकलन के कारण उठाया जा सकता है मालिक। हालांकि, 1 99 7 में न्यू यॉर्क के कॉन्डोमिनियम कानून में संशोधन किया गया ताकि कॉन्डोमिनियम संघों को पैसे उधार लेने की अनुमति मिल सके।

1 9 74 की सृजन और उसके बाद शहरी गृहस्थ सहायता बोर्ड, एक आवास वकालत समूह द्वारा नीति पर बाद के प्रभाव, जिसने 1,600 से अधिक फौजदारी, शहर-आयोजित किराया सीमित-इक्विटी, निवासी-नियंत्रित सह-सेप्स में रूपांतरण को सक्षम बनाया।

एक सहकारी भवन का बोर्ड शेयरधारकों पर प्रतिबंध लगाने के लिए अपने स्वयं के व्यवसाय विवेकाधिकार का उपयोग कर सकता है, और संभावित खरीदारों को स्पष्टीकरण के बिना अस्वीकार कर सकता है, जब तक कि बोर्ड संघीय और राज्य आवास या नागरिक अधिकार कानूनों का उल्लंघन नहीं करता है।

ग्रेटर न्यूयॉर्क क्षेत्र में अधिकांश आवास सहकारी समितियों को 1 9 80 के दशक के दौरान उस स्थिति में परिवर्तित कर दिया गया था; आम तौर पर वे 1 9 20 और 1 9 50 के बीच निर्मित बड़ी इमारतों थे जो एक मकान मालिक या निगम के स्वामित्व में और किराए पर लेते थे जो किराये की संपत्ति के रूप में लाभप्रद बन गए। इकाइयों के व्यक्तिगत स्वामित्व को प्रोत्साहित करने के लिए, इकाइयों के शुरुआती खरीदारों (पूरे भवन के मालिक से खरीदना) को बोर्ड द्वारा अनुमोदित नहीं किया जाना था। साथ ही, रूपांतरण के समय इमारत में रहने वाले किराए पर किरायेदारों को आमतौर पर छूट पर खरीदने का विकल्प दिया जाता था। अगर किरायेदारों को किराए पर नियंत्रित किया जाता है, तो कानून आम तौर पर उन्हें किरायेदारों के रूप में रहने की इजाजत देता है और यूनिट को खरीदार द्वारा कब्जा नहीं किया जा सकता है जब तक किरायेदार मर जाता है या बाहर नहीं जाता है। इनमें से कई इमारतों, विशेष रूप से मैनहट्टन में, वास्तव में काफी शानदार और अनन्य हैं; उनमें से कई हस्तियां रहते हैं और कुछ मशहूर लोगों को को-ऑप बोर्डों द्वारा भी खारिज कर दिया जाता है। 1 99 0 और 2000 के दशक में शिकागो, वाशिंगटन, डीसी और मियामी-फोर्ट लॉडरडेल-वेस्ट पाम बीच क्षेत्रों में कुछ किराये की इमारतों ने इसी तरह की रूपांतरण प्रक्रिया के माध्यम से जाना, हालांकि न्यूयॉर्क की डिग्री नहीं।

मूल रूप से को-ऑप्स के रूप में निर्मित कई सहकारी समितियों को ट्रेड यूनियनों द्वारा प्रायोजित किया गया था, जैसे अमेरिका के अमलगमेटेड कपड़ों के श्रमिक। सबसे बड़ी परियोजनाओं में से एक लोअर ईस्ट साइड ऑफ मैनहट्टन में सहकारी गांव था। यूनाइटेड हाउसिंग फाउंडेशन की स्थापना 1 9 51 में हुई थी और आर्किटेक्ट हरमन जेसर द्वारा डिजाइन किए गए ब्रोंक्स में को-ऑप सिटी का निर्माण किया गया था। मैनहट्टन के मॉर्निंगसाइड हाइट्स में पहली सब्सिडी वाले, निश्चित मूल्य सहकारी समितियों में से एक मॉर्निंगसाइड गार्डन था।

एक और गतिशील ने 1 9 80 और 1 99 0 के दशक में न्यूयॉर्क शहर में स्थापित सहकारी समितियों में भी योगदान दिया – इस मामले में कम और मध्यम आय वाले किरायेदार समूहों द्वारा। 1 9 70 के दशक में, कई न्यूयॉर्क शहर के निजी मकान मालिक अपनी बुढ़ापे की संपत्तियों को उच्च ब्याज दरों, रेडलाइनिंग, सफेद उड़ान और बढ़ती ईंधन लागत के मुकाबले बनाए रखने के लिए संघर्ष कर रहे थे। इस अवधि में बीमा राशि प्राप्त करने के लिए कुछ मकान मालिक से प्रेरित आग लग गई और अचल संपत्ति करों का व्यापक भुगतान नहीं किया गया – 1 9 70 के दशक के मध्य में बहु-पारिवारिक आवासीय संपत्तियों का 20% से अधिक बकाया थे। 1 9 77 में, शहर ने स्थानीय कानून # 45 पारित किया, जिसने शहर को करों के भुगतान के सिर्फ एक वर्ष बाद फौजदारी कार्यवाही शुरू करने की इजाजत दी, न कि तीनों, जिसके परिणामस्वरूप हजारों इमारतों का अधिग्रहण हुआ, उनमें से कई ने शहर द्वारा कब्जा कर लिया एक कानूनी कार्रवाई के माध्यम से न्यू यॉर्क के रेम फौजदारी में जाना जाता है। सितंबर 1 9 78 में, शहर के आवास एजेंसी, न्यूयॉर्क सिटी डिपार्टमेंट ऑफ हाउसिंग प्रोटेक्शन एंड डेवलपमेंट (एचपीडी) ने बिल्डिंग निवासियों और सामुदायिक समूहों के नियंत्रण और रिम बिल्डिंग में अंतिम स्वामित्व देने के लिए डिज़ाइन किए गए नए आवास कार्यक्रमों की एक श्रृंखला बनाई।

1 9 74 में स्थापित शहरी गृहस्थ सहायता बोर्ड (यूएचएबी) ने इन इमारतों के निवासियों को उनकी इमारतों का प्रबंधन, पुनर्वास और अधिग्रहण करने और सीमित-इक्विटी आवास सहकारी समितियों के रूप में सहायता करने लगे। शहर की आवास एजेंसी के साथ काम करना, इसके मौजूदा ऋण कार्यक्रम और गैर-लाभकारी संगठनों को त्याग किए गए संपत्ति का निपटान करने की शक्ति, साथ ही साथ सहकारी समितियों की स्थापना को नियंत्रित करने वाले राज्य कानून, यूएचएबी कम आय वाले लोगों को प्रदान करने में सक्षम था उपकरण – बीज धन, कानूनी सलाह, वास्तुशिल्प योजनाएं, बहीखाता प्रशिक्षण – सीमित इक्विटी आवास सहकारी समितियों का निर्माण और चलाने के लिए। किरायेदार अंतरिम लीज (टीआईएल) कार्यक्रम में इमारतों के निवासियों को प्रशिक्षण और तकनीकी सहायता प्रदान करने के लिए शहर के साथ एक लंबे समय से अनुबंध के माध्यम से, यूएचएबी ने 1,600 से अधिक कॉप्स के साथ काम किया है, जो 30,000 से अधिक किफायती आवासों को संरक्षित करता है।

न्यूयॉर्क शहर के कुछ सहकारी समितियों के पास जमीन नहीं है जिस पर उनकी इमारत स्थित है। इन्हें “लैंड लीज बिल्डिंग” के नाम से जाना जाता है और सहकारी मालिकों के लिए अक्सर महत्वपूर्ण कमी होती है।

छात्र आवास सहकारी समिति
छात्र सहकारी समिति उन लोगों को आवास और भोजन सेवाएं प्रदान करते हैं जो विशिष्ट शैक्षणिक संस्थानों में भाग लेते हैं। कुछ उल्लेखनीय समूहों में बर्कले छात्र सहकारी, सांता बारबरा हाउसिंग सहकारी और ओबेरलीन छात्र सहकारी संघ शामिल हैं।

कानूनी दर्जा
एक कानूनी इकाई के रूप में, एक सहकारी अन्य कंपनियों के साथ अनुबंध कर सकता है या रखरखाव ठेकेदार या भवन प्रबंधक जैसे सेवाओं को प्रदान करने के लिए व्यक्तियों को किराए पर ले सकता है। यह विशिष्ट चीजों से निपटने के लिए एक प्रबंधक या देखभाल करने वाले कर्मचारियों को भी किराए पर ले सकता है, जो स्वयंसेवक ऐसा करने के लिए पसंद नहीं कर सकते हैं या ऐसा करने में अच्छा नहीं हो सकते हैं, जैसे विद्युत रखरखाव। हालांकि, जैसा कि कई आवास सहकारी समितियां आत्मनिर्भर रूप से चलाने का प्रयास करती हैं, जितना संभव हो उतना काम अपने सदस्यों द्वारा पूरा किया जाता है।

गैर-इक्विटी सहकारी समितियों और सीमित इक्विटी सहकारी समितियों में, सह-सहकारी में एक शेयरधारक के पास अचल संपत्ति नहीं है, बल्कि कानूनी इकाई का हिस्सा है जो अपनी खुद की संपत्ति है। सहकारी स्वामित्व कॉन्डोमिनियम से काफी अलग है जहां लोग अलग-अलग इकाइयों के मालिक होते हैं और अन्य इकाइयों में जाने वाले लोगों में थोड़ा सा कहना नहीं है। इस वजह से, अधिकांश न्यायक्षेत्रों ने अलग-अलग कानून विकसित किए हैं, जो कि कंपनियों को नियंत्रित करते हैं, यह नियंत्रित करने के लिए कि सह-सेप्स कैसे संचालित होते हैं और शेयरधारकों के अधिकार और दायित्वों को नियंत्रित करते हैं।

स्वामित्व
प्रत्येक निवासी या निवासी परिवार के सहकारी संघ में सदस्यता है। गैर-इक्विटी सहकारी समितियों में, सदस्यों को आवास सहकारी के भीतर एक विशिष्ट सूट के अधिग्रहण अधिकार होते हैं, जैसा कि उनके “अधिभोग समझौते” या “स्वामित्व पट्टा” में उल्लिखित है, जो अनिवार्य रूप से एक पट्टा है। स्वामित्व सहकारी समितियों में, अधिभोग अधिकारों को शीर्षक हस्तांतरण के माध्यम से खरीदार को स्थानांतरित कर दिया जाता है।

चूंकि आवास सहकारी समिति सभी संपत्तियों और आवास संरचनाओं के लिए शीर्षक रखती है, इसलिए यह उन्हें बनाए रखने, मरम्मत और बदलने की लागत रखती है। यह सदस्य को इस तरह के काम की लागत और बोझ से राहत देता है। उस अर्थ में, आवास सहकारी किरायेदार सेटिंग में मकान मालिक की तरह है। हालांकि, सहकारी जीवन का एक और हॉलमार्क यह है कि यह गैर-लाभकारी है, ताकि काम लागत पर किया जा सके, जिसमें कोई लाभ उद्देश्य शामिल नहीं है।

कुछ मामलों में, सह-सेशन रोचडेल सिद्धांतों का पालन करता है जहां प्रत्येक शेयरधारक के पास केवल एक वोट होता है। अधिकांश सहकारी समितियों को सीमित स्टॉक कंपनियों के रूप में शामिल किया जाता है जहां मालिक द्वारा स्वामित्व वाले शेयरों की संख्या से मालिकों के वोटों की संख्या जुड़ी होती है। मतदान के किसी भी रूप में नियोजित किया जाता है, यह निर्धारित करने के लिए शेयरधारकों के बीच एक चुनाव आयोजित करना आवश्यक है कि निदेशक मंडल (यदि कोई मौजूद है), सहकारी के शासी निकाय पर उनका प्रतिनिधित्व कौन करेगा। निदेशक मंडल आमतौर पर सहकारी समिति की वित्तीय आवश्यकताओं और स्थायित्व सहित व्यावसायिक निर्णयों के लिए ज़िम्मेदार होता है। हालांकि राजनीति सह-सेप से सह-सेप में भिन्न होती है और बड़े पैमाने पर अपने सदस्यों की इच्छाओं पर निर्भर करती है, लेकिन यह एक सामान्य नियम है कि बोर्ड के बहुमत का वोट व्यावसायिक निर्णय लेने के लिए आवश्यक है।

प्रबंध
बड़े सह-ऑप्स में, सह-सेप के सदस्य आम तौर पर वार्षिक आम बैठक में शेयरधारकों के बीच निदेशक मंडल का चयन करते हैं। छोटे सह-सेप्स में, सभी सदस्य बोर्ड पर बैठते हैं।

एक आवास सहकारी बोर्ड ऑफ डायरेक्टर सदस्यता द्वारा चुने जाते हैं, जो संपत्ति के शासन में आवाज और प्रतिनिधित्व प्रदान करते हैं। नियम बोर्ड द्वारा निर्धारित किए जाते हैं, जो कि समुदाय में उत्पन्न होने वाले मुद्दों को संबोधित करने के लचीले माध्यम प्रदान करते हैं ताकि सदस्यों को उनके घरों के शांतिपूर्ण कब्जे को आश्वस्त किया जा सके।