Cooperativa de vivienda en América del Norte

Una cooperativa de vivienda, cooperativa o compañía de vivienda es una entidad legal, generalmente una cooperativa o una corporación, que posee bienes inmuebles, que consiste en uno o más edificios residenciales; es un tipo de tenencia de la vivienda. Las cooperativas de vivienda son una forma distintiva de propiedad de la vivienda que tiene muchas características que difieren de otras disposiciones residenciales, como la propiedad de una vivienda unifamiliar, condominios y alquiler.

La corporación está basada en la membresía, con membresía otorgada a través de una compra de acciones en la cooperativa. Cada accionista en la entidad legal tiene derecho a ocupar una unidad de vivienda. Una ventaja principal de la cooperativa de vivienda es la agrupación de los recursos de los miembros para que su poder de compra se aproveche, lo que reduce el costo por miembro en todos los servicios y productos asociados con la propiedad de la vivienda.

Otro elemento clave en algunas formas de cooperativas de vivienda (pero no en las compañías de vivienda finlandesas, por ejemplo) es que los miembros, a través de sus representantes elegidos, seleccionan y seleccionan quiénes pueden vivir en la cooperativa, a diferencia de cualquier otra forma de propiedad.

Las cooperativas de vivienda se dividen en dos categorías generales de tenencia: la no propiedad (a la que se hace referencia como no participativa o continua) y la propiedad (a la que se hace referencia como capital o estratos). En las cooperativas sin capital, los derechos de ocupación a veces se otorgan sujetos a un acuerdo de ocupación, que es similar a un arrendamiento. En las cooperativas de capital, los derechos de ocupación a veces se otorgan mediante los acuerdos de compra e instrumentos legales registrados en el título. Los artículos de incorporación y los estatutos de la corporación, así como el contrato de ocupación, especifican las reglas de la cooperativa.

La palabra cooperativa también se usa para describir un modelo de cooperativa de capital no compartido en el cual los miembros que pagan honorarios obtienen el derecho de ocupar un dormitorio y compartir los recursos comunales de una casa que es propiedad de una organización cooperativa. Tal es el caso de las cooperativas de estudiantes en algunas comunidades de universidades y colegios en los Estados Unidos.

Canadá
Las cooperativas de vivienda en Canadá tienen muchas formas de organización diferentes. En Ontario, hay copropiedad, equidad y cooperativas administradas por los ocupantes. En Alberta, las cooperativas de vivienda son o no de capital (también conocidas como «cooperativas continuas») y de propiedad (también conocidas como «cooperativas de títulos y títulos»). Dado que cada Provincia tiene una legislación diferente en virtud de la cual se incorporan y organizan comunidades de viviendas cooperativas, las descripciones de las diferentes formas cooperativas de vivienda de propiedad pertenecen a menudo solo a la Provincia en la que existen.

Las cooperativas de vivienda continua no participativas existen en todas las provincias y territorios y comparten características comunes. Pueden ser cualquier forma de vivienda: individual individual, dúplex, casa de ciudad y apartamento. Su principal denominador común es que una vez que se construye y se ocupa, la cooperativa sigue siendo propietaria del 100% de las unidades y cada miembro / accionista tiene derecho a ocupar un hogar sobre la base de algún tipo de contrato o acuerdo de vivienda. Los miembros pagan una tarifa mensual que cubre todos los costos de la cooperativa, incluidos los pagos de la hipoteca, los impuestos, los costos operativos y la creación de asignaciones de fondos de reserva de reemplazo.

En Alberta, las cooperativas de propiedad se introdujeron en 1987 con la construcción de un complejo gemelo de torres de gran altura en Edmonton (Riverwind Strata Title Housing Co-operative). Posteriormente, las cooperativas de propiedad se han desarrollado y construido en otros centros urbanos como Calgary, Fort Saskatchewan, Canmore y Banff. Las unidades individuales dentro de estos desarrollos cooperativos se subdividen utilizando la disposición de títulos de estratos de la Ley de Títulos de Tierras, creando así lotes de estratos tridimensionales individuales. Esta subdivisión de estratos está registrada en Land Títulos, creando así lotes «aéreos» que tienen las mismas propiedades que los lotes de tierra bidimensional más comúnmente conocidos. De esta manera, los miembros de la cooperativa pueden comprar sus unidades individuales y pueden registrar una hipoteca en el título. Al igual que la cooperativa continua, la cooperativa de propiedad puede ser cualquier forma de vivienda. Los lotes de Strata en Alberta no se deben confundir con lotes de estratos en Columbia Británica.

Las cooperativas de copropiedad son generalmente edificios de apartamentos más antiguos, incorporados antes de la Ley de Condominios de Ontario, de 1973, donde cada uno de los accionistas posee una cuota con derecho a voto en la corporación que posee el edificio y tiene el derecho registrado de ocupar unidades individuales como se describe en su certificado de acciones La mayoría de estos tipos de cooperativas datan de los años treinta, cuarenta y cincuenta y se encuentran en la ciudad de Toronto. Son similares a los condominios, en que las unidades se pueden comprar y vender por venta privada o en el mercado abierto. Hasta hace relativamente poco tiempo, estas unidades solían ser compradas por personas mayores con garantía hipotecaria que podían comprar la unidad directamente, ya que era difícil obtener una hipoteca contra estas unidades. Sin embargo, varias cooperativas de ahorro y crédito de Ontario ahora ofrecen financiamiento limitado, siempre que las corporaciones cooperativas individuales cumplan con sus estándares fiscales, lo que hace que estas unidades sean opciones de vivienda asequibles para compradores más jóvenes. Los propietarios entrantes deben ser aprobados por la Junta de Directores del edificio y acordar respetar los estatutos y los Acuerdos de ocupación.

Las cooperativas de equidad son edificios en los que las personas compran un porcentaje del edificio y de la tierra en la que se construye, vinculado a los pies cuadrados de su unidad; todos los propietarios poseen el edificio colectivamente, con derechos exclusivos para ocupar su propia unidad. Más cooperativas de ahorro y crédito ofrecerán financiamiento contra ellas en lugar de contra copropiedades. Son una forma relativamente nueva de construcción, diseñada para alentar la ocupación del propietario haciendo que la corporación del edificio retenga un porcentaje del capital accionario de la unidad para garantizar la ocupación del propietario. Esta estructura legal se utiliza como una alternativa al registro de condominio, ya sea cuando el gobierno no permite la conversión de un edificio de apartamentos existente a un condominio, o para evitar el gasto y la dificultad de hacerlo.

Luego hay cooperativas que brindan todos los privilegios de propiedad, excepto el derecho a ganar (o perder) dinero en una residencia principal y son administrados por las personas que viven allí.

Los gobiernos federal y provincial en Canadá desarrollaron una legislación en la década de 1970 que ayudaba a las nuevas cooperativas de vivienda al proporcionar financiamiento inicial y financiamiento a través de hipotecas aseguradas por la Corporación de Hipotecas y Viviendas de Canadá (CMHC), una agencia del gobierno federal. El gobierno simultáneamente comenzó a alentar el desarrollo de grupos de recursos de desarrollo cooperativo para contratar nuevas juntas directivas de cooperativas de vivienda para desarrollar cooperativas en propiedades multi-residenciales existentes, en edificios llave en mano o edificios diseñados y construidos por arquitectos y constructores con los que la junta contrató para prestar el servicio. Supervisados ​​por la junta, los grupos de recursos comercializaron las unidades a los miembros adecuados, les informaron sobre sus derechos y obligaciones como cooperadores y establecieron una estructura de gestión que generalmente incluía empleados cooperativos o compañías de administración de propiedades. Los grupos de recursos ayudaron a formar políticas iniciales y mantener unida a la organización a medida que la cooperativa se desarrollaba y ocupaba.

El gobierno federal vinculó su asistencia crediticia a los requisitos de que estas cooperativas de vivienda proporcionen un porcentaje de sus unidades, por lo general al menos del 15 al 20 por ciento, para lo que se denomina residentes con ingresos comprobados. Estas personas voluntariamente proporcionan información a la cooperativa de forma confidencial sobre sus ingresos brutos, y su cargo mensual de vivienda (renta) se calcula según una fórmula. Si el cargo calculado es menor que el alquiler de mercado de las unidades, entonces el gobierno federal, a través de otra fórmula, proporcionaría fondos a esas unidades para llevar sus ingresos unitarios a la tasa de mercado. Esto produjo viviendas cooperativas de ingresos mixtos, en las que las personas relativamente acomodadas vivían lado a lado con personas de ingresos relativamente bajos y trabajaban con ellos en los comités. Esto a menudo tuvo el efecto dominó de mejorar la salud financiera de los menos favorecidos.

Es interesante observar que, dependiendo de su punto de vista político, tales pagos del gobierno para compensar el cargo de vivienda podrían considerarse una subvención de los miembros de bajos ingresos, o un acuerdo comercial contractual entre el gobierno y la cooperativa, que ayuda a estabilizar los ingresos a la cooperativa a cambio de lograr un objetivo social para el gobierno durante un período específico. Esta dicotomía es típica del hecho de que una cooperativa de vivienda se encuentra en algún lugar entre una corporación de negocios privada y una agencia social, y donde uno la coloca depende del punto de vista de uno y el punto de vista colectivo de cada cooperativa de vivienda. Algunos observadores simplemente clasificarían estas cooperativas como una forma de empresa social.

Sin embargo, la voluntad política se disipó en Canadá en la década de 1990, ya que otros temas ocuparon a los políticos y el ajuste financiero del cinturón por parte de los gobiernos redujo los fondos disponibles para las hipotecas. Sin embargo, en 2004 y 2005, los vientos políticos volvieron a la idea de desarrollar más viviendas para personas de bajos ingresos. Sin embargo, las cooperativas de vivienda sin fines de lucro están comprometidas con el concepto de ingresos mixtos y no han podido aprovechar las pocas oportunidades disponibles en los últimos años. Además, el término de muchos de los acuerdos gubernamentales relativos a la financiación de subsidios de vivienda está llegando a su fin, lo que provoca un debate en las cooperativas individuales y en el movimiento cooperativo acerca de hasta qué punto las cooperativas deben seguir siendo ingresos mixtos. formas de vivienda.

En Canadá, hay varias asociaciones secundarias y terciarias de cooperativas de vivienda. La principal organización nacional es la Federación Cooperativa de Vivienda de Canadá (CHF Canadá). La mayoría de las provincias tienen organizaciones similares para su área, pero muchas son miembros independientes de CHF Canada, en lugar de ser sucursales de la misma. Cada organización de este tipo cobra a sus cooperativas miembros una tarifa basada en el número de unidades de vivienda en la cooperativa para pagar al personal para que haga su trabajo. Esto incluye la promoción a los gobiernos, la creación de fondos de autoayuda y similares. Estas organizaciones no actúan en nombre de miembros individuales, y no dan consejos a los miembros cuando el miembro encuentra problemas con la Junta de su cooperativa. En la mayoría de las jurisdicciones, no hay organizaciones para los miembros de las cooperativas de vivienda, a diferencia de los inquilinos en una relación tradicional entre propietario e inquilino, que pueden recibir asistencia de varios grupos de defensa de inquilinos.

En Ontario, el desalojo de los miembros de una cooperativa de vivienda se rige por una sección especial de la legislación establecida en la Ley de Corporaciones Cooperativas. Antes de una audiencia formal para rescindir la ocupación de un miembro, algunas cooperativas emiten una «Notificación de Preocupación» para solicitar que el miembro asista a una reunión de la Junta Directiva para intentar resolver un problema de atrasos u otra conducta que contravenga la ocupación de la cooperativa. -ley.

Si el Consejo de Administración de la cooperativa no puede resolver el problema del miembro, que es causa de una posible terminación de los derechos de ocupación, puede aprobar una moción para enviar al miembro una notificación que solicite que el miembro asista a una reunión de la Junta en que se considerará la terminación (desalojo) de la ocupación de ese miembro. Si la Junta vota para terminar una ocupación (desalojo), el miembro tiene el derecho de apelar a la membresía como un todo. Para hacer cumplir el desalojo, la Junta debe presentar una solicitud a un juez del Tribunal Superior, en cuyo caso el miembro tiene la oportunidad de presentar su caso al juez; el juez considera si el proceso de desalojo se llevó a cabo de manera justa y de acuerdo con el debido proceso, y tiene una discreción residual para rechazar el desalojo si el juez considera que es justo hacerlo, sin perjuicio de la decisión de la Junta. A veces, esta audiencia se lleva a cabo como un juicio, con pruebas orales de ambas partes, mientras que en otras ocasiones se lleva a cabo solo en base a documentos escritos presentados ante el tribunal; la práctica varía de juez a juez y de tribunal a tribunal, y no hay consenso sobre el procedimiento adecuado o qué derecho debe tener un miembro para ser escuchado. Este proceso es diferente de los desalojos de inquilinos de alquiler, que se celebran en Ontario ante un tribunal especializado y en los que el inquilino siempre tiene derecho a una audiencia. El estándar de deferencia que los jueces deben mostrar a las decisiones de las Juntas es un tema controvertido y no resuelto en la ley, con varios casos que adoptan posiciones aparentemente inconsistentes sobre el tema. A partir de 2012, la nueva legislación provincial en Ontario permitirá que las cooperativas de vivienda se postulen a un tribunal especial para obtener un «poder de posesión» para desalojar a un miembro de su unidad.

Una comunidad cooperativa de viviendas puede tomar muchas formas: un edificio de apartamentos tradicional, casas unifamiliares diseminadas, casas adosadas o puede ser la base de una comunidad intencional o una «cooperativa viviente». Las cooperativas de alojamiento para estudiantes también se pueden encontrar en muchas partes de Canadá, incluyendo Kingston, Guelph, Waterloo y Toronto, Ontario; New Westminster, Columbia Británica; Edmonton, Alberta; Winnipeg, Manitoba; Montreal, Quebec; y Fredericton, New Brunswick.

Las «cooperativas de construcción» («cooperativas de vivienda autoconstruidas» en lengua británica, que las distinguen de las cooperativas de trabajadores en el comercio de la construcción) están formadas por miembros que cooperan para construir sus casas pero son dueños de sus casas en terminación. Algunas cooperativas siguen siendo propietarias de elementos comunes como carreteras, parques, sistemas de agua, etc. Las cooperativas de construcción fueron extremadamente populares en todo Canadá desde la década de 1930 hasta la década de 1960. El padre Jimmy Tompkins ayudó a iniciar este concepto en Tompkinsville en Reserve Mines en Cape Breton Island en Nova Scotia.

Estados Unidos
En los Estados Unidos, las cooperativas de vivienda generalmente se clasifican como corporaciones o LLC y se encuentran en abundancia desde Madison, Wisconsin hasta el área metropolitana de Nueva York. También hay una serie de proyectos cooperativos y de viviendas mutuas que siguen en funcionamiento en los EE. UU. Como resultado de la compra de desarrollos de viviendas de defensa federal por parte de sus inquilinos o grupos de veteranos de guerra que regresan y sus familias. Estos desarrollos incluyen siete de los ocho proyectos de vivienda de clase media construidos por el gobierno de los EE. UU. Entre 1940 y 1942 bajo los auspicios de la División de Vivienda de Defensa Mutua de la Agencia Federal de Obras Públicas. Hay muchas asociaciones regionales de cooperativas de vivienda, como la Asociación de Cooperativas de Vivienda del Medio Oeste, con sede en Michigan y que presta servicios en la región del Medio Oeste, cubriendo Ohio, Michigan, Indiana, Illinois, Wisconsin, Minnesota y más.

La Asociación Nacional de Cooperativas de Vivienda (NAHC) representa a todas las cooperativas dentro de los Estados Unidos que son miembros de la organización. Esta organización es una federación nacional sin fines de lucro de cooperativas de vivienda, asociaciones mutuas de vivienda, otras viviendas controladas por propietarios o residentes, profesionales, organizaciones e individuos interesados ​​en promover los intereses de las comunidades cooperativas de viviendas. NAHC es la única organización de vivienda cooperativa nacional, y tiene como objetivo apoyar y educar a las comunidades cooperativas de viviendas nuevas y existentes como la mejor y más económica forma de propiedad de vivienda.

NASCO, o North American Students of Cooperation, es una organización fundada en 1968 que ha ayudado a organizar la vida cooperativa para los estudiantes. Con presencia en más de 100 pueblos y ciudades de América del Norte, NASCO ha proporcionado a decenas de miles de estudiantes viviendas sostenibles.

Área metropolitana de Nueva York
Las cooperativas tienen una larga historia en el área metropolitana de Nueva York: en noviembre de 1882, la Harper’s Magazine describe varios edificios de apartamentos cooperativos que ya existen, con planes para construir más, y se pueden encontrar en toda la ciudad de Nueva York, condado de Westchester, que limita con la ciudad al norte y las ciudades de Nueva Jersey que se encuentran inmediatamente al otro lado del río Hudson desde Manhattan, como Fort Lee, Edgewater o Weehawken.

Los edificios de apartamentos y las viviendas multifamiliares representan una parte más significativa del parque de viviendas en el área de la ciudad de Nueva York que en la mayoría de las otras ciudades de EE. UU., Y la forma cooperativa de propiedad ha dominado sobre la forma de condominio. Las razones que se sugieren para explicar por qué las cooperativas son relativamente más comunes que los condominios en el área de la ciudad de Nueva York son:

Inspiradas por Abraham Kazan, las cooperativas aparecieron al menos desde la década de 1920, mientras que una base legal para la propiedad de condominio no estaba disponible en el estado de Nueva York hasta 1964. La aprobación de la Ley de Condominios abrió una ola de construcción de edificios de condominios.
La forma cooperativa puede ser ventajosa ya que la corporación cooperativa puede llevar a cabo una hipoteca de construcción, lo que deja menos financiamiento para cada propietario de la cooperativa. Bajo la propiedad del condominio solo los propietarios de condominios por separado proporcionan financiamiento. Particularmente cuando las tasas de interés son altas, un patrocinador de conversiones puede encontrar compradores unitarios más fácilmente bajo el acuerdo cooperativo ya que los compradores tendrán menos financiamiento para organizar por su cuenta; el precio de compra aparente de una unidad en un edificio cooperativo que tiene una hipoteca subyacente es menor que la compra de un condominio. Los compradores de unidades cooperativas pueden no pesar con precisión su parte de la hipoteca del edificio.

Además, más adelante en la vida de un edificio después de la conversión, las nuevas inversiones necesarias para reparar o reemplazar los sistemas de construcción se pueden recaudar mediante una nueva hipoteca central en una cooperativa, mientras que en un condominio los fondos solo se pueden recaudar exigiendo evaluaciones onerosas de cada unidad individual propietario. Sin embargo, la ley de condominios de Nueva York fue enmendada en 1997 para permitir a las asociaciones de condominios pedir dinero prestado.

La creación en 1974 y posterior influencia en la política por parte de Urban Homesteading Assistance Board, un grupo de defensa de la vivienda, que permitió la conversión de más de 1,600 alquileres ejecutados en la ciudad en cooperativas de capital limitado controladas por residentes.

El directorio de un edificio cooperativo puede ejercer su propio criterio comercial para imponer restricciones a los accionistas y rechazar a los compradores potenciales sin explicación, siempre que el directorio no infrinja las leyes federales y estatales sobre vivienda o derechos civiles.

La mayoría de las cooperativas de vivienda en el área del Gran Nueva York se convirtieron a ese estado durante la década de 1980; en general, fueron grandes edificios construidos entre los años 1920 y 1950 que un solo propietario o corporación poseía y alquilaba que se volvieron rentables como propiedades de alquiler. Para alentar la propiedad individual de las unidades, los compradores iniciales de las unidades (compra del propietario de todo el edificio) no tenían que ser aprobados por una junta. Además, a los inquilinos de alquiler que vivían en el edificio en el momento de la conversión generalmente se les daba la opción de comprar con un descuento. Si los inquilinos estaban bajo control de alquiler, la ley generalmente los protege permitiéndoles permanecer como inquilinos y la unidad no puede ser ocupada por un comprador hasta que dicho inquilino fallezca o se mude. Muchos de estos edificios, especialmente en Manhattan, en realidad son bastante lujosos y exclusivos; muchas celebridades viven en ellas y algunas personas famosas incluso son rechazadas por las juntas de cooperativas. En la década de 1990 y 2000, algunos edificios de alquiler en las áreas de Chicago, Washington, DC y Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach pasaron por un proceso de conversión similar, aunque no al grado de Nueva York.

Muchas de las cooperativas originalmente construidas como cooperativas fueron patrocinadas por sindicatos, como Amalgamated Clothing Workers of America. Uno de los proyectos más grandes fue Cooperative Village en el Lower East Side de Manhattan. La United Housing Foundation se estableció en 1951 y construyó Co-op City en The Bronx, diseñada por el arquitecto Herman Jessor. Una de las primeras cooperativas subsidiadas de valor fijo fue Morningside Gardens en Morningside Heights en Manhattan.

Otra dinámica también contribuyó a la gran cantidad de cooperativas establecidas en los años ochenta y noventa en la ciudad de Nueva York, en este caso por grupos de inquilinos de ingresos bajos y moderados. En la década de 1970, muchos propietarios privados de la ciudad de Nueva York estaban luchando por mantener sus propiedades anticuadas frente a las altas tasas de interés, el resquicio de líneas aéreas, el vuelo blanco y los crecientes costos del combustible. El período también vio un incendio provocado inducido por los propietarios para obtener los ingresos del seguro y la falta de pago general de los impuestos a los bienes inmuebles – más del 20% de las propiedades residenciales multifamiliares estaban en mora a mediados de la década de 1970. En 1977, la ciudad aprobó la Ley Local # 45, que permitió a la ciudad iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria después de un año de impago de impuestos, no tres, lo que resultó en la adquisición de miles de edificios, muchos de ellos ocupados, por la ciudad de Nueva York a través de una acción legal conocida como ejecución hipotecaria in rem. En septiembre de 1978, la agencia de vivienda de la ciudad, el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD) de la ciudad de Nueva York, creó una serie de nuevos programas de vivienda diseñados para darles a los residentes del edificio y grupos comunitarios el control y eventual propiedad de edificios remotos.

El Urban Homesteading Assistance Board (UHAB), establecido en 1974, comenzó a ayudar a los residentes de estos edificios a administrar, rehabilitar y adquirir sus edificios, y formar cooperativas de viviendas de capital limitado. Al trabajar con la agencia de vivienda de la ciudad, sus programas de préstamos existentes y el poder de deshacerse de propiedades abandonadas para organizaciones sin fines de lucro, así como las leyes estatales que rigen el establecimiento de cooperativas, UHAB pudo proporcionar a las personas de bajos ingresos herramientas – capital inicial, asesoría legal, planes arquitectónicos, capacitación contable – para construir y administrar cooperativas de vivienda de capital limitado. A través de un contrato de larga data con la ciudad para proporcionar capacitación y asistencia técnica a los residentes de edificios en el Programa de Arrendamiento Interino para Inquilinos (TIL), UHAB ha trabajado con más de 1,600 cooperativas, preservando más de 30,000 unidades de viviendas asequibles.

Algunas cooperativas en la ciudad de Nueva York no son propietarias de la tierra en la que se encuentra su edificio. Estos se conocen como «Edificios de arriendo de tierras» y, a menudo, tienen importantes inconvenientes para los propietarios de las cooperativas.

Cooperativas de vivienda para estudiantes
Las cooperativas de estudiantes proporcionan servicios de alojamiento y comedor a quienes asisten a instituciones educativas específicas. Algunos grupos notables incluyen Berkeley Student Cooperative, Santa Barbara Housing Cooperative y Oberlin Student Cooperative Association.

Estatus legal
Como entidad legal, una cooperativa puede contratar a otras compañías o contratar personas para proporcionarle servicios, como un contratista de mantenimiento o un administrador de edificio. También puede contratar empleados, como un gerente o un cuidador, para tratar asuntos específicos que los voluntarios pueden preferir no hacer o que no pueden hacer bien, como el mantenimiento eléctrico. Sin embargo, como muchas cooperativas de vivienda se esfuerzan por ser autosuficientes, sus miembros completan todo el trabajo posible.

En las cooperativas que no son de capital y en las cooperativas de capital limitado, un accionista en una cooperativa no es dueño de bienes inmuebles, sino una parte de la entidad legal que posee bienes inmuebles. La propiedad cooperativa es bastante distinta de los condominios donde las personas poseen unidades individuales y tienen poca voz sobre quién se mueve a las otras unidades. Debido a esto, la mayoría de las jurisdicciones han desarrollado una legislación separada, similar a las leyes que regulan las empresas, para regular cómo se operan las cooperativas y los derechos y obligaciones de los accionistas.

Propiedad
Cada hogar residente o residente tiene membresía en la asociación cooperativa. En las cooperativas que no son de capital, los miembros tienen derechos de ocupación de una suite específica dentro de la cooperativa de vivienda como se describe en su «acuerdo de ocupación», o «arrendamiento de propiedad», que es esencialmente un contrato de arrendamiento. En las cooperativas de propiedad, los derechos de ocupación se transfieren al comprador a través de la transferencia del título.

Dado que la cooperativa de vivienda es titular de todas las propiedades y estructuras de vivienda, corre con los gastos de mantenimiento, reparación y reemplazo. Esto libera al miembro del costo y la carga de dicho trabajo. En ese sentido, la cooperativa de vivienda es como el propietario en un entorno de alquiler. Sin embargo, otra característica distintiva de la vida cooperativa es que no tiene fines de lucro, por lo que el trabajo se realiza al costo, sin que haya motivos de lucro.

En algunos casos, la cooperativa sigue los Principios de Rochdale, donde cada accionista tiene un solo voto. La mayoría de las cooperativas se incorporan como sociedades anónimas cuyo número de votos está vinculado al número de acciones que posee la persona. Independientemente de la forma de votación que se emplee, es necesario llevar a cabo una elección entre los accionistas para determinar quién los representará en la junta directiva (si existe), el órgano de gobierno de la cooperativa. La junta directiva generalmente es responsable de las decisiones comerciales, incluidos los requisitos financieros y la sostenibilidad de la cooperativa. Aunque la política varía de cooperativa a cooperativa y depende en gran medida de los deseos de sus miembros, es una regla general que el voto mayoritario de la junta es necesario para tomar decisiones comerciales.

administración
En cooperativas más grandes, los miembros de una cooperativa suelen elegir un consejo de administración entre los accionistas en una junta general, generalmente la junta general anual. En cooperativas más pequeñas, todos los miembros se sientan en el tablero.

La junta directiva de una cooperativa de vivienda es elegida por la membresía, proporcionando una voz y representación en el gobierno de la propiedad. Las reglas son determinadas por la junta, proporcionando un medio flexible para abordar los problemas que surgen en una comunidad para asegurar la posesión pacífica de sus hogares por parte de los miembros.