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北米の住宅協同組合

住宅協同組合、協同組合、または住宅会社は、法人、通常は協同組合または企業であり、1つまたは複数の居住用建物からなる不動産を所有しています。 それは住宅所有の一種である。 住宅協同組合は、戸建て住宅所有、コンドミニアム、賃貸借などの他の居住契約とは異なる多くの特性を持つ独特の住宅所有形態です。

法人はメンバーシップに基づいており、協同組合の株式購入によってメンバーシップが付与されます。 法人の各株主には、1つの住宅部門を占有する権利が与えられます。 住宅協同組合の主な利点は、メンバーの資源をプールして購買力を活用し、住宅所有に関連するすべてのサービスと製品のメンバー1人当たりのコストを下げることです。

たとえば、フィンランドの住宅会社ではなく、住宅協同組合のもう一つの重要な要素は、選出された代理人を通じて、他の形態の住宅所有とは異なり、誰が組合に住むことができるかを選別することです。

住宅組合は、非所有(非持分または継続)および所有(持分または地層と呼ばれる)という2つの一般的な在留期間カテゴリに分類されます。 非公平協同組合では、居住権は賃貸借契約に類似した賃貸借契約の条件に従って付与されることがあります。 株式協同組合では、占有権は、タイトルに登録された購入契約および法的手段によって授与されることがあります。 法人の定款および定款なら​​びに占有契約は、協同組合の規則を規定しています。

また、協同組合という言葉は、有料のメンバーが寝室を占有し、協同組合が所有する家の共同資源を共有する権利を得る非共有資本協同モデルを表すためにも使用されます。 これは、米国全土の一部の大学および大学の共同体での学生協同組合の場合に当てはまります。

カナダ
カナダの住宅協同組合には多くの異なる組織形態があります。 オンタリオ州には、共同所有、株式、乗客運営の共同作業があります。 アルバータ州では、住宅協同組合は非公平(「継続的協同組合」とも呼ばれる)と所有権(「地層協同組合」とも呼ばれる)のいずれかである。 各州に協同組合住宅組合が編成され組織された異なる法律があることを考えると、異なる組合住宅協同組合形態の記述は、それらが存在する州にのみ適用されることが多い。

非衡平継続住宅協同組合はすべての州および地域に存在し、共通の特徴を共有する。 彼らはどんな住宅形態でもかまいません:シングルデタッチ、デュプレックス、タウンホーム、マンション。 彼らの主な共通点は、一度建設され占領されると、組合はユニットの100%を所有し続け、各メンバー/株主は何らかの形の契約または住宅契約に基づいて家を占有する権利があるということです。 メンバーは、住宅ローンの支払い、税金、運転費、建物の補充準備金の配分を含む、すべての協同組合の費用をカバーする月額料金を支払う。

アルバータ州では、1987年にエドモントン(Riverwind Strata Title Housing Co-operative)の高層タワーの開発を開始し、オーナーシップコープが導入されました。 その後、カルガリー、フォートサスカチェワン、キャンモア、バンフなどの他の都市部で所有権の共同開発が進められました。 これらの共同開発の中の個々のユニットは、土地題名法の階層タイトル規定を使用して細分化され、個々の3次元地層を作成します。 この地層サブディビジョンは土地タイトルに登録され、より一般的に知られている2次元陸地と同じ特性を持つ「空気」ロットを作成します。 このようにして、協同組合のメンバーは、それぞれのユニットを購入して、タイトルに抵当権を登録することができます。 継続している協同組合と同様に、オーナーシップ協同組合はいかなる住宅形態でもあり得る。 アルバータ州の地層は、ブリティッシュコロンビア州の地層と混同されることはありません。

共同所有協同組合は、1973年にオンタリオ州分譲マンション法が成立する以前に設立された旧式のマンションであり、建物を所有する法人の株主はそれぞれ1人であり、彼らの株券。 これらのタイプの共同作業のほとんどは、30、40、50年代のもので、トロント市に位置しています。 マンションは民間売買やオープンマーケットで売買されるという点でマンションに似ています。 比較的最近まで、これらのユニットは、これらのユニットに対して抵当権を取得することが困難であったため、ユニットを完全に購入できるホーム・エクイティの高齢者によって購入される傾向があった。 しかし、個々の協力企業が財政基準を満たしていることを前提とすると、オンタリオの多くの信用組合は限られた資金調達を行っているため、若手バイヤーにはこれらのユニットに手頃な価格の住宅が提供されます。 入居者は、建物の理事会の承認を得なければならず、建物の法律と占有契約を遵守することに同意する必要があります。

エクイティ・コープスは、個人が建物のパーセンテージシェアを購入し、それが建設された土地をユニットの平方フィートに結び付けた建物です。 すべての所有者は、自分のユニットを占有する独占的な権利を持って集合的に建物を所有しています。 より多くの信用組合は、共同所有よりも、彼らに対する融資を行います。 彼らは所有者の占有を確実にするために、建物の法人がユニットの株式資本の一部を保持するようにすることによって、所有者の占有を促進するように設計された比較的新しい形態の建築である。 この法的構造は、政府が既存のマンションをコンドミニアムに転用することを許可しない場合や、その費用や困難を回避する場合など、マンション登録の代替手段として使用されます。

その後、プライマリレジデンスでお金を稼ぐ(または失う)権利を除いて所有権のすべての特権を提供し、そこに住む人々によって運営される共同作業が行われます。

カナダの連邦政府および州政府は、連邦政府機関であるカナダ住宅ローン・アンド・ハウジング・コーポレーション(CMHC)によって保証された抵当貸付を通じた新規資金調達および資金調達を提供することにより、新しい住宅協調を支援する法律を1970年代に作成した。 政府は、住宅協同組合の取締役会と契約を結び、既存の複数居住用施設、建築家や建築家によって設計され、建設されたターンキー型の建物や建築物において協同組合を開発する協同開発資源グループの開発を同時に促進するようになった。ボードがサービスを提供するために契約したビルダー。 取締役会の監督下に、リソースグループはユニットを適切なメンバーに販売し、共同運営者としての権利と義務について教育し、通常は協同組合の従業員または不動産管理会社を含む管理体制を確立した。 リソースグループは、協同組合が開発され、占領されたときに、初期の政策を形成し組織を維持するのを助けました。

連邦政府は、これらの住宅協同組合が、収入試験を受けた居住者に対して、通常は少なくとも15〜20%の単位を提供するという要件に貸付援助を結んだ。 これらの人々は、自らの総収入について秘密裏に情報をコープに自発的に提供し、毎月の住居費(賃料)は公式に従って計算されます。 計算された料金がユニットの市場賃料よりも低い場合、連邦政府は、別の公式によって、単位収益を市場レートまで引き上げるために、それらのユニットに資金を提供する。 これは、比較的裕福な人々が比較的低所得の人々と並んで生活し、委員会でそれらと一緒に働いていた複合所得の協同住宅を生み出した。 これはしばしばあまりうまくいかない人々の財政健全化の波及効果をもたらしました。

興味深いことに、あなたの政治的見地に応じて、住宅料金を相殺するための政府の支払いは、低所得者の補助金、または政府と協同組合との間の契約上の事業契約とみなすことができます。特定の期間政府の社会的目標を達成することと引き換えに、組合への収入を安定させるのに役立ちます。 この二分法は、民間事業法人と社会機関の間のどこかに住宅協同組合が存在し、その場所がそれぞれの視点に左右され、各住宅協同組合の集合的視点にあるという事実に典型的である。 一部のオブザーバーは、これらの共同作業を単にソーシャルエンタープライズの一種と分類するだけです。

しかし政治は、1990年代にカナダで消え去ったが、他の問題が政治家を占領し、政府による財政緊縮化が住宅ローンのために利用可能な資金を削減した。 しかし、2004年と2005年には政治風が低所得住宅を開発するという考え方に戻った。 しかし、非営利団体の住宅協同組合は、複合収入の概念に取り組んでおり、近年利用可能となった数少ない機会をほとんど活用することができませんでした。 また、住宅補助金のための資金調達に関する多くの政府契約の期間が終了し、個々の協同組合と協同組合の議論を呼び起こし、協同組合が混在所得を継続しなければならない程度住宅の形態

カナダでは、住宅協同組合の第二次と第3の関連が数多くあります。 主要な全国組織はカナダの協働住宅連合(CHF Canada)です。 大部分の州では、地域に似た組織がありますが、CHF Canadaの支店ではなく、CHF Canadaのスタンドアローンメンバーです。 そのような団体のそれぞれは、メンバーの協同組合に、その作業を行うために従業員に支払うために協同組合内の住宅ユニットの数に基づいて料金を請求する。 これには、政府へのアドボカシー、自助資金の準備などが含まれます。 これらの団体は、個人会員のために行動することはなく、会員が理事会の問題に遭遇したときにメンバーに助言を与えることはありません。 大部分の管轄区域では、従来の家主とテナントの関係にあるテナントとは対照的に、住宅協同組合のメンバーには組織がなく、さまざまなテナント擁護団体によって支援を受けることができます。

オンタリオ州では、住宅協同組合のメンバーの退去は、協同組合法で定められた特別な法律のセクションによって規制されています。 メンバーの占有を終了する正式な聴聞会に先立って、一部の協同組合は、協議会の占有率に反する延滞やその他の行為の問題を解決しようと、取締役会に出席するようメンバーに要請する「懸念の通知」を発行する-法律。

占有権の終了の可能性がある理由として、協同組合の取締役会が会員の問題を解決できない場合は、会員に退会要求を出す旨の通知を送ることができます。その会員の占有の終了(退去)が考慮される。 理事会が占有(退去)を終了すると票を投じる場合、会員は会員全体に上訴する権利を有する。 退去強制を実施するために、理事会は上級裁判所の裁判官に申請書を提出しなければならない場合があります。その場合、委員は裁判官に事件を提出する機会があります。 裁判官は、取締役会の決定にかかわらず、撤回プロセスが正当に行われたかどうか、正当なプロセスに従って行われたかどうかを検討し、撤回を却下する残余裁量権を有する。 この聴聞会は、裁判のように行われ、口頭で両面からの証拠が得られますが、それ以外の場合は裁判所に提出された書類のみに基づいて行われます。 裁判官と裁判所と裁判所との間で慣行が異なり、適切な手続きや権利の是非について合意が得られていない。 このプロセスは、特別裁判所の前にオンタリオ州で進行し、テナントが常に口頭審理を受けることができる賃貸テナントの撤去とは異なります。 裁判官が審議会の決定に提示すべき服従の基準は、法律において議論の余地がある未解決の問題であり、様々なケースが一見不一致の立場をとっている。 2012年現在、オンタリオ州の新しい州法は、住宅協同組合が特別裁判所に、所属部隊からメンバーを退去させるための「所持の書面」を取得することを認めている。

協同住宅コミュニティは、伝統的なアパート、散らばった単一の家屋、タウンハウスなど、さまざまな形をとることができます。また、意図的なコミュニティや「生きている協同組合」の基礎となることもあります。 学生住宅協同組合はまた、キングストン、グエルフ、ウォータールー、トロント、オンタリオを含むカナダの多くの地域で見つけることができます。 ニューウェストミンスター、ブリティッシュコロンビア州; エドモントン、アルバータ州; マニトバ州ウィニペグ、 モントリオール、ケベック州; ニューブランズウィック州フレデリクトン。

「建築協同組合」(英国の用語では、組合貿易における労働者協同組合と区別される「自己構築住宅協同組合」)は、家を建てるために協力しているが、家を所有しているメンバーによって形成されている完了。 いくつかの共同作業は、道路、公園、水系などの共通の要素を持ち続けている。1930年代から1960年代にかけて、カナダ全土で建築協同組合が非常に普及していた。 ジミー・トンプキンズ父はノバスコシアのケープ・ブレトン島のReserve MinesにあるTompkinsvilleでこのコンセプトを開拓しました。

アメリカ
米国では、住宅協同組合は、通常、企業またはLLCとして分類され、マディソン、ウィスコンシン州からニューヨークの大都市圏まで豊富に存在しています。 テナントや帰還戦争退役軍人やその家族による連邦防衛住宅開発の購入の結果であった、依然として米国全土で実施されている数々の協同・共同住宅プロジェクトも存在する。 これらの開発には、1940〜42年の間に連邦作業庁の相互所有権防衛住宅部門の後援の下、米国政府によって建設された8つの中産階級の住宅プロジェクトのうち7つが含まれています。 ミシガン州に本拠を置き、オハイオ州、ミシガン州、インディアナ州、イリノイ州、ウィスコンシン州、ミネソタ州などをカバーする中西部地域に奉仕する住宅協同組合の中西部協会など多くの地域住宅協同組合があります。

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全米住宅協同組合協会(NAHC)は、その組織のメンバーである米国内のすべての協同組合を代表しています。 この団体は、非営利団体である住宅協同組合、住宅団体、居住者所有の住宅、管理された住宅、専門家、団体、共同住宅コミュニティの利益を促進することに関心のある個人の連合体です。 NAHCは、唯一の国家共同住宅団体であり、既存および新規の共同住宅コミュニティを、最高かつ最も経済的な住宅所有形態として支援し、教育することを目指しています。

NASCO、または北米生徒協同組合は、1968年に設立された組織であり、生徒の組織的な協同生活を支援しています。 NASCOは、北米の100以上の町や都市に存在し、数万人の学生に持続可能な住宅を提供しています。

ニューヨーク大都市圏
協同組合はメトロポリタン・ニューヨークで長い歴史を持っています – 1882年11月に、Harper’s Magazineは既に存在するいくつかの協同組合の建物について説明し、より多くを建設する計画を立てています – そして、ニューヨーク市、 、マンハッタンのハドソン川を直ぐに横切っているフォートリー、エッジウォーター、ウィホーケンなどのニュージャージーの町などがあります。

マンションや多世帯の住宅は、ニューヨーク市の他のほとんどの都市よりも住宅ストックのシェアを占めており、共同所有形態がマンションの形態を支配しています。 ニューヨーク市のマンションよりも協同組合が比較的一般的である理由を説明する理由は次のとおりです。

アブラハム・カザンに触発された協同組合は、少なくとも1920年代にはじめて現われましたが、1964年までニューヨーク州ではマンション所有形態の法的基盤が利用できませんでした。マンション法の通過により、マンション建屋が建設されました。
協力形態は、建物の住宅ローンが協同組合によって運営されることができ、各協同組合の所有者が取得する融資を少なくすることができるので有利である。 マンションの所有権の下では、別々のマンション所有者のみが融資を行います。 特に金利が高い場合、コンバージョンスポンサーは、バイヤーが自力で手配するための資金調達が少なくなるため、ユニット購入者を協調的により容易に見つけることができます。 住宅ローンを保有している協同組合のユニットの見かけ上の購入価格は、コンドの購入よりも低い。 協同組合の購入者は、建物の住宅ローンのシェアを正確に測ることはできません。

また、コンビニエンス・ファンドは、個々のユニットに必要な煩雑なアセスメントによってのみ調達することができますが、コンバージョン後の建物の寿命の後半では、建物システムの修理や交換に必要な新しい新規投資を共同住宅の新しい中央担保によって引き上げることができますオーナー。 しかし、ニューヨークのコンドミニアム法は、コンドミニアム協会がお金を借りることを可能にするために1997年に改正された。

1974年の創設、その後の住宅擁護団体であるアーバン・ホームスティディング・アシスタンス・ボード(Urban Homesteading Assistance Board)による政策への影響は、1,600件を超える抵当権を行使された都市保有の賃貸物件を限られた資本の居住者が管理する共同作業に変えることを可能にした。

協同組合の取締役会は、連邦および州の住宅法または民事権利法に違反していない限り、株主に制限を課すための独自の事業裁量を行使することができ、説明なしに将来の購入者を拒否することができます。

グレーター・ニューヨーク地区の住宅協同組合のほとんどは、1980年代にその地位に転換された。 一般的に、1920年代から1950年代の間に建設された大型の建物で、1人の賃貸住宅または所有会社が賃貸物件として不採算になっていました。 ユニットの個々の所有権を奨励するために、ユニットの最初のバイヤー(建物全体の所有者から購入)はボードによって承認される必要はありませんでした。 また、コンバージョン時に建物に居住していた賃貸テナントには通常、割引で購入するオプションが与えられていました。 テナントが賃貸管理をしていた場合、法律は通常、テナントが死亡または外出するまで賃貸人として滞在できるようにすることによってそれらを保護し、ユニットは購入者によって占領されない可能性があります。 これらの建物の多くは、特にマンハッタンでは、実際には非常に豪華で排他的です。 多くの有名人がそれらの中に住み、有名な人々も協同組合によって拒絶されています。 1990年代と2000年代には、シカゴ、ワシントンDC、マイアミ – フォートローダーデール – ウェストパームビーチ地区のいくつかの賃貸ビルは、ニューヨークの程度ではないが、同様の変換プロセスを経た。

当初協同組合として建設された協同組合の多くは、合併されたアメリカの衣料品労働者などの労働組合によって後援された。 最大のプロジェクトの1つは、マンハッタンのローワーイーストサイドにあるCooperative Villageでした。 ユナイテッド・ハウジング財団は1951年に設立され、建築家ハーマン・ジョーサー(Herman Jessor)によって設計されたブロンクスにコープ・シティを建設しました。 最初に補助された固定価値協同組合の1つは、マンハッタンのモーニングサイドハイツにあるモーニングサイドガーデンでした。

もう一つのダイナミズムは、ニューヨーク市の1980年代と1990年代に設立された多数の協同組合にも貢献しました。この場合は、低所得者と中所得者のテナントグループがあります。 1970年代、多くのニューヨーク市の民間の地主は、高い金利、レッドライン、白い飛行、燃料コストの上昇に直面して、老朽化し​​た財産を維持しようと苦労していました。 この期間には、家主が誘発したいくつかの放火により、保険金の支払いと不動産税の未払いが広がった – 1970年代半ばには、多世帯の居住用不動産の20%以上が延滞していた。 1977年、地方裁判所は地方法律第45号を制定し、税金の未払いがわずか1年間で3件ではなく、閉鎖手続きを開始し、都市の多くが占領した数千の建物を買収したニューヨークの法的措置を通じて、差別的な差し押さえとして知られています。 1978年9月、ニューヨーク市住宅保全開発部(HPD)の住宅代理店は、建築住民や地域社会のグループに、建物の管理と最終所有権を与える一連の新しい住宅プログラムを作成しました。

1974年に設立されたUHAB(Urban Homesteading Assistance Board)は、これらの建物の住民が建物の管理、修復、取得を行い、限られた規模の住宅協同組合を形成するための支援を開始しました。 都市の住宅代理店、既存の融資プログラム、放棄された財産を非営利団体に処分する権限、協同組合の設立を規定する州法などを活用して、UHABは低所得者に限られた規模の住宅協同組合を建設して運営するためのツール – シードマネー、法的助言、建築計画、簿記トレーニング – UHABはテナント暫定リース(TIL)プログラムで建物の住民に訓練と技術援助を提供するために市と長年に渡って契約を結び、1,600以上のコープと協力して手頃な価格の住宅を30,000台以上保有しています。

ニューヨーク市のいくつかの協同組合は、建物がある土地を所有していません。 これらは「土地賃貸ビル」として知られており、協力オーナーにとって重大な欠点があることがよくあります。

学生住宅組合
学生協同組合は、特定の教育機関に通う人に住居や食事サービスを提供しています。 注目すべきグループには、バークレー学生協同組合、サンタバーバラ住宅協同組合、オバリン学生協同組合などがあります。

法的地位
法的実体として、協同組合は、他の企業と契約したり、個人を雇い、保守請負業者や建物管理者などのサービスを提供することができます。 また、ボランティアが電気を保守するなどしたくない特定のことに対処するために、マネージャーや介護者などの従業員を雇うこともできます。 しかし、多くの住宅協同組合が自発的に活動するように努めているため、できるだけ多くの作業がメンバーによって完了されている。

非持分組合および限定持分組合では、組合の株主は不動産を所有するのではなく、不動産を所有する法人の株式を所有しています。 協力的所有権は、人々が個々のユニットを所有しているコンドミニアムとはかなり異なり、誰が他のユニットに移動するかはほとんど分かりません。 このため、ほとんどの管轄区域では、企業を規制する法律と同様に、共同作業の仕方や株主の権利と義務を規制するための別法が制定されています。

所有
各居住者または居住者の家庭には、協同組合の会員資格があります。 非公平協同組合では、メンバーは、「占有契約」に概説されているように、住宅協同組合内の特定のスイートに対する占有権、または本質的にはリースである「専有リース」を有する。 所有協同組合では、占有権は譲渡権によって購入者に移転される。

住宅協同組合はすべての不動産や住宅の所有権を保持しているため、維持管理、修理、交換の費用がかかります。 これにより、メンバーはその作業のコストと負担から解放されます。 その意味で、住宅協同組合は賃貸住宅の家主のようなものです。 しかし、共同生活のもう一つの特徴は、それが非営利であることです。そのため、利益を生み出すことなく、コストをかけて作業が行われます。

いくつかのケースでは、協同組合はRochdale Principlesに従っており、各株主は1つの投票権しか持たない。 ほとんどの協同組合は、所有者の投票数がその人が所有する株式の数に結びついている限定株式会社に組み込まれています。 どのような形式の投票が採用されても、協同組合の運営組織である取締役会(存在する場合)の代表者を決定するために、株主の選挙を行う必要があります。 取締役会は、一般的に、協同組合の財務要件および持続可能性を含む事業の決定に責任を負う。 政治は協同組合によって異なり、メンバーの要望に大きく依存しますが、理事会の過半数の賛成投票がビジネス上の意思決定に必要であるという原則です。

管理
大規模な共同作業では、通常、組合のメンバーは、株主の中から取締役会を一般的な会議、通常は年次総会で選任する。 小さな共同作業では、全員がボードに座ります。

住宅協同組合の取締役会は、メンバーシップによって選出され、財産のガバナンスにおける声と表現を提供する。 ルールは委員会によって決定され、会員の平和な所持を確実にするためにコミュニティで発生する問題に柔軟に対応します。

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