住房合作社（Housing cooperative），合作社或住房公司是一个法人实体，通常是合作社或公司，它拥有不动产，由一个或多个住宅建筑组成; 这是一种住房权属。 住房合作社是一种独特的房屋所有权形式，具有许多不同于其他住宅安排的特征，例如单户住宅所有权，共管公寓和租赁。

该公司以会员制为基础，通过在合作社中购买股票的方式授予成员资格。 法律实体中的每个股东都有权占用一个住房单元。 住房合作社的一个主要优势是汇集会员的资源，以便利用他们的购买力，从而降低与房屋所有权相关的所有服务和产品中每个成员的成本。

某些形式的住房合作社（但不包括芬兰的住房公司）的另一个关键要素是，与其他任何形式的住房所有权不同，这些成员通过他们的民选代表筛选和选择合作社的人。

住房合作社分为两大类：非所有权（被称为非股权或持续）和所有权（被称为股权或分层）。 在非股权合作社中，出租权有时会根据租赁协议给予，这与租约相似。 在股权合作社中，有时通过购买协议和标题上登记的法律文书来授予占有权。 该公司的公司章程和章程以及占用协议规定了合作社的规则。

合作社这个词也被用来描述一种非股本合作社模式，在这种模式中，付费会员有权占用一间卧室并分享合作组织拥有的房屋的公共资源。 美国一些大学和社区的学生合作社就是这种情况。

加拿大
加拿大的住房合作社有许多不同的组织形式。 在安大略省，有共同所有权，公平和居民经营的合作社。 在阿尔伯塔省，住房合作社是非股权（也称为“持续合作社”）和所有权（也称为“分层合作社”）。 鉴于每个省都有不同的立法，根据这些立法来合并和组织住房合作社区，所以不同所有权住房合作社形式的描述通常只与它们所在的省份有关。

所有省份和地区都有非股权持续住房合作社，并具有共同特点。 他们可以是任何住房形式：单独的，复式的，城镇住宅和公寓。 他们的主要共同特点是，一旦建成和占领，合作社继续拥有100％的单位，每个成员/股东有权根据某种形式的合同或住房协议来占用住房。 会员支付每月费用，其中包括所有合作社的费用，包括抵押贷款，税收，运营成本和建筑物更换储备基金的分配。

在阿尔伯塔省，所有权合作社于1987年引进，在埃德蒙顿（Riverwind Strata Title Housing Co-operative）建造了一座双层高层建筑。 随后，在卡尔加里，萨斯喀彻温堡，坎莫尔和班夫等其他城市中心开发并建设了所有权合作社。 这些合作社发展项目中的个别单位通过使用“土地业权法案”的地段所有权条款进行细分，从而创建个人三维地段。 这个分层分区在土地标题上登记，从而创建与更常见的二维地块具有相同属性的“空气”地块。 以这种方式，合作社成员可以购买他们的个人单位，并可以在所有权上注册抵押。 与持续的合作社一样，所有权合作社可以是任何住房形式。 不列颠哥伦比亚省的地层不应与艾伯塔省的地层混淆。

共同所有权合作社通常是较旧的公寓大楼，在1973年的“安大略共管公寓法案”出台之前合并成立，股东各自拥有拥有该大楼的公司中拥有一个投票权份额，并拥有注册权他们的股票证书。 这些类型的合作社大多数是在三十年代，四十年代和五十年代，位于多伦多市。 它们与公寓类似，因为可以通过私人销售或在公开市场上进行买卖。 直到最近，这些单位倾向于由拥有房屋净值的老年人购买，他们可以直接购买该单位，因为很难获得这些单位的抵押贷款。 然而，若干安大略省信用社现在提供有限的融资，前提是个人合作社公司符合其财政标准，使这些单位为年轻买家提供经济适用住房选择。 传入的业主必须获得建筑物董事会的批准，并同意遵守建筑附例和居住协议。

股权合作社是指建筑物中的个人购买建筑物的百分比份额，建造该建筑物的土地与其单位的面积相关联; 所有业主集体拥有该建筑，拥有独占权利占用自己的单位。 更多的信贷联盟将为他们提供融资，而不是共同拥有。 它们是一种相对较新的建筑形式，旨在通过让建筑物的公司阻止部分股权的一定比例来确保业主占用，从而鼓励业主入住。 当政府不允许将现有的公寓楼改建为共管公寓时，或者避免这样做的费用和困难时，这种法律结构被用作公寓登记的替代方案。

然后有合作社提供所有权的所有权，除了在主要住宅上赚钱（或失去）的权利，并由住在那里的人经营。

加拿大联邦和省政府在20世纪70年代制定了法律，通过提供启动资金和通过加拿大抵押和住房公司（CMHC）（一家联邦政府机构）投保的抵押贷款来协助新的住房合作社。 政府同时开始鼓励发展合作发展资源集团，与新成立的住房合作社董事会签订合同，在现有的多住宅物业，建筑师和建筑师设计和建造的交钥匙建筑物或建筑物中发展合作社与委员会签订合同提供服务的建设者。 由董事会监督，资源集团将这些单位销售给合适的成员，教育他们作为合作经营者的权利和义务，并建立了通​​常包括合作社雇员或物业管理公司的管理结构。 在合作社开发和占领的过程中，资源小组帮助形成了最初的政策并将组织合并在一起。

联邦政府将其贷款援助与这些住房合作社提供其单位百分比（通常至少15％至20％）的所谓收入测试居民的要求挂钩。 这些人主动向合作社提供有关其总收入的信息，然后根据公式计算每月的住房费用（租金）。 如果计算的费用低于单位的市场租金，那么联邦政府将通过另一个公式为这些单位提供资金，以使其单位收入达到市场价格。 这就产生了混合收入合作社住房，在这种住房中，相对富裕的人与低收入人群并肩生活，并与委员会一起工作。 这往往会对改善那些不那么富裕的人的财务状况产生连锁反应。

有意思的是，根据你的政治观点，这种政府支付抵消住房费的补贴可以被认为是低收入成员的补贴，或者是政府和合作社之间的合同商业安排，有助于稳定合作社的收入，以换取在特定时期内完成政府的社会目标。 这种二分法是典型的事实，即住房合作社介于私人商业公司和社会机构之间，而其中一个地方取决于个人的观点 – 以及每个住房合作社的集体观点。 现在一些观察家将这些合作社简单地归类为一种社会企业形式。

然而，在20世纪90年代，加拿大政治会消散，因为其他问题占据了政治家，政府的财政紧缩政策减少了抵押贷款的可用资金。 然而，在2004年和2005年，政治风向着开发更多低收入住房的想法转移。 然而，非营利住房合作社致力于混合收入概念，并且未能充分利用近年来为数不多的机会。 此外，许多关于住房补贴资金的政府协议的期限即将结束，引发了关于合作社应继续混合的个体合作社和合作社运动的争论 – 收入住房形式。

在加拿大，有多个住房合作社的二级和三级协会。 主要的国家组织是加拿大合作住房联合会（CHF Canada）。 大多数省份都有类似的组织，但许多省份是加拿大瑞士法郎的独立成员，而不是其中的分支机构。 每个这样的组织根据合作社为支付工作人员工作的住房单元数量向其成员合作社收取费用。 这包括向政府倡导，设立自助资金等。 这些组织不会为个人会员采取行动，并且当会员遇到联合董事会的问题时不会给会员建议。 在大多数司法管辖区中，没有与住房合作社成员相关的组织，与传统的房东和租户关系中的租户相比，他们可以得到各种租户倡导团体的协助。

在安大略省，房屋合作社成员的驱逐受“合作社公司法”中规定的特殊部分立法管辖。 在正式听证会结束会员的入住之前，一些合作社会发出“关注通知”，要求会员出席董事会会议，试图解决拖欠或其他违反合作社入住情况的行为问题-法。

如果合作社董事会不能解决会员问题（这是可能终止占用权的原因），它可以通过动议向会员发送通知，要求会员出席董事会会议将考虑该成员入住的终止（驱逐）。 如果董事会投票结束占用（驱逐），该成员有权向整个会员提出上诉。 为了强制驱逐，董事会必须向高等法院的法官提出申请，当事人有机会向法官提出其案件; 法官认为，驱逐程序是否按照正当程序公平进行，如果法官认为这样做是公平的话，剩余的酌处权可以拒绝驱逐，尽管委员会作出了决定。 有时候这种听证会是以审判的方式进行的，双方都有口头证据，而其他时间则仅以提交给法庭的书面文件为依据进行。 这种做法各不相同，从法官到法官和法院到法院，对于适当的程序或成员必须听取什么权利没有达成一致意见。 这个过程不同于驱逐出租人，在安大略省的一个专门法庭进行，并且租户总是有权进行口头听证。 法官应该对董事会决定表明尊重的标准是法律上一个有争议和未解决的问题，各种案件在这个问题上看起来并不一致。 截至2012年，安大略省新的省级立法将允许住房合作社向特别法庭申请“占有令”以驱逐其单位的成员。

合作社住房社区可以采取多种形式：传统的公寓建筑，分散的单户住宅，联排别墅，或者它可以成为有意识的社区或“生活合作社”的基础。 学生住房合作社也可以在加拿大的许多地方找到，包括金斯敦，圭尔夫，滑铁卢和安大略省多伦多; 新不列颠哥伦比亚省的威斯敏斯特; 埃德蒙顿，艾伯塔; 温尼伯，马尼托巴; 魁北克蒙特利尔; 和新不伦瑞克省的弗雷德里克顿。

“建设合作社”（英国称之为“自建房屋合作社”，区别于建筑业中的工人合作社）是由合作建造房屋但拥有自己房屋的成员组成的完成。 一些合作社继续拥有诸如道路，公园，水系统等共同要素。建筑合作社在20世纪30年代到60年代在整个加拿大非常流行。 Jimmy Tompkins神父帮助在位于新斯科舍省Cape Breton岛的Reserve Mines的Tompkinsville开创了这一概念。

美国
在美国，住房合作社通常被归类为公司或有限责任公司，并且从威斯康星州麦迪逊到大纽约大都会地区都可以找到。 美国各地还有一些合作和互助住房项目仍在运作，这些项​​目是由其租户或退伍军人退伍军人及其家属购买联邦防务住房发展的结果。 这些发展包括美国政府在1940年至1942年间在联邦工程局的共同防御住房部门的主持下建造的八个中产阶级住房项目中的七个。 有许多地区住房合作社协会，如中西部住房合作社协会，位于密歇根州，服务于中西部地区，覆盖俄亥俄州，密歇根州，印第安纳州，伊利诺伊州，威斯康星州，明尼苏达州等地。

全国住房合作社协会（NAHC）代表美国境内属于该组织成员的所有合作社。 该组织是非营利性的住房合作社，共同住房协会，其他居民拥有或控制的住房，专业人员，组织和有兴趣促进合作社住房群体利益的个人的全国联合会。 NAHC是唯一的全国合作社住房组织，旨在支持和教育现有的和新的合作社住房社区，作为最好和最经济的住房形式。

NASCO或北美合作学生组织成立于1968年，帮助学生组织合作生活。 NASCO遍布北美100多个城镇，为成千上万的学生提供可持续的住房。

纽约大都市区
合作社在纽约大都会有着悠久的历史 – 1882年11月，“哈珀杂志”介绍了几座已建成的合作式公寓，并计划建造更多的公寓 – 并且可以在纽约市与威彻斯特县毗邻的纽约市，新泽西州的城镇，紧邻曼哈顿哈得逊河，如Fort Lee，Edgewater或Weehawken。

公寓建筑和多户住宅在纽约市的住房存量中所占份额比美国大多数其他城市的大得多，所有权的合作形式在公寓形式上占主导地位。 有理由解释为什么合作社比纽约市地区的共管公寓更常见：

受到亚伯拉罕喀山的启发，合作社至少早在20世纪20年代就出现了，而直到1964年才在纽约州提供公寓形式的所有权的法律基础。“公寓法案”的通过开启了建造公寓大楼的浪潮。
合作形式可以是有利的，因为合作公司可以承担建筑抵押贷款，从而使每个合作社所有者获得更少的融资。 在公寓所有权下，只有独立的公寓所有者提供融资。 特别是在利率较高的情况下，转换担保人可能更容易在合作安排下找到单位买家，因为买家自筹资金较少; 持有相关抵押贷款的合作建筑中单位的明显购买价格低于公寓购买。 合作单位购买者可能无法准确衡量其抵押贷款份额。

此外，在建筑物改造后的生活中，修复或更换建筑系统所需的重大新投资可通过合作社中的新中央抵押贷款筹集，而共管式住房中的资金只能通过对每个单元单位进行繁重的评估才能提高所有者。 然而，1997年纽约的共管公寓法得到修订，允许公寓协会借钱。

1974年的创建以及随后对城市住房援助委员会（一个住房倡导组织）的政策影响力，使得1600多个止赎的城市租赁转化为有限权益的居民控制的合作社。

只要董事会不违反联邦和州的住房或公民权利法律，合作社大楼的董事会就可以行使自己的商业酌情权来限制股东，并拒绝未经解释的准买家。

大纽约地区的大多数住房合作社在20世纪80年代转变为这种地位; 通常他们是建于20世纪20年代和50年代之间的大型建筑物，一个单一的房东或公司拥有并出租，因此无法作为出租物业而获利。 为鼓励单位的所有权，单位的最初购买者（从整栋大楼购买）不必由董事会批准。 此外，转换时居住在大楼内的租户通常可以选择折扣购买。 如果租户受到租赁控制，通常法律允许他们留在租房，并且在租户死亡或搬出之前该单位不会被买方占用。 这些建筑物中的许多，特别是在曼哈顿，实际上是相当豪华和独特的; 许多名人都住在这里，一些知名人士甚至被合作委员会拒绝。 在20世纪90年代和2000年代，芝加哥，华盛顿特区和迈阿密 – 劳德代尔 – 西棕榈滩地区的一些出租建筑物经历了类似的转换过程，尽管没有达到纽约的程度。

许多最初作为合作社建立起来的合作社都是由工会赞助的，比如美国的合并服装工人。 最大的项目之一是位于曼哈顿下东区的合作村。 联合住房基金会成立于1951年，由建筑师赫尔曼杰索尔设计，在布朗克斯修建了合作社。 曼哈顿Morningside Heights的Morningside花园是首批获得资助的固定价值合作社之一。

纽约市1980年代和1990年代建立的大量合作社的另一个动态也有所贡献 – 在这种情况下，低收入和中等收入的租户群体。 在二十世纪七十年代，许多纽约私人地主在面临高利率，红线限制，白色飞行和燃料成本上涨的情况下努力维持其老化的房产。 这段时期还出现了一些房东诱发的纵火，以获得保险收益和广泛的不缴纳房地产税 – 超过20％的多户住宅物业在70年代中期拖欠。 1977年，该市通过了第45号地方法律，该市允许该市在仅缴纳一年不缴纳税款的一年后开始取消抵押品赎回权程序，导致城市收购数千栋建筑物，其中大部分被占领，纽约通过被称为对物赎回的法律行动。 1978年9月，纽约市住房保障与发展部（HPD）制定了一系列新的住房计划，旨在为建筑居民和社区团体提供控制权，并最终拥有对象建筑物的所有权。

1974年成立的城市家园援助委员会（UHAB）开始协助这些建筑的居民管理，修复和购置他们的建筑物，并组建有限公平的住房合作社。 通过与该市的住房机构，现有的贷款计划和向非营利组织处置遗弃财产的权力以及有关建立合作社的州法律合作，UHAB能够为低收入人群提供工具 – 种子资金，法律咨询，建筑计划，簿记培训 – 建立和运营有限合伙的住房合作社。 通过与城市签订的长期合同，为租户临时租赁（TIL）计划中的建筑物居民提供培训和技术援助，UHAB已与1,600多家合作社合作，保留了超过3万套经济适用住房。

纽约市的一些合作社不拥有其建筑物所在的土地。 这些被称为“土地租赁建筑物”，往往对合作社所有者有重大的缺陷。

学生住房合作社
学生合作社为那些参加特定教育机构的人提供住宿和餐饮服务。 一些着名的团体包括伯克利学生合作社，圣巴巴拉住房合作社和奥柏林学生合作协会。

法律地位
作为法律实体，合作社可以与其他公司签约或聘请个人为其提供服务，例如维护承包商或大厦经理。 它还可以聘用员工，如经理或看守，以处理志愿者可能不喜欢做或可能不擅长的特定事情，例如电气维护。 但是，尽管许多住房合作社努力自给自足，但其成员尽可能完成了尽可能多的工作。

在非股权合作社和有限的股权合作社中，合作社的股东不拥有房地产，而是拥有不动产的法人实体的一部分。 合作社的所有权与人们拥有个人单位的公寓有很大不同，并且对谁进入其他单位几乎没有发言权。 正因为如此，大多数司法管辖区制定了独立的立法，类似于规范公司的法律，规范合作社经营的方式以及股东的权利和义务。

所有权
每个居民或居民家庭都是合作社的会员。 在非股权合作社中，成员拥有房屋合作社特定套房的入住权，如其“入住协议”或“专有出租”中所述，这实质上是租赁合同。 在所有权合作社中，出让权通过产权转让转移给购买者。

由于住房合作社拥有所有财产和住房结构的所有权，因此承担维护，修理和更换的费用。 这减轻了会员的工作成本和负担。 从这个意义上说，住房合作社就像房东在租房里一样。 然而，合作生活的另一个特点是它是非营利的，所以这项工作是按成本完成的，没有涉及利润动机。

在某些情况下，合作社遵循Rochdale原则，每个股东只有一票。 大多数合作社都是作为有限的股份公司注册的，其中业主拥有的票数与该人拥有的股份数量相关。 无论采用哪种形式的投票，都需要在股东之间进行选举，以确定谁将代表他们在董事会（如果有的话）是合作社的管理机构。 董事会通常负责商业决策，包括合作社的财务要求和可持续性。 虽然政治因合作社和合作社而异，并且主要取决于其成员的意愿，但一般来说，董事会的大多数投票必须作出商业决策。

管理
在较大的合作社中，合作社的成员通常在股东大会（通常是年度股东大会）上从股东中选出董事会。 在较小的合作社中，所有成员都坐在董事会中。

住房合作社的董事会由成员选出，在财产治理中提供发言权和代表性。 规则由董事会决定，为解决社区中出现的问题提供了一种灵活的方式，以确保会员和平地拥有自己的家园。