Жилищный кооператив, кооператив или жилищная компания — это юридическое лицо, обычно кооператив или корпорация, которая владеет недвижимостью, состоящей из одного или нескольких жилых зданий; это один вид жилья. Жилищные кооперативы являются отличительной формой собственности на жилище, которая имеет много характеристик, которые отличаются от других жилищных соглашений, таких как индивидуальная собственность на семью, кондоминиумы и аренда.

Корпорация основана на членстве, а членство предоставляется путем покупки акций в кооперативе. Каждому акционеру юридического лица предоставляется право занимать одну единицу жилья. Основным преимуществом жилищного кооператива является объединение ресурсов членов, с тем чтобы их покупательная способность была задействована, таким образом снижая затраты на одного члена во всех услугах и продуктах, связанных с владением собственностью.

Другим ключевым элементом в некоторых формах жилищных кооперативов (например, не финских жилищных компаний) является то, что члены через своих избранных представителей просматривают и выбирают, кто может жить в кооперативе, в отличие от любой другой формы собственности на жилье.

Жилищные кооперативы подразделяются на две категории общего владения: несоблюдение (именуемое неакционерным или продолжающимся) и право собственности (именуемое как капитал или страты). В некоммерческих кооперативах права на занятие иногда предоставляются с учетом соглашения о занятости, которое аналогично аренде. В долевых кооперативах права на занятие иногда предоставляются посредством соглашений о покупке и правовых документов, зарегистрированных на титуле. В учредительных документах и ​​подзаконных актах корпорации, а также в соглашении о занятости указаны правила кооператива.

Слово кооператив также используется для описания модели совместного использования капитала, не имеющей отношения к капиталу, в которой платные члены получают право занимать спальню и распределять коммунальные ресурсы дома, принадлежащего кооперативной организации. Так обстоит дело с студенческими кооперативами в некоторых колледжах и университетах в Соединенных Штатах.

Канада
Жилищные кооперативы в Канаде имеют много разных организационных форм. В Онтарио существуют совместные владения, справедливость и кооперативы с жильем. В Альберте жилищные кооперативы являются либо не справедливыми (также называемыми «продолжающимися кооперативами»), так и собственностью (также называемой «кооперации с титульным титулом»). Учитывая, что в каждой провинции действуют различные законы, в соответствии с которыми объединены и организованы кооперативные жилищные общины, описания различных форм кооперативного жилищного кооператива часто относятся только к той провинции, в которой они существуют.

Во всех провинциях и территориях существуют неживые жилищные кооперативы, которые имеют общие черты. Они могут быть любой формы жилья: одиночный, дуплекс, город-дом и квартира. Их основным общим знаменателем является то, что когда-то построенный и занятый, кооператив продолжает владеть 100% единиц, и каждый член / акционер имеет право занять дом на основании какой-либо формы договора или соглашения о жилье. Члены оплачивают ежемесячную плату, которая покрывает все расходы кооператива, включая выплаты по ипотечным кредитам, налоги, операционные расходы и замену резервных фондов здания.

В Альберте кооперативы по кооперации были введены в 1987 году в результате строительства двухэтажной башни высотных зданий в Эдмонтоне (Ривервинд-Страт-Титул Жилищный кооператив). Впоследствии кооперации собственности были разработаны и построены в других городских центрах, таких как Калгари, Форт Саскачеван, Канмор и Банф. Отдельные подразделения в рамках этих кооперативных разработок подразделяются на две части: использование титульного титула в Законе о земельных титулах, создавая отдельные трехмерные страты. Это подразделение страты зарегистрировано в названиях земель, создавая таким образом «воздушные» участки, которые имеют те же свойства, что и более известные двумерные земельные участки. Таким образом, члены кооператива могут приобретать свои отдельные подразделения и могут регистрировать ипотеку по титулу. Как и продолжающийся кооператив, кооперация собственности может быть любой формой жилья. Страты в Альберте не следует путать со стратами в Британской Колумбии.

Совместные кооперативы, как правило, представляют собой более старые многоквартирные дома, которые были включены в Закон о кондоминиуме Онтарио 1973 года, когда акционеры имеют одну голосующую долю в корпорации, которая владеет зданием, и имеют зарегистрированное право занимать отдельные единицы, как описано в их акционный сертификат. Большинство этих типов кооперативов датируются тридцатыми, сороковыми и пятидесятыми годами и расположены в городе Торонто. Они похожи на кондоминиумы, в том, что единицы могут быть куплены и проданы посредством частной продажи или на открытом рынке. До недавнего времени эти подразделения, как правило, покупались пожилыми людьми с долей капитала, которые могли купить единицу прямо, поскольку было трудно получить ипотеку против этих единиц. Тем не менее, ряд кредитных союзов Онтарио теперь предлагают ограниченное финансирование, при условии, что эти индивидуальные кооперативные корпорации отвечают своим фискальным стандартам, что делает эти единицы доступными вариантами жилья для более молодых покупателей. Входящие владельцы должны быть одобрены советом директоров здания и согласны соблюдать подзаконные акты и соглашения о найме.

Кооперативы акций — это здания, в которых люди покупают процентную долю здания и землю, на которой она построена, привязаны к квадратным метрам их единицы; все владельцы владеют зданием коллективно, с исключительными правами занимать свою собственную единицу. Больше кредитных союзов будет предлагать финансирование против них, чем против совместного владения. Они являются относительно новой формой строительства, призванной стимулировать размещение владельцев, если корпорация здания удерживает процент от доли акций подразделения, чтобы обеспечить размещение владельца. Эта правовая структура используется в качестве альтернативы регистрации кондоминиума либо в том случае, если правительство не разрешит преобразование существующего жилого дома в кондоминиум или не позволит избежать расходов и затруднений с этим.

Затем существуют кооперативы, которые предоставляют все привилегии собственности, за исключением права делать (или терять) деньги на первичной резиденции и управляются людьми, которые там живут.

Федеральные и провинциальные правительства в Канаде разработали законодательство в 1970-х годах, которое помогало новым жилищным кооперативам, предоставляя начальное финансирование и финансирование через ипотечные кредиты, застрахованные Канадской ипотечной и жилищной корпорацией (CMHC), федеральным государственным агентством. Правительство одновременно начало поощрять развитие ресурсных групп кооперативного развития, чтобы заключить контракты с молодыми советами директоров жилищных кооперативов для развития кооперативов в существующих многоквартирных домах, в зданиях или зданиях «под ключ», спроектированных и построенных архитекторами и строители, с которыми компания заключила контракт на поставку услуги. Руководимые советом директоров, группы ресурсов продавали подразделения подходящим членам, информировали их об их правах и обязанностях в качестве со-операторов и создавали структуру управления, в которую обычно включались кооперативные сотрудники или компании по управлению имуществом. Группы ресурсов помогали в формировании первоначальной политики и организации совместной работы, так как кооперация была разработана и занята.

Федеральное правительство привязало свою кредитную помощь к требованиям, согласно которым эти жилищные кооперативы обеспечивают процентную долю своих подразделений, как правило, не менее 15-20 процентов, для тех, которые называются резидентами, проверенными на получение дохода. Эти люди добровольно предоставляют информацию кооперативу на конфиденциальной основе об их валовом доходе, а их ежемесячный сбор за жилье (аренда) затем рассчитывается по формуле. Если расчетный зачет меньше рыночной арендной платы единиц, то федеральное правительство по другой формуле предоставит финансирование этим единицам, чтобы довести их доход от единицы до рыночной ставки. Это привело к созданию кооперативного жилья смешанного дохода, в котором относительно зажиточные люди жили бок о бок с людьми с относительно низким доходом и работали с ними в комитетах. Это часто оказывало влияние пульсации на улучшение финансового состояния тех, кто менее обеспечен.

Интересно отметить, что в зависимости от вашей политической точки зрения такие государственные платежи за компенсацию платы за жилье могут рассматриваться как субсидия членов с низкими доходами или договорная договоренность между правительством и кооперативом, которая помогает стабилизировать доходы кооператива в обмен на достижение социальной цели для правительства на определенный период. Эта дихотомия характерна для того факта, что кооператив с жильем находится где-то между частной корпорацией и социальным агентством, и где одно место зависит от его точки зрения — и коллективная точка зрения каждого кооператива по жилищному строительству. Некоторые наблюдатели теперь просто классифицируют этот кооператив как форму социального предпринимательства.

Однако политическая воля исчезла в Канаде в 1990-х годах, поскольку другие вопросы, занятые политиками и финансовое ужесточение правительств, сократили средства, доступные для ипотеки. Однако в 2004 и 2005 годах политические ветры снова отошли к идее развития жилья с более низким уровнем дохода. Однако некоммерческие жилищные кооперативы привержены концепции смешанного дохода и не смогли использовать много возможностей, которые появились в последние годы. Кроме того, срок многих правительственных соглашений о финансировании жилищных субсидий подходит к концу, провоцируя дискуссию в отдельных кооперативах и кооперативном движении о том, в какой мере кооперативы должны по-прежнему являться смешанными доходами формы жилья.

В Канаде существует ряд вторичных и третичных ассоциаций жилищных кооперативов. Крупнейшей национальной организацией является Кооперативная федерация жилья Канады (CHF Canada). В большинстве провинций существуют аналогичные организации для своего района, но многие из них являются отдельными членами CHF Канады, а не филиалами. Каждая такая организация возлагает на своих членов кооперативы плату, основанную на количестве единиц жилья в кооперативе, чтобы оплачивать персонал для выполнения своей работы. Это включает в себя информационно-пропагандистскую деятельность для правительств, создание средств самопомощи и т. П. Эти организации не действуют для отдельных членов и не дают советам членов, когда участник сталкивается с проблемами в Совете своего кооператива. В большинстве юрисдикций нет организаций для членов жилищных кооперативов, в отличие от арендаторов в традиционных отношениях домовладельцев и арендаторов, которым могут помочь различные группы адвокатов-арендаторов.

В Онтарио выселение членов жилищного кооператива регулируется специальным разделом законодательства, изложенным в Законе о кооперативных корпорациях. Перед официальным слушанием о прекращении участия члена некоторые кооперативы выносят «Уведомление о беспокойстве», чтобы попросить участника принять участие в заседании Совета директоров, чтобы попытаться решить проблему просроченной задолженности или другого поведения, противоречащего оккупации кооператива -Закон.

Если Совет директоров кооператива не может решить вопрос о члене, который является причиной возможного прекращения прав на размещение, он может передать ходатайство о том, чтобы отправить члену уведомление, требующее, чтобы член присутствовал на заседании Правления на которые будут считаться прекращением (выселением) этого участника. Если Правление голосует за прекращение пребывания (выселение), член имеет право подать апелляцию в члены в целом. В целях обеспечения выселения Совет должен подать заявление судье Высшего суда, в связи с чем член имеет возможность представить свое дело судье; судья считает, что процесс выселения был проведен справедливо и в соответствии с надлежащей процедурой, и имеет остаточное усмотрение отказаться от выселения, если судья сочтет это справедливым, независимо от решения Совета. Иногда это слушание проводится как судебное разбирательство с устными доказательствами с обеих сторон, в то время как в других случаях оно проводится только на основе письменных документов, представленных в суд; практика варьируется от судьи до суда и здания суда до здания суда, и нет консенсуса относительно надлежащей процедуры или того, какое право должен иметь член. Этот процесс отличается от выселений арендаторов, которые проходят в Онтарио до специализированного трибунала и в которых арендатор всегда имеет право на устное слушание. Стандарт уважения, который судьи должны продемонстрировать решениям советов, является спорным и нерешенным вопросом в законодательстве, при этом различные случаи занимают, казалось бы, непоследовательные позиции по этому вопросу. Начиная с 2012 года новое провинциальное законодательство в Онтарио позволит жилищным кооперативам обратиться в специальный трибунал для получения «распоряжения о владении» для высылки члена из своего подразделения.

Кооперативное жилищное сообщество может принимать различные формы: традиционный жилой дом, разбросанные односемейные дома, таунхаусы или это может быть основой преднамеренного сообщества или «живого кооператива». Студенческие жилищные кооперативы также можно найти во многих частях Канады, включая Кингстон, Гвельф, Ватерлоо и Торонто, Онтарио; Нью-Вестминстер, Британская Колумбия; Эдмонтон, Альберта; Виннипег, Манитоба; Монреаль, Квебек; и Фредериктон, Нью-Брансуик.

«Создание кооперативов» («самодельные жилищные кооперативы» на британском языке, что отличает их от рабочих кооперативов в строительной торговле) формируются членами, которые сотрудничают в строительстве своих домов, но владеют своими домами на завершение. Некоторые кооперативы продолжают владеть общими элементами, такими как дороги, парки, системы водоснабжения и т. Д. Построение кооперативов было чрезвычайно популярным в Канаде с 1930-х по 1960-е годы. Отец Джимми Томпкинс помог создать эту концепцию в Томпкинсвилле на заповедных рудниках на острове Кейп-Бретон в Новой Шотландии.

Соединенные Штаты
В Соединенных Штатах жилищные кооперативы обычно классифицируются как корпорации или LLC и находятся в изобилии из Мэдисона, штат Висконсин, в столицу Большого Нью-Йорка. Есть также ряд совместных и взаимных жилищных проектов, которые все еще действуют в США, которые были результатом покупки федеральных объектов жилищного строительства жильцами или группами возвращающихся ветеранов войны и их семей. Эти события включают в себя семь из восьми проектов жилищного строительства среднего класса, построенных правительством США в период с 1940 по 42 год под эгидой Отдела по оборонному обороту оборонного имущества Федерального агентства по строительству. Существует много региональных ассоциаций жилищного кооператива, таких как Ассоциация жилищных кооперативов Среднего Запада, которая базируется в Мичигане и обслуживает регион Среднего Запада, охватывая Огайо, Мичиган, Индиану, Иллинойс, Висконсин, Миннесоту и другие.

Национальная ассоциация жилищных кооперативов (NAHC) представляет все кооперативы в Соединенных Штатах, которые являются членами этой организации. Эта организация является некоммерческой национальной федерацией жилищных кооперативов, взаимных жилищных ассоциаций, других жилых или контролируемых жильем резидентов, профессионалов, организаций и частных лиц, заинтересованных в поощрении интересов кооперативных жилищных общин. NAHC является единственной национальной кооперативной жилищной организацией и направлена ​​на поддержку и обучение существующих и новых кооперативных жилищных общин как наилучшей и наиболее экономичной формы домовладения.

NASCO или североамериканских студентов по сотрудничеству — это организация, основанная в 1968 году, которая помогла организовать совместную жизнь для студентов. Благодаря присутствию в более чем 100 городах Северной Америки, NASCO предоставила десятки тысяч студентов с устойчивым жильем.

Нью-Йоркская столичная область
Кооперативы имеют долгую историю в Митрополите Нью-Йорке — в ноябре 1882 года Harper’s Magazine описывает несколько кооперативных многоквартирных домов, которые уже существуют, и планирует построить больше — и их можно найти по всему Нью-Йорку, округ Вестчестер, который граничит с городом на севере , и города в Нью-Джерси, которые находятся прямо через реку Гудзон из Манхэттена, такие как Форт-Ли, Эджуотер или Вехавкен.

Жилые здания и многосемейное жилье составляют более значительную долю жилищного фонда в районе Нью-Йорка, чем в большинстве других городов США, а кооперативная форма собственности доминирует над формой кондоминиума. Причины, объясняющие, почему кооперативы относительно более распространены, чем кондоминиумы в районе Нью-Йорка, являются:

Вдохновленный Авраамом Казани, кооперативы появились, по крайней мере, еще в 1920-х годах, в то время как правовая основа для владения кондоминиумом не была доступна в штате Нью-Йорк до 1964 года. Затем Закон о кондоминиуме открыл волну строительства кондоминиумов.
Форма сотрудничества может быть выгодной, так как ипотечный кредит здания может перевозиться кооперативной корпорацией, оставляя меньше средств, которые должны быть получены каждым владельцем кооператива. При собственности кондоминиума только отдельные владельцы кондоминиума предоставляют финансирование. В частности, когда процентные ставки высоки, спонсор конверсии может легче находить покупателей единиц в рамках соглашения о сотрудничестве, поскольку у покупателей будет меньше средств для организации самостоятельно; кажущаяся цена покупки единицы в кооперативном здании, имеющем базовую ипотеку, ниже, чем покупка кондоминиума. Покупатели кооперативных единиц могут не точно взвешивать свою долю в ипотеке здания.

Кроме того, позднее в жизни здания после конвертации крупные новые инвестиции, необходимые для ремонта или замены систем зданий, могут быть подняты новой центральной ипотекой в ​​кооперативе, в то время как средства в кондоминиуме могут быть подняты только за счет обременительных оценок, требуемых от каждой отдельной единицы владелец. Однако закон о кондоминиуме в Нью-Йорке был изменен в 1997 году, с тем чтобы ассоциации кондоминиумов могли занимать деньги.

Создание 1974 года, а затем последующее влияние на политику Совета по оказанию помощи в урбанистических поселениях, группа защиты прав на жительство, которая позволила конвертировать более 1600 исключенных, арендованных в городе арендных ставок в кооперативы с ограниченным капиталом и резидентами.

Совет кооперативного здания может осуществлять свое собственное деловое усмотрение, чтобы налагать ограничения на акционеров и отклонять потенциальных покупателей без объяснения причин, если правление не нарушает федеральные законы и законы о государственном жилье или гражданских правах.

Большинство жилищных кооперативов в районе Большого Нью-Йорка были преобразованы в этот статус в 1980-х годах; как правило, они были большими зданиями, построенными между 1920-х и 1950-х годах, что один владелец или корпорация принадлежал и сдавал в аренду, что стало убыточным в качестве сдачи в аренду. Чтобы поощрять индивидуальное владение единицами, первоначальные покупатели единиц (покупка у владельца всего здания) не должны утверждаться советом директоров. Кроме того, арендаторы, проживающие в здании во время конверсии, обычно получали возможность покупать со скидкой. Если арендаторы были арендованы под контролем, закон обычно защищает их, позволяя им оставаться арендаторами, а подразделение не может быть занято покупателем до тех пор, пока арендатор не умрет или не уйдет. Многие из этих зданий, особенно в Манхэттене, на самом деле довольно роскошные и эксклюзивные; многие знаменитости живут в них, а некоторые известные люди даже отвергаются советами кооперативов. В 1990-х и 2000-х годах некоторые арендные здания в районах Чикаго, Вашингтона, округ Колумбия и Майами-Форт-Лодердейл-Уэст-Палм-Бич прошли аналогичный процесс конверсии, хотя и не в Нью-Йорке.

Многие из кооперативов, первоначально созданных в качестве кооперативов, спонсировались профсоюзами, такими как Объединенные рабочие одежды Америки. Один из крупнейших проектов — Кооперативная деревня в Нижнем Ист-Сайде Манхэттена. Объединенный жилищный фонд был создан в 1951 году и построил кооперативный город в Бронксе, спроектированный архитектором Германом Дженераром. Одной из первых субсидируемых кооперативов с фиксированной стоимостью был сад Морнингсайд в Манхэттенских высотах.

Другая динамика также способствовала созданию большого числа кооперативов, созданных в 1980-х и 1990-х годах в Нью-Йорке — в этом случае группы арендаторов с низким и средним уровнем доходов. В 1970-х годах многие частные домовладельцы Нью-Йорка изо всех сил старались сохранить свои свойства старения в условиях высоких процентных ставок, повторного выделения, белого полета и роста стоимости топлива. Этот период также вызвал поджог, вызванный арендодателем, для получения страховых поступлений и широкомасштабной неуплаты налогов на недвижимость — в середине 1970-х годов задолженность по просроченным платежам составляла более 20%. В 1977 году город принял Местный закон № 45, который позволил городу начать процесс выкупа после одного года неуплаты налогов, а не три, что привело к захвату тысяч зданий, многие из которых были заняты городом Нью-Йорка в рамках судебного иска, известного как отказ от права выкупа. В сентябре 1978 года жилищное агентство города, Департамент жилищного строительства и развития штата Нью-Йорк (HPD), создало серию новых жилищных программ, направленных на то, чтобы дать возможность жителям зданий и общинам контролировать и в конечном итоге владеть жилыми зданиями.

Совет по оказанию помощи в урбанистических поселениях (UHAB), созданный в 1974 году, начал помогать жителям этих зданий управлять, восстанавливать и приобретать их здания, а также создавать кооперативы с ограниченным капиталом. Работая с жилищным агентством города, его существующими кредитными программами и властью распоряжаться заброшенным имуществом некоммерческим организациям, а также государственными законами, регулирующими создание кооперативов, UHAB смог предоставить малообеспеченным людям инструменты — начальные деньги, юридические консультации, архитектурные планы, бухгалтерия — создание и управление кооперативами с ограниченным капиталом. Благодаря давнему контракту с городом по обучению и технической помощи жителям зданий в программе временного лизинга арендаторов (TIL), UHAB работает с более чем 1600 кооперативами, сохраняя более 30 000 единиц доступного жилья.

Некоторые кооперативы в Нью-Йорке не владеют землей, на которой расположено их здание. Они известны как «Земельные участки для аренды земли» и часто имеют значительные недостатки для владельцев кооперативов.

Студенческие жилищные кооперативы
Студенческие кооперативы предоставляют жилищные и обеденные услуги тем, кто посещает специальные учебные заведения. Некоторые известные группы включают Беркли студенческий кооператив, Санта-Барбара жилищного кооператива и Оберлин студенческой кооперативной ассоциации.

Легальное положение
В качестве юридического лица кооператив может заключать контракты с другими компаниями или нанимать частных лиц для предоставления ему услуг, таких как подрядчик по обслуживанию или менеджер здания. Он может также нанимать сотрудников, таких как менеджер или смотритель, для решения конкретных вещей, которые добровольцы могут предпочесть не делать или не могут быть хорошими, например, техническое обслуживание. Однако, поскольку многие жилищные кооперативы стремятся к самообеспечению, как можно больше работы, его члены могут выполнять как можно больше работы.

В некоммерческих кооперативах и в ограниченных долевых кооперативах акционер кооператива не владеет недвижимостью, а является частью юридического лица, владеющего недвижимостью. Кооперативная собственность довольно отличается от кондоминиумов, где люди владеют отдельными подразделениями и мало говорят, кто переезжает в другие подразделения. Из-за этого в большинстве юрисдикций разработаны отдельные законы, аналогичные законам, которые регулируют компании, регулируют, как действуют кооперативы, а также права и обязанности акционеров.

Владение
Каждое домохозяйство-резидент или житель имеет членство в кооперативной ассоциации. В некоммерческих кооперативах члены имеют права на участие в конкретном наборе в жилищном кооперативе, как указано в их «соглашении о занятости» или «собственном лизинге», который по существу является арендой. В кооперативах собственности права на размещение передаются покупателю посредством передачи титула.

Поскольку жилищный кооператив имеет право владеть всеми имущественными и жилищными структурами, он несет расходы на его содержание, ремонт и замену. Это освобождает участника от затрат и бремени такой работы. В этом смысле жилищный кооператив подобен арендодателю в арендной плате. Тем не менее, еще одним отличительным признаком кооперативной жизни является то, что она некоммерческая, поэтому работа выполняется по себестоимости, без каких-либо выгод.

В некоторых случаях кооператив следует принципам Рочдейла, где каждый акционер имеет только один голос. Большинство кооперативов включены в число ограниченных акционерных обществ, где количество голосов, которыми владеет владелец, связано с количеством принадлежащих ему акций. Какая бы форма голосования не использовалась, необходимо провести выборы среди акционеров, чтобы определить, кто будет представлять их в совете директоров (если таковой существует), руководящем органе кооператива. Совет директоров, как правило, отвечает за принятие бизнес-решений, включая финансовые требования и устойчивость кооператива. Хотя политика варьируется от кооператива до кооператива и во многом зависит от пожеланий ее членов, общее правило состоит в том, что большинство голосов совета необходимо для принятия деловых решений.

управление
В крупных кооперативах члены кооператива обычно избирают совет директоров из числа акционеров на общем собрании, как правило, на годовом общем собрании. В небольших кооперативах все члены сидят на доске.

Совет директоров жилищного кооператива избирается членами, обеспечивая голос и представительство в управлении имуществом. Правила определяются советом директоров, обеспечивая гибкие средства решения проблем, возникающих в сообществе, для обеспечения мирного владения членами своих домов.