Eine Wohnungsbaugenossenschaft, Genossenschafts- oder Wohnungsbaugesellschaft ist eine juristische Person, in der Regel eine Genossenschaft oder eine Körperschaft, die Immobilien besitzt, die aus einem oder mehreren Wohngebäuden bestehen; es ist eine Art von Wohnrecht. Wohngenossenschaften sind eine besondere Form des Wohneigentums, die viele Merkmale aufweisen, die sich von anderen Wohnformen wie Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Mietwohnungen unterscheiden.

Die Gesellschaft ist Mitgliedschaftsmitgliedschaft, wobei die Mitgliedschaft im Rahmen eines Anteilskaufs in der Genossenschaft gewährt wird. Jeder Aktionär der juristischen Person hat das Recht, eine Wohneinheit zu besetzen. Ein Hauptvorteil der Wohnungsbaugenossenschaft ist die Bündelung der Ressourcen der Mitglieder, so dass ihre Kaufkraft gestärkt wird, wodurch die Kosten pro Mitglied für alle mit Wohneigentum verbundenen Dienstleistungen und Produkte gesenkt werden.

Ein weiteres Schlüsselelement in einigen Formen von Wohnungsbaugenossenschaften (aber nicht etwa in finnischen Wohnungsunternehmen) ist, dass die Mitglieder über ihre gewählten Vertreter im Gegensatz zu jeder anderen Form von Wohneigentum aussuchen und auswählen, wer in der Genossenschaft leben darf.

Wohngenossenschaften fallen in zwei allgemeine Besitzkategorien: Nichteigentum (als nicht-Eigenkapital oder fortgeführt) und Eigentum (als Eigenkapital oder Schichten bezeichnet). In Nicht-Aktien-Genossenschaften werden Belegungsrechte manchmal abhängig von einer Belegungsvereinbarung gewährt, die einem Leasingverhältnis ähnlich ist. In Beteiligungsgenossenschaften werden manchmal Belegungsrechte durch die Kaufverträge und Rechtsinstrumente gewährt, die im Titel eingetragen sind. Die Statuten der Gesellschaft sowie die Nutzungsvereinbarung legen die Regeln der Genossenschaft fest.

Das Wort „Genossenschaft“ wird auch verwendet, um ein Nicht-Kapital-Koop-Modell zu beschreiben, bei dem kostenpflichtige Mitglieder das Recht erhalten, ein Schlafzimmer zu belegen und die Gemeinschaftsressourcen eines Hauses zu teilen, das einer genossenschaftlichen Organisation gehört. Dies ist der Fall bei studentischen Kooperativen in einigen College- und Universitätsgemeinden in den Vereinigten Staaten.

Kanada
Wohnungskooperationen in Kanada haben viele verschiedene Organisationsformen. In Ontario gibt es Co-Ownership-, Equity- und Insassen-Genossenschaften. In Alberta sind Wohnungsgenossenschaften entweder Nichtkapitalbeteiligungsgesellschaften (auch als „fortdauernde Genossenschaften“ bezeichnet) und Eigentum (auch als „Strata-Title-Genossenschaften“ bezeichnet). Angesichts der Tatsache, dass in jeder Provinz unterschiedliche Rechtsvorschriften gelten, nach denen genossenschaftliche Wohngemeinschaften einbezogen und organisiert werden, beziehen sich die Beschreibungen der verschiedenen Wohnungsgenossenschaftsformen oft nur auf die Provinz, in der sie bestehen.

Non-equity-Wohngenossenschaften bestehen in allen Provinzen und Territorien und teilen Gemeinsamkeiten. Sie können jede Wohnform haben: Einzelhaus, Maisonette, Stadthaus und Wohnung. Ihr gemeinsamer Nenner besteht darin, dass die Genossenschaft, wenn sie einmal gebaut und bewohnt ist, weiterhin 100% der Anteile besitzt und jeder Gesellschafter berechtigt ist, auf der Grundlage einer Form von Vertrag oder Wohnvertrag ein Heim zu beziehen. Die Mitglieder zahlen eine monatliche Gebühr, die alle Kosten der Genossenschaft einschließlich Hypothekenzahlungen, Steuern, Betriebskosten und Bauersatzrücklagen deckt.

In Alberta wurden Eigentumskooperationen 1987 mit dem Bau einer Zwillingstürme in Edmonton (Riverwind Strata Title Housing Co-operative) eingeführt. Später wurden Eigentumskooperationen in anderen städtischen Zentren wie Calgary, Fort Saskatchewan, Canmore und Banff entwickelt und gebaut. Die einzelnen Einheiten innerhalb dieser Koop-Entwicklungen werden unter Verwendung der Strata Title-Bestimmung des Land Titles Acts unterteilt, wodurch individuelle dreidimensionale Schichtenpartien entstehen. Diese Schichtunterteilung wird bei Land Titles registriert, wodurch „Luft“ -Losen erzeugt werden, die die gleichen Eigenschaften wie die allgemein bekannten zweidimensionalen Landpartien haben. Auf diese Weise können Genossenschaftsmitglieder ihre individuellen Einheiten kaufen und eine Hypothek auf den Titel registrieren. Wie die fortdauernden Genossenschaften können Eigentumsgenossenschaften jede Wohnform sein. Schichtenpartien in Alberta sind nicht zu verwechseln mit Schichtenpartien in British Columbia.

Co-Ownership-Co-Ops sind in der Regel ältere Wohngebäude, die vor dem Ontario Condominium Act von 1973 entstanden sind, in dem die Aktionäre jeweils einen Stimmrechtsanteil an dem Unternehmen besitzen, das das Gebäude besitzt ihr Aktienzertifikat. Die meisten dieser Arten von Genossenschaften stammen aus den dreißiger, vierziger und fünfziger Jahren und befinden sich in der Stadt Toronto. Sie sind Eigentumswohnungen ähnlich, in denen Einheiten durch privaten Verkauf oder auf dem offenen Markt gekauft und verkauft werden können. Bis vor relativ kurzer Zeit wurden diese Einheiten eher von älteren Menschen mit Eigenheimkapital gekauft, die die Einheit direkt kaufen konnten, da es schwierig war, eine Hypothek gegen diese Einheiten zu bekommen. Allerdings bieten eine Reihe von Kreditgenossenschaften in Ontario eine begrenzte Finanzierung an, vorausgesetzt, dass einzelne Koop-Unternehmen ihre steuerlichen Standards erfüllen und diese Einheiten zu erschwinglichen Wohnmöglichkeiten für jüngere Käufer machen. Eingehende Eigentümer müssen vom Board of Directors des Gebäudes bestätigt werden und stimmen zu, sich an die Baubestimmungen und Belegungsvereinbarungen zu halten.

Equity-Co-Ops sind Gebäude, in denen Einzelpersonen einen prozentualen Anteil des Gebäudes kaufen und das Land, auf dem es gebaut wird, an die Quadratmeterzahl ihrer Einheit gebunden sind; Alle Eigentümer besitzen das Gebäude gemeinsam, mit exklusiven Rechten, ihre eigene Einheit zu besetzen. Mehr Kreditgenossenschaften werden gegen sie Finanzierungen anbieten als gegen Miteigentümer. Sie sind eine relativ neue Form der Konstruktion, die die Eigentümerbelegung fördern soll, indem die Gesellschaft des Gebäudes einen Prozentsatz des Aktienkapitals der Einheit zurückhält, um die Eignerbelegung sicherzustellen. Diese rechtliche Struktur wird als Alternative zur Wohnungsregistrierung verwendet, entweder wenn die Regierung die Umwandlung eines bestehenden Wohngebäudes in eine Eigentumswohnung nicht zulässt, oder um die Kosten und Schwierigkeiten zu vermeiden.

Dann gibt es Genossenschaften, die alle Privilegien des Eigentums besitzen, mit Ausnahme des Rechts, in einem Hauptwohnsitz Geld zu machen (oder zu verlieren) und von den dort lebenden Menschen verwaltet zu werden.

Die Bundes- und Provinzregierungen in Kanada entwickelten in den 1970er Jahren Gesetze, die neue Wohnungsgenossenschaften unterstützten, indem sie Startkapital und Finanzierung durch Hypotheken zur Verfügung stellten, die von der kanadischen Behörde für Hypotheken und Wohnungsbau (CMHC) versichert wurden. Die Regierung begann gleichzeitig, die Entwicklung kooperativer Entwicklungsressourcengruppen zu fördern, um mit jungen Boards of Directors von Wohnungsgenossenschaften Verträge zu schließen, um Genossenschaften in bestehenden Mehrfamilienhäusern, schlüsselfertigen Gebäuden oder von Architekten und Architekten entworfenen und gebauten Gebäuden zu entwickeln Bauherren, mit denen der Vorstand beauftragt hat, den Service zu erbringen. Unter der Aufsicht des Vorstands haben die Ressourcengruppen die Einheiten an geeignete Mitglieder vermarktet, sie über ihre Rechte und Pflichten als Mitunternehmer informiert und eine Managementstruktur etabliert, die in der Regel Genossenschaftsangestellte oder Immobilienverwaltungsgesellschaften umfasste. Ressourcengruppen halfen dabei, erste Richtlinien zu formulieren und die Organisation zusammenzuhalten, während die Kooperative entwickelt und besetzt wurde.

Die Bundesregierung hat ihre Darlehenshilfe an Anforderungen geknüpft, die diese Wohnungsgenossenschaften für sogenannte einkommensgeprüfte Bewohner auf einen Prozentsatz ihrer Wohneinheiten, in der Regel mindestens 15 bis 20 Prozent, erheben. Diese Personen geben der Genossenschaft auf freiwilliger Basis Informationen über ihr Bruttoeinkommen, und ihr monatliches Wohngeld (Miete) wird dann nach einer Formel berechnet. Wenn die berechnete Gebühr niedriger ist als die Marktmiete der Einheiten, dann würde die Bundesregierung, durch eine andere Formel, diesen Einheiten Mittel zur Verfügung stellen, um ihre Stückerlöse auf den Marktpreis zu bringen. Dies führte zu gemischten Koop-Häusern, in denen relativ wohlhabende Menschen Seite an Seite mit Menschen mit relativ niedrigem Einkommen lebten und mit ihnen in Komitees arbeiteten. Dies hatte oft den Effekt der Verbesserung der finanziellen Gesundheit der weniger Wohlhabenden.

Es ist interessant festzustellen, dass solche staatlichen Zahlungen zur Verrechnung der Wohnkosten je nach politischer Sicht als Subvention der einkommensschwachen Mitglieder oder als vertragliche Vereinbarung zwischen der Regierung und der Genossenschaft angesehen werden können hilft bei der Stabilisierung der Einnahmen für die Genossenschaft im Austausch für die Erreichung eines sozialen Ziels für die Regierung für einen bestimmten Zeitraum. Diese Dichotomie ist typisch für die Tatsache, dass eine Wohnungsgenossenschaft irgendwo zwischen einer privaten Handelsgesellschaft und einer sozialen Agentur steht, und wo man sie platziert, hängt von ihrem Standpunkt ab – und vom kollektiven Standpunkt jeder Wohnungsgenossenschaft. Einige Beobachter würden diese Zusammenarbeit jetzt einfach als eine Form sozialen Unternehmertums einstufen.

Der politische Wille verschwand jedoch in den 1990er Jahren in Kanada, als andere Themen, die die Politiker beschäftigten, und die finanzielle Straffung durch die Regierungen die für die Hypotheken verfügbaren Mittel reduzierten. In den Jahren 2004 und 2005 hat sich der politische Wind jedoch wieder auf die Entwicklung von Niedriglohnwohnungen verlagert. Die gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaften sind jedoch dem Konzept der Mischeinkommen verpflichtet und konnten die wenigen Möglichkeiten, die sich in den letzten Jahren geboten haben, kaum nutzen. Auch die Laufzeit vieler Regierungsabkommen über die Finanzierung von Wohnbaufördermitteln geht zu Ende und provoziert in einzelnen Genossenschaften und in der Koop-Bewegung eine Debatte über das Ausmaß, in dem Koop-Unternehmen weiterhin gemischt-einkommensstark sein sollten Wohnformen.

In Kanada gibt es eine Reihe von sekundären und tertiären Vereinigungen von Wohnungsbaugenossenschaften. Die wichtigste nationale Organisation ist die Cooperative Housing Federation of Canada (CHF Kanada). Die meisten Provinzen haben ähnliche Organisationen für ihr Gebiet, aber viele sind eigenständige Mitglieder des CHF Canada, im Gegensatz zu Zweigstellen. Jede dieser Organisationen berechnet ihren Mitgliedsgenossenschaften eine Gebühr, die auf der Anzahl der Wohneinheiten in der Genossenschaft basiert, um das Personal für seine Arbeit zu bezahlen. Dies beinhaltet die Unterstützung von Regierungen, die Einrichtung von Selbsthilfefonds und ähnliches. Diese Organisationen handeln nicht für einzelne Mitglieder und geben ihren Mitgliedern keinen Rat, wenn das Mitglied Probleme mit dem Vorstand ihrer Genossenschaft hat. In den meisten Jurisdiktionen gibt es keine Organisationen für Wohnungsbaugenossenschaften, im Gegensatz zu Mietern in einer traditionellen Vermieter-Mieter-Beziehung, die von verschiedenen Interessenvertretungen unterstützt werden können.

In Ontario ist die Zwangsräumung von Mitgliedern einer Wohnungsgenossenschaft durch einen speziellen Teil des Gesetzes geregelt, das im Genossenschaftsgesetz festgelegt ist. Vor einer formellen Anhörung, um die Belegung eines Mitglieds zu beenden, geben einige Genossenschaften eine „Mitteilung der Besorgnis“ ab, um das Mitglied zur Teilnahme an einer Vorstandssitzung zu ersuchen, um eine Frage von Zahlungsrückständen oder anderem Verhalten zu lösen, das der Belegung der Genossenschaft widerspricht -Recht.

Wenn der Vorstand der Genossenschaft die Angelegenheit des Mitglieds nicht lösen kann, was ein Grund für die mögliche Beendigung des Belegungsrechts ist, kann er einen Antrag stellen, dem Mitglied eine Anzeige zu senden, in der das Mitglied zur Teilnahme an einer Vorstandssitzung aufgefordert wird die Beendigung (Räumung) der Belegung dieses Mitglieds wird berücksichtigt. Wenn der Vorstand entscheidet, eine Belegung zu beenden (Räumung), hat das Mitglied das Recht, an die Mitgliedschaft als Ganzes zu appellieren. Um die Zwangsräumung durchzusetzen, muss der Vorstand einen Antrag an einen Richter des Obersten Gerichtshofs stellen, bei dem das Mitglied die Möglichkeit hat, seinen Fall dem Richter vorzulegen; Der Richter prüft, ob das Räumungsverfahren fair und im Einklang mit einem ordnungsgemäßen Verfahren durchgeführt wurde, und hat einen Ermessensspielraum, um die Räumung zu verweigern, sollte der Richter dies ungeachtet der Entscheidung des Vorstands für angemessen halten. Manchmal wird diese Verhandlung wie eine Verhandlung mit mündlichen Beweisen von beiden Seiten geführt, während sie zu anderen Zeiten nur auf schriftlichen Unterlagen beruht, die dem Gericht vorgelegt werden; Die Praxis variiert von Richter zu Richter und Gericht zu Gericht, und es gibt keinen Konsens über das richtige Verfahren oder welches Recht ein Mitglied gehört werden muss. Dieser Prozess unterscheidet sich von Räumungen von Mietern, die in Ontario vor einem spezialisierten Gericht verhandelt werden und bei denen der Mieter immer zu einer mündlichen Verhandlung berechtigt ist. Der Maßstab der Ehrerbietung, den Richter den Entscheidungen der Boards entgegenbringen sollten, ist ein kontroverses und ungelöstes Problem im Gesetz, wobei verschiedene Fälle scheinbar widersprüchliche Positionen zu dem Thema einnehmen. Ab 2012 wird das neue Provinzgesetz in Ontario Wohngenossenschaften erlauben, sich an ein spezielles Gericht zu wenden, um einen „Besitzbescheid“ zu erwirken, um ein Mitglied aus seiner Einheit zu vertreiben.

Eine genossenschaftliche Wohngemeinschaft kann viele Formen annehmen: ein traditionelles Wohnhaus, verstreute Einfamilienhäuser, Stadthäuser oder es kann die Grundlage einer intentionalen Gemeinschaft oder einer „lebenden Genossenschaft“ sein. Studentenwohnungsgenossenschaften können auch in vielen Teilen Kanadas einschließlich Kingston, Guelph, Waterloo und Toronto, Ontario gefunden werden; New Westminster, Britisch-Kolumbien; Edmonton, Alberta; Winnipeg, Manitoba; Montreal, Quebec; und Fredericton, New Brunswick.

„Baugenossenschaften“ („Selbstbaugenossenschaften“ im britischen Sprachgebrauch, die sie von Arbeitergenossenschaften im Baugewerbe unterscheiden) werden von Mitgliedern gebildet, die beim Bau ihrer Häuser kooperieren, aber ihre Häuser besitzen Fertigstellung. Einige Genossenschaften besitzen weiterhin gemeinsame Elemente wie Straßen, Parks, Wassersysteme usw. Baugenossenschaften waren in den 1930er bis 1960er Jahren in Kanada äußerst beliebt. Pater Jimmy Tompkins half, dieses Konzept in Tompkinsville bei Reserve Mines auf Cape Breton Island in Nova Scotia zu entwickeln.

Vereinigte Staaten
In den Vereinigten Staaten werden Wohnungsgenossenschaften gewöhnlich als Unternehmen oder LLCs klassifiziert und sind in Überfluss von Madison, Wisconsin, zum Großraum New York Metropolitangebiet gefunden. Es gibt auch eine Reihe von kooperativen und gemeinsamen Wohnprojekten in den USA, die das Ergebnis des Kaufs von Verteidigungsbauten des Bundes durch ihre Mieter oder Gruppen rückkehrender Kriegsveteranen und deren Familien waren. Zu diesen Entwicklungen gehören sieben der acht bürgerlichen Wohnbauprojekte, die von der US-Regierung zwischen 1940 und 1940 unter Federführung der Abteilung Wohnungseigentumsschutz des Bundesamtes für Bauwesen errichtet wurden. Es gibt viele regionale Wohnungsgenossenschaften, wie die Midwest Association of Housing Cooperatives, die ihren Sitz in Michigan hat und die Midwest-Region bedient, die Ohio, Michigan, Indiana, Illinois, Wisconsin, Minnesota und mehr umfasst.

Der Nationale Verband der Wohnungsbaugenossenschaften (NAHC) vertritt alle Genossenschaften innerhalb der Vereinigten Staaten, die Mitglieder der Organisation sind. Diese Organisation ist eine gemeinnützige, nationale Föderation von Wohnungsbaugenossenschaften, Wohnungsgenossenschaften, anderen Wohnungseigentümern oder kontrollierten Wohnungen, Fachleuten, Organisationen und Einzelpersonen, die daran interessiert sind, die Interessen von Wohnungsgenossenschaften zu fördern. NAHC ist die einzige nationale genossenschaftliche Wohnungsorganisation und zielt darauf ab, bestehende und neue genossenschaftliche Wohngemeinschaften als die beste und wirtschaftlichste Form des Eigenheimbesitzes zu unterstützen und zu unterrichten.

NASCO, oder North American Students of Cooperation, ist eine Organisation, die 1968 gegründet wurde und organisiertes kooperatives Leben für Studenten unterstützt hat. Mit einer Präsenz in mehr als 100 Städten in ganz Nordamerika hat NASCO Zehntausenden Studenten nachhaltigen Wohnraum zur Verfügung gestellt.

New York Metropolitangebiet
Genossenschaften haben eine lange Geschichte in Metropolitan New York – im November 1882 beschreibt Harper’s Magazine mehrere kooperative Wohngebäude, die bereits existieren, mit dem Plan, mehr zu bauen – und kann in New York City, Westchester County, die die Stadt im Norden grenzt und Städte in New Jersey, die direkt über den Hudson River von Manhattan, wie Fort Lee, Edgewater oder Weehawken sind.

Wohngebäude und Mehrfamilienhäuser machen einen bedeutenderen Anteil des Wohnungsbestands in der New Yorker City aus als in den meisten anderen Städten der USA, und die genossenschaftliche Eigentumsform hat die Wohnungseigentumsform dominiert. Gründe zu erklären, warum Genossenschaften sind relativ häufiger als Eigentumswohnungen in New York City sind:

Inspiriert von Abraham Kasan, erschienen Genossenschaften mindestens so weit zurück wie in den 1920er Jahren, während eine rechtliche Grundlage für Eigentumswohnungen Eigentumsform in New York State bis 1964 nicht verfügbar war. Passage des Condominium Act eröffnete dann eine Welle von Bau von Eigentumswohnungen.
Die genossenschaftliche Form kann vorteilhaft sein, da eine Bauhypothek von der genossenschaftlichen Gesellschaft getragen werden kann, so dass weniger Finanzierung von jedem Genossenschaftseigentümer erhalten werden muss. Im Eigentumswohnungseigentum stellen nur die einzelnen Eigentumswohnungseigentümer Finanzierung zur Verfügung. Insbesondere wenn die Zinssätze hoch sind, kann ein Umtauschsponsor im Rahmen der Kooperation leichter Käufer von Anteilen finden, da die Käufer weniger Finanzmittel zur Verfügung haben, um sich selbst zu arrangieren; Der scheinbare Kaufpreis einer Einheit in einem Genossenschaftsgebäude mit einer zugrunde liegenden Hypothek ist niedriger als ein Kauf einer Eigentumswohnung. Käufer von Genossenschaftseinheiten können ihren Anteil an der Hypothek des Gebäudes nicht genau abwägen.

Auch später, nach der Umwandlung eines Gebäudes, können große Neuinvestitionen, die für die Reparatur oder den Ersatz von Gebäudesystemen erforderlich sind, durch eine neue zentrale Hypothek in einer Genossenschaft aufgebracht werden, während in einer Eigentumswohnung nur durch belastende Bewertungen jeder einzelnen Einheit erhöht werden kann Inhaber. Das New Yorker Wohnungseigentumsgesetz wurde jedoch 1997 geändert, um es Kondominiumverbänden zu ermöglichen, Geld zu leihen.

Die Gründung von 1974 und der darauffolgende Einfluss auf die Politik durch die Urban Homesteading Assistance Board, eine Interessenvertretung für Wohnungsbau, die die Umwandlung von mehr als 1.600 abgeschotteten, in der Stadt gehaltenen Mietwohnungen in Aktiengesellschaften mit beschränkter Kapitalbeteiligung ermöglichte.

Der Vorstand eines Genossenschaftsgebäudes kann sein eigenes Geschäftsmandat ausüben, um den Aktionären Einschränkungen aufzuerlegen und Kaufinteressenten ohne Erklärung abzulehnen, solange der Vorstand nicht gegen bundesstaatliche und staatliche Wohn- oder Bürgerrechtsgesetze verstößt.

Die meisten Wohnbaugenossenschaften im Großraum New York wurden in den achtziger Jahren in diesen Status umgewandelt; in der Regel handelte es sich um große Gebäude, die zwischen den 1920er und 1950er Jahren gebaut wurden und die von einem einzelnen Vermieter oder einer Gesellschaft übernommen und vermietet wurden, die als Mietobjekte unrentabel wurden. Um den Eigenbesitz von Einheiten zu fördern, mussten die Erstkäufer von Einheiten (Kauf vom Eigentümer des gesamten Gebäudes) nicht von einem Vorstand genehmigt werden. Auch die Mieter, die zum Zeitpunkt der Umwandlung im Gebäude wohnten, erhielten in der Regel eine Kaufoption zu einem Preisnachlass. Wenn die Mieter mietkontrolliert sind, schützt das Gesetz sie in der Regel, indem sie ihnen erlaubt, als Mieter zu bleiben, und die Einheit darf nicht von einem Käufer besetzt werden, bis der Mieter stirbt oder auszieht. Viele dieser Gebäude, besonders in Manhattan, sind tatsächlich ziemlich luxuriös und exklusiv; viele Berühmtheiten leben in ihnen und einige berühmte Leute werden sogar von Koop-Boards abgelehnt. In den 1990er und 2000er Jahren durchliefen einige Mietgebäude in den Gebieten Chicago, Washington, DC und Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach einen ähnlichen Umwandlungsprozess, allerdings nicht in dem Maße wie New York.

Viele der Kooperativen, die ursprünglich als Kooperativen gebaut wurden, wurden von Gewerkschaften wie den Amalgamated Clothing Workers of America gesponsert. Eines der größten Projekte war das Cooperative Village in der Lower East Side von Manhattan. Die United Housing Foundation wurde 1951 gegründet und baute Co-op City in der Bronx, entworfen von dem Architekten Herman Jessor. Eine der ersten subventionierten Genossenschaften mit festem Wert war Morningside Gardens in Manhattans Morningside Heights.

Eine weitere Dynamik trug auch zu der großen Anzahl von Genossenschaften bei, die in den 1980er und 1990er Jahren in New York City gegründet wurden – in diesem Fall durch Mietergruppen mit niedrigem und mittlerem Einkommen. In den 1970er Jahren kämpften viele Privatvermieter in New York darum, angesichts hoher Zinsen, Redlining, weißer Flucht und steigender Treibstoffkosten ihre alternden Immobilien zu erhalten. Im Berichtszeitraum kam es auch zu einer Brandstiftung durch Vermieter, die Versicherungserlöse und weitgehende Nichtzahlung von Immobiliensteuern erhielten – Mitte der 1970er Jahre waren mehr als 20% der Mehrfamilienwohngebäude im Rückstand. Im Jahr 1977 verabschiedete die Stadt lokales Gesetz Nr. 45, das der Stadt erlaubte, Zwangsversteigerungsverfahren nach nur einem Jahr der Nichtzahlung von Steuern einzuleiten, nicht drei, was zur Übernahme von Tausenden von Gebäuden führte, von denen viele von der Stadt besetzt waren von New York durch eine gerichtliche Maßnahme bekannt als in rem Zwangsversteigerung. Im September 1978 schuf die Wohnungsagentur der Stadt, das New Yorker Amt für Wohnungsbau und -erhaltung (HPD), eine Reihe neuer Wohnprogramme, die Baubewohnern und Gemeindeverbänden die Kontrolle über den Besitz von Gebäuden in der Vergangenheit geben.

Die Urban Homesteading Assistance Board (UHAB), gegründet im Jahr 1974, begann, Bewohnern dieser Gebäude zu helfen, ihre Gebäude zu verwalten, zu rehabilitieren und zu erwerben, und begrenzte Kapitalbeteiligungsgenossenschaften zu bilden. In Zusammenarbeit mit der Wohnungsagentur der Stadt, ihren bestehenden Darlehensprogrammen und der Verfügungsgewalt über aufgegebenes Eigentum an gemeinnützige Organisationen sowie den staatlichen Gesetzen zur Gründung von Genossenschaften konnte die UHAB einkommensschwache Menschen mit der Werkzeuge – Startkapital, Rechtsberatung, Architekturpläne, Buchführungstraining – Bau und Betrieb von Genossenschaften mit beschränkter Kapitalbeteiligung. Durch einen langjährigen Vertrag mit der Stadt, um im Rahmen des Tenant Interim Lease (TIL) -Programms Schulung und technische Unterstützung für Bewohner von Gebäuden bereitzustellen, hat die UHAB mit mehr als 1.600 Coops gearbeitet und über 30.000 Einheiten erschwinglichen Wohnraums erhalten.

Einige Genossenschaften in New York City besitzen nicht das Land, auf dem sich ihr Gebäude befindet. Diese sind als „Land Lease Buildings“ bekannt und haben oft erhebliche Nachteile für kooperative Eigentümer.

Studentenwohngenossenschaften
Studentenkooperativen bieten Unterkunft und Verpflegung für diejenigen, die bestimmte Bildungseinrichtungen besuchen. Einige bemerkenswerte Gruppen gehören Berkeley Student Cooperative, Santa Barbara Housing Cooperative und der Oberlin Student Cooperative Association.

Rechtsstellung
Als juristische Person kann eine Kooperative Verträge mit anderen Unternehmen schließen oder Personen einstellen, um sie mit Dienstleistungen zu versorgen, wie z. B. einem Wartungsunternehmen oder einem Gebäudeverwalter. Es kann auch Mitarbeiter einstellen, wie zum Beispiel einen Manager oder einen Hausmeister, um sich mit bestimmten Dingen zu befassen, die Freiwillige vielleicht nicht tun oder die sie nicht gut machen können, wie zum Beispiel elektrische Wartung. Da jedoch viele Wohnungsgenossenschaften bestrebt sind, autark zu arbeiten, wird von ihren Mitgliedern so viel Arbeit wie möglich geleistet.

In Non-Equity-Genossenschaften und in Aktiengesellschaften mit beschränkter Haftung besitzt ein Anteilseigner an einer Genossenschaft keine Immobilien, sondern Anteile an der juristischen Person, die Immobilien besitzt. Genossenschaftseigentum unterscheidet sich ziemlich von Eigentumswohnungen, in denen die Leute individuelle Einheiten besitzen und wenig Einfluss darauf haben, wer in die anderen Einheiten zieht. Aus diesem Grund haben die meisten Jurisdiktionen eine separate Gesetzgebung entwickelt, ähnlich wie Gesetze, die Unternehmen regulieren, um zu regeln, wie Genossenschaften betrieben werden und die Rechte und Pflichten von Aktionären.

Eigentum
Jeder ansässige oder gebietsansässige Haushalt hat eine Mitgliedschaft in der Genossenschaft. In Non-Equity-Genossenschaften haben die Mitglieder Belegungsrechte an einer bestimmten Suite innerhalb der Wohnungsgenossenschaft, wie in ihrer „Belegungsvereinbarung“ oder „firmeneigenem Mietvertrag“ beschrieben, die im Wesentlichen ein Mietvertrag ist. Bei Eigentumsgenossenschaften gehen die Eigentumsrechte im Wege der Eigentumsübertragung auf den Käufer über.

Da die Wohnungsgenossenschaft das Eigentum an allen Eigentums- und Wohnbauten besitzt, trägt sie die Kosten für Instandhaltung, Reparatur und Ersatz. Dies entlastet das Mitglied von den Kosten und der Belastung einer solchen Arbeit. In diesem Sinne ist die Wohnungsgenossenschaft wie der Vermieter in einem Mietverhältnis. Ein weiteres Merkmal des genossenschaftlichen Lebens ist jedoch, dass es sich um eine gemeinnützige Organisation handelt, so dass die Arbeit zu Lasten der Kosten erfolgt, ohne dass Profitstreben entstehen.

In einigen Fällen folgt die Genossenschaft den Rochdale Principles, bei denen jeder Aktionär nur eine Stimme hat. Die meisten Genossenschaften werden als Aktiengesellschaften gegründet, wobei die Anzahl der Stimmen, die ein Eigentümer besitzt, an die Anzahl der Aktien gebunden ist, die der Person gehören. Unabhängig von der Art der Stimmabgabe ist eine Wahl unter den Aktionären erforderlich, um festzulegen, wer sie im Verwaltungsrat (sofern vorhanden), dem Leitungsgremium der Genossenschaft, vertritt. Der Verwaltungsrat ist in der Regel verantwortlich für die Geschäftsentscheidungen einschließlich der finanziellen Anforderungen und der Nachhaltigkeit der Genossenschaft. Obwohl sich die Politik von Genossenschaft zu Genossenschaft unterscheidet und weitgehend von den Wünschen ihrer Mitglieder abhängt, ist es eine allgemeine Regel, dass eine Mehrheit des Vorstandes notwendig ist, um Geschäftsentscheidungen zu treffen.

Management
Bei größeren Kooperationen wählen die Mitglieder einer Genossenschaft in der Regel einen Verwaltungsrat aus den Reihen der Aktionäre in einer Hauptversammlung, in der Regel der jährlichen Hauptversammlung. In kleineren Kooperativen sitzen alle Mitglieder auf dem Brett.

Der Vorstand einer Wohnungsbaugenossenschaft wird von den Mitgliedern gewählt, um eine Stimme und Vertretung bei der Verwaltung der Immobilie zu gewährleisten. Die Regeln werden vom Vorstand festgelegt und bieten ein flexibles Mittel, um die Probleme anzugehen, die sich in einer Gemeinschaft stellen, um den friedlichen Besitz der Häuser ihrer Mitglieder zu gewährleisten.