分时度假是一种通常位于度假设施或附近的度假住宿。它们与度假公寓非常相似（见第二套房）; 但是，分时度假不作为单一财产出售。相反，分时度数以每周时间段或间隔出售，分时度假单位在潜在的52个不同所有者之间共享。分时度假已经以固定周数，浮动周数，轮流周数以及最近作为度假俱乐部或会员制以及基于点数的系统出售。
了解
分时度假（有时称为度假所有权）是一种具有分割形式的所有权或使用权的财产。这些物业通常是度假公寓单位，其中多方拥有使用该物业的权利，并且同一住宿的每个所有者被分配其一段时间。最低购买是一周的所有权，旺季周需要更高的价格。单位可以作为部分所有权，租赁或“使用权”出售，在这种情况下，后者不对该财产拥有所有权。分时度假计划的所有权各不相同，并且几十年来一直在变化。
分时模型
股票系统：收购公司股票后，收到一种股息，例如积分。这些要点也可以采取行动。根据季节，特定公寓的假期需要一定数量的积分。
积分系统：分时度假公司已经加入了一个易货俱乐部，其自身的业务点在全球范围内标准化，因此在像RCI这样的易货公司，您可以从众多设施中选择全球度假目的地。对于交易所公司来说，是多年会员费和每个假期的处理费。
关于单位，重要的是要注意它们是否与特定的休假时间（固定）或可变浮动相关联。
从理论上讲，人们可以转售分时设备中的份额，实际上，市场相对较低，至少在欧洲是这样。正如Hotel Timeshare Resales所示，即使在价格方面，美国市场在这方面也更为开放。
使用方法
业主可以：
使用他们的使用时间
出租他们自己的用法将
其作为礼物
捐赠给慈善机构（如果慈善机构选择接受相关维护付款的负担）
在同一度假村或度假村集团内部
交换外部成千上万其他度假村
通过传统或在线广告或使用持牌经纪人销售。分时度假合同允许通过销售转让，但很少完成。
最近，对于大多数点系统，业主可以选择：
将他们的使用时间分配给要交换机票，酒店，旅行套餐，游轮，游乐园门票的积分系统
而不是租用所有实际使用时间，租用部分积分而不实际获得任何使用时间并使用其余的点
租从内部交换实体或其他业主更多的点来获得较大的单位，更多的休假时间，或更好的位置
保存或从一年移动点到另一个
但是，一些开发人员可能会限制其各自属性中的哪些选项可用。
业主可以在规定的时间内选择留在他们的度假村，这取决于他们所有权的性质。在许多度假村，他们可以出租他们的一周或作为礼物送给朋友和家人。
交换分时度假
用作吸引大众吸引力购买分时度假的基础，是业主独立或通过交易所交换他们一周的想法。媒体中经常提到的两个最大的是RCI和Interval International（II），它们共有7,000多个度假村。他们有度假联盟计划，会员只能与附属度假村交换。最常见的是，度假村只与一个较大的交易机构有关联，尽管具有双重关联的度假村并不罕见。分时度假购买决定了哪些交易所公司可以用来进行交易。RCI和II收取年度会员费，以及当他们为请求会员找到交换时的额外费用，以及酒吧会员租用他们已经交换的周数。
业主还可以通过独立的交易所公司交换他们的周或积分。如果所有权手段同意原始合同中的此类安排，业主可以在不需要诉诸与公司的正式联系协议的情况下进行交换。
由于交换的承诺，分时度假经常出售，无论他们的契约度假村的位置。不经常披露的是交易能力的差异取决于所在地和所有权的季节。如果度假村位于黄金假期地区，它将根据分配给试图进行交换的特定单位的季节和周来进行非常好的交换。然而，在非常理想的地点和旺季时段的分时度假是世界上最昂贵的时期，受到任何交通繁忙的度假区的典型需求。在7月中旬或8月中旬在加利福尼亚州棕榈泉的美国沙漠社区拥有分时度假的人将具有大大降低的交换时间的能力，因为在温度超过110时，很少有人到度假村来°F（43°C）。
品种
契约与使用权合同
度假所有权类型的主要差异在于契约和使用权合同。
根据契约合同，度假村的使用通常分为一周的增量，并通过部分所有权作为不动产出售。与任何其他房地产一样，业主可以做任何需要的事情：使用一周，租用，放弃，留给继承人，或将一周卖给另一个潜在买家。业主还要承担相等部分的房地产税，通常是通过公寓维护费收取的。业主可以从应税收入中扣除一些与房产相关的费用，例如房地产税。
契约所有权可能与直接财产所有权一样复杂，因为契约结构因当地财产法而异。租赁契约很常见，并且在一段固定的时间内提供所有权，之后所有权归还给自由人。有时候，租赁契约是永久性的，但许多行为并不表示土地的所有权，而只是住房的公寓或单位（住房）。
对于使用权合同，购买者有权根据合同使用财产，但在某些时候合同结束，所有权利归还财产所有者。因此，使用权合同授予在特定年限内使用度假村的权利。在许多国家，外国财产所有权受到严格限制; 因此，这是在墨西哥等国家开发度假村的常用方法。应谨慎对待这种所有权形式，因为使用权通常采取俱乐部会员资格或使用预订系统的权利，其中预订系统由不受所有者控制的公司所有。控制公司的终止可能会失去使用权，因为使用购买者合同的权利通常只对当前所有者有利，
固定周的所有权
最常见的销售单位是固定的一周; 度假村将有一个日历，大致从一年中的第一个日历周开始。所有者可以拥有契约，以便在指定的一周内使用一个单位; 例如，第51周通常包括圣诞节。在度假村拥有第26周的个人每年只能使用该周。
浮动周所有权
有时，单位以浮动周的形式出售，其中合约指定每个所有者持有的周数以及所有者可以选择的周数。这方面的一个例子可能是浮动夏季周，其中所有者可以在夏季选择任何一周。在这种情况下，假期期间可能会有更激烈的竞争，而学校仍在开会时可能会出现较小的竞争。一些浮动合约不包括主要假期，因此它们可能以固定周数出售。
旋转或弹性周所有权
有些以旋转周的形式出售，通常称为弹性周。为了让所有业主有机会获得最好的周，这几周在日历中向前或向后旋转，因此在第1年，业主可以使用第25周，然后是第2年第26周，然后是第27周第3年。这种方法为每个所有者提供了一个公平的机会，但与其名称不同，它不灵活。
积分计划
由迪士尼度假俱乐部（DVC）于1991年开发的一种基于房地产的分时度假的变体形式，其结合了契约分时度假和正确使用产品的特征.DVC称为会员的DVC分时利益购买者获得契约传送分时度假单位的不可分割的不动产权益。每个DVC成员的财产权益都伴随着与房产权益规模成比例的年度假期分配。DVC的度假积分系统以高度灵活的方式进行营销，并且可以以不同的增量用于DVC度假村的度假住宿，从工作室到三居室别墅的各种住宿。DVC的休假积分可以在非迪士尼度假村的全球假期进行交换，也可以在未来几年进行存入或借入。
DVC的契约/度假点结构已在其所有分时度假胜地使用，已被其他大型分时度假开发商采用，包括Hilton Grand Vacations Company，Marriott Vacation Club，Hyatt Residence Club和Accor in France。
基于度假村的积分计划也作为契约和使用权出售。点数计划每年给予所有者一些与所有权水平相等的点数。然后，积分计划的所有者可以使用这些积分在度假村团体内进行旅行安排。许多积分计划隶属于大型度假村团体，提供多种目的地选择。许多度假胜地计划提供传统周住宿的灵活性。度假村积分计划会员，如WorldMark by Wyndham和Diamond Resorts International，可以从度假村集团的全部可用库存中提出要求。
积分计划成员可能经常要求分数周，以及全周或多周逗留。住在度假村所需的积分数将根据积分表而有所不同。点图表将允许以下因素：
度假村的受欢迎程度
住宿的大小
夜晚的
可取性
住宿的类型和大小
分时度假酒店倾向于[狡猾的话]是公寓式住宿，大小从工作室单位（有两个房间），到三和四个卧室单位。这些较大的单位通常可以舒适地容纳大家庭。单位通常包括设备齐全的厨房，配有用餐区，洗碗机，电视，DVD播放机等。在单位内有洗衣机和烘干机，或在度假酒店物业可访问的情况并不少见。厨房区和设施将反映出特定单位的大小。
单位通常按单位睡眠的数量和单位私人睡眠的数量来列出。传统上，但不仅限于：
睡2/2通常是一间卧室或工作室
6/4睡觉通常是两间带沙发床的卧室
（分时度假在全球范围内销售，每个场地都有自己独特的描述）
私下睡觉通常指的是不必走过另一个客人睡眠区使用洗手间的客人数量。分时度假胜地往往对每个单位允许的客人数量严格。
单位大小会影响任何特定度假村的成本和需求。比较不同地点的度假村也是如此。在一个理想位置的单卧室单元可能仍然比需求较少的度假村中的两居室住宿更昂贵且需求更高。这方面的一个例子可能是在一个理想的海滩度假胜地的一居室，而在同一个海滩内陆的度假村的两居室单位。
销售奖励
分时度假会经常为潜在买家提供奖励，让他们参观物业：
以优惠价格住在度假胜地（度假胜地是分时度假，销售是目的）
礼品（从行李箱到烤面包机到平板电脑到部分报销到住宿费用）
预付票（电影，戏剧，或其他形式的娱乐度假村一般地区可用）
赌博筹码（通常在已经合法赌博分时度假胜地）
各种预付费活动的优惠券，通常用在或接近度假场所
礼品卡或类似的预付卡，以偿还住在度假村/地点的部分费用。
假期分时度假的前景是提供这些奖励，以换取他们同意在他们逗留完成之前参加分时度假旅游的营销公司的承诺。如果度假的前景拒绝参加旅游，他们可能会发现他们的住宿价格显着增加，可能被指示离开房产，所有奖励撤回或无效。
旅途
潜在买家（此处称为潜在客户）坐在招待室（60年代的土地销售行业指定的术语）中，有许多桌椅可容纳家庭。前景被指派一名导游。这个人通常是持牌房地产经纪人，但并非在所有情况下都是如此。分时度假的实际成本只能由美国的持牌房地产经纪人报价，除非购买是一种使用权，而不是通过所有权进行的实际房地产交易。由于分时度假在国际上销售，因此这些法律因地点而异。经过一段时间的热身和一些咖啡或小吃之后，会有一个讲台上的演讲者，欢迎前往度假村，然后是一部电影，旨在让他们可以作为分时度假的所有者参观异国风情的地方。
然后将邀请前景参观该物业。根据度假村的可用库存，旅游将包括导游或代理商认为最符合潜在客户家庭需求的住宿。在巡回演出之后以及随后返回到招待室进行口头销售演示之后，潜在客户将获得分时度假的简要历史以及它与今天度假行业的关系。在演示期间，他们将从RCI，Interval International或与该特定度假酒店相关的任何交易所公司递交度假交换所。如果他们是分时度假业主，将要求潜在客户告诉导游他们想去的地方。演示文稿的其余部分将围绕潜在买家对该问题的回答进行设计。
如果指南获得许可，潜在客户将获得最符合潜在买家需求的特定单位的零售价。如果导游不是许可代理，则许可代理现在将介入以显示价格。如果潜在客户回答“否”或“我想考虑”，那么潜在客户将获得购买的新动力。这种激励通常是折扣价，今天只会是好的（今天只是一个不真实的声明，并且从分时度假行业的第一天开始就被用作销售结算设备）。如果再一次，回复是“否”，或“我想考虑”，销售代理将要求潜在客户在潜在客户离开之前与其中一位经理谈谈。
现在将召集销售经理，助理经理或项目主管。这个程序被称为：“TO”，或者让人转过来通常以较小的较便宜的单位或来自另一个所有者的单位交易的形式寻找奖励。这种策略通常被用作销售策略，因为度假村对转售已经出租的房产不感兴趣。与汽车销售行业类似，经理和销售人员事先知道将在潜在客户到达之前提供给潜在客户的最低价格。如果一个激励措施没有移动潜在客户购买，另一个激励措施将很快跟进，直到潜在客户购买，说服通常非常有礼貌的销售人员，没有任何手段没有，或者已经从桌子上退出并离开了大楼。
取消分时度假合同
分时度假销售往往是高压和快速发展的事务。有些人陷入了销售演示的兴奋之中并签了合同，后来才意识到他们可能犯了错误。
美国联邦贸易委员会规定了一个“冷静时期”，允许人们在三天内取消某些类型的购买而不受处罚。此外，几乎所有美国州都有专门规定取消分时度假合同的法律。在佛罗里达州，新的分时度假业主可以在十天内取消购买。法律对于州外购买者是否受到其居住州的撤销期或购买分时度假的州的撤销期（例如，佛罗里达州，10天撤销）的管辖权有所不同。期限适用于所有买家;因此，在德克萨斯州只有五天的德克萨斯州买家，由佛罗里达州法规分配整个10天期限。
另一种常见做法是让潜在买家签署“取消豁免”，以此为借口降低分时度假的价格以换取买家放弃取消权（或支付罚款，例如减去10％的购买价格，如果销售被取消）。但是，这种豁免在墨西哥或美国的任何地方都不具法律效力。如果最近的分时度假买家希望撤销或取消分时度假合同，则取消的意图必须在规定的时间内以书面或亲自进行; 打个电话是不够的。
近年来，分时取消行业由提供一项简单服务的公司组成：分时取消。但是，其中一些公司被怀疑是欺诈性的。
取消的原因
很可能新的分时度假所有者可以从分时度假转售市场上的现有所有者购买相同的产品，这大大低于买家从度假村开发商那里购买的产品，只需通过计算机搜索即可。在许多情况下，购买的确切或类似的住宿将由不快乐的分时度假业主高兴地转移。新买家通常只支付最低房地产转让费并同意接受维护费，因为现有的所有者无法为转售公司支付数千美元的转售费用而无法为他/她的分时度假找到买主。造成这种异常现象的原因在于，新分时度假的大部分成本是销售佣金和营销费用，而分时度假业主无法检索。
新主人可能想要取消的另一个原因是买方在销售演示产生的兴奋消退后的懊悔。他可能已经意识到他不确定究竟购买了什么以及它是如何工作的，或者可能已经意识到承诺支付所有权维护费用的无限期，或者可能已经发现他对分时度假销售公司知之甚少。在销售过程中没有足够的时间。
细则
虽然这些交易的格式各不相同，但它们通常涉及在度假村购买一个房间或套房一年一周，长期（30-99岁）或实际登记（契约）永久所有权。成本很高：18,000美元（美元，2006年）或更多的前期，其次是HOA（房主协会）或500美元/年及以上的维护费，只要旅行者拥有分时度假，这种情况就会持续。
你得到的非常广泛的律师细节：
契税财产表明您合法拥有建筑物或土地的部分权益，据称是永久性的。
“使用权”不是所有权; 这是一个长期租约，预付款，这将持续数十年到未来。它经常被用在像墨西哥这样的国家，当地法律限制外国人购买土地。
另一种变化是出售不属于实际土地的所有权（在一个特定的房间类型中，在一个特定的度假胜地中为一个“家庭周”），而是出售拥有或经营度假村的公司或信托的权益。
实际结果差异很大：
固定周是原始模型，每年在同一财产的同一周的所有权。大多数“遗产分时度假”物业 – 二十多年前由开发商建造的独立物业，作为单独的分时出售并转交给房主协会，没有原始发起人的进一步参与，也没有进一步的销售努力 – 属于这一类。
轮流周（有时被错误标记为“弹性周”）每个主人每年按固定的时间表移动到不同的周。有时这会在旺季降落，有时这会在淡季过度使用，但理论上每个主人至少在某些时候都有一个黄金时段。
浮动周略微灵活; 未来的所有者在特定季节每年购买一周，而不会提前到特定日期（每年可以选择，视情况而定）。
度假俱乐部，会员和基于点的系统由具有多个属性的大型连锁店提供; 买方获得一定数量的“积分”，每年可以在链中的任何地方兑换住宿，但更理想的时间和地点会花费更多的积分。
如果您有时间分享您不打算使用的分时度假，可能有以下几种选择：
如果酒店仍在为短期酒店住宿做广告，一些运营商可能愿意将您的房间租给其他航海者。
如果需要，您可以使用家庭住宿网络或酒店交换模型与其他旅行者交换位置。
Resort Condominiums International（RCI）和Interval International（II）等公司作为分时度假交易所的经纪人。
尽管如此，存在一种风险 – 如果您持有的只是一笔不好的交易，没有人会想要买断您的头寸，您将不再支付昂贵的年度维护费用，而您将不再使用该度假酒店。
然后就是如果运营这些计划的公司破产会发生什么的问题。在其中一些计划中，您仍然持有财产契约（伴随着所有权的责任），而在其他计划中，您可能一无所有。
这些各种方案的推动者很快指出，这些通常比购买完整的第二住所（例如小屋）更便宜（并且维护更少）。在分时度假和酒店或其他租赁之间进行更有意义的比较。如果你每年在同一个地方（或同一集团的财产）停留一年，每年，十年或更长时间，你*可能*在分时度假上实现收支平衡。也许房间和设施比标准的酒店房间租赁更好或更宽敞，谁知道。
相反，如果情况变得糟糕，您可能会遇到一个无人购买的单位，即使您不使用该设施，也会继续产生年度维护，房产税和HOA费用。更糟糕的是，这个价值比什么都没有 – 负债而不是资产 – 你甚至可能无法在有问题的分时度假财产中放弃你的所有权。原始发起人没有义务将其取回，即使是免费的。有许多老年人在分时度假屋中被锁定为450-900欧元/年的赡养费，他们不再使用且无法出售。
分时度假费用
分时度假设施每周的费用应在10年内摊销。消费者中心和信誉良好的提供商建议这样做。因此，如果大加那利岛公寓的分时度假入场费为每个假日周的5位数欧元，那么这相当于1000欧元/周的公寓纯住宿价格。除了额外的费用，它们每年也达到数百欧元。部分公寓最多可容纳4人，因此可能值得。大多数分时度假设施设计极具吸引力，提供舒适的高档酒店，相当于4星或5星。
在大加那利岛，Anfi的设施就是一个很好的例子。Anfi del Mar酒店位于Arguineguín的Patalavaca，提供豪华的住宿。白色沙滩拥有10,000吨加勒比沙滩，众多餐厅，各种活动场所和风景优美的热带花园，保证了度假胜地，不仅适合分时度假客户，也适合参观德国大型旅游公司书籍的旅游团。
Anfi集团还在波多黎各附近的Tauro拥有一家工厂，该工厂以其独家高尔夫俱乐部而闻名。不远处是Playa de Amadores，这里有时间可与Anfi del Mar分时度假设施相媲美。它试图以任何方式推销它们（截至2010年11月））。
购买还是分享？
分时度假利益是否重要不仅仅是钱的问题，也是个人偏好的问题。但是，在度假时，应考虑：
在国外签订合同时，适用当地合同法。
分时度假股票通常是经过公证的。这应该在第一次付款之前澄清。
后续费用，如翻新，维护，维护。
首先签合同，签出后再睡一晚。可能的折扣优惠适用于第二天的信誉良好的提供商。
在任何情况下都不支付首付款，这是在收到合同后的14天内根据德国法律，在西班牙，为期10天。
坚持退出14天的权利，这是德国的普通法。在其他国家也有撤销权，截止日期不同。
没有假日俱乐部会员资格。这些期限较短，法律依据较差。
首先，重新计算分时度假份额加上没有航班和没有用餐的额外费用是否比包括航班和半膳的可比目的地的10次旅行团的费用便宜得多。
陷阱
分时度假合同是一项复杂的房地产交易，存在许多陷阱。没有专家建议，不要签一个。
对于旅行者而言，分时度假可能不灵活，因为它代表着每年一周一周在同一地点（或同一所有权下的场所）度假的承诺。多年来，当旅行者没有一周免费，无法旅行或宁愿去其他地方度假时，这可能会很尴尬。如果计划发生变化，最后一刻取消可能很难或不可能。由于必须提前购买，而不仅仅是租用，因此分时度假也需要高额的前期费用。
同样难以预测今年入住的酒店是否会保留相同的标准和未来的市场地位。有时房产经过翻新和升级，价格相应上涨; 有时，一个财产或目的地因多年的疏忽而陷入衰落。一些曾经很受欢迎的度假胜地甚至成了鬼城。
即使房产进行了重大改造或翻新，分时度假的所有者也必须支付更高的HOA /维护费用。由于所有权结构分散，解散协会或将现有的分时度假建筑转换为其他用途（如公寓或公寓）可能会很尴尬或不可能; 让所有业主同意采取单一行动是很困难的。
与房地产市场上的任何其他赌注一样，个别分时度假的价值可能会随着时间的推移而上升或下降。分时度假不应被视为投资; 如果分时度假可以出售，转售价值远低于原始高压销售人员在项目启动时推广的价格。也可能几乎不可能摆脱某些安排 – 即使一个人生病，老人或破产（因此无法旅行），合同条款对于发起人是否有义务自愿而有很大差异允许不幸的所有者离开该计划。
可疑的策略已被用来硬销售分时度假。一个不请自来的投球声称受害者已经免费获得了一些东西 – 例如旅行或住宿 – 但是在细则中有一些令人讨厌的惊喜; 该报价包含比“尼日利亚419”预付费骗局更多的隐藏费用，假定的“免费赠品”的价格是航海家被迫坐在漫长的高压销售摊位。这些宣传可能充满了虚假的主张，分时度假将不可避免地增加价值并且随时都容易摆脱 – 这通常是不正确的。
在某些情况下，有数百人试图摆脱不利的分时度假安排等候名单。为了增加侮辱伤害，一些不道德的供应商宣传“我们可以为您的分时度假获得赔偿”，然后通过让他们再次参加另一次分时度假的高压销售宣传来重新伤害倒霉的航海家。在某些情况下，潜在的“热房”策略，即潜在的受害者使用酒精并经受几个小时的密集销售压力，这违反了当地法律。如果你被告知，有人告诉你不能退出计划，或者你想得到赔偿，你可以获得法律建议，虽然这可能需要花钱，而且不能保证法律诉讼的结果。
对于酒店和度假村的业主来说，分时度假代表了一个锁定的市场和有利可图的资金来源。这可以解释这些计划的推动者的热切期望，以及一些高压销售策略。然而，对于旅行者而言，未使用的分时度假可能会成为繁重的持续费用; 在某些情况下，维护成本在合同期内增加了400％。
如果你必须购买，通常会从不再访问该物业并希望出售而不是直接从原始发起人那里购买的旅行者那里购买。