房地产开发是一个业务过程，包括从现有建筑的翻新和重新租赁到购买原始土地以及将开发土地或包裹出售给他人等活动。 房地产开发商是协调所有这些活动的人和公司，将想法从纸张转换为不动产。 房地产开发与建筑不同，尽管许多开发商也管理施工过程。
开发商购买土地，融资房地产交易，建设或者让建设者从头到尾建立项目，创造，想象，控制和协调发展过程。 开发商通常在创建或翻新房地产时承担最大的风险 – 并获得最大的回报。 通常情况下，开发商购买一块土地，确定房产的市场营销，开发建筑方案和设计，获得必要的公共批准和融资，建立结构，出租，管理并最终出售。
有时房地产开发商只会承担部分流程。 例如，一些开发商提供房产并获得计划和许可，然后以高价出售带有计划和许可的建筑商。 或者，也是建筑商的开发商可以购买具有计划和许可的房产，这样他们就没有获得计划批准的风险，并且可以立即开始建设。
开发人员在这个过程的每一步都与许多不同的同行一起工作，包括建筑师，城市规划师，工程师，测量师，检查员，承包商，律师，租赁代理等。在英国的城镇和乡村规划环境中，“发展”是在1990年代的城市和国家规划法中定义。
发起人的类型
法国土地开发商和房地产开发商之间没有术语区别。 如果考虑到它们的内容，可以区分这两种活动，但是在实践中，同样的操作员也可以实践并且甚至经常实践。
典型的城市边远地区的土地开发商通常会获得大量空置地段并通过细分进行细分，然后通过安装必要的施工基础设施（街道，渡槽，下水道等）进行改善。他还偶尔涉及以获取可能需要的地方政府分区更改。 当开发商随后出售服务的，即可建造的地块以获得即时利润而不是长期利润时，他可以被视为土地开发商。
房地产开发商收购空置地块，改善（或维修或维修）土地或任何其他需要重建的建筑物，并建造一栋或多栋建筑物用于销售（散装或分开）或租赁租赁。
房地产开发商往往是小型机构（由前律师或房地产经纪人领导）：他们调动了少数员工和少量股权。 如今，银行需要20％的自有资金来资助项目。 但是，他们有能力从贷款机构获得必要的融资。 该融资工具以及新项目的启动取决于预计空间类别中的房地产市场条件以及开发商所接触的潜在买方和/或租户的财务实力。 在新建或重大改造/重建的情况下，开发商必须证明贷款人对于所涉建筑物和市场类型认为足够的预租级别（预留），以最大限度地降低成功完成投资的风险。
一些开发商有自己的建筑，施工或物业管理服务，但大多数合同分包这些工程。
证书
房地产开发过程的许多方面都需要当地或国家的许可，例如作为房地产经纪人或代理商。 房地产开发商不是专业人士，没有学校或协会认可或保护该术语作为商标。 一些房地产开发商（通常是通过传统房地产渠道参与营销房地产的）选择加入SIOR等商业协会。
进入开发领域的路径
没有一条路径能够自动地导致房地产开发的成功。 开发人员来自各种学科 – 建筑，城市规划，贷款，建筑，法律和会计等等。 最近还颁发了颁发房地产开发硕士（MRED）学位的专业课程。 房地产开发专业是房地产行业最全面的教育。 其他正规教育包括房地产科学硕士（MSRE）或MBA。
组织发展
开发团队可以通过几种方式之一组合在一起。 在一个极端情况下，一家大公司可能会包含许多服务，从架构到工程。 另一方面，开发公司可能由一名负责人和一些员工组成，他们根据需要为每项服务雇用或与其他公司和专业人员签订合同。
组建专业团队以解决复杂开发项目中固有的环境，经济，私人，物理和政治问题至关重要。 开发人员的成功取决于在适当的时间有效协调和领导完成一系列相互关联的活动的能力。
开发过程需要许多专业人员的技能：建筑师，景观建筑师，土木工程师和场地规划师来解决项目设计; 市场顾问，以确定需求和项目的经济; 律师处理协议和政府批准; 环境顾问和土壤工程师分析现场的物理限制和环境影响; 验船师和所有权公司提供法律描述的财产; 和贷款人提供融资。 该项目的总承包商雇用分包商将建筑计划付诸行动。
土地开发
为未来发展购买未使用的土地有时被称为投机发展。
土地细分是社区发展的主要机制。 从技术上讲，细分描述了开发商将原始土地转变为开发土地必须采取的法律和物理步骤。 细分是社区发展的重要组成部分，决定了它的外观，土地利用的组合以及基础设施，包括道路，排水系统，供水，污水处理和公用事业。
土地开发可能构成最大风险，但也可能是最有利可图的技术，因为它依赖于公共部门的审批和基础设施，并且因为它涉及长期投资期，没有正现金流。
细分完成后，开发商通常将土地出售给房屋建筑商或其他最终用户，以用于仓库或购物中心等用途。 在任何情况下，使用空间智能工具都可以通过对房屋建筑商或零售商希望围绕其新发展的那类客户的人口趋势和人口构成进行建模来减轻这些开发商的风险。
财务方面
房地产开发高度依赖流动性。
房地产本质上是一种昂贵的非活性液体。 购买昂贵且难以销售。 在房地产开发过程中，开发商必须获得土地，支付改善成本（硬成本）和执行项目所需的许多顾问的费用（软成本）。 由于成本高昂，出售并非即时，投资回报延迟，房地产开发在财务上有风险。 开发人员的工作大部分是风险管理。
由于初期投资较大，大部分房地产开发项目都以高借贷比率（杠杆效应）融资。 这增加了潜在的利润，但增加了流动性的风险。 如果首付比例降到最低并开始产生足以偿还债务的现金流量，那么项目将会更有利可图。 如果建筑物需要很长的时间进行规划和建设，那么风险更大，因为最初认为市场机会可能已经蒸发。
有不同的方式为房地产项目提供资金，但大多数财务套餐使用以下来源：
私人投资者（养老基金，保险公司，富人，合资企业等）
公共投资者（民间社会房地产投资，公开行动，公私合作等）
私人债务（贷款，抵押贷款，建筑贷款等）
公共债务（重建贷款等）
私人赠款（来自非营利组织等）
公共补贴（城市更新补贴，低成本住房信贷，税收抵免，保护文化遗产赠款等）
权益（来自发起人的其他建筑物的现金使用）
从属
众筹（网站提出的新资金来源）
考虑到所涉及的利润，成功的推动者可以变得非常富有，但风险有时是巨大的，特别是在经济条件不稳定时。 其资产流动性低也使得发起人依赖于有时非常脆弱的外部融资来源。 流动性不足是房地产开发商破产的常见原因。
房地产开发过程
虽然房地产开发过程根据建筑类型和项目不同而有所不同，但可以认为它按照大致的时间顺序进行以下几个阶段：
市场调查
选址/可行性分析
尽职调查/备考初步
获取酒店或简单的购买选择
项目架构/详细的形式
获得建筑许可证，分区修正案，许可证
预聘
财务/备考决赛
建筑物
营销（全部或以单位出租或出售建筑物）
管理（保留建筑物时）
施工
建筑通常通过购买和开发一个物业来完成。 作为发展的一部分，所有的建筑工程都是从建筑师的规划到正式批准到建筑工程的委托。 自己的建筑服务通常不提供。 开发的住宅单元完全出售。 在存储建筑物中，开发商开发和建造以在施工过程之前或期间出售单元。 在订单建设中，只有签署购买协议的开发者才能运作。 房地产开发商的利润计算为生产空间的总成本与实现的销售价格之间的差额。
交钥匙合同是因为房地产被出售，公证人进行公证。
由于开发商是客户的唯一合同伙伴，因此不需要客户与工匠和公司直接投票，另一方面只有开发商的同意和合作才有可能。
开发商有责任向买方负责合同履行合同约定的义务，并确保在施工期或保修期内发生的任何缺陷得到补救。
除了订立开发商或建筑合同之外，还可以设想买方通过标准采购合同从开发商那里获得开发商已经完成的（例如旧建筑物）或半成品（开发房屋）。 在后一种情况下，买方承担完成费用和风险。