O desenvolvimento imobiliário é um processo de negócios, englobando atividades que vão desde a renovação e o re-locação de edifícios existentes até a compra de terra crua e a venda de terras ou lotes desenvolvidos para terceiros. Desenvolvedores imobiliários são as pessoas e empresas que coordenam todas essas atividades, convertendo ideias de papel para imóveis. O desenvolvimento imobiliário é diferente da construção, embora muitos desenvolvedores também gerenciem o processo de construção.
Desenvolvedores compram terras, financiam negócios imobiliários, constroem ou constroem projetos, criam, imaginam, controlam e orquestram o processo de desenvolvimento do começo ao fim. Em geral, os desenvolvedores assumem o maior risco na criação ou renovação de imóveis – e recebem as maiores recompensas. Normalmente, os desenvolvedores compram uma área, determinam a comercialização da propriedade, desenvolvem o programa e o projeto da construção, obtêm a aprovação e o financiamento públicos necessários, constroem as estruturas e alugam, gerenciam e, por fim, vendem.
Às vezes, os desenvolvedores de propriedade só farão parte do processo. Por exemplo, alguns desenvolvedores obtêm uma propriedade e obtêm os planos e autorizações aprovados antes de vender a propriedade com os planos e autorizações a um construtor a um preço premium. Alternativamente, um desenvolvedor que também é um construtor pode adquirir uma propriedade com os planos e autorizações em vigor para que eles não tenham o risco de não obter aprovação de planejamento e possam iniciar a construção no desenvolvimento imediatamente.
Desenvolvedores trabalham com muitas contrapartes diferentes ao longo de cada etapa deste processo, incluindo arquitetos, urbanistas, engenheiros, agrimensores, inspetores, contratados, advogados, agentes de leasing, etc. No contexto do Planejamento de Cidades e Países no Reino Unido, ‘desenvolvimento’ é definidos na Lei de Planejamento de Cidades e Países dos anos 90.
Tipos de promotores
Não há distinção de terminologia em francês entre desenvolvedor de terras e incorporador imobiliário. As duas atividades podem ser diferenciadas se considerarmos o seu conteúdo, mas, na prática, esfregar ombros e, muitas vezes, também são praticadas pelo mesmo operador.
O empreendedor, típico das áreas periféricas das cidades, geralmente adquire vastos terrenos vagos e os subdivide através da subdivisão, e depois os melhora instalando a infraestrutura necessária para a construção: rua, aqueduto, esgoto, etc. Ele também está ocasionalmente envolvido na obtenção de mudanças de zoneamento de autoridade local que possam ser necessárias. Quando o desenvolvedor, em seguida, vende parcelas de terra consertadas, prontas para a construção para lucro imediato, em vez de longo prazo, ele pode ser considerado um desenvolvedor de terras.
O incorporador imobiliário adquire terrenos vagos, terrenos melhorados (ou consertados ou reparados) ou qualquer outra propriedade construída que requeira redesenvolvimento e constrói um ou mais prédios com o objetivo de vender (a granel ou dividido) ou alugar aluguéis.
Os promotores imobiliários são muitas vezes pequenas estruturas (lideradas por ex-advogados ou corretores de imóveis): eles mobilizam poucos funcionários e pouca participação acionária. Hoje em dia, os bancos exigem 20% dos fundos próprios para financiar um projeto. No entanto, eles têm a capacidade de encontrar o financiamento necessário de instituições de crédito. Essa facilidade de financiamento e, portanto, o início de um novo projeto, depende das condições do mercado imobiliário na categoria do espaço projetado e da solidez financeira dos potenciais compradores e / ou locatários abordados pelo incorporador. No caso de nova construção ou grande renovação / remodelação, o desenvolvedor deve provar um nível de pré-locação (reserva) considerado suficiente pelos credores para o tipo de construção e mercado em questão para minimizar o risco para a conclusão bem-sucedida do investimento.
Alguns desenvolvedores têm seus próprios serviços de gerenciamento de arquitetura, construção ou propriedade, mas a maioria subcontrata esses trabalhos por contrato.
Credenciais
Muitos aspectos do processo de desenvolvimento imobiliário exigem licenciamento local ou estadual, como atuar como corretor de imóveis ou agente de vendas. Um incorporador imobiliário não é uma designação profissional, não há escolas ou associações que reconheçam ou protejam o termo como marca registrada. Alguns promotores imobiliários, muitas vezes aqueles envolvidos em propriedades de marketing através dos canais tradicionais de imóveis, optam por aderir a associações empresariais como a SIOR.
Caminhos para entrar no campo de desenvolvimento
Nenhum caminho único leva automaticamente ao sucesso no desenvolvimento imobiliário. Desenvolvedores vêm de uma variedade de disciplinas – construção, planejamento urbano, empréstimos, arquitetura, direito e contabilidade, entre outros. Programas especializados recentes que concedem um diploma de Mestrado em Desenvolvimento Imobiliário (MRED) também estão disponíveis. Os programas de pós-graduação em desenvolvimento imobiliário são a educação mais abrangente do setor imobiliário. Outra educação formal inclui um Master of Science in Real Estate (MSRE), ou um MBA.
Organizando para o desenvolvimento
Uma equipe de desenvolvimento pode ser reunida de várias maneiras. Em um extremo, uma grande empresa pode incluir muitos serviços, da arquitetura à engenharia. No outro extremo do espectro, uma empresa de desenvolvimento pode consistir de um diretor e alguns funcionários que contratam ou contratam outras empresas e profissionais para cada serviço, conforme necessário.
Montar uma equipe de profissionais para tratar das questões ambientais, econômicas, privadas, físicas e políticas inerentes a um projeto de desenvolvimento complexo é fundamental. O sucesso de um desenvolvedor depende da capacidade de coordenar e liderar a conclusão de uma série de atividades inter-relacionadas de maneira eficiente e no momento apropriado.
O processo de desenvolvimento requer habilidades de muitos profissionais: arquitetos, arquitetos paisagistas, engenheiros civis e planejadores de locais para tratar do projeto de projetos; consultores de mercado para determinar a demanda e a economia de um projeto; advogados para lidar com acordos e aprovações do governo; consultores ambientais e engenheiros de solo para analisar as limitações físicas e os impactos ambientais de um local; agrimensores e empresas de títulos para fornecer descrições legais de uma propriedade; e credores para fornecer financiamento. O empreiteiro geral do projeto contrata subcontratantes para colocar os planos arquitetônicos em ação.
Desenvolvimento da terra
A compra de terras não utilizadas para um potencial desenvolvimento é algumas vezes chamada de desenvolvimento especulativo.
A subdivisão da terra é o principal mecanismo pelo qual as comunidades são desenvolvidas. Tecnicamente, a subdivisão descreve os passos legais e físicos que um desenvolvedor deve adotar para converter a terra bruta em terra desenvolvida. A subdivisão é uma parte vital do crescimento de uma comunidade, determinando sua aparência, a combinação de seus usos da terra e sua infraestrutura, incluindo estradas, sistemas de drenagem, água, esgoto e serviços públicos.
O desenvolvimento da terra pode representar o maior risco, mas também pode ser a técnica mais lucrativa, pois depende do setor público para aprovações e infra-estrutura e porque envolve um longo período de investimento sem fluxo de caixa positivo.
Após a subdivisão ser concluída, o desenvolvedor geralmente comercializa o terreno para um construtor de casas ou outro usuário final, para usos como um armazém ou shopping center. Em qualquer caso, o uso de ferramentas de inteligência espacial mitiga o risco desses desenvolvedores ao modelar as tendências populacionais e a composição demográfica do tipo de clientes que um construtor de casas ou varejista gostaria de ter em torno de seu novo desenvolvimento.
Aspectos financeiros
O desenvolvimento imobiliário é altamente dependente da liquidez.
O mercado imobiliário é inerentemente um líquido caro e não ativo. É caro comprar e é difícil de vender. No processo de desenvolvimento imobiliário, o desenvolvedor deve adquirir o terreno, pagar o custo de melhorias (custos difíceis) e os honorários de muitos consultores necessários para realizar um projeto (soft costs). Como os custos são altos, a venda não é instantânea e o retorno do investimento é atrasado, o desenvolvimento imobiliário é financeiramente arriscado. Muito do trabalho de um desenvolvedor é o gerenciamento de riscos.
Dados os investimentos iniciais significativos, a maioria dos projetos de desenvolvimento imobiliário é financiada com um alto índice de endividamento (efeito de alavancagem). Isso aumenta os lucros potenciais, mas multiplica o risco na liquidez. Um projeto será ainda mais lucrativo se o pagamento for reduzido ao mínimo e começar a gerar fluxo de caixa suficiente para cobrir o serviço da dívida. Será ainda mais arriscado se o edifício for longo para planejar e construir, porque as oportunidades de mercado inicialmente percebidas podem ter evaporado.
Existem diferentes maneiras de financiar projetos imobiliários, mas a maioria dos pacotes financeiros usa as seguintes fontes:
Investidor privado (fundo de pensão, seguradora, pessoa rica, joint venture, etc.)
O investidor público (investimento imobiliário da sociedade civil, oferta pública de ações, parceria público-privada, etc.)
Dívida privada (empréstimo, hipoteca, empréstimo para construção, etc.)
Dívida pública (empréstimo de reconstrução, etc.)
Subsídios privados (de uma organização sem fins lucrativos, etc.)
Subsídios públicos (subsídio para renovação urbana, crédito para moradia de baixo custo, crédito tributário, subsídio para proteção do patrimônio cultural, etc.)
O patrimônio (uso de caixa de outros edifícios do promotor)
A subordinação
O crowdfunding (nova fonte de financiamento proposta pelos sites)
Um promotor de sucesso pode se tornar muito rico, dados os lucros envolvidos, mas os riscos às vezes são enormes, especialmente quando as condições econômicas são instáveis. A baixa liquidez dos seus ativos também torna o promotor dependente de fontes externas de financiamento, por vezes muito frágeis. A falta de liquidez é uma causa comum de falência entre os incorporadores imobiliários.
Processo de Desenvolvimento Imobiliário
Embora o processo de desenvolvimento imobiliário varie de acordo com o tipo de edifício e o projeto em questão, pode-se considerar que ele segue as seguintes etapas, em ordem cronológica aproximada:
A pesquisa de mercado
Seleção do local / análise de viabilidade
A due diligence / o preliminar pro forma
Adquirindo a propriedade ou uma opção de compra simples
Arquitetura de projetos / pro forma detalhada
Obtenção de licenças de construção, emenda de zoneamento, licenças
O pré-contratação
Finanças / final pro forma
o edifício
Marketing (alugar ou vender o edifício no todo ou em unidades)
A gestão (quando o edifício é preservado)
Construção
A construção é geralmente feita através da compra e desenvolvimento de uma propriedade. Como parte do desenvolvimento, todo o trabalho de construção é comissionado, desde o planejamento dos arquitetos até as aprovações oficiais das obras. Serviços de construção própria geralmente não são fornecidos. As unidades residenciais desenvolvidas são vendidas completamente. No edifício de armazenamento, o desenvolvedor desenvolve e constrói para vender as unidades antes ou durante o processo de construção. Na construção da ordem, o desenvolvedor somente com a assinatura do contrato de compra opera. O lucro do promotor imobiliário é calculado como a diferença entre os custos totais de produção do espaço habitacional e os preços de venda alcançados.
O contrato chave na mão é porque o imóvel é vendido, um notário para notarizar.
Como o desenvolvedor é o único parceiro contratual do cliente, um voto direto do cliente com artesãos e empresas não é necessário e, por outro lado, somente com o consentimento e a cooperação do desenvolvedor possível.
O desenvolvedor é responsável perante o comprador pela correta execução das obrigações contratualmente acordadas e deve garantir que quaisquer defeitos ocorridos durante o período de construção ou dentro do período de garantia sejam remediados.
Além da conclusão de um contrato de desenvolvedor ou de construção, também é concebível que um comprador adquira um objeto já concluído (por exemplo, antigo) ou semiacabado (casa de desenvolvimento) do desenvolvedor com um contrato de compra padrão. Neste último caso, o comprador assume a conclusão por sua conta e risco.