시분할은 보통 휴양 시설에 또는 근처에 위치한 휴가 숙박 유형입니다. 그들은 휴가 콘도미니엄과 매우 유사합니다 (두 번째 주택 참조). 그러나 시분할은 단일 재산으로 판매되지 않습니다. 대신 timeshares는 매주 시간 슬롯이나 간격으로 판매되며 시분할 단위는 잠재적으로 52 명의 다른 소유자가 공유합니다. 시분할은 고정 주, 부동 주, 회전 주 및 가장 최근에는 휴가 클럽 또는 회원 자격 및 포인트 기반 시스템으로 판매되었습니다.
Understanding
A timeshare (휴가 소유권이라고도 함)는 소유권 또는 사용 권한의 분할 된 형태가있는 속성입니다. 이러한 속성은 일반적으로 리조트 콘도미니엄 단위로 여러 당사자가 재산을 사용할 권리를 보유하며 동일한 숙박 시설의 각 소유자는 해당 기간을 할당받습니다. 최소 구매는 1 주 소유권이며, 성수기에는 더 높은 가격이 요구됩니다. 유닛은 부분 소유권,리스 또는 “사용권”으로 판매 될 수 있으며,이 경우 후자는 소유권에 대한 소유권을 보유하지 않습니다. 시분할 방식 프로그램의 소유권은 다양하며 수십 년 동안 변화 해 왔습니다.
시분할 모델
주식 시스템 : 회사 주식을 취득한 후 포인트로 일종의 배당금을받습니다. 이 점들은 또한 행동 할 수 있습니다. 계절에 따라 특정 아파트에서 휴가를 보내기 위해 일정 수의 포인트가 필요합니다.
포인트 시스템 : 시분할 회사는 전 세계에서 표준화 된 비즈니스 포인트를 가진 물물 교환 클럽에 가입 했으므로 RCI와 같은 물물 교환 회사에서는 많은 시설에서 전세계 휴가 목적지를 선택할 수 있습니다. 교환 회사의 경우, 다년간 멤버쉽 비용과 휴일 당 처리 비용이 필요합니다.
단위와 관련하여 특정 휴가 시간 (고정) 또는 가변 변동 (variable float)에 묶여 있는지 여부를 기록하는 것이 중요합니다.
이론적으로, 하나는 시분할 장치의 주식을 재판매 할 수 있지만, 실제로 유럽에서는 시장이 상대적으로 낮습니다. Hotel Timeshare Resales에서 볼 수 있듯이 미국 시장은 가격면에서도 훨씬 더 개방적입니다.
사용 방법
소유자는 다음을 할 수 있습니다 :
자신의 사용 시간 사용 자신
의 소유 용도 임대료
선물로
기부하십시오 자선 단체에 기부하십시오 (자선 단체가 관련 유지 보수 지불의 부담을 받아 들일 경우)
동일한 리조트 또는 리조트 그룹 내에서 내부적으로
교환 외부로 수천 다른 리조트의
경우 기존 또는 온라인 광고를 통해 또는 라이센스 브로커를 사용하여 판매하십시오. 시분할 계약은 판매를 통한 이전을 허용하지만 거의 성취되지 않습니다.
최근 대부분의 포인트 시스템에서 소유자는 다음을 선택할 수 있습니다.
호텔, 여행 패키지, 크루즈, 유원지 티켓과 교환 할 포인트 시스템에 사용 시간 할당
실제 사용 시간을 모두 빌려주는 대신 실제로 사용 시간을 얻지 않고 포인트를 임대하고 나머지는 포인트
더 큰 단위, 더 많은 휴가 시간 또는 더 나은 위치를 얻기 위해 내부 교환 실체 또는 다른 소유자로부터 더 많은 포인트를 빌려주십시오.
1 년에서 다른 포인트로 포인트 저장 또는 이동
그러나 일부 개발자는 각 옵션에서 사용할 수있는 옵션을 제한 할 수 있습니다.
소유주는 지정된 기간 동안 리조트에 머물도록 선택할 수 있으며 소유권의 성격에 따라 다릅니다. 많은 리조트에서 일주일을 빌려주거나 친구 나 가족에게 선물로 줄 수 있습니다.
교환 시간대
시분할 방식 구매에 대한 대중적 호소력을 얻기위한 기초로 사용되는 것은 소유자가 독립적으로 또는 교환 대행사를 통해 주간을 교환한다는 아이디어입니다. 미디어에서 자주 언급되는 두 가지 가장 큰 것은 RCI와 Interval International (II)이 합쳐졌으며 7,000 개 이상의 리조트가 있습니다. 그들은 리조트 제휴 프로그램을 보유하고 있으며 회원은 제휴 리조트와 교환 할 수 있습니다. 이중 제휴를 맺은 리조트는 드문 일이 아니지만 리조트가 더 큰 교환 대행사 중 하나와 만 제휴하는 것이 가장 일반적입니다. 구매 한 시분할 방식 리조트는 교환 회사 중 어떤 회사가 교환을 할 수 있는지 결정합니다. RCI와 II는 연회비와 요청 회원 교환을위한 추가 비용을 청구하고, 바 멤버는 이미 교환 한 주를 임대하지 않습니다.
소유자는 또한 독립적 인 교환 회사를 통해 주간 또는 포인트를 교환 할 수 있습니다. 소유주가 원래 계약에서 그러한 약정에 동의하는 경우, 소유주는 리조트 없이도 회사와 공식 제휴 계약을 체결 할 수 있습니다.
교환의 약속으로 인해, 타임 호는 종종 그들의 양도 된 리조트의 위치에 관계없이 판매합니다. 자주 공개되지 않는 것은 위치 및 소유권의 계절에 따라 거래력의 차이입니다. 리조트가 주요 휴가 지역에있는 경우 교환을 시도하는 특정 단위에 할당 된 계절 및 주에 따라 매우 잘 교환됩니다. 그러나 매우 바람직한 지역과 성수기의 시간대는 세계에서 가장 비쌉니다. 인신 매매가 많이 발생하는 휴가 지역에서 전형적으로 요구되는 경우가 있습니다. 7 월 또는 8 월 중순에 캘리포니아의 팜스프링 스 (California, 팜 스프링스)의 미국 사막 지역 사회에서 시분할을 소유 한 개인은 온도가 110을 초과하는 시점에 리조트에 오는 사람이 거의 없으므로 시간을주고받는 능력이 크게 줄어 들었습니다 ° F (43 ° C).
품종
양도 계약과 권리 사용 계약
휴가 소유권 유형의 주요 차이점은 양도 증서와 권리 사용 계약 사이입니다.
양도 계약을 맺은 리조트의 사용은 일주일 단위로 나누어지며 분수 소유를 통해 부동산으로 판매됩니다. 부동산의 다른 부분과 마찬가지로 주인은 원하는대로 할 수 있습니다. 주를 사용하거나, 임대하거나, 멀리 주거나, 상속인에게 맡기거나, 다른 예비 구매자에게 일주일을 판매 할 수 있습니다. 소유주는 보통 콘도미니엄 유지 보수비와 함께 징수되는 부동산 세금의 상당 부분에 대해서도 책임을집니다. 소유주는 과세 소득에서 부동산 세와 같은 일부 부동산 관련 비용을 잠재적으로 공제 할 수 있습니다.
증서 소유 구조는 행위의 구조가 지역의 재산 법에 따라 다르다는 점에서 철저한 재산 소유만큼 복잡 할 수 있습니다. 임차 계약은 일반적이며 소유자가 소유권을 소유자에게 되 돌리는 일정 기간 동안 소유권을 제공합니다. 때때로, 임차 계약은 영원히 제공되지만, 많은 행위는 토지의 소유권을 전달하는 것이 아니라 숙박 시설의 아파트 또는 유닛 (주택)을 전 달합니다.
사용 권리 계약을 통해 구매자는 계약에 따라 해당 부동산을 사용할 권리가 있지만, 계약이 만료되고 모든 권리가 부동산 소유자에게 되돌려집니다. 따라서 권리 사용 계약은 특정 기간 동안 리조트를 사용할 권리를 부여합니다. 많은 국가에서 외국인 소유에 대한 심각한 제한이 있습니다. 따라서 이것은 멕시코와 같은 국가에서 리조트를 개발하는 일반적인 방법입니다. 사용권은 종종 클럽 회원 또는 예약 시스템을 사용할 권리를 가지기 때문에주의해야합니다. 예약 시스템은 소유자를 통제하지 않는 회사가 소유합니다. 구매자의 계약을 사용할 권리는 일반적으로 현재 소유자에게만 좋기 때문에 사용 권한은 통제 회사의 사망으로 인해 손실 될 수 있습니다.
고정 주간 소유권
가장 일반적인 판매 단위는 고정 주입니다. 이 리조트에는 대략 일주일에 시작하는 주를 열거하는 달력이 있습니다. 소유주는 지정된 1 주일 동안 유닛을 사용하는 증서를 소유 할 수 있습니다. 예를 들어 51 주에는 일반적으로 크리스마스가 포함됩니다. 리조트에서 26 주를 소유 한 개인은 매주 그 주에만 사용할 수 있습니다.
부동 주간 소유권
때때로 단위는 유동 주 (floating weeks)로 판매되며, 계약서에는 각 소유자가 보유한 주 수와 소유주가 선택할 수있는 주 수를 지정합니다. 예를 들어 떠 다니는 여름 주간에 주인이 여름 중 한 주일을 선택할 수 있습니다. 이러한 상황에서는 공휴일을 특징으로하는 몇 주 동안 경쟁이 심화 될 가능성이 있으며, 학교가 아직 회의에있을 때 경쟁이 줄어들 가능성이 있습니다. 일부 변동 계약은 주요 휴일을 제외하므로 고정 주 단위로 판매 될 수 있습니다.
회전 또는 플렉스 주 소유
일부는 일반적으로 플렉스 주라고하는 회전 주 단위로 판매됩니다. 모든 주인에게 가장 좋은 주간을 줄 수있는 기회를주기 위해 캘린더를 통해 주를 앞뒤로 돌리므로 소유자는 1 주일에 25 주 사용 후 2 주째에는 2 주, 다음 주에는 27 주를 사용할 수 있습니다. 이 방법은 각 주인에게 주요 주를위한 공정한 기회를 제공하지만 이름과 달리 융통성이 없습니다.
포인트 프로그램
1991 년 Disney Vacation Club (DVC)에서 개발 한 시분할 방식의 시분할 방식과 권리 사용 기능을 결합한 다양한 형태의 부동산 기반 시분할 방식이 개발되었습니다. DVC 시분할 대상 구매자는 DVC가 회원에게 전달하는 증서 시분할 단위에있는 전적인 재산이자. 각 DVC 회원의 재산이자는 재산 이익의 크기에 비례하여 휴가 포인트를 매년 할당합니다. DVC의 휴가 포인트 시스템은 매우 유연하게 판매되며 스튜디오에서 3 베드룸 빌라에 이르기까지 다양한 숙박 시설의 DVC 리조트에서 휴가 숙박을 위해 서로 다른 단계로 사용할 수 있습니다. DVC의 휴가 포인트는 디즈니가 아닌 리조트에서 전 세계 휴가를 위해 교환 할 수 있으며, 향후 몇 년 동안 은행에 입금하거나 차용 할 수 있습니다.
모든 시분할 리조트에서 사용 된 DVC의 양도 / 휴가 포인트 구조는 힐튼 그랜드 베 케이션 컴퍼니, 메리어트 베 케이션 클럽, 하얏트 레지던스 클럽 및 프랑스의 아 코르 (Accor)를 포함한 다른 대형 시분할 개발자에 의해 채택되었습니다.
리조트 기반 포인트 프로그램은 양도 증서와 사용할 권리로 판매됩니다. 포인트 프로그램은 매년 소유주에게 소유권 수준만큼의 점수를줍니다. 포인트 프로그램의 소유자는이 포인트를 사용하여 리조트 그룹 내에서 여행 일정을 잡을 수 있습니다. 많은 포인트 프로그램은 대규모 리조트 그룹과 제휴하여 다양한 옵션을 제공합니다. 많은 리조트 포인트 프로그램은 전통적인 주간 숙박에서 융통성을 제공합니다. 윈드 햄의 월드 마크 (WorldMark) 및 다이아몬드 리조트 인터내셔널 (Diamond Resorts International)과 같은 리조트 포인트 프로그램 회원은 리조트 그룹의 전체 재고 목록에서 요청할 수 있습니다.
포인트 프로그램 회원은 종종 주 단위 또는 주 단위를 요구할 수 있습니다. 해당 리조트에 숙박하기 위해 필요한 포인트 수는 포인트 차트에 따라 다릅니다. 포인트 차트는 다음과 같은 요소를 허용합니다 :
리조트의 인기
숙박 시설의 크기 숙박 일
수
시즌의 바람직 함
숙박 시설의 유형과 크기
시분할 속성은 스튜디오 단위 (2 인실 포함), 3 ~ 4 침실 단위의 크기에 이르는 아파트 스타일 숙박 시설입니다. 이 큰 단위는 일반적으로 큰 가족을 편안하게 수용 할 수 있습니다. 일반적으로 식사 공간, 식기 세척기, TV, DVD 플레이어 등을 갖춘 완비 된 주방이 유닛에 포함되어 있습니다. 유닛에 세탁기와 건조기가 있거나 리조트에서 액세스 할 수있는 경우는 흔합니다. 주방 구역과 편의 시설은 문제의 특정 단위의 크기를 반영합니다.
유닛은 대개 유닛이 몇 명 남았는지 및 유닛이 얼마나 많은 수면을 취할 것인가에 따라 열거됩니다. 전통적으로 독점적이지는 않지만 :
수면 2/2는 일반적으로 1 개 침실 또는 스튜디오입니다.
수면 6/4은 일반적으로 침대 소파가있는 침실 2 개입니다.
(시간대는 전세계에서 판매되며 모든 장소마다 고유 한 설명이 있습니다)
일반적으로 수면은 일반적으로 다른 손님의 수면을 통과하여 화장실을 사용할 필요가없는 손님의 수를 나타냅니다. Timeshare 리조트는 단위당 허용되는 손님의 수에 엄격한 경향이 있습니다.
단위 크기는 특정 리조트의 비용과 수요에 영향을 미칩니다. 동일한 위치가 다른 위치의 리조트를 비교하는 것은 아닙니다. 바람직한 위치에있는 1 베드룸 유닛은 수요가 적은 리조트의 2 베드룸 숙박 시설보다 더 비싸고 수요가 더 클 수 있습니다. 예를 들어 같은 해변에서 내륙에 위치한 리조트의 2 개 침실 단위에 비해 바람직한 해변 휴양지의 1 개 침실 일 수 있습니다.
영업 인센티브
시분할 방식은 장래의 구매자가 부동산을 둘러보기 위해 종종 인센티브를 제공합니다. [원래의 연구?]
휴가 요금으로 휴양지에 숙박 (휴가 리조트는 시분할 및 판매가 목표 임)
선물 (수하물에서 토스터, 태블릿, 부분 상환에 이르기까지 다양 함)
선불 항공권 (리조트의 일반 지역에서 영화, 연극 또는 다른 형태의 엔터테인먼트 이용 가능)
도박 칩 (일반적으로 도박을 합법화 한 시분할 방식 리조트에서)
다양한 선불 액티비티 쿠폰 (일반적으로 휴가 장소 또는 근처에서 사용)
기프트 카드 또는 리조트 / 장소에 머무르는 데 드는 비용의 일부를 상환하는 유사한 선불 카드.
휴가를 보내는 시분할 전망은 마케팅 회사에 약속 한 대가로 이러한 인센티브를 제시하며 체류 기간이 끝나기 전에 시분할 여행을하는 데 동의합니다. 휴가중인 잠재 고객이 둘러보기를 거절하면 숙박 시설의 가격이 크게 인상되고 부동산을 떠나도록 지시되며 모든 인센티브가 철회되거나 무효화 될 수 있습니다.
둘러보기
장래의 바이어 (여기서는 장래성이라고도 함)는 가족을 수용 할 수있는 테이블과 의자가 많은 호텔 식 룸 (60 년대의 토지 매매 산업이 지정한 용어)에 앉습니다. 장래성에는 투어 가이드가 지정됩니다. 이 개인은 대개 면허가있는 부동산 중개인이지만 모든 경우에 해당되는 것은 아닙니다. 시분할의 실제 비용은 소유권을 통한 실제 부동산 거래와는 반대로 구매가 사용권이 아니라면 미국의 허가 된 부동산 중개인에 의해서만 인용 될 수 있습니다. 시간가는 국제적으로 판매되기 때문에이 법은 장소마다 다릅니다. 워밍업 기간과 커피 또는 간식을 먹은 후 리조트의 전망을 환영하는 연단 연사가있을 것이며 시창 주인이 방문 할 수있는 이국적인 장소에서 그들을 감탄시킬 수있는 영화가 이어질 것입니다.
잠재 고객은 부동산을 둘러보기 위해 초대 될 것입니다. 리조트의 가용 재고 목록에 따라 투어 가이드 또는 에이전트가 장래성있는 가족의 필요에 가장 잘 맞을 것으로 생각되는 숙소가 투어에 포함됩니다. 여행 후 구두 판매 프레 젠 테이션을위한 환대 룸으로 후속 반환, 전망은 timeshare의 간단한 역사와 그것이 휴가 산업에 어떻게 오늘날 관련이 있습니다. 프레젠테이션을하는 동안 그들은 RCI, Interval International 또는 해당 리조트 자산과 관련된 교환 회사의 리조트 교환 도서를 수령합니다. 장래성있는 여행자들에게 방문 예정인 장소를 알려주도록 장래성있는 사람들에게 요청할 것입니다. 나머지 프레젠테이션은 잠재 구매자가 해당 질문에 제공하는 응답을 중심으로 디자인 될 것입니다.
가이드의 라이센스가있는 경우 장래성있는 구매자의 요구에 가장 잘 맞는 것으로 보이는 특정 유닛의 소매 가격이 잠재 고객에게 인용됩니다. 투어 가이드가 면허가있는 요원이 아닌 경우 면허가있는 요원이 가격을 제시하기 위해 단계적으로 안내 할 것입니다. 잠재 고객이 “아니오”로 응답하거나 “그것에 대해 생각하고 싶다”면, 잠재 고객은 구매할 새로운 인센티브를 받게됩니다. 이 인센티브는 일반적으로 오늘 좋은 것만 좋은 할인 가격이 될 것입니다. 좋은 오늘은 진실이 아니며, 업계 최초로 영업 폐쇄 장치로 사용되었습니다. 다시 대답이 “아니오”이거나 “생각해보고 싶다”면 영업 담당자는 잠재 고객이 떠나기 전에 잠재 고객에게 관리자 중 한 명에게 이야기 해달라고 요청합니다.
영업 관리자, 보조 관리자 또는 프로젝트 관리자가 이제 테이블에 호출됩니다. 이 절차는 “TO”라고 불리우며, 일반적으로보다 작은 값 비싼 단위 나 다른 소유자의 단위로 거래되는 인센티브를 찾기 위해 인계 대상을 얻습니다. 리조트가 이미 양도 된 부동산을 재판매하는 데 관심이 없기 때문에이 전략은 일반적으로 판매 전략으로 사용됩니다. 자동차 판매 업계와 마찬가지로 관리자와 세일즈맨은 잠재 고객이 투어에 도착하기 전에 가장 낮은 가격이 잠재 고객에게 제공 될 것임을 미리 알고 있습니다. 하나의 인센티브로 장래성을 구매하지 않을 경우, 장래성이 구매되거나, 보통 정중 한 판매 승무원을 반대하지 않거나, 테이블에서 나오고 건물을 나갈 때까지 다른 사람이 곧 따라갈 것입니다.
시분할 계약 해지
시분할 영업은 종종 고압 및 빠른 이동 업무입니다. 어떤 사람들은 판매 발표의 흥분에 사로 잡혀 계약서에 서명하며 나중에 실수를했을 수도 있다는 것을 깨닫기 만합니다.
미국 연방 통상위원회 (Federal Trade Commission)는 3 일 이내에 벌금없이 일부 유형의 구매를 취소 할 수있는 “쿨 오프 기간 (cool off period)”을 의무화하고 있습니다. 또한 거의 모든 미국 주에서는 타임 슬립 계약의 해지를 구체적으로 규율하는 법률을 갖고 있습니다. 플로리다에서는 새로운 시분할 소유자가 10 일 이내에 구매를 취소 할 수 있습니다. 이 법은 관할 구역에 따라 주외 구매자가 거주 상태의 해지 기간 또는 시분할 구매가 이루어진 국가의 해지 기간 (예 : 플로리다에서 10 일의 해지 기간은 모든 구매자에게 적용되므로 텍사스에서 5 일 밖에 걸리지 않는 텍사스 구매자는 플로리다 법령에 따라 할당 된 전체 10 일 기간을가집니다.
또 다른 일반적인 관행은 구매자가 취소 권리를 포기하거나 구매액의 10 %를 잃는 것과 같은 벌금을 지불하는 대가로 시분할의 가격을 낮추기위한 핑계로 사용하는 “취소 면제”에 서명하는 것입니다 판매가 취소 된 경우 가격). 그러나 그러한 권리 포기는 멕시코 나 미국 어디에서나 법적으로 집행 할 수 없습니다. 최근 시분할 구매자가 시분할 방식 계약을 취소하거나 취소하려는 경우, 취소 의사는 할당 된 기간 내에 서면 또는 직접 제출해야합니다. 전화가 충분하지 않습니다.
최근 몇 년 동안, 시분할 해약 업계는 간단한 서비스를 제공하는 회사들에 의해 형성되었습니다 : 시분할 해지. 그러나 일부 회사는 사기성 의심입니다.
취소 사유
새로운 시분할 소유자가 구매자가 리조트 개발자로부터 지불 한 것보다 현저히 적은 비용으로 컴퓨터 수색을함으로써 기존 제품의 소유자로부터 시판 재판매 시장에서 동일한 제품을 구매할 가능성이 있습니다. 대부분의 경우, 구입 한 정확한 또는 유사한 숙박 시설은 불행한 시분할 소유자가 행복하게 이관합니다. 신규 구매자는 일반적으로 최소 부동산 양도 수수료 만 지불하고 유지 보수 비용을 인계하는데 동의합니다. 기존 소유자는 재판매 회사에 수천 달러를 지불하지 않고 해당 시간대에 구매자를 찾을 수 없으므로 재판매를 위해이를 흡수합니다. 이 변칙의 이유는 새로운 시분할 비용의 사자 점유율이 판매 수수료 및 마케팅 비용이며 시분할 소유자가 검색 할 수 없기 때문입니다.
새 주인이 취소하기를 원할 수도있는 또 다른 이유는 판매 프레젠테이션으로 인한 흥분의 침체 이후 구매자의 양심의 가책입니다. 그는 정확히 무엇을 구입했는지, 어떻게 작동하는지, 소유권 유지 보수 비용을 지불하겠다는 약속을 무제한으로 이행했는지, 또는 시분할 된 판매 회사에 대해 너무 적게 알고 있음을 알았을 지 모른다는 것을 깨달았을 것입니다. 영업 프로세스 중 시간 부족.
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이러한 거래의 형식은 다양하지만 일반적으로 리조트에 한 개씩의 방이나 스위트를 장기간 (30-99 년) 또는 실제 등록 (증서) 된 형태로 일주일 동안 구매해야합니다. 영원한 소유권. 비용은 높습니다 : $ 18,000 (US dollars, 2006) 이상, 선주인 HOA (주택 소유자 협회) 또는 유지비 $ 500 / 년 이상. 항해자가 시분할을 소유하는 한 계속 유지됩니다.
당신이 매우 광범위하게 얻는 변호사의 세부 사항 :
양도 증서는 당신이 영속적으로 건물이나 토지에 대한 부분적인 이익을 합법적으로 소유하고 있음을 나타냅니다.
“사용할 권리”는 소유권이 아닙니다. 그것은 장기 임대이며, 앞으로 수십 년간 계속됩니다. 이는 멕시코와 같은 국가에서 종종 사용되며, 현지 법에 따라 외국인이 토지를 구입하는 것이 제한됩니다.
또 다른 변형은 실제 토지가 아닌 소유권을 판매하는 것입니다 (한 특정 리조트 유형에서 하나의 특정 주거 유형). 그러나 리조트를 소유 또는 운영하는 회사 또는 트러스트에 대한 관심을 판매하는 것입니다.
실제 결과는 다양합니다.
고정 주간은 원래 모델이었으며 매년 동일한 부동산에서 같은 주간 소유권을가집니다. 대부분의 “유산 시분할 (legacy timeshare)”속성 – 개발자가 20 년 또는 그보다 몇 년 전에 개발 한 독립적 인 속성으로 개별 타임 스탬프로 판매가 중단되고 원래 발기인의 개입없이 주택 소유자 협회로 넘겨졌으며 추가 판매 노력도없이이 범주에 속합니다.
로테이션 주 (때로는 “플렉스 주”로 잘못 표시됨)는 고정 스케쥴에 따라 각 주를 다른 주에 매년 이동시킵니다. 때로는 성수기에 접어 들기도하지만 때로는 너무 멀리 떨어져서 사용하기도합니다. 그러나 이론 상으로는 각 소유자가 적어도 시간의 일부를 차지하는 중요한 시간대를가집니다.
떠 다니는 주가 약간 더 유연합니다. 장래 희망자는 특정 날짜에 미리 약속하지 않고 특정 계절에 일주일에 한 번씩 구매합니다 (매년 선택할 수 있음).
방학 클럽, 회원권 및 포인트 기반 시스템은 여러 속성을 가진 대형 체인에 의해 제공됩니다. 구매자는 체인의 어느 곳에서든지 매년 숙박 시설에 사용할 수있는 특정 수의 “포인트”를 얻습니다. 그러나 더 바람직한 시간과 위치는 더 많은 포인트를 요구합니다.
사용하지 않을 시간대에 시간이 있다면 몇 가지 옵션이있을 수 있습니다.
호텔 운영자가 단기 체류 호텔을 여전히 광고하고있는 경우 일부 운영자가 다른 여행객에게 객실을 빌릴 수 있습니다.
위치가 바람직한 경우 홈스테이 네트워크 또는 환대 교환 모델을 사용하여 다른 여행자와 장소를 바꿀 수 있습니다.
리조트 콘도미니엄 인터내셔널 (RCI) 및 인터벌 인터내셔널 (II)과 같은 회사는 시분할 교환의 중개인 역할을합니다.
그럼에도 불구하고 위험이 있습니다. 보유하고있는 것이 단순히 불량 거래 일 경우 아무도 자신의 지위를 매수하고 싶지 않으며 더 이상 사용하지 않는 휴가 속성에 대해서는 값 비싼 연간 유지 보수 비용을 지불해야합니다.
그런 다음이 계획을 운영하는 회사가 파산하면 어떻게 될지에 대한 의문이 있습니다. 이 제도들 중 일부에서는 재산 증서 (소유권의 부채가있는)를 보유하고 있으며 다른 곳에서는 아무것도 남지 않을 수도 있습니다.
이러한 다양한 계획의 발기인은 오두막과 같은 완전한 두 번째 거주지를 구입하는 것보다 가장 저렴하고 유지 보수가 덜 필요하다는 점을 지적합니다. 더 의미있는 비교는 시간대와 호텔 또는 기타 대여 사이에있을 것입니다. 같은 장소 (또는 동일한 그룹의 부동산)에 1 년에 1 년 동안 머무르고 있다면, 매년, 10 년 또는 그 이상 동안, 당신은 * 시분할로도 휴식을 취할 수도 있습니다. 어쩌면 객실과 시설은 표준 호텔 방 임대보다 더 좋거나 더 넓습니다.
반대로, 이것이 심하게 나면 아무도 사고 싶어하지 않는 단위에 갇힐 수 있습니다.이 시설을 사용하지 않을 때에도 연간 유지비, 재산세 및 HOA 수수료가 계속 발생합니다. 더 나쁜 경우, 이것은 자산이 아닌 책임보다 가치가 적습니다. 문제가있는 주식 소유 지분에 대한 소유 지분을 제공하지 못할 수도 있습니다. 최초 발기인은 심지어 무료로이 사실을 다시 받아 들일 의무가 없습니다. 그들은 더 이상 사용하지 않고 팔 수없는 시분할 휴가 주택에 대해 € 450-900 / yr 유지 보수비로 고정 된 많은 노인층이 있습니다.
시분할 비용
시분할 (timeshare) 시설에서 1 주일의 비용은 약 10 년 내에 상각되어야합니다. 이것은 소비자 센터 및 평판 좋은 공급자에 의해 제안됩니다. 따라서 Gran Canaria의 아파트에 대한 시분할 항목이 휴일 주당 5 자리의 유로 금액으로 설정되면 이는 주당 1000 유로의 아파트에있는 순수 숙박 가격과 비교됩니다. 추가 비용 외에도 매년 수백 €에 달합니다. 아파트 중 일부는 최대 4 명까지 수용 할 수 있으므로 가치가있을 수 있습니다. 대부분의 시분할 시설은 매우 매력적으로 디자인되어 있으며 4 ~ 5 등급에 상응하는 고급 호텔의 편안함을 제공합니다.
Gran Canaria에서는 Anfi의 시설이 좋은 예입니다. Arguineguín의 Patalavaca에 위치한 Anfi del Mar Complex는 고급스러운 숙박 시설을 제공합니다. 10,000 톤의 카리브해 모래 해변, 수많은 레스토랑, 다양한 활동 및 예술적으로 조경 된 열대 정원은 시분할하는 고객뿐만 아니라 대형 독일 관광 회사 책을 방문하는 패키지 관광객에게도 매력적인 휴가를 보장합니다.
Anfi Group은 푸에르토 리코 (Puerto Rico) 인근 타우로 (Tauro)의 독점적 인 골프 클럽으로 알려진 시설을 소유하고 있습니다. 그리 멀지 않은 곳에 Playa de Amadores가 있으며, Anfi del Mar 시분할 시설과 비슷한시기가 있습니다. 어떤 방법 으로든 시장에 출시하려고합니다 (2010 년 11 월 기준).
구입 또는 공유 하시겠습니까?
시분할 이익의 중요성 여부는 돈 문제가 아니라 개인의 취향에 달려 있습니다. 그러나 휴가철에는 다음 사항을 고려해야합니다.
해외 계약을 체결 할 때 현지 계약법이 적용됩니다.
Timeshare 공유는 대개 공시됩니다. 첫 번째 지불 전에 명확해야합니다.
수리, 유지 보수, 유지 보수와 같은 후속 비용.
서명하기 전에 먼저 계약을 맺고 그것을 확인하고 밤 동안 자십시오. 다음 날에 평판 좋은 공급자에게 가능한 할인 제안이 적용됩니다.
어떠한 경우에도 계약금 수령 후 14 일 만에 스페인 법에 의거하여 계약금을 납부하지 않습니다. 스페인에서는 10 일의 기간입니다.
14 일 철회 할 권리를 주장하며, 이것은 독일의 보통법입니다. 또한 다른 국가에서는 일부 마감일이 다른 취소권이 있습니다.
휴가 클럽 회원은 없습니다. 이것들은 더 짧은 지속 기간을 가지며 법적 근거는 덜 유리합니다.
먼저 항공편 및 식사가없는 시분할 공유와 추가 비용이 항공편 및 반 이사회를 포함한 비슷한 목적지까지 10 회 패키지 여행 비용보다 훨씬 저렴한지 다시 계산하십시오.
함정
배분 계약은 많은 함정이있는 복잡한 부동산 거래입니다. 전문가의 조언없이 서명하지 마십시오.
여행자에게있어 시분할 방식은 매년 1 주일에 한 번씩 같은 장소 (또는 같은 소유주의 장소)에서 휴가를 보내는 것을 의미한다는 점에서 융통성이 없습니다. 여행자가 일주일 동안 자유롭지 못하거나, 여행을 할 여력이 없거나, 다른 곳에서 휴가를 보내기를 선호하는 경우, 이것은 어색 할 수 있습니다. 계획 변경이있을 경우 막판 취소는 어렵거나 불가능할 수 있습니다. 시분할 근로자는 임대 한 것이 아니라 미리 구입해야하는 높은 초기 비용을 부담해야합니다.
올해 머물기에 좋은 호텔이었던 호텔이 앞으로도 똑같은 기준과 시장 지위를 유지할 수 있을지 예측하기가 어렵습니다. 때로는 부동산 가격이 상승하여 개조되고 업그레이드됩니다. 때로는 재산이나 목적지가 수년간의 방치로 쇠퇴 해가는 경우가 있습니다. 한 번 인기가있는 휴가 목적지 중 일부는 유령 도시가되었습니다.
재산이 주요한 개조 또는 수리를 받게 되더라도, 시분할 해택의 소유자는 더 높은 HOA / 유지 보수 비용으로 그 일을 지불해야합니다. 협회 해체 또는 기존의 시분할 건물을 다른 목적 (예 : 아파트 또는 콘도)으로 전환하는 것은 나중에 조각난 소유 구조로 인해 어색하거나 불가능할 수 있습니다. 모든 소유주가 단일 행동 과정에 동의하게하는 것은 어렵습니다.
부동산 시장에 대한 다른 내기와 마찬가지로 개인 시간대의 가치가 시간이 지남에 따라 상승하거나 하락할 수 있습니다. 시분할은 투자로 간주되어서는 안됩니다. 시분할을 판매 할 수 있다면, 재판매 가격은 원래의 고압 판매원이 프로젝트가 시작될 때 승격 한 가격보다 훨씬 낮습니다. 이러한 준비 중 일부를 벗어나는 것이 불가능할 수도 있습니다. 비록 아픈 사람, 노인 또는 파산자 (그리고 따라서 여행 할 수없는 사람)라도 계약자의 조건은 자발적으로 자발적으로 의무를 지는지 여부에 따라 크게 다릅니다 불행한 주인이 계획을 떠나도록 허용하십시오.
우스운 전술은 하드 코어 타임 쇼어에 사용되었습니다. 희생자가 여행이나 숙박과 같이 무료로 무언가를 얻었지만, 작은 글씨로 몇 가지 불쾌한 놀라움을 겪었습니다. 이 제안에는 “나이지리아 419″사전 수수료 사기보다 더 많은 숨겨진 혐의가 포함되어 있으며, “공짜 물건”의 가격은 항해자가 길고 높은 압력 판매 피치를 견뎌야한다는 것입니다. 이 피칭은 타임 호가 필연적으로 가치가 상승하고 언제든지 빠져 나오기 쉽도록 허위 주장으로 포장 될 수 있습니다. 이는 흔히 사실이 아닙니다.
어떤 경우에는, 불리한 시분할 방식에서 벗어나려고 시도하는 수많은 사람들의 대기자 명단이 있습니다. 모욕적 인 상처를 입히기 위해 일부 비양심적 인 판매 인은 ‘우리는 당신의 시분할에 대한 보상을받을 수 있습니다’라고 광고 한 다음 불운 한 항해자에게 또 다른 시분할 판매용 고압 판매 피치를 적용하여 희생자를 희생시킵니다. 경우에 따라 장래의 희생자가 술을 마시고 몇 시간 동안 집중적으로 판매 압력을받는 적극적인 “핫 룸 (hot room)”전술이 현지 법을 위반합니다. 당신이 미사일 인 경우, 귀하가 계획을 종료 할 수 없다거나 귀하가 보상을 원한다는 말을 들었을 경우 법적 조언을 얻을 수 있습니다. 단, 비용이들 수 있고 법적 조치의 결과에 대해서는 보증 할 수 없습니다.
호텔과 리조트 소유주의 경우 시간표는 고정 된 시장과 유리한 자본 출처를 나타냅니다. 이것은 고압 판매 전략의 일부뿐만 아니라 이러한 계획의 발기인의 열망을 설명 할 수 있습니다. 그러나 항해자에게는 미사용 시분할은 지속적으로 부담이 될 수 있습니다. 어떤 경우에는 유지 보수 비용이 계약 기간 동안 400 % 증가했습니다.
물건을 사야 만한다면, 더 이상 부동산을 방문하지 않고 원래의 발기인에서 직접 구매하는 대신 팔려고하는 동성애자에게서 구매하는 것이 일반적으로 저렴합니다.