不動産開発

不動産開発は、既存の建物の改築と再リースから生土地の購入、および開発された土地や小包の他人への販売に至るまでの活動を含むビジネスプロセスです。 不動産開発者は、これらの活動のすべてを調整し、アイデアを紙から実物に変換する人々および企業です。 不動産開発は建設とは異なりますが、多くの開発者も建設プロセスを管理しています。

開発者は、土地を購入し、不動産取引を調達し、ビルダーがプロジェクトを構築し、開発過程を創造し、想像し、制御し、調整し、最初から最後まで調整するようにします。 開発者は通常、不動産の創造または改築において最大のリスクを冒し、最大の報酬を受け取る。 通常、開発者は土地を購入し、不動産のマーケティングを決定し、建物のプログラムとデザインを開発し、必要な公的承認と資金調達を行い、構造物を建設し、それを賃貸し、管理し、最終的に売却する。

場合によっては、不動産開発者はそのプロセスの一部を引き受けるだけです。 例えば、一部の開発者は、財産を取得し、プランと許可を得て、財産を計画通りに売却する前に認可を受け、高価な建築業者に許可する。 また、ビルダーでもある開発者は、プランの承認を得ることができないリスクがないように、プランと許可を持つプロパティを購入し、直ちに開発を開始することができます。

開発者は、建築家、都市計画者、エンジニア、測量人、検査官、請負業者、弁護士、賃貸代理店など、このプロセスの各ステップに沿って多くの異なるカウンターパートと協力しています。 1990年の町と田園計画法で定義されている。

プロモーターの種類
土地開発者と不動産開発者の間でフランス語で用語の区別はありません。 2つの活動は、内容を考慮すれば区別することができますが、実際には肩をこすり、同じオペレーターによって実行されることさえあります。

土地開発者は、都市の外来地域に特有のもので、通常、大量の空き地を取得し、細分化して細分化し、道路、水道、下水道などの建設に必要なインフラストラクチャを取り付けることで改善します。地方自治体のゾーニングの変更を必要とする可能性があります。 開発者は、長期間ではなく短期間の利益のために整備整備済みの土地区画を販売すると、土地開発者とみなすことができます。
不動産開発者は、再開発が必要な空き地、改善された（またはサービスされたまたはサービスされた）土地またはその他の建設された物件を取得し、売却（バルクまたは分割）または賃貸リースを目的として1つ以上の建物を建設する。
不動産開発者は、しばしば小規模な構造（元弁護士や不動産ブローカーが率いる）です。従業員数は少なく、株式はほとんどありません。 今日、銀行はプロジェクトの資金調達のために自己資金の20％を必要としています。 しかし、彼らは貸出機関から必要な融資を見つける能力を持っています。 この資金調達ファシリティ、したがって新しいプロジェクトの立ち上げは、予測される宇宙カテゴリーの不動産市場の状況、および開発者が近づいた潜在的なバイヤーおよび/またはテナントの財務力に依存する。 新規建設または大規模な改修/再開発の場合、開発者は、投資の成功のリスクを最小限に抑えるために、当該建物および市場のタイプについて貸し手によって十分とみなされる、事前リースレベル（予約）を証明しなければならない。

いくつかの開発者は、独自の建築、建設または不動産管理サービスを提供していますが、ほとんどの場合、これらの作業は契約によって下請けされます。

資格情報
不動産開発プロセスの多くの側面は、不動産仲介業者または販売代理店としての地方または州のライセンスを必要とします。 不動産開発者は専門的な指定ではなく、用語を商標として認知したり保護している学校や団体はありません。 いくつかの不動産開発者、しばしば伝統的な不動産チャネルを通じてマーケティングプロパティに関わる者は、SIORなどのビジネスアソシエーションに参加することを選択します。

開発フィールドに入るためのパス
不動産開発の成功への単一の経路は自動的に成功するものではありません。 開発者は、建設、都市計画、融資、建築、法律、会計などのさまざまな分野から来ています。 不動産開発（MRED）学位を取得した最近の専門プログラムも利用可能です。 不動産開発の大学院プログラムは、不動産業界で最も包括的な教育です。 その他の正式な教育には、不動産科学修士（MSRE）、またはMBAが含まれます。

開発のための組織
開発チームは、いくつかの方法の1つでまとめられます。 ある極端な場合、大企業にはアーキテクチャからエンジニアリングまでの多くのサービスが含まれている可能性があります。 また、開発会社は、必要に応じて、各サービスごとに、他の企業や専門家と雇用または契約している1人のプリンシパルと数人のスタッフで構成されています。

複雑な開発プロジェクトに内在する環境、経済、私的、物理的、政治的問題に取り組むために、専門家チームを組み立てることは非常に重要です。 開発者の成功は、一連の相互に関係する活動の完了を効率的かつ適切な時期に調整し、指揮する能力に依存します。

開発プロセスには、多くの専門家のスキルが必要です：建築家、景観建築家、土木エンジニア、プロジェクト設計に取り組むサイト計画者。 市場コンサルタントが需要とプロジェクトの経済性を決定する。 協定や政府の承認を処理する弁護士 環境コンサルタントおよび土壌エンジニアがサイトの物理的限界および環境影響を分析し、 測量士および表題会社は、プロパティの法的説明を提供する。 融資を行う貸し手。 プロジェクトの一般請負業者は、建築計画を実行するために下請け業者を雇う。

土地開発
潜在的な開発のために未使用土地を購入することを投機的開発と呼ぶこともある。

土地の細分化は、コミュニティが発展する主要なメカニズムである。 技術的には、細分は、生の土地を開発された土地に変換するために開発者が取らなければならない法的および物理的なステップを記述する。 細分化は、その外観、土地利用の混在、道路、排水システム、水道、下水道、公共施設などのインフラストラクチャーを決定するコミュニティの成長の不可欠な部分です。

土地開発は最もリスクを伴う可能性がありますが、認可やインフラストラクチャのために公共部門に依存しているため、正のキャッシュフローのない長い投資期間が必要なため、最も収益性の高い手法となります。

細分化が完了した後、開発者は通常、倉庫やショッピングセンターなどの用途のために土地を家屋または他のエンドユーザーに販売します。 いずれにせよ、空間情報ツールを使用することで、住宅建設業者または小売業者が新しい開発を取り巻くことを望む顧客の種類の人口動向および人口構成をモデル化することによって、これらの開発者のリスクを軽減する。

財務面
不動産開発は流動性に大きく依存します。

不動産は、本質的に高価で非活動的な液体です。 購入するのに高価で売るのが難しいです。 不動産開発の過程で、開発者は土地を取得し、改善コスト（ハードコスト）とプロジェクトを実施するために必要な多くのコンサルタント（ソフトコスト）の費用を支払わなければなりません。 コストが高いので、売却は即時ではなく、投資収益率は遅れます。不動産開発は財務的に危険です。 開発者の仕事の大半はリスク管理です。

重要な初期投資を考えると、ほとんどの不動産開発プロジェクトは高い借入比率（レバレッジ効果）で資金調達されています。 潜在的な利益を増加させるが、リスクを流動性に乗じる。 前払金が最小限に抑えられ、債務返済をカバーするのに十分なキャッシュフローが生成されれば、プロジェクトはより収益性が高くなります。 当初認識されていた市場機会が蒸発する可能性があるため、建物を計画して建設するのが長期間であれば、さらに危険にさらされます。

不動産プロジェクトの資金調達にはさまざまな方法がありますが、ほとんどの金融パッケージは次のソースを使用しています。

私的投資家（年金基金、保険会社、富裕層、合弁企業など）
公的投資家（市民社会の不動産投資、行動の公募、官民パートナーシップなど）
民間債務（ローン、モーゲージ、建設ローンなど）
公的債務（再開発ローンなど）
民間助成金（非営利団体などから）
公的補助金（都市再生のための補助金、低価格住宅のクレジット、税額控除、文化遺産の保護のための助成金など）
エクイティ（プロモータの他の建物からのキャッシュ使用）
従属
crowdfunding（ウェブサイトによって提案された新しい資金源）
成功したプロモーターは、利益を考えれば、非常に豊かになることがありますが、特に経済状況が不安定なときにリスクが甚大であることがあります。 資産の流動性が低いため、プロモーターは時には非常に脆弱な外部資金調達源に依存しています。 不動産開発者の間では、流動性の欠如が倒産の一般的な原因です。

不動産開発プロセス
不動産開発のプロセスは、建物の種類や問題のプロジェクトによって異なりますが、次の段階に沿って、時間順に並べ替えることが考えられます。

市場調査
サイト選択/実現可能性分析
デューデリジェンス/プロフォーマ予選
不動産取得または簡単な購入オプション
プロジェクトアーキテクチャ/詳細プロフォーマ
建築許可取得、ゾーニング補正、許可
事前雇用
ファイナンス/最終予選
建物
マーケティング（建物全体またはユニットの賃貸または売却）
管理（建物が保存されている場合）

建設
建設は通常、不動産を購入して開発することによって行われます。 開発の一環として、すべての建設作業は、建築家の計画から建設作業の公式承認まで委託されています。 建物のサービスは通常提供されません。 開発された居住用ユニットは完全に販売されています。 保管棟では、開発者は建設プロセスの前または途中でユニットを販売するために開発およびビルドを行う。 注文ビルディングでは、購入契約書に署名した開発者のみが動作します。 不動産開発者の利益は、生活空間を生み出すための総コストと達成された販売価格との差として計算される。

ターンキー契約は、公証する公証人である不動産が売却されたためです。

開発者は顧客の唯一の契約パートナーであるため、職人と企業との直接の投票は必要なく、反対に開発者の同意と協力が必要です。

開発者は、契約上合意した義務を適切に履行するために購入者に責任を負い、建設期間中または保証期間内に発生した欠陥が是正されることを保証する必要があります。

開発者または建設契約の締結に加えて、購入者は、標準的な購入契約をして開発者から既に完成した（例えば古い建物）または半完成品（開発棟）を取得することも考えられる。 後者の場合、バイヤーは自己の費用とリスクで完了を引き継ぐ。