Una multiproprietà è un tipo di alloggio per le vacanze che si trova di solito in o vicino a una struttura ricettiva. Sono molto simili ai condomini per le vacanze (vedi seconde case); tuttavia, una multiproprietà non è venduta come singola proprietà. Invece i timeshare sono venduti in intervalli di tempo settimanali o intervalli e l’unità di multiproprietà è condivisa tra potenzialmente 52 proprietari diversi. Le multiproprietà sono state vendute come settimane fisse, settimane fluttuanti, settimane rotanti e, più recentemente, come club per le vacanze o iscrizioni, nonché sistemi basati su punti.
Comprendere
Una multiproprietà (a volte chiamata proprietà per le vacanze) è una proprietà con una forma divisa di proprietà o diritti di utilizzo. Queste proprietà sono in genere unità condominiali del resort, in cui più parti detengono i diritti per l’utilizzo della proprietà, e ciascun proprietario della stessa struttura viene assegnato il loro periodo di tempo. L’acquisto minimo è di proprietà di una settimana e le settimane di alta stagione richiedono prezzi più elevati. Le quote possono essere vendute come proprietà parziale, leasing o “diritto di utilizzo”, nel qual caso quest’ultimo non ha alcuna pretesa di proprietà della proprietà. La proprietà dei programmi di multiproprietà è varia e sta cambiando nel corso dei decenni.
Modelli di multiproprietà
Sistema azionario: dopo l’acquisizione di azioni della società si riceve un dividendo tipo, ad esempio punti. Questi punti possono anche essere recitati. A seconda della stagione, è richiesto un certo numero di punti per le vacanze in un determinato appartamento.
Sistema di punti: la società di multiproprietà si è unita a un club di scambio che ha i suoi punti di business standardizzati in tutto il mondo, quindi presso società di baratto come RCI, è possibile scegliere le destinazioni di vacanza in tutto il mondo da un gran numero di strutture. Per le società di scambio sono quindi i costi per un abbonamento pluriennale e una tassa di elaborazione per vacanza.
Per quanto riguarda le unità, è importante notare se sono legate a un determinato periodo di ferie (fisso) o variabile galleggiante).
In teoria, si possono rivendere quote in attrezzature di multiproprietà, in pratica il mercato è relativamente basso, almeno in Europa. Il mercato americano è molto più aperto a questo riguardo, anche in termini di prezzo, come mostrato da Hotel Timeshare Resales.
Metodi di utilizzo
I proprietari possono:
Usare il loro tempo di utilizzo
Noleggiare il loro uso di proprietà Darlo
come un dono
Donalo a un ente di beneficenza (nel caso in cui l’ente di beneficenza scelga di accettare l’onere dei pagamenti di mantenimento associati)
Scambia internamente all’interno dello stesso resort o resort
Exchange esternamente in migliaia di altri resort
Venderlo tramite pubblicità tradizionale o online o utilizzando un broker con licenza. I contratti di multiproprietà consentono il trasferimento attraverso la vendita, ma raramente è realizzato.
Recentemente, con la maggior parte dei sistemi di punti, i proprietari possono scegliere di:
Assegna il tempo di utilizzo al sistema di punti da scambiare per biglietti aerei, hotel, pacchetti di viaggio, crociere, biglietti parco divertimenti
Invece di noleggiare tutto il loro tempo di utilizzo effettivo, affitta parte dei loro punti senza effettivamente ottenere alcun tempo di utilizzo e usa il resto i punti
Acquista più punti dall’ente di scambio interno o da un altro proprietario per ottenere un’unità più grande, più tempo di vacanza o in una posizione migliore
Salva o sposta i punti da un anno all’altro
Alcuni sviluppatori, tuttavia, possono limitare quali di queste opzioni sono disponibili nelle rispettive proprietà.
I proprietari possono scegliere di rimanere nel loro resort durante il periodo prescritto, che varia a seconda della natura della proprietà. In molti resort, possono affittare la loro settimana o regalarla ad amici e parenti.
Scambiare i tempi
Utilizzato come base per attrarre l’appello di massa all’acquisto di una multiproprietà, è l’idea dei proprietari che si scambiano la loro settimana, indipendentemente o tramite agenzie di cambio. I due più grandi, spesso citati nei media, sono RCI e Interval International (II), che insieme hanno più di 7.000 resort. Hanno programmi di affiliazione dei resort e i membri possono scambiarsi solo con i resort affiliati. È più comune per un resort essere affiliato con una sola delle agenzie di cambio più grandi, anche se le località con doppia affiliazione non sono rare. La stazione di multiproprietà di un acquisto determina quale delle società di scambio può essere utilizzata per effettuare scambi. RCI e II riscuotono una quota associativa annuale e costi aggiuntivi per quando trovano uno scambio per un membro richiedente e chiedono ai baristi di affittare settimane per le quali si sono già scambiati.
I proprietari possono anche scambiare le loro settimane o punti attraverso società di cambio indipendenti. I proprietari possono scambiare senza che il resort abbia un accordo formale di affiliazione con le società, se il resort di proprietà accetta tali accordi nel contratto originale.
A causa della promessa dello scambio, le multiproprietà spesso vendono indipendentemente dal luogo in cui si trovano le loro proprietà. Ciò che spesso non viene divulgato è la differenza nel potere di negoziazione a seconda della posizione e della stagione della proprietà. Se un resort si trova in una regione di vacanza privilegiata, si scambierà molto bene a seconda della stagione e della settimana assegnate all’unità in questione che sta tentando di effettuare uno scambio. Tuttavia, i timeshare in luoghi altamente desiderati e le fasce orarie di alta stagione sono i più costosi al mondo, soggetti alla domanda tipica di qualsiasi area di vacanza fortemente trafficata. Un individuo che possiede una multiproprietà nella comunità desertica americana di Palm Springs, California, a metà luglio o agosto, avrà una capacità molto ridotta di scambiare il tempo, perché meno persone vengono in un resort in un momento in cui le temperature superano i 110 ° F (43 ° C).
varietà
Deeded contro i contratti right-to-use
Una grande differenza nei tipi di proprietà delle vacanze è tra i contratti deeded e right-to-use.
Con i contratti di proprietà, l’uso del resort è solitamente suddiviso in incrementi di una settimana e viene venduto come proprietà reale tramite la proprietà frazionata. Come per qualsiasi altro bene immobile, il proprietario può fare tutto ciò che si desidera: utilizzare la settimana, affittarla, consegnarla, lasciarla agli eredi o vendere la settimana a un altro potenziale acquirente. Il proprietario è anche responsabile per una parte uguale delle tasse immobiliari, che di solito sono raccolte con le spese di manutenzione condominiale. Il proprietario può potenzialmente detrarre alcune spese relative alla proprietà, come le tasse immobiliari dal reddito imponibile.
La proprietà processata può essere tanto complessa quanto la proprietà definitiva in quanto la struttura dei fatti varia in base alle leggi locali sulla proprietà. Gli atti di proprietà costitutivi sono comuni e offrono la proprietà per un periodo di tempo determinato dopo il quale la proprietà ritorna al titolare. Occasionalmente, gli atti di proprietà sono offerti in perpetuo, tuttavia molte azioni non trasmettono la proprietà della terra, ma semplicemente l’appartamento o l’unità (alloggio) della sistemazione.
Con i contratti right-to-use, un acquirente ha il diritto di utilizzare la proprietà in conformità con il contratto, ma ad un certo punto il contratto termina e tutti i diritti sono restituiti al proprietario. Pertanto, un contratto di diritto all’utilizzo concede il diritto di utilizzare il resort per un numero specifico di anni. In molti paesi esistono severi limiti sulla proprietà straniera della proprietà; quindi, questo è un metodo comune per lo sviluppo di resort in paesi come il Messico. Si dovrebbe prestare attenzione a questa forma di proprietà in quanto il diritto di utilizzare spesso assume la forma di un’iscrizione al club o il diritto di utilizzare il sistema di prenotazione, in cui il sistema di prenotazione è di proprietà di una società non controllata dai proprietari. Il diritto di utilizzo può essere perso con la scomparsa della società controllante, in quanto il diritto di utilizzare il contratto dell’acquirente è generalmente valido solo con l’attuale proprietario,
Proprietà a settimana fissa
L’unità di vendita più comune è una settimana fissa; il resort avrà un calendario che elenca le settimane approssimativamente a partire dalla prima settimana di calendario dell’anno. Un proprietario può possedere un atto per utilizzare un’unità per una singola settimana specificata; per esempio, la settimana 51 di solito include Natale. Un individuo che possiede la settimana 26 in un resort può utilizzare solo quella settimana in ogni anno.
Proprietà della settimana flottante
Talvolta le unità vengono vendute come settimane fluttuanti, in cui un contratto specifica il numero di settimane possedute da ciascun proprietario e da quali settimane il proprietario può scegliere per la propria permanenza. Un esempio di questo potrebbe essere una settimana estiva fluttuante, in cui il proprietario può scegliere una singola settimana durante l’estate. In tale situazione, è probabile che ci sia una maggiore competizione durante le settimane in cui si svolgono le vacanze, mentre è probabile una minore concorrenza quando le scuole sono ancora in corso. Alcuni contratti fluttuanti escludono le festività principali in modo che possano essere venduti come settimane fisse.
Proprietà rotanti o flex-settimane
Alcune sono vendute come settimane rotanti, comunemente indicate come settimane flessibili. Nel tentativo di offrire a tutti i proprietari una possibilità per le settimane migliori, le settimane vengono ruotate in avanti o indietro nel calendario, quindi nell’anno 1 il proprietario può utilizzare la settimana 25, poi la settimana 26 nell’anno 2 e poi la settimana 27 in 3 anni. Questo metodo offre a ciascun proprietario un’opportunità equa per le prime settimane, ma a differenza del suo nome, non è flessibile.
Programmi a punti
Una variante della multiproprietà basata sull’immobiliare che combina le funzionalità di multiproprietà con offerte di utilizzo diretto è stata sviluppata da Disney Vacation Club (DVC) nel 1991. Acquirenti di interessi in multiproprietà DVC, che DVC chiama membri ricevono un atto di trasporto un interesse immobiliare indiviso in un’unità di multiproprietà. L’interesse di ogni membro del DVC è accompagnato da una quota annuale di punti di ferie in proporzione alle dimensioni dell’interesse della proprietà. Il sistema di punti ferie di DVC è commercializzato come altamente flessibile e può essere utilizzato in diversi incrementi per soggiorni di vacanza presso i resort DVC in una varietà di sistemazioni, da monolocali a ville con tre camere da letto. I punti di vacanza DVC possono essere scambiati per vacanze in tutto il mondo in località non Disney, o possono essere presi in prestito o presi in prestito da anni futuri.
La struttura del punto vendita / vacanza DVC, che è stata utilizzata in tutti i suoi resort in multiproprietà, è stata adottata da altri grandi sviluppatori di timeshare tra cui Hilton Grand Vacations Company, Marriott Vacation Club, Hyatt Residence Club e Accor in Francia.
Anche i programmi punti basati sulla località sono venduti come deedati e come diritti d’uso. I programmi di punti danno annualmente al proprietario un numero di punti pari al livello di proprietà. Il proprietario in un programma a punti può quindi utilizzare questi punti per organizzare il viaggio all’interno del gruppo del resort. Molti programmi di punti sono affiliati con grandi gruppi di resort che offrono una vasta scelta di opzioni per la destinazione. Molti programmi di punti di ristoro offrono flessibilità dal tradizionale soggiorno settimanale. I membri del programma resort point, come WorldMark di Wyndham e Diamond Resorts International, possono richiedere l’intero inventario disponibile del gruppo del resort.
Un membro del programma punti può spesso richiedere settimane frazionarie e soggiorni settimanali completi o multipli. Il numero di punti necessari per soggiornare presso il resort in questione varierà in base a un grafico a punti. Il grafico a punti consentirà di fattori quali:
Popolarità del resort
Dimensioni degli alloggi
Numero di notti
desiderabilità della stagione
Tipologie e dimensioni degli alloggi Le
proprietà in multiproprietà tendono a essere [camere da donnola] in sistemazioni in stile appartamento di dimensioni variabili da unità di studio (con spazio per due), a unità da tre e quattro camere da letto. Queste unità più grandi di solito possono ospitare comodamente famiglie numerose. Le unità normalmente includono cucine completamente attrezzate con zona pranzo, lavastoviglie, televisori, lettori DVD, ecc. Non è raro avere lavatrici e asciugatrici nell’unità o accessibili nella proprietà del resort. L’area cucina e i servizi rifletteranno le dimensioni dell’unità particolare in questione.
Le unità sono generalmente elencate in base al numero di unità che dormiranno e al numero di unità che dormirà in privato. Tradizionalmente, ma non esclusivamente:
I posti letto 2/2 sarebbero normalmente una camera da letto o studio. I posti
letto 6/4 sarebbero normalmente una camera da letto con un divano letto
(le multiproprietà sono vendute in tutto il mondo e ogni sede ha le sue descrizioni uniche)
Dormire privatamente di solito si riferisce al numero di ospiti che non dovranno camminare attraverso la zona notte di un altro ospite per usare un bagno. Le località di multiproprietà tendono ad essere rigide sul numero di ospiti ammessi per unità.
Le dimensioni delle unità influenzano il costo e la domanda in qualsiasi data località. Lo stesso non vale per le località di confronto reali in luoghi diversi. Un’unità con una camera da letto in una posizione desiderabile potrebbe essere ancora più costosa e più richiesta rispetto a una sistemazione con due camere da letto in un resort con meno richiesta. Un esempio di questo può essere una camera da letto in un resort balneare desiderabile rispetto a un’unità con due camere da letto in un resort situato nell’entroterra dalla stessa spiaggia.
Incentivi alle vendite
La multiproprietà spesso incentiva il potenziale acquirente a fare un giro della proprietà: [ricerca originale?]
Un soggiorno in una località di vacanza ad una tariffa scontata (Il luogo di villeggiatura è una multiproprietà, e una vendita è l’obiettivo)
Regali (che possono variare dal bagaglio al tostapane al tablet al rimborso parziale al costo del soggiorno)
Biglietti prepagati (a un film, a un gioco o ad altre forme di intrattenimento disponibili nell’area generale del resort)
Chip di gioco (di solito in un resort di multiproprietà che ha legalizzato il gioco d’azzardo)
Vari tagliandi attività prepagate, di solito per l’uso in o nei luoghi di vacanza
Giftcards o carte prepagate simili per rimborsare una parte del costo del soggiorno presso il resort / località.
Le prospettive di multiproprietà in vacanza vengono presentate con questi incentivi in cambio della promessa alla società di marketing di accettare un tour in multiproprietà prima del completamento del soggiorno. Se i potenziali clienti in vacanza si rifiutano di fare il tour, potrebbero scoprire un aumento significativo del prezzo dei loro alloggi, forse essere diretti a lasciare la proprietà e tutti gli incentivi ritirati o annullati.
Il tour
I potenziali acquirenti (di seguito indicati come potenziali clienti) sono seduti in una stanza di ospitalità (un termine designato dall’industria della vendita di terreni negli anni ’60) con molti tavoli e sedie per ospitare famiglie. Ai potenziali clienti viene assegnata una guida turistica. Questo individuo è solitamente un agente immobiliare autorizzato, ma non in tutti i casi. Il costo effettivo della multiproprietà può essere quotato da un agente immobiliare con licenza negli Stati Uniti, a meno che l’acquisto non sia un diritto di utilizzo rispetto a una transazione immobiliare effettiva tramite la proprietà. Poiché i timeshare sono venduti a livello internazionale, queste leggi variano da luogo a luogo. Dopo un periodo di riscaldamento e un po ‘di caffè o spuntino, ci sarà un podio che accoglie le prospettive del resort, seguito da un film progettato per stupirli con luoghi esotici che potrebbero visitare come proprietari di multiproprietà.
Le prospettive saranno quindi invitate a fare un giro della proprietà. A seconda dell’inventario disponibile del resort, il tour includerà una sistemazione che la guida turistica o l’agente ritiene si adatti meglio alle esigenze della famiglia del potenziale cliente. Dopo il tour e il successivo ritorno alla stanza dell’ospitalità per la presentazione verbale delle vendite, ai potenziali clienti viene fornita una breve storia della multiproprietà e di come si rapporta al settore delle vacanze di oggi. Durante la presentazione verrà consegnato il libro di scambio del resort da RCI, Interval International, o qualsiasi altra compagnia di scambio associata a quella particolare proprietà del resort. Ai potenziali clienti verrà chiesto di dire alla guida turistica i luoghi che vorrebbero visitare se fossero proprietari di multiproprietà. Il resto della presentazione sarà progettato attorno alle risposte che i potenziali acquirenti danno a questa domanda.
Se la guida è concessa in licenza, al potenziale cliente verrà indicato il prezzo al dettaglio di quella particolare unità che meglio si adatta alle esigenze del potenziale acquirente. Se la guida turistica non è un agente autorizzato, un agente autorizzato entrerà a presentare il prezzo. Se il potenziale cliente risponde con “no” o “mi piacerebbe pensarci”, al potenziale cliente verrà dato un nuovo incentivo all’acquisto. Questo incentivo sarà di solito un prezzo scontato che andrà bene solo oggi (oggi buono solo è una dichiarazione falsa, ed è stato utilizzato come dispositivo di chiusura delle vendite sin dal primo giorno di lancio del settore della multiproprietà). Se ancora una volta, la risposta è “no” o “Mi piacerebbe pensarci”, l’agente di vendita chiederà al potenziale cliente di parlare con uno dei gestori prima che il potenziale cliente se ne vada.
Un responsabile delle vendite, un assistente manager o un direttore del progetto saranno ora chiamati al tavolo. Questa procedura è denominata: “TO”, ovvero il passaggio all’uomo per trovare un incentivo in genere sotto forma di un’unità più piccola meno costosa o di un’unità commerciale di un altro proprietario. Questa tattica viene comunemente utilizzata come stratagemma di vendita, in quanto il resort non è interessato a rivendere proprietà già cedute. Simile al settore delle vendite di automobili, il manager e il venditore sanno in anticipo esattamente quale sia il prezzo più basso che verrà offerto al potenziale cliente, molto prima che il potenziale cliente sia arrivato per il tour. Se un incentivo non sposta una prospettiva per l’acquisto, ne seguirà un altro a breve, fino a quando il potenziale cliente non avrà acquistato, convinto il personale di vendita solitamente molto educato che non significa no, o si è alzato dal tavolo ed è uscito dall’edificio.
Annullamento di un contratto di
multiproprietà Le vendite di multiproprietà sono spesso affari ad alta pressione e rapidi. Alcune persone si lasciano coinvolgere dall’entusiasmo della presentazione delle vendite e firmano un contratto, solo per rendersi conto in seguito che potrebbero aver commesso un errore.
La Federal Trade Commission statunitense impone un “periodo di riflessione” che consente alle persone di cancellare alcuni tipi di acquisti senza penalità entro tre giorni. Inoltre, quasi tutti gli stati degli Stati Uniti hanno leggi che disciplinano specificamente la cancellazione dei contratti di multiproprietà. In Florida, un nuovo proprietario di timeshare può annullare l’acquisto entro dieci giorni. La legge differisce in base alla giurisdizione in merito al fatto che gli acquirenti fuori dallo stato siano soggetti al periodo di rescissione del loro stato di residenza o al periodo di rescissione dello stato in cui è stato effettuato l’acquisto della multiproprietà (ad esempio, in Florida, la rescissione di 10 giorni periodo si applica a tutti gli acquirenti, quindi, un acquirente del Texas che avrebbe solo cinque giorni in Texas, ha l’intero periodo di 10 giorni assegnato dagli Statuti della Florida).
Un’altra pratica comune è far firmare al potenziale acquirente una “rinuncia di annullamento”, utilizzandola come scusa per abbassare il prezzo della multiproprietà in cambio del diritto di annullamento di rinuncia all’acquirente (o pagare una penalità, come perdere il 10% dell’acquisto prezzo, se la vendita è annullata). Tuttavia, tale rinuncia non è legalmente esecutiva in nessun luogo del Messico o degli Stati Uniti. Se un recente acquirente di timeshare desidera rescindere o annullare il contratto di multiproprietà, l’intenzione di recedere deve essere effettuata entro il termine stabilito per iscritto o di persona; una telefonata non è sufficiente.
Negli ultimi anni, l’industria della cancellazione di multiproprietà si è formata da società che forniscono un servizio semplice: annullamenti di multiproprietà. Tuttavia, alcune di queste società sono sospettate di essere fraudolente.
Motivi per la cancellazione
È più che probabile che un nuovo proprietario di timeshare potrebbe aver acquistato lo stesso prodotto da un proprietario esistente sul mercato della rivendita multiproprietà per drasticamente meno di quello pagato dall’acquirente dallo sviluppatore del resort, semplicemente facendo una ricerca su computer. In molti casi, l’alloggio esatto o simile acquistato, sarà felicemente trasferito da un proprietario di timeshare infelice. Il nuovo acquirente di solito paga solo le tariffe minime di trasferimento immobiliare e accetta di subentrare alle spese di manutenzione, in quanto il proprietario esistente non riesce a trovare un acquirente per la sua multiproprietà senza pagare una società di rivendita migliaia di dollari per assorbirlo per la rivendita. La ragione di questa anomalia è che la parte del leone del costo di una nuova multiproprietà è rappresentata dalle commissioni di vendita e dal sovraccarico di marketing e non può essere recuperata dal proprietario della multiproprietà.
Un altro motivo per cui un nuovo proprietario potrebbe voler annullare è il rimorso del compratore che segue il cedimento dell’eccitazione prodotta da una presentazione di vendita. Potrebbe aver capito di non essere sicuro di cosa sia stato acquistato e come funziona, o di aver realizzato la durata illimitata di un impegno a pagare le tasse di mantenimento della proprietà, o aver notato che sa troppo poco della società di vendita di multiproprietà, dovuta a tempo insufficiente durante il processo di vendita.
La stampa fine
Mentre il formato di queste transazioni varia, di solito comporta l’acquisto di una stanza o di una suite in un resort per una settimana all’anno, a lungo termine (30-99 anni) o come registrato (deeded). proprietà in perpetuo. I costi sono elevati: $ 18.000 (dollari USA, 2006) o più in anticipo, seguiti da HOA (associazione di proprietari di case) o spese di manutenzione di $ 500 all’anno e fino a quando il voyager possiede la multiproprietà.
I dettagli dell’avvocato di ciò che ottieni molto ampiamente:
Una proprietà deed indica che possiedi legalmente un interesse frazionario in edifici o terreni, presumibilmente in perpetuo.
Un “diritto di usare” non è proprietà; è un contratto di locazione a lungo termine, pagato in anticipo, che continua decenni nel futuro. Viene spesso utilizzato in paesi come il Messico, dove la legge locale limita gli stranieri all’acquisto di terreni.
Un’altra variante consiste nel vendere la proprietà non nel terreno reale (una “settimana di casa” in un tipo di camera specifico, in uno specifico resort) ma per vendere un interesse nell’azienda o la fiducia che possiede o gestisce il resort.
I risultati effettivi variano altrettanto diffusamente:
Le settimane fisse erano il modello originale, la proprietà della stessa settimana ogni anno nella stessa proprietà. La maggior parte delle proprietà di “legacy timeshare” (proprietà legacy timeshare) – proprietà indipendenti costruite dagli sviluppatori venti o più anni fa, vendute in multiproprietà e trasformate in associazioni di proprietari di case senza ulteriore coinvolgimento da parte dei promotori originali e senza ulteriori sforzi di vendita – rientrano in questa categoria.
Le settimane rotanti (a volte etichettate come “settimane flessibili”) portano ciascun proprietario a una settimana diversa ogni anno secondo un programma prestabilito. A volte questo atterra in alta stagione, a volte questo terre troppo fuori stagione per essere utile, ma in teoria ogni proprietario ha una fessura in prima serata almeno una parte del tempo.
Le settimane galleggianti sono leggermente più flessibili; i potenziali proprietari acquistano una settimana all’anno in una stagione specifica senza impegnarsi in anticipo per date specifiche (che possono essere scelte ogni anno, in base alla disponibilità).
I club per le vacanze, i soci e i sistemi point-based sono offerti da grandi catene con proprietà multiple; l’acquirente ottiene un certo numero di “punti” che possono essere riscattati per l’alloggio ogni anno in qualsiasi punto della catena, ma tempi e luoghi più desiderabili costano più punti.
Se hai tempo in una multiproprietà che non intendi usare, ci possono essere alcune opzioni:
Alcuni operatori potrebbero essere disposti ad affittare le stanze ad altri viaggiatori, se la proprietà sta ancora pubblicizzando soggiorni in hotel a breve termine.
Potresti essere in grado di scambiare i luoghi con un altro viaggiatore utilizzando una rete domestica o un modello di scambio di ospitalità se la posizione è desiderabile.
Aziende come Resort Condominiums International (RCI) e Interval International (II) agiscono come mediatori di scambi di multiproprietà.
Ciononostante, c’è un rischio: se quello che stai trattenendo è semplicemente un cattivo affare, nessuno vorrà acquistare la tua posizione e ti verrà lasciato il pagamento di costose spese di manutenzione annuale per una proprietà che non usi più.
Poi c’è la domanda su cosa succede se l’azienda che gestisce questi schemi va in bancarotta. In alcuni di questi schemi è ancora in possesso di un atto di proprietà (con responsabilità di proprietà), in altri è possibile non lasciare nulla.
I promotori di questi vari schemi si affrettano a sottolineare che questi sono spesso più economici (e meno intensivi in termini di manutenzione) rispetto all’acquisto di una seconda residenza completa, come un cottage. Un confronto più significativo sarebbe tra timeshares e hotel o altri affitti. Se si soggiorna nello stesso luogo (o in una proprietà nello stesso gruppo) per una settimana all’anno, ogni anno, per un decennio o più, si * potrebbe * andare in pareggio anche su una multiproprietà. Forse le camere e le strutture sono migliori o più spaziose di una normale camera d’albergo, chissà.
Viceversa, se questo va male, potresti rimanere bloccato con un’unità che nessuno vuole acquistare, che continua a maturare la manutenzione annuale, la tassa di proprietà e le commissioni di HOA anche quando non stai utilizzando la struttura. Nel peggiore dei casi, ciò vale meno di niente – una passività invece di una risorsa – e potresti anche non essere in grado di cedere la tua quota di proprietà in una proprietà multiproprietà problematica. Il promotore originale non ha l’obbligo di riprenderlo, anche gratuitamente. Ci sono molte persone anziane bloccate in pagamenti di € 450-900 / anno per le case in multiproprietà che non usano più e non sono in grado di vendere.
Costi di multiproprietà
Il costo di una settimana in una multiproprietà dovrebbe essere ammortizzato in circa 10 anni. Ciò è suggerito dai centri di consumo e dai fornitori rispettabili. Quindi, se la voce della multiproprietà per un appartamento a Gran Canaria è impostata su un importo di 5 cifre in Euro per settimana di vacanza, questo è paragonabile al prezzo per la sistemazione in un appartamento di 1000 € / settimana. Oltre ai costi aggiuntivi, ammontano anche a diverse centinaia di euro all’anno. Alcuni di questi appartamenti possono ospitare fino a 4 persone, quindi potrebbe valerne la pena. La maggior parte delle strutture di multiproprietà sono progettate in modo estremamente attraente e offrono il comfort di hotel di lusso, equivalenti a 4 o 5 stelle.
A Gran Canaria, le strutture di Anfi sono un buon esempio. Situato a Patalavaca, Arguineguín, il complesso Anfi del Mar offre sistemazioni di lusso. Una spiaggia bianca di 10.000 tonnellate di sabbia caraibica, numerosi ristoranti, una vasta gamma di attività e giardini tropicali ad arte paesaggistica garantiscono una vacanza attraente, non solo per i clienti di multiproprietà, ma anche per i turisti che visitano un grande libro turistico tedesco.
Il Gruppo Anfi possiede anche una struttura a Tauro vicino a Puerto Rico, che è noto per il suo esclusivo club di golf. Non lontano è la Playa de Amadores, e qui è un tempo paragonabile alla struttura di multiproprietà di Anfi del Mar. Sta cercando di commercializzarli con qualsiasi mezzo (a partire da novembre 2010)).
Compra o condividi?
Il fatto che gli interessi della multiproprietà contino o meno non è solo una questione di denaro, ma anche di preferenza personale. In vacanza, tuttavia, dovrebbe essere considerato:
Quando si stipula un contratto all’estero, si applica la legge locale sui contratti.
Le condivisioni di multiproprietà sono in genere autenticate. Questo dovrebbe essere chiarito prima del primo pagamento.
Costi successivi come ristrutturazione, manutenzione, manutenzione.
Prima prendi un contratto prima di firmarlo, dai un’occhiata e dormi per una notte. Una possibile offerta di sconto si applica ai fornitori affidabili il giorno successivo.
In nessun caso effettuare un acconto, come previsto dalla legge tedesca, solo 14 giorni dopo la ricezione del contratto, in Spagna, un periodo di 10 giorni.
Insistere su un diritto di recesso di 14 giorni, questo è di diritto comune in Germania. Anche in altri paesi ci sono diritti di revoca con scadenze parzialmente diverse.
Nessuna iscrizione al club vacanze è chiusa. Questi hanno una durata più breve e la base legale è meno favorevole.
In primo luogo, ricalcolare se una quota di multiproprietà più i costi aggiuntivi senza volo e senza pasti è molto più economica del costo di 10 pacchetti turistici per una destinazione paragonabile, compresi volo e mezza pensione.
Insidie
Un contratto di multiproprietà è una transazione immobiliare complessa con molte insidie. Non firmarne uno senza un consiglio esperto.
Per il viaggiatore, una multiproprietà può essere inflessibile in quanto rappresenta un impegno per le vacanze nello stesso luogo (o una sede sotto la stessa proprietà) una settimana all’anno, ogni anno. Questo può essere imbarazzante in anni in cui il viaggiatore non ha una settimana gratis, non può permettersi di fare un viaggio o preferirebbe andare in vacanza altrove. È probabile che una cancellazione dell’ultimo minuto sia difficile o impossibile se c’è un cambiamento nei piani. Le multiproprietà hanno anche un costo elevato, in quanto devono essere acquistate in anticipo, non solo in affitto.
È anche difficile prevedere se un hotel che è stato un buon posto per rimanere quest’anno manterrà gli stessi standard e la stessa posizione di mercato in futuro. A volte una proprietà viene rinnovata e migliorata, con un corrispondente aumento dei prezzi; a volte una proprietà o una destinazione vanno in declino in anni di abbandono. Alcune destinazioni di vacanza un tempo popolari sono addirittura diventate città fantasma.
Anche se una proprietà subisce un restyling o ristrutturazione, i proprietari della multiproprietà dovranno pagare per tale lavoro in più alte spese di manutenzione / mantenimento. Lo smantellamento di un’associazione o la conversione di un edificio in multiproprietà esistente a un altro scopo (come appartamenti o condomini) in un secondo momento può essere scomodo o impossibile a causa della struttura proprietaria frammentata; è difficile convincere tutti i proprietari ad accettare una singola linea di condotta.
Come qualsiasi altra scommessa sul mercato immobiliare, il valore di una singola multiproprietà può aumentare o diminuire nel tempo. Una multiproprietà non dovrebbe essere considerata un investimento; il valore di rivendita è molto più basso dei prezzi che i venditori originali ad alta pressione hanno promosso quando il progetto è stato lanciato, se la multiproprietà può essere venduta a tutti. Può anche essere quasi impossibile uscire da alcuni di questi accordi – anche se una persona è malata, anziana o in bancarotta (e quindi non è in grado di viaggiare) i termini dei contratti variano ampiamente a seconda che i promotori abbiano l’obbligo di fare volontariamente consentire allo sfortunato proprietario di abbandonare lo schema.
Tattiche dubbie sono state utilizzate per le multiproprietà. Un campo non richiesto afferma che la vittima ha vinto qualcosa gratuitamente – come viaggi o alloggi – ma con alcune brutte sorprese nella stampa fine; l’offerta contiene più spese nascoste di una truffa “Nigeria 419” a pagamento anticipato e il prezzo del supposto “freebie” è che il viaggiatore è costretto a sedersi per un lungo periodo di vendite ad alta pressione. Queste note possono essere piene di affermazioni spurie che le multiproprietà aumenteranno inevitabilmente di valore ed è facile uscirne in qualsiasi momento – il che spesso non è vero.
In alcuni casi, ci sono liste di attesa di centinaia di persone che cercano di uscire da accordi di multiproprietà sfavorevoli. Per aggiungere la beffa al danno, alcuni venditori senza scrupoli pubblicizzano “Possiamo ottenere un risarcimento per la tua multiproprietà” e poi ri-vittimizzare lo sfortunato viaggiatore sottoponendoli a un altro patto di vendite ad alta pressione per l’ennesima multiproprietà. In alcuni casi, le tattiche aggressive della “stanza calda” con le quali le potenziali vittime vengono assalite dall’alcol e sottoposte a diverse ore di intensa pressione di vendita violano le leggi locali. Se ti è stato restituito il mittente, ti è stato detto che non puoi uscire dallo schema o se desideri un risarcimento puoi ottenere una consulenza legale, anche se ciò può costare denaro e non ci sono garanzie sull’esito delle azioni legali.
Per i proprietari di hotel e resort, i timeshare rappresentano un mercato bloccato e una fonte di capitale redditizia. Ciò potrebbe spiegare l’entusiasmo dei promotori di questi schemi, nonché alcune delle tattiche di vendita ad alta pressione. Per il viaggiatore, tuttavia, una multiproprietà non utilizzata può diventare una spesa onerosa onerosa; in alcuni casi, i costi di manutenzione sono aumentati del 400% nel corso della durata del contratto.
Se devi comprare, di solito è più economico comprare da un altro viaggiatore che non sta più visitando la proprietà e sta cercando di vendere invece di acquistare direttamente dal promotore originale.