Lo sviluppo immobiliare, o lo sviluppo immobiliare, è un processo aziendale che comprende attività che vanno dalla ristrutturazione e rilocazione di edifici esistenti all’acquisto di terreni grezzi e alla vendita di terreni o pacchi sviluppati ad altri. Gli sviluppatori immobiliari sono le persone e le aziende che coordinano tutte queste attività, convertendo idee da carta a proprietà immobiliari. Lo sviluppo immobiliare è diverso dalla costruzione, anche se molti sviluppatori gestiscono anche il processo di costruzione.

Gli sviluppatori acquistano terreni, finanziano affari immobiliari, costruiscono o costruiscono costruttori per costruire progetti, creare, immaginare, controllare e orchestrare il processo di sviluppo dall’inizio alla fine. Gli sviluppatori di solito corrono il maggior rischio nella creazione o nel rinnovo di beni immobili e ricevono i maggiori benefici. In genere, gli sviluppatori acquistano un tratto di terreno, determinano la commercializzazione della proprietà, sviluppano il programma e il progetto di costruzione, ottengono l’approvazione e il finanziamento pubblici necessari, costruiscono le strutture, affittano, gestiscono e infine vendono.

A volte gli sviluppatori di proprietà si impegnano solo in parte nel processo. Ad esempio, alcuni sviluppatori acquistano una proprietà e ottengono i piani e le autorizzazioni approvati prima di vendere la proprietà con i piani e i permessi a un costruttore a un prezzo premium. In alternativa, uno sviluppatore che è anche un costruttore può acquistare una proprietà con piani e permessi in modo che non corrano il rischio di non ottenere l’approvazione della pianificazione e di iniziare immediatamente la costruzione dello sviluppo.

Gli sviluppatori lavorano con molte controparti diverse lungo ogni fase di questo processo, inclusi architetti, urbanisti, ingegneri, geometri, ispettori, appaltatori, avvocati, agenti di leasing, ecc. Nel contesto della pianificazione territoriale nel Regno Unito, lo “sviluppo” è definito nella legge sulla pianificazione urbana e territoriale degli anni ’90.

Tipi di promotori
Non c’è distinzione terminologica in francese tra sviluppatore di terreni e sviluppatore immobiliare. Le due attività possono essere distinte se si considera il loro contenuto, ma in pratica si affiancano e spesso vengono anche praticate dallo stesso operatore.

Lo sviluppatore di terreni, tipico delle aree periferiche delle città, acquisisce solitamente vasti terreni vuoti e li suddivide attraverso la suddivisione, per poi migliorarli installando l’infrastruttura necessaria per la costruzione: strada, acquedotto, fognatura, ecc. È anche occasionalmente coinvolto nell’ottenere le modifiche di zonizzazione dell’autorità locale che potrebbero essere richieste. Quando lo sviluppatore vende i lotti di terreno serviti, pronti per la costruzione per ottenere profitti immediati piuttosto che a lungo termine, può essere considerato uno sviluppatore di terreni.
Lo sviluppatore immobiliare acquisisce lotti vuoti, terreni migliorati (o serviti o serviti) o qualsiasi altra proprietà costruita che richiede la riqualificazione e costruisce uno o più edifici allo scopo di vendere (in grande o diviso) o affittare.
Gli sviluppatori immobiliari sono spesso piccole strutture (guidate da ex avvocati o agenti immobiliari): mobilitano pochi impiegati e pochi mezzi. Oggigiorno, le banche richiedono il 20% dei fondi propri per finanziare un progetto. Tuttavia, hanno la capacità di trovare il finanziamento necessario dalle istituzioni di prestito. Questo finanziamento, e quindi l’avvio di un nuovo progetto, dipende dalle condizioni del mercato immobiliare nella categoria spaziale prevista e dalla forza finanziaria dei potenziali acquirenti e / o inquilini contattati dallo sviluppatore. In caso di nuova costruzione o di ristrutturazione / ristrutturazione, lo sviluppatore deve dimostrare un livello di pre-locazione (prenotazione) ritenuto sufficiente dai finanziatori per il tipo di edificio e il mercato in questione per ridurre al minimo il rischio di completamento positivo dell’investimento.

Alcuni sviluppatori hanno i propri servizi di architettura, di costruzione o di gestione della proprietà, ma la maggior parte subappalta questi lavori per contratto.

Credenziali
Molti aspetti del processo di sviluppo immobiliare richiedono licenze locali o statali, come ad esempio agire come agente immobiliare o agente di vendita. Uno sviluppatore immobiliare non è una designazione professionale, non ci sono scuole o associazioni che riconoscono o proteggono il termine come marchio. Alcuni sviluppatori immobiliari, spesso quelli coinvolti nelle proprietà di marketing attraverso i tradizionali canali immobiliari, scelgono di aderire ad associazioni di imprese come SIOR.

Percorsi per entrare nel campo di sviluppo
Nessun singolo percorso porta automaticamente al successo nello sviluppo immobiliare. Gli sviluppatori provengono da una varietà di discipline: edilizia, pianificazione urbana, prestito, architettura, diritto e contabilità, tra gli altri. Sono inoltre disponibili i programmi specializzati più recenti che assegnano un Master of Real Estate Development (MRED). I programmi di laurea in sviluppo immobiliare sono la formazione più completa nel settore immobiliare. Altre forme di istruzione formale includono un Master of Science in Real Estate (MSRE) o un MBA.

Organizzare per lo sviluppo
Un team di sviluppo può essere messo insieme in uno dei tanti modi. Ad un estremo, una grande azienda potrebbe includere molti servizi, dall’architettura all’ingegneria. All’altro estremo dello spettro, una società di sviluppo potrebbe consistere in un preside e un personale in grado di assumere o stipulare contratti con altre società e professionisti per ciascun servizio secondo necessità.

Assemblare un team di professionisti per affrontare le questioni ambientali, economiche, private, fisiche e politiche inerenti a un complesso progetto di sviluppo è fondamentale. Il successo di uno sviluppatore dipende dalla capacità di coordinare e condurre il completamento di una serie di attività correlate in modo efficiente e al momento opportuno.

Il processo di sviluppo richiede competenze di molti professionisti: architetti, architetti paesaggisti, ingegneri civili e progettisti di siti per affrontare la progettazione del progetto; consulenti di mercato per determinare la domanda e l’economia di un progetto; avvocati per gestire accordi e approvazioni governative; consulenti ambientali e ingegneri del suolo per analizzare le limitazioni fisiche e gli impatti ambientali di un sito; ispettori e titolari di titoli per fornire descrizioni legali di un immobile; e finanziatori per fornire finanziamenti. L’appaltatore generale del progetto assume subappaltatori per mettere in atto i piani architettonici.

Sviluppo del territorio
L’acquisto di terreni inutilizzati per un potenziale sviluppo è talvolta chiamato sviluppo speculativo.

La suddivisione della terra è il principale meccanismo di sviluppo delle comunità. Tecnicamente, la suddivisione descrive i passi legali e fisici che uno sviluppatore deve intraprendere per convertire la terra grezza in terra sviluppata. La suddivisione è una parte vitale della crescita di una comunità, determinandone l’aspetto, il mix dei suoi usi territoriali e delle sue infrastrutture, comprese strade, sistemi di drenaggio, acqua, fognature e servizi di pubblica utilità.

Lo sviluppo del territorio può rappresentare il maggiore rischio, ma può anche essere la tecnica più redditizia in quanto dipende dal settore pubblico per le approvazioni e le infrastrutture e perché comporta un lungo periodo di investimento senza flussi di cassa positivi.

Una volta completata la suddivisione, lo sviluppatore normalmente vende il terreno a un costruttore di casa o ad un altro utente finale, per usi come un magazzino o un centro commerciale. In ogni caso, l’uso di strumenti di intelligenza spaziale mitiga il rischio di questi sviluppatori modellando le tendenze demografiche e la composizione demografica del tipo di clienti che un costruttore di case o un rivenditore vorrebbe avere attorno al loro nuovo sviluppo.

Aspetti finanziari
Lo sviluppo immobiliare dipende fortemente dalla liquidità.

Il settore immobiliare è intrinsecamente un liquido costoso e non attivo. È costoso da comprare ed è difficile da vendere. Nel processo di sviluppo immobiliare, lo sviluppatore deve acquisire il terreno, pagare il costo dei miglioramenti (costi rigidi) e le spese dei numerosi consulenti necessari per realizzare un progetto (costi contenuti). Poiché i costi sono elevati, la vendita non è immediata e il ritorno sull’investimento è in ritardo, lo sviluppo immobiliare è finanziariamente rischioso. Gran parte del lavoro di uno sviluppatore è la gestione del rischio.

Dati gli ingenti investimenti iniziali, molti progetti di sviluppo immobiliare sono finanziati con un elevato indebitamento (effetto leva). Ciò aumenta i profitti potenziali, ma moltiplica il rischio sulla liquidità. Un progetto sarà tanto più redditizio se l’acconto sarà ridotto al minimo e inizierà a generare flussi di cassa sufficienti a coprire il servizio del debito. Sarà ancora più rischioso se l’edificio è lungo da pianificare e costruire, perché le opportunità di mercato inizialmente percepite potrebbero essere svanite.

Esistono diversi modi per finanziare progetti immobiliari, ma la maggior parte dei pacchetti finanziari utilizza le seguenti fonti:

Investitore privato (fondo pensione, compagnia assicurativa, persona facoltosa, joint venture, ecc.)
L’investitore pubblico (investimento immobiliare della società civile, offerta pubblica di azione, partenariato pubblico-privato, ecc.)
Debito privato (prestito, mutuo, prestito di costruzione, ecc.)
Debito pubblico (prestito di riqualificazione, ecc.)
Sovvenzioni private (da un’organizzazione senza scopo di lucro, ecc.)
Sovvenzioni pubbliche (sussidi per il rinnovamento urbano, credito per alloggi a basso costo, credito d’imposta, sovvenzione per la protezione del patrimonio culturale, ecc.)
L’equità (utilizzo di contanti da altri edifici del promotore)
La subordinazione
Il crowdfunding (nuova fonte di finanziamento proposta dai siti web)
Un promotore di successo può diventare molto ricco, dati i profitti coinvolti, ma i rischi a volte sono enormi, specialmente quando le condizioni economiche sono instabili. La scarsa liquidità delle sue attività rende inoltre il promotore dipendente da fonti esterne di finanziamento che a volte sono molto fragili. La mancanza di liquidità è una causa comune di fallimento tra gli sviluppatori immobiliari.

Processo di sviluppo immobiliare
Sebbene il processo di sviluppo immobiliare vari a seconda del tipo di edificio e del progetto in questione, si può ritenere che segua le seguenti fasi, in ordine cronologico approssimativo:

La ricerca di mercato
Selezione del sito / analisi di fattibilità
La due diligence / preliminare pro forma
Acquisire la proprietà o un’opzione di acquisto semplice
Architettura del progetto / pro forma dettagliata
Ottenimento di permessi di costruzione, modifica della zonizzazione, permessi
Il pre-noleggio
La finanza / la finale pro forma
l’edificio
Marketing (affittare o vendere l’edificio per intero o in unità)
La gestione (quando l’edificio è conservato)

Costruzione
La costruzione viene solitamente effettuata acquistando e sviluppando una proprietà. Come parte dello sviluppo, tutti i lavori di costruzione sono commissionati, dalla pianificazione degli architetti alle approvazioni ufficiali ai lavori di costruzione. I servizi di costruzione propri di solito non sono forniti. Le unità residenziali sviluppate sono vendute completamente. Nell’edificio di stoccaggio, lo sviluppatore sviluppa e costruisce per vendere le unità prima o durante il processo di costruzione. Nella costruzione dell’ordine, lo sviluppatore solo con la firma del contratto di acquisto opera. L’utile dello sviluppatore immobiliare è calcolato come differenza tra i costi totali di produzione dello spazio abitativo e i prezzi di vendita raggiunti.

Il contratto chiavi in ​​mano è perché viene venduto un immobile, un notaio per autenticare.

Poiché lo sviluppatore è l’unico partner contrattuale del cliente, non è richiesto un voto diretto del cliente con artigiani e aziende e, d’altra parte, solo con il consenso e la collaborazione dello sviluppatore possibile.

Lo sviluppatore è responsabile nei confronti dell’acquirente per la corretta esecuzione degli obblighi concordati contrattualmente e deve assicurare che eventuali difetti che si verificano durante il periodo di costruzione o all’interno del periodo di garanzia siano corretti.

Oltre alla conclusione di uno sviluppatore o di un contratto di costruzione, è anche concepibile che un acquirente acquisti un oggetto già completato (ad es. Vecchio edificio) o semilavorato (casa di sviluppo) dallo sviluppatore con un contratto d’acquisto standard. In quest’ultimo caso, l’acquirente si assume il completamento a proprie spese e rischio.