Le développement immobilier est un processus d’affaires englobant des activités allant de la rénovation et de la relocation de bâtiments existants à l’achat de terrains bruts et à la vente de terrains ou de parcelles aménagés à d’autres. Les promoteurs immobiliers sont les personnes et les entreprises qui coordonnent toutes ces activités, convertissant les idées du papier en biens immobiliers. Le développement immobilier est différent de la construction, bien que de nombreux développeurs gèrent également le processus de construction.
Les promoteurs achètent des terrains, financent des transactions immobilières, construisent ou font construire des projets, créent, imaginent, contrôlent et orchestrent le processus de développement du début à la fin. Les promoteurs prennent généralement le plus grand risque dans la création ou la rénovation de biens immobiliers et reçoivent les plus grandes récompenses. Habituellement, les promoteurs achètent une parcelle de terrain, déterminent la commercialisation de la propriété, élaborent le programme et la conception du bâtiment, obtiennent l’approbation et le financement publics nécessaires, construisent les structures et les louent, les gèrent et, au bout du compte, les vendent.
Parfois, les promoteurs immobiliers n’effectuent qu’une partie du processus. Par exemple, certains promoteurs achètent une propriété et obtiennent les plans et les permis approuvés avant de vendre la propriété avec les plans et les permis à un constructeur à un prix supérieur. Alternativement, un promoteur qui est également un constructeur peut acheter une propriété avec les plans et les permis en place de sorte qu’ils ne risquent pas d’obtenir l’approbation de planification et peuvent commencer la construction sur le développement immédiatement.
Les développeurs travaillent avec de nombreux homologues à chaque étape de ce processus, y compris des architectes, des urbanistes, des ingénieurs, des arpenteurs, des inspecteurs, des entrepreneurs, des avocats, des agents de crédit-bail, etc. définies dans la loi de 1990 sur l’aménagement du territoire.
Types de promoteurs
Il n’y a pas de distinction terminologique en français entre promoteur foncier et promoteur immobilier. Les deux activités peuvent être distinguées si l’on considère leur contenu, mais en pratique se côtoient et même souvent sont également pratiquées par le même opérateur.
Le promoteur immobilier, typique des régions périphériques des villes, acquiert habituellement de vastes terrains vacants et les subdivise à travers le lotissement, puis les améliore en installant l’infrastructure nécessaire pour la construction: rue, aqueduc, égout, etc. pour obtenir les changements de zonage requis par les autorités locales. Lorsque le promoteur vend ensuite des parcelles de terrain viabilisées et prêtes à construire pour des profits immédiats plutôt qu’à long terme, il peut être considéré comme un promoteur immobilier.
Le promoteur immobilier acquiert des terrains vacants, des terrains améliorés (ou viabilisés ou viabilisés) ou toute autre propriété construite nécessitant un réaménagement et construit un ou plusieurs bâtiments en vue de les vendre (en vrac ou divisés) ou de louer un bail.
Les promoteurs immobiliers sont souvent de petites structures (menées par d’anciens avocats ou courtiers immobiliers): ils mobilisent peu d’employés et peu d’équité. De nos jours, les banques exigent 20% de fonds propres pour financer un projet. Cependant, ils ont la capacité de trouver le financement nécessaire auprès des institutions prêteuses. Cette facilité de financement, et donc le démarrage d’un nouveau projet, dépend des conditions du marché immobilier dans la catégorie spatiale projetée et de la solidité financière des acheteurs et / ou locataires potentiels approchés par le promoteur. En cas de nouvelle construction ou de rénovation / réaménagement majeur, le promoteur doit prouver un niveau de pré-location (réservation) jugé suffisant par les prêteurs pour le type de bâtiment et le marché en question afin de minimiser le risque pour la réussite de l’investissement.
Certains développeurs ont leurs propres services d’architecture, de construction ou de gestion immobilière, mais la plupart sous-traitent ces travaux par contrat.
Lettres de créance
De nombreux aspects du processus de développement immobilier nécessitent des licences locales ou étatiques, comme agir en tant que courtier immobilier ou agent de vente. Un promoteur immobilier n’est pas une désignation professionnelle, il n’y a pas d’écoles ou d’associations qui reconnaissent ou protègent le terme en tant que marque. Certains promoteurs immobiliers, souvent impliqués dans la commercialisation de biens immobiliers via des canaux immobiliers traditionnels, choisissent de rejoindre des associations professionnelles telles que SIOR.
Chemins pour entrer dans le domaine du développement
Aucun chemin unique n’entraîne automatiquement le succès dans le développement immobilier. Les développeurs viennent de diverses disciplines – construction, urbanisme, prêt, architecture, droit et comptabilité, entre autres. Des programmes spécialisés récents qui décernent une maîtrise en développement immobilier (MRED) sont également disponibles. Les programmes d’études supérieures en développement immobilier sont l’éducation la plus complète dans l’industrie de l’immobilier. Autre éducation formelle comprend un Master of Science en immobilier (MSRE), ou un MBA.
Organiser pour le développement
Une équipe de développement peut être constituée de plusieurs façons. À un extrême, une grande entreprise pourrait inclure de nombreux services, de l’architecture à l’ingénierie. À l’autre extrémité du spectre, une société de développement pourrait se composer d’un directeur et de quelques employés qui embauchent ou contractent avec d’autres compagnies et professionnels pour chaque service selon les besoins.
La constitution d’une équipe de professionnels pour traiter les questions environnementales, économiques, privées, physiques et politiques inhérentes à un projet de développement complexe est essentielle. Le succès d’un développeur dépend de sa capacité à coordonner et à mener à bien une série d’activités interdépendantes de manière efficace et au bon moment.
Le processus de développement nécessite les compétences de nombreux professionnels: architectes, architectes paysagistes, ingénieurs civils et planificateurs de sites pour la conception de projets; des consultants de marché pour déterminer la demande et l’économie d’un projet; les avocats pour gérer les accords et les approbations gouvernementales; des consultants en environnement et des ingénieurs en sols pour analyser les limites physiques et les impacts environnementaux d’un site; les arpenteurs et les compagnies de titre pour fournir des descriptions légales d’une propriété; et les prêteurs pour fournir du financement. L’entrepreneur général du projet embauche des sous-traitants pour mettre en œuvre les plans architecturaux.
Développement agraire
L’achat de terres inutilisées pour un développement potentiel est parfois appelé développement spéculatif.
La subdivision des terres est le principal mécanisme par lequel les communautés sont développées. Techniquement, la subdivision décrit les mesures juridiques et physiques qu’un promoteur doit prendre pour convertir des terres non exploitées en terres aménagées. La subdivision est un élément essentiel de la croissance d’une communauté, déterminant son apparence, la combinaison de ses utilisations du sol et de son infrastructure, y compris les routes, les systèmes de drainage, l’eau, les égouts et les services publics.
Le développement des terrains peut présenter le plus de risques, mais il peut aussi être la technique la plus rentable car il dépend du secteur public pour les approbations et les infrastructures et parce qu’il implique une longue période d’investissement sans flux de trésorerie positif.
Une fois le lotissement terminé, le promoteur commercialise habituellement le terrain à un constructeur ou à un autre utilisateur final, pour des utilisations comme un entrepôt ou un centre commercial. Dans tous les cas, l’utilisation d’outils d’intelligence spatiale atténue le risque de ces développeurs en modélisant les tendances démographiques et la composition démographique du type de clients qu’un constructeur ou un détaillant souhaiterait voir entourer son nouveau développement.
Aspects financiers
Le développement immobilier dépend fortement de la liquidité.
L’immobilier est intrinsèquement un liquide coûteux et non actif. C’est cher d’acheter et difficile à vendre. Dans le processus de développement immobilier, le promoteur doit acquérir le terrain, payer le coût des améliorations (coûts fixes) et les honoraires des nombreux consultants nécessaires pour réaliser un projet (coûts accessoires). Puisque les coûts sont élevés, la vente n’est pas instantanée et le retour sur investissement est retardé, le développement immobilier est financièrement risqué. Une grande partie du travail d’un développeur est la gestion des risques.
Compte tenu des investissements initiaux importants, la plupart des projets de développement immobilier sont financés avec un ratio d’endettement élevé (effet de levier). Cela augmente les bénéfices potentiels, mais multiplie le risque sur la liquidité. Un projet sera d’autant plus rentable que l’acompte sera réduit au minimum et commencera à générer des flux de trésorerie suffisants pour couvrir le service de la dette. Ce sera encore plus risqué si le bâtiment est long à planifier et à construire, car les opportunités de marché initialement perçues peuvent s’être évaporées.
Il existe différentes façons de financer des projets immobiliers, mais la plupart des paquets financiers utilisent les sources suivantes:
Investisseur privé (fonds de pension, compagnie d’assurance, individu fortuné, coentreprise, etc.)
L’investisseur public (société civile investissement immobilier, offre publique d’action, partenariat public-privé, etc.)
Dette privée (prêt, hypothèque, prêt de construction, etc.)
Dette publique (prêt de réaménagement, etc.)
Subventions privées (d’une organisation à but non lucratif, etc.)
Subventions publiques (subvention pour la rénovation urbaine, crédit pour le logement à prix modique, crédit d’impôt, subvention pour la protection du patrimoine culturel, etc.)
L’équité (utilisation de la trésorerie des autres bâtiments du promoteur)
La subordination
Le crowdfunding (nouvelle source de financement proposée par les sites)
Un promoteur prospère peut devenir très riche, compte tenu des profits impliqués, mais les risques sont parfois énormes, surtout lorsque les conditions économiques sont instables. La faible liquidité de ses actifs rend également le promoteur dépendant de sources externes de financement parfois très fragiles. Le manque de liquidité est une cause fréquente de faillite chez les promoteurs immobiliers.
Processus de développement immobilier
Bien que le processus de développement immobilier varie selon le type de bâtiment et le projet en question, on peut considérer qu’il suit les étapes suivantes, dans un ordre chronologique approximatif:
La recherche de marché
Sélection du site / analyse de faisabilité
La diligence raisonnable / le pro forma préliminaire
Acquérir la propriété ou une simple option d’achat
Architecture du projet / pro forma détaillé
Obtention de permis de construire, modification de zonage, permis
Le pré-embauche
La finance / la finale pro forma
le bâtiment
Commercialisation (location ou vente du bâtiment en entier ou en unités)
La gestion (lorsque le bâtiment est préservé)
Construction
La construction est généralement effectuée en achetant et en développant une propriété. Dans le cadre du développement, tous les travaux de construction sont commandés, de la planification des architectes aux approbations officielles aux travaux de construction. Les services de construction propres ne sont généralement pas fournis. Les unités résidentielles développées sont complètement vendues. Dans le bâtiment de stockage, le développeur développe et construit pour vendre les unités avant ou pendant le processus de construction. Dans le bâtiment de commande, le développeur seulement avec la signature du contrat d’achat fonctionne. Le bénéfice du promoteur immobilier est calculé comme la différence entre les coûts totaux de production de l’espace de vie et les prix de vente obtenus.
Le contrat clé en main est parce que l’immobilier est vendu, un notaire à notariser.
Puisque le développeur est le seul partenaire contractuel du client, un vote direct du client avec les artisans et les entreprises n’est pas nécessaire et d’un autre côté, seulement avec le consentement et la coopération du développeur possible.
Le promoteur est responsable envers l’acheteur de la bonne exécution des obligations convenues contractuellement et doit s’assurer que tous les défauts survenant pendant la période de construction ou pendant la période de garantie sont corrigés.
En plus de la conclusion d’un contrat de développement ou de construction, il est également concevable qu’un acquéreur acquière un objet déjà achevé (par exemple un ancien bâtiment) ou semi-fini (maison de développement) du promoteur avec un contrat d’achat standard. Dans ce dernier cas, l’acheteur prend en charge l’achèvement à ses frais et risques.