Turismo de tiempo compartido

Un tiempo compartido es un tipo de alojamiento de vacaciones que generalmente se encuentra en o cerca de las instalaciones de un resort. Son muy similares a los condominios de vacaciones (ver segundas casas); Sin embargo, un tiempo compartido no se vende como una sola propiedad. En su lugar, los tiempos compartidos se venden en intervalos de tiempo o intervalos semanales y la unidad de tiempo compartido se comparte entre 52 propietarios diferentes. Los tiempos compartidos se han vendido como semanas fijas, semanas flotantes, semanas rotativas y, más recientemente, como clubes o membresías vacacionales, así como sistemas basados ​​en puntos.

Entender
Un tiempo compartido (a veces llamado propiedad de vacaciones) es una propiedad con una forma dividida de propiedad o derechos de uso. Estas propiedades suelen ser unidades de condominios de complejos turísticos, en las que múltiples partes tienen derechos para usar la propiedad, y se asigna a cada propietario del mismo alojamiento su período de tiempo. La compra mínima es una propiedad de una semana, y las semanas de temporada alta exigen precios más altos. Las unidades se pueden vender como propiedad parcial, arrendamiento o “derecho de uso”, en cuyo caso este último no tiene derecho a la propiedad de la propiedad. La propiedad de los programas de tiempo compartido es variada y ha ido cambiando a lo largo de las décadas.

Modelos de tiempo compartido
Sistema de acciones: después de la adquisición de acciones de la compañía, uno recibe un dividendo en especie, por ejemplo, como puntos. Estos puntos también se pueden actuar. Dependiendo de la temporada, se requiere un cierto número de puntos para las vacaciones en un apartamento en particular.
Sistema de puntos: la compañía de tiempo compartido se ha unido a un club de trueque que tiene sus propios puntos de negocios estandarizados en todo el mundo, por lo que en las empresas de trueque como RCI, puede elegir destinos de vacaciones en todo el mundo desde una gran cantidad de instalaciones. Para las empresas de intercambio, los costos de una membresía de varios años y una tarifa de procesamiento por vacaciones.
Con respecto a las unidades, es importante tener en cuenta si están ligadas a un tiempo de vacaciones específico (fijo) o variable flotante).

En teoría, uno puede revender acciones en equipos de tiempo compartido, en la práctica, el mercado es relativamente bajo, al menos en Europa. El mercado estadounidense es mucho más abierto a este respecto, incluso en términos de precio, como lo muestra Hotel Timeshare Resales.

Metodos de uso

Los propietarios pueden:
Utilizar su tiempo de uso.
Alquilar su uso propio.
Ofrecerlo como regalo.
Donarlo a una organización benéfica (si la organización benéfica decide aceptar la carga de los pagos de mantenimiento asociados).
Intercambiar internamente dentro del mismo centro vacacional o grupo de
centros turísticos. de otros resorts
Véndalo ya sea a través de publicidad tradicional o en línea, o usando un corredor con licencia. Los contratos de tiempo compartido permiten la transferencia a través de la venta, pero rara vez se cumple.

Recientemente, con la mayoría de los sistemas de puntos, los propietarios pueden elegir:

Asigne su tiempo de uso al sistema de puntos que se intercambiará por boletos de avión, hoteles, paquetes de viaje, cruceros, boletos de parques de diversiones.
En lugar de alquilar todo su tiempo de uso real, alquile parte de sus puntos sin obtener realmente el tiempo de uso y use el resto de los puntos
Alquile más puntos de la entidad de intercambio interno u otro propietario para obtener una unidad más grande, más tiempo de vacaciones o en una ubicación mejor
Guarde o mueva puntos de un año a otro

Sin embargo, algunos desarrolladores pueden limitar cuáles de estas opciones están disponibles en sus respectivas propiedades.

Los propietarios pueden optar por quedarse en su resort durante el período prescrito, que varía según la naturaleza de su propiedad. En muchos complejos turísticos, pueden alquilar su semana o regalarla a amigos y familiares.

Intercambio de tiempos compartidos
Utilizada como la base para atraer un atractivo masivo para comprar un tiempo compartido, es la idea de que los propietarios intercambien su semana, ya sea de manera independiente o a través de agencias de cambio. Los dos más grandes, a menudo mencionados en los medios, son RCI e Interval International (II), que combinados, tienen más de 7.000 complejos turísticos. Tienen programas de afiliación de resorts, y los miembros solo pueden intercambiar con resorts afiliados. Es más común que un resort esté afiliado a una sola de las agencias de intercambio más grandes, aunque los resorts con afiliaciones dobles no son infrecuentes. El centro de tiempo compartido que uno compra determina cuál de las compañías de intercambio puede ser utilizada para realizar intercambios. RCI y II cobran una tarifa de membresía anual, y tarifas adicionales para cuando encuentran un intercambio para un miembro solicitante, e impiden a los miembros las semanas de alquiler que ya han intercambiado.

Los propietarios también pueden intercambiar sus semanas o puntos a través de compañías de intercambio independientes. Los propietarios pueden intercambiar sin necesidad de que el resort tenga un acuerdo de afiliación formal con las compañías, si el resort de propiedad acepta dichos acuerdos en el contrato original.

Debido a la promesa de cambio, los tiempos compartidos a menudo se venden independientemente de la ubicación de su resort con escrituras. Lo que no se revela a menudo es la diferencia en el poder de negociación según la ubicación y la temporada de la propiedad. Si un resort se encuentra en una región vacacional privilegiada, se intercambiará extremadamente bien dependiendo de la temporada y la semana asignada a la unidad en particular que intenta realizar un intercambio. Sin embargo, los tiempos compartidos en lugares altamente deseables y en los horarios de temporada alta son los más caros del mundo, sujetos a la demanda típica de cualquier área de vacaciones con mucho tráfico. Un individuo que posee un tiempo compartido en la comunidad estadounidense del desierto de Palm Springs, California, a mediados de julio o agosto, tendrá una capacidad muy reducida para intercambiar tiempo, ya que acuden a un resort en un momento en que las temperaturas superan los 110 ° F (43 ° C).

Variedades

Contratos de escrituras contra derechos de uso
Una diferencia importante en los tipos de propiedad de vacaciones es entre los contratos de escrituras y los derechos de uso.

Con los contratos de escrituras, el uso del resort generalmente se divide en incrementos de una semana y se vende como propiedad real a través de la propiedad fraccionaria. Al igual que con cualquier otra propiedad inmobiliaria, el propietario puede hacer lo que se desee: usar la semana, alquilarla, regalarla, dejarla a los herederos o venderla a otro posible comprador. El propietario también es responsable de una parte igual de los impuestos sobre bienes inmuebles, que generalmente se cobran con las tarifas de mantenimiento del condominio. El propietario puede potencialmente deducir algunos gastos relacionados con la propiedad, como los impuestos sobre bienes raíces de los ingresos sujetos a impuestos.

La propiedad con escritura puede ser tan compleja como la propiedad absoluta de la propiedad, ya que la estructura de las escrituras varía de acuerdo con las leyes de propiedad locales. Los títulos de propiedad de arrendamiento son comunes y ofrecen la propiedad por un período de tiempo fijo, luego del cual la propiedad vuelve a ser el titular libre. Ocasionalmente, las obras de arrendamiento se ofrecen a perpetuidad, sin embargo, muchas escrituras no transmiten la propiedad de la tierra, sino simplemente el apartamento o unidad (vivienda) del alojamiento.

Con los contratos de derecho de uso, un comprador tiene el derecho de usar la propiedad de acuerdo con el contrato, pero en algún momento el contrato finaliza y todos los derechos se revierten al propietario de la propiedad. Por lo tanto, un contrato de derecho de uso otorga el derecho de usar el resort por un número específico de años. En muchos países hay límites severos a la propiedad de propiedad extranjera; Por lo tanto, este es un método común para desarrollar complejos turísticos en países como México. Se debe tener cuidado con esta forma de propiedad, ya que el derecho de uso a menudo toma la forma de una membresía del club o el derecho de usar el sistema de reserva, donde el sistema de reserva es propiedad de una empresa que no está bajo el control de los propietarios. El derecho de uso puede perderse con la desaparición de la empresa controladora, porque el derecho de uso del contrato del comprador generalmente solo es válido para el propietario actual,

Propiedad de semana fija
La unidad de venta más común es una semana fija; el centro turístico tendrá un calendario que enumera las semanas aproximadamente a partir de la primera semana calendario del año. Un propietario puede poseer una escritura para usar una unidad durante una semana específica; por ejemplo, la semana 51 incluye típicamente la Navidad. Una persona que es propietaria de la Semana 26 en un resort puede usar solo esa semana en cada año.

Propiedad de semana flotante
Algunas veces las unidades se venden como semanas flotantes, en las que un contrato especifica la cantidad de semanas que posee cada propietario y de las cuales semanas puede elegir el propietario para su estadía. Un ejemplo de esto puede ser una semana de verano flotante, en la que el propietario puede elegir cualquier semana durante el verano. En tal situación, es probable que haya una mayor competencia durante semanas con días festivos, mientras que una menor competencia es probable cuando las escuelas aún están en sesión. Algunos contratos flotantes excluyen los días feriados importantes, por lo que pueden venderse como semanas fijas.

Propiedad rotativa o de semana flexible
Algunos se venden como semanas rotativas, comúnmente denominadas semanas flexibles. En un intento de darles a todos los propietarios la oportunidad de tener las mejores semanas, las semanas se alternan hacia adelante o hacia atrás en el calendario, por lo que en el año 1 el propietario puede usar la semana 25, luego la semana 26 en el año 2 y luego la semana 27 en año 3. Este método le da a cada propietario una oportunidad justa para las semanas principales, pero a diferencia de su nombre, no es flexible.

Programas de puntos
Una forma alternativa de tiempo compartido basado en bienes raíces que combina características de tiempo compartido con escrituras con ofertas de derecho de uso fue desarrollada por Disney Vacation Club (DVC) en 1991. Compradores de intereses de tiempo compartido de DVC, a quienes los miembros de DVC llama reciben un certificado de escritura un interés de propiedad real no dividido en una unidad de tiempo compartido. El interés de propiedad de cada miembro de DVC está acompañado por una asignación anual de puntos de vacaciones en proporción al tamaño del interés de propiedad. El sistema de puntos de vacaciones de DVC se comercializa como altamente flexible y se puede utilizar en diferentes incrementos para estadías de vacaciones en los complejos de DVC en una variedad de alojamientos desde estudios hasta villas de tres habitaciones. Los puntos de vacaciones de DVC se pueden intercambiar por vacaciones en todo el mundo en complejos que no son de Disney, o se pueden depositar o tomar prestados de años futuros.

La estructura de puntos de vacaciones / escrituras de DVC, que se ha utilizado en todos sus complejos de tiempo compartido, ha sido adoptada por otros grandes desarrolladores de tiempo compartido, como Hilton Grand Vacations Company, Marriott Vacation Club, Hyatt Residence Club y Accor en Francia.

Los programas de puntos basados ​​en centros turísticos también se venden como escritas y como derecho de uso. Los programas de puntos anualmente le dan al propietario una cantidad de puntos igual al nivel de propiedad. El propietario en un programa de puntos puede usar estos puntos para hacer arreglos de viaje dentro del grupo del resort. Muchos programas de puntos están afiliados a grandes grupos turísticos que ofrecen una gran selección de opciones para el destino. Muchos programas de puntos de resort brindan flexibilidad desde la semana tradicional. Los miembros del programa de puntos de resort, como WorldMark by Wyndham y Diamond Resorts International, pueden solicitar a todo el inventario disponible del grupo de resort.

Un miembro del programa de puntos a menudo puede solicitar semanas fraccionadas, así como estadías completas o múltiples. La cantidad de puntos requeridos para permanecer en el resort en cuestión variará según el cuadro de puntos. La tabla de puntos permitirá factores tales como:

Popularidad del complejo
Tamaño de los alojamientos
Número de noches
Deseabilidad de la temporada

Tipos y tamaños de alojamiento Las
propiedades de tiempo compartido tienden a ser un estilo de alojamiento de apartamentos que varían en tamaño desde unidades de estudio (con espacio para dos) a unidades de tres y cuatro habitaciones. Estas unidades más grandes generalmente pueden acomodar a familias grandes cómodamente. Las unidades normalmente incluyen cocinas totalmente equipadas con área de comedor, lavaplatos, televisores, reproductores de DVD, etc. No es raro tener lavadoras y secadoras en la unidad o accesibles en la propiedad del resort. El área de la cocina y las comodidades reflejarán el tamaño de la unidad en cuestión.

Las unidades generalmente se enumeran según la cantidad de unidades que duerme y la cantidad de unidades que duermen en privado. Tradicionalmente, pero no exclusivamente:

Duermen 2/2 normalmente sería un dormitorio o estudio
Duerme 6/4 normalmente sería un dormitorio con un sofá cama

(los tiempos compartidos se venden en todo el mundo, y cada lugar tiene sus propias descripciones únicas)

Dormir en privado generalmente se refiere al número de invitados que no tendrán que caminar por el área de dormir de otro huésped para ir al baño. Los complejos de tiempo compartido tienden a ser estrictos con el número de huéspedes permitido por unidad.

El tamaño de la unidad afecta el costo y la demanda en cualquier recurso dado. Lo mismo no es cierto comparando complejos en diferentes ubicaciones. Una unidad de un dormitorio en una ubicación deseable aún puede ser más costosa y con mayor demanda que un alojamiento de dos dormitorios en un resort con menos demanda. Un ejemplo de esto puede ser un dormitorio en un atractivo resort de playa en comparación con una unidad de dos dormitorios en un complejo ubicado en el interior de la misma playa.

Incentivos de ventas
El tiempo compartido a menudo ofrecerá incentivos para que el posible comprador haga un recorrido por la propiedad: [¿investigación original?]

Una estadía en un resort de vacaciones a una tarifa con descuento (el objetivo es un tiempo compartido, y el objetivo es una venta)
Regalos (que pueden ir desde el equipaje hasta una tostadora, una tableta, hasta el reembolso parcial del costo de la estadía)
Boletos de prepago (a una película, un juego u otras formas de entretenimiento disponibles en el área general del complejo)
Fichas de juego (generalmente en un complejo de tiempo compartido que ha legalizado el juego)
Varios cupones de actividades prepagas, generalmente para uso en o cerca del lugar de vacaciones
Giftcards o Tarjetas de prepago similares para reembolsar una parte del costo de permanecer en el resort / ubicación.

A los prospectos de tiempo compartido de vacaciones se les presentan estos incentivos a cambio de la promesa a la compañía de mercadotecnia de que aceptan realizar un recorrido de tiempo compartido antes de completar su estadía. Si los prospectos de vacaciones se niegan a tomar el tour, es posible que encuentren un aumento significativo en el precio de su alojamiento, tal vez se les ordene abandonar la propiedad y se retiren o anulen todos los incentivos.

El Tour
Los posibles compradores (a los que llamamos prospectos) están sentados en una sala de hospitalidad (un término designado por la industria de venta de tierras en los años 60) con muchas mesas y sillas para acomodar a las familias. A los prospectos se les asigna un guía turístico. Esta persona suele ser un agente de bienes raíces con licencia, pero no en todos los casos. El costo real del tiempo compartido solo puede ser cotizado por un agente de bienes raíces con licencia en los Estados Unidos, a menos que la compra sea un derecho de uso en lugar de una transacción de bienes raíces real a través de la propiedad. Dado que los tiempos compartidos se venden internacionalmente, estas leyes varían de un lugar a otro. Después de un período de calentamiento y un poco de café o bocadillo, habrá un orador en el podio que dará la bienvenida a los prospectos al resort, seguido de una película diseñada para deslumbrarlos con lugares exóticos que podrían visitar como propietarios de tiempo compartido.

Luego se invitará a los prospectos a hacer un recorrido por la propiedad. Dependiendo del inventario disponible del centro vacacional, el tour incluirá un alojamiento que el guía turístico o el agente consideren que se ajustará mejor a las necesidades de la familia del prospecto. Después del recorrido y posterior regreso a la sala de hospitalidad para la presentación verbal de ventas, se les da a los prospectos una breve historia del tiempo compartido y cómo se relaciona con la industria de las vacaciones en la actualidad. Durante la presentación, se les entregará el libro de cambio del resort de RCI, Interval International o cualquier compañía de intercambio asociada con esa propiedad en particular. Se les pedirá a los prospectos que le digan al guía turístico los lugares que les gustaría visitar si fueran propietarios de tiempo compartido. El resto de la presentación se diseñará en función de las respuestas que los posibles compradores den a esa pregunta.

Si la guía tiene licencia, se citará al prospecto el precio de venta al por menor de la unidad particular que mejor se ajuste a las necesidades del posible comprador. Si el guía turístico no es un agente con licencia, un agente con licencia ahora intervendrá para presentar el precio. Si el prospecto responde con “no”, o “Me gustaría pensarlo”, entonces se le dará un nuevo incentivo para comprar. Por lo general, este incentivo será un precio con descuento que solo será bueno hoy (bueno hoy solo es una declaración falsa, y se ha utilizado como un dispositivo de cierre de ventas desde el primer día de la creación de la industria del tiempo compartido). Si, una vez más, la respuesta es “no” o “Me gustaría pensarlo”, el agente de ventas le pedirá a la perspectiva que hable con uno de los gerentes antes de que se vaya.

Ahora se llamará a la mesa a un gerente de ventas, gerente asistente o director de proyecto. Este procedimiento se denomina: “PARA”, o hacer que el hombre de turno encuentre un incentivo por lo general en forma de una unidad más pequeña y menos costosa o un intercambio de unidades de otro propietario. Esta táctica se usa comúnmente como una estrategia de ventas, porque el resort no está interesado en revender propiedades ya escritas. Al igual que en la industria de ventas de automóviles, el gerente y el vendedor saben de antemano cuál es el precio más bajo que se ofrecerá al prospecto, mucho antes de que llegue el prospecto para la gira. Si un incentivo no mueve un prospecto para comprar, otro lo seguirá en breve, hasta que el prospecto haya comprado, convenció al equipo de ventas generalmente muy educado de que no significa no, o se levantó de la mesa y salió del edificio.

Cancelación de un contrato de tiempo
compartido Las ventas de tiempo compartido son a menudo asuntos de alta presión y de rápido movimiento. Algunas personas quedan atrapadas en la emoción de la presentación de ventas y firman un contrato, pero luego se dan cuenta de que pueden haber cometido un error.

La Comisión Federal de Comercio de EE. UU. Exige un “período de descanso” que permite a las personas cancelar algunos tipos de compras sin penalización en un plazo de tres días. Además, casi todos los estados de EE. UU. Tienen leyes que regulan específicamente la cancelación de contratos de tiempo compartido. En Florida, un nuevo propietario de tiempo compartido puede cancelar la compra dentro de diez días. La ley difiere según la jurisdicción en cuanto a si los compradores de fuera del estado están sujetos al período de rescisión de su estado de residencia, o al período de rescisión del estado donde se realizó la compra de tiempo compartido (por ejemplo, en Florida, la rescisión de 10 días el período se aplica a todos los compradores; por lo tanto, un comprador de Texas que solo tendría cinco días en Texas tiene el período completo de 10 días asignado por los Estatutos de la Florida).

Otra práctica común es hacer que el posible comprador firme una “exención de cancelación”, usándola como excusa para bajar el precio del tiempo compartido a cambio de que el comprador renuncie a los derechos de cancelación (o pague una multa, como perder el 10% de la compra). precio, si se cancela la venta). Sin embargo, dicha renuncia no es legalmente ejecutable en ningún lugar de México o Estados Unidos. Si un comprador reciente de tiempo compartido desea rescindir o cancelar el contrato de tiempo compartido, la intención de cancelar debe realizarse dentro del período de tiempo asignado por escrito o en persona; una llamada telefónica no será suficiente.

En los últimos años, una industria de cancelación de tiempo compartido se ha formado por compañías que brindan un servicio simple: cancelaciones de tiempo compartido. Sin embargo, algunas de estas empresas son sospechosas de ser fraudulentas.

Razones para la cancelación
Es más que probable que un nuevo propietario de tiempo compartido haya comprado el mismo producto de un propietario existente en el mercado de reventa de tiempo compartido por un monto drásticamente inferior al que el comprador pagó al desarrollador del resort, simplemente haciendo una búsqueda en la computadora. En muchos casos, el alojamiento exacto o similar comprado, será felizmente transferido por un propietario infeliz de tiempo compartido. El nuevo comprador generalmente paga solo las tarifas mínimas de transferencia de bienes raíces y acepta hacerse cargo de las tarifas de mantenimiento, porque el propietario actual no puede encontrar un comprador para su tiempo compartido sin pagar miles de dólares a una compañía de reventa para que lo absorba para su reventa. El motivo de esta anomalía es que la mayor parte del costo de un nuevo tiempo compartido son las comisiones de ventas y los gastos generales de comercialización, y el propietario del tiempo compartido no puede recuperarlos.

Otra razón por la que un nuevo propietario podría querer cancelar es el arrepentimiento del comprador luego del hundimiento del entusiasmo producido por una presentación de ventas. Es posible que se haya dado cuenta de que no está seguro de qué se compró exactamente y cómo funciona, o que se haya dado cuenta de la duración ilimitada de un compromiso para pagar las cuotas de mantenimiento de la propiedad, o que haya observado que sabe muy poco acerca de la compañía de ventas de tiempo compartido. Tiempo insuficiente durante el proceso de venta.

La letra pequeña
Si bien el formato de estas transacciones varía, por lo general implican la compra de una habitación o suite en un resort por una semana al año, ya sea a largo plazo (30-99 años) o tal como están registradas (escritas) La propiedad a perpetuidad. Los costos son altos: $ 18,000 (dólares estadounidenses, 2006) o más por adelantado, seguidos de HOA (asociación de propietarios) o cuotas de mantenimiento de $ 500 / año o más, que continúan mientras el viajero tenga el tiempo compartido.

Los detalles legales de lo que obtienes muy ampliamente:

Una propiedad con escritura indica que usted posee legalmente un interés fraccionario en edificios o terrenos, supuestamente a perpetuidad.
Un “derecho de uso” no es propiedad; Es un contrato de arrendamiento a largo plazo, pagado por adelantado, que continúa décadas en el futuro. A menudo se usa en países como México, donde las leyes locales restringen a los extranjeros la compra de tierras.
Otra variación es vender la propiedad no en el terreno real (una “semana de residencia” en un tipo de habitación específico, en un resort específico), sino vender un interés en la compañía o fideicomiso que posee u opera el resort.

Los resultados reales varían tan ampliamente:

Semanas fijas fueron el modelo original, propiedad de la misma semana de cada año en la misma propiedad. La mayoría de las propiedades de “tiempo compartido heredado”: propiedades independientes construidas por desarrolladores hace veinte años o más, vendidas como tiempos compartidos individuales y entregadas a asociaciones de propietarios sin la participación de los promotores originales ni ningún esfuerzo de ventas adicional, entran en esta categoría.
Las semanas rotativas (a veces denominadas “semanas flexibles”) cambian a cada propietario a una semana diferente cada año en un horario fijo. A veces esto llega en temporada alta, a veces llega demasiado lejos de la temporada para ser de utilidad, pero en teoría, cada propietario tiene un horario de máxima audiencia al menos parte del tiempo.
Las semanas flotantes son ligeramente más flexibles; los posibles propietarios compran una semana al año en una temporada específica sin comprometerse por adelantado a fechas específicas (que se pueden elegir cada año, sujeto a disponibilidad).
Los clubes vacacionales, membresías y sistemas basados ​​en puntos son ofrecidos por grandes cadenas con múltiples propiedades; el comprador obtiene una cierta cantidad de “puntos” que pueden canjearse por alojamiento cada año en cualquier lugar de la cadena, pero los tiempos y ubicaciones más deseables cuestan más puntos.

Si tiene tiempo en un tiempo compartido que no pretende usar, puede haber algunas opciones:

Algunos operadores pueden estar dispuestos a alquilar sus habitaciones a otros viajeros, si la propiedad todavía está anunciando estadías de corto plazo en hoteles.
Es posible que pueda intercambiar lugares con otro viajero utilizando una red de alojamiento en casa o un modelo de intercambio de hospitalidad si la ubicación es conveniente.
Compañías como Resort Condominiums International (RCI) e Interval International (II) actúan como intermediarios de los intercambios de tiempo compartido.

No obstante, existe un riesgo: si lo que tiene es simplemente un mal negocio, nadie querrá comprar su posición y se le pagará una costosa cuota de mantenimiento anual para una propiedad de vacaciones que ya no usa.

Luego está la pregunta de qué sucede si la empresa que opera estos esquemas quiebra. En algunos de estos esquemas usted todavía posee una escritura de propiedad (con responsabilidades de propiedad), en otros puede quedarse sin nada.

Los promotores de estos diversos esquemas señalan rápidamente que estos suelen ser más baratos (y requieren menos mantenimiento) que comprar una segunda residencia completa, como una casa de campo. Una comparación más significativa sería entre tiempos compartidos y hoteles u otros alquileres. Si se hospeda en el mismo lugar (o una propiedad en el mismo grupo) durante una semana al año, todos los años, durante una década o más, podría * compensar incluso el tiempo compartido. Tal vez las habitaciones y las instalaciones sean mejores o más espaciosas que un alquiler de habitación de hotel estándar, quién sabe.

A la inversa, si esto va mal, puede quedarse atrapado con una unidad que nadie quiere comprar y que sigue acumulando gastos de mantenimiento anual, impuestos a la propiedad y HOA, incluso cuando no está utilizando las instalaciones. En el peor de los casos, esto vale menos que nada (una responsabilidad en lugar de un activo) y es posible que ni siquiera pueda regalar su participación en la propiedad de una propiedad de tiempo compartido problemática. El promotor original no tiene la obligación de recuperar esto, ni siquiera de forma gratuita. Hay una gran cantidad de personas de la tercera edad comprometidas en pagos de mantenimiento de 450-900 € / año para casas de vacaciones de tiempo compartido que ya no usan y no pueden vender.

Costos de tiempo compartido
El costo de una semana en una instalación de tiempo compartido se debe amortizar en aproximadamente 10 años. Esto es sugerido por los centros de consumidores y proveedores de renombre. Por lo tanto, si la entrada de tiempo compartido para un apartamento en Gran Canaria se establece en una cantidad de 5 dígitos en euros por semana de vacaciones, esto es comparable al precio de alojamiento puro en un apartamento de 1000 € / semana. Además de los costos adicionales, también ascienden a varios cientos de euros anuales. Algunos de estos apartamentos pueden alojar hasta 4 personas, por lo que puede valer la pena. La mayoría de las instalaciones de tiempo compartido están diseñadas de forma extremadamente atractiva y ofrecen la comodidad de hoteles de lujo, equivalentes a 4 o 5 estrellas.

En Gran Canaria, las instalaciones de Anfi son un buen ejemplo. Ubicado en Patalavaca, Arguineguín, el complejo Anfi del Mar ofrece un alojamiento de lujo. Una playa blanca de 10.000 toneladas de arena caribeña, numerosos restaurantes, una amplia gama de actividades y jardines tropicales artísticamente diseñados garantizan unas vacaciones atractivas, no solo para los clientes de tiempo compartido, sino también para los turistas de paquetes que visitan una gran empresa turística alemana.

El Grupo Anfi también posee una instalación en Tauro, cerca de Puerto Rico, que es conocida por su exclusivo club de golf. No muy lejos está la Playa de Amadores, y aquí es un tiempo comparable al de Anfi del Mar. Está intentando comercializarlos por cualquier medio (a partir de noviembre de 2010)).

¿Comprar o compartir?
Si los intereses de tiempo compartido cuentan o no no es solo una cuestión de dinero, sino también de preferencias personales. En vacaciones, sin embargo, debe considerarse:

Al celebrar un contrato en el extranjero, se aplica la ley de contrato local.
Las acciones de tiempo compartido son usualmente notariadas. Esto debe ser aclarado antes del primer pago.
Costos de seguimiento como renovación, mantenimiento, mantenimiento.
Primero tome un contrato antes de firmar, revíselo y duerma toda la noche. Una posible oferta de descuento se aplica a proveedores acreditados al día siguiente.
En ningún caso realizar un pago inicial, tal como lo establece la legislación alemana solo 14 días después de la recepción del contrato, en España, un período de 10 días.
Insistir en un derecho de retiro de 14 días, esto es ley común en Alemania. También en otros países hay derechos de revocación con plazos parcialmente diferentes.
No se cierran las membresías de clubes de vacaciones Estos tienen una duración más corta y la base legal es menos favorable.
Primero, vuelva a calcular si un tiempo compartido más los costos adicionales sin vuelo y sin comidas realmente es mucho más barato que el costo de 10 viajes combinados a un destino comparable, incluyendo vuelo y media pensión.

Trampas
Un contrato de tiempo compartido es una transacción compleja de bienes raíces con muchas trampas. No firme uno sin el consejo de un experto.

Para el viajero, un tiempo compartido puede ser inflexible, ya que representa un compromiso de vacaciones en el mismo lugar (o un lugar bajo la misma propiedad) una semana al año, todos los años. Esto puede ser incómodo en años cuando el viajero no tiene una semana gratis, no puede costear un viaje o prefiere vacacionar en otro lugar. Es probable que una cancelación de último minuto sea difícil o imposible si hay un cambio en los planes. Los tiempos compartidos también conllevan un alto costo por adelantado, ya que deben comprarse por adelantado, no simplemente alquilarse.

También es difícil predecir si un hotel que fue un buen lugar para quedarse este año mantendrá los mismos estándares y la misma posición de mercado en el futuro. A veces, una propiedad se renueva y mejora, con un aumento correspondiente en los precios; A veces, una propiedad o destino entra en declive a través de años de abandono. Algunos destinos de vacaciones que alguna vez fueron populares incluso se han convertido en pueblos fantasmas.

Incluso si una propiedad obtiene una renovación o renovación importante, los propietarios del tiempo compartido tendrán que pagar por ese trabajo en tarifas de mantenimiento / HOA más altas. La disolución de una asociación o la conversión de un edificio de tiempo compartido existente a otro propósito (como apartamentos o condominios) más tarde puede ser incómodo o imposible debido a la estructura de propiedad fragmentada; es difícil lograr que todos los propietarios acepten un solo curso de acción.

Como cualquier otra apuesta en el mercado de bienes raíces, el valor de un tiempo compartido individual puede aumentar o disminuir con el tiempo. Un tiempo compartido no debe considerarse una inversión; el valor de reventa es muy inferior a los precios que los vendedores de alta presión originales promovieron cuando se lanzó el proyecto, si es que el tiempo compartido se puede vender. También puede ser casi imposible salir de algunos de estos acuerdos, incluso si una persona está enferma, anciana o en bancarrota (y, por lo tanto, no puede viajar), los términos de los contratos varían ampliamente en función de si los promotores tienen la obligación de voluntariamente Permitir al desafortunado dueño abandonar el plan.

Se han utilizado tácticas dudosas para vender tiempos compartidos. Un lanzamiento no solicitado afirma que la víctima ha ganado algo gratis, como viajes o alojamiento, pero con algunas sorpresas desagradables en la letra pequeña; la oferta contiene más cargos ocultos que una estafa de tarifa anticipada “Nigeria 419” y el precio del supuesto “regalo de promoción” es que el viajero se ve obligado a participar en un largo discurso de venta de alta presión. Estos lanzamientos pueden estar llenos de declaraciones falsas de que los tiempos compartidos inevitablemente aumentarán de valor y serán fáciles de obtener en cualquier momento, lo que a menudo no es cierto.

En algunos casos, hay listas de espera de cientos de personas que intentan salir de acuerdos de tiempo compartido desfavorables. Para agregar insulto a la lesión, algunos proveedores inescrupulosos anuncian ‘Podemos obtener una compensación por su tiempo compartido’ y luego volver a victimizar al infortunado viajero al someterlos a otro lanzamiento de ventas de alta presión para otro tiempo compartido. En algunos casos, las tácticas agresivas de “sala caliente” por las cuales las posibles víctimas son consumidas con alcohol y sometidas a varias horas de presión intensiva de ventas violan las leyes locales. Si ha sido desestimado, le han dicho que no puede salir del plan o que quiere una compensación, puede obtener asesoramiento legal, aunque eso puede costar dinero y no hay garantías en cuanto al resultado de una acción legal.

Para los propietarios de hoteles y resorts, los tiempos compartidos representan un mercado cerrado y una fuente lucrativa de capital. Esto puede explicar el entusiasmo de los promotores de estos esquemas, así como algunas de las tácticas de venta de alta presión. Para el viajero, sin embargo, un tiempo compartido no utilizado puede convertirse en un gasto continuo oneroso; en algunos casos, los costos de mantenimiento han aumentado un 400% durante la vigencia del contrato.

Si debe comprar, generalmente es más barato comprarlo a un compañero de viaje que ya no está visitando la propiedad y busca vender en lugar de comprar directamente al promotor original.