El desarrollo inmobiliario, o desarrollo de propiedades, es un proceso comercial que abarca actividades que van desde la renovación y el arrendamiento de edificios existentes hasta la compra de terrenos sin labrar y la venta de terrenos o parcelas urbanizados a otros. Los desarrolladores de bienes raíces son las personas y las empresas que coordinan todas estas actividades, convirtiendo ideas de papel a bienes inmuebles. El desarrollo inmobiliario es diferente de la construcción, aunque muchos desarrolladores también manejan el proceso de construcción.
Los desarrolladores compran terrenos, financian negocios inmobiliarios, construyen o hacen que los constructores construyan proyectos, creen, imaginen, controlen y orquelicen el proceso de desarrollo desde el principio hasta el final. Los desarrolladores generalmente toman el mayor riesgo en la creación o renovación de bienes inmuebles y reciben las mayores recompensas. Por lo general, los desarrolladores compran un terreno, determinan la comercialización de la propiedad, desarrollan el programa y el diseño del edificio, obtienen la aprobación pública necesaria y el financiamiento, construyen las estructuras y alquilan, administran y, finalmente, lo venden.
A veces, los desarrolladores inmobiliarios solo llevarán a cabo parte del proceso. Por ejemplo, algunos desarrolladores obtienen una propiedad y obtienen los planos y permisos aprobados antes de vender la propiedad con los planos y permisos a un constructor a un precio superior. Alternativamente, un desarrollador que también es constructor puede comprar una propiedad con los planes y permisos establecidos para que no corran el riesgo de no obtener la aprobación de la planificación y pueda comenzar la construcción en el desarrollo de inmediato.
Los desarrolladores trabajan con muchas contrapartes diferentes a lo largo de cada paso de este proceso, incluidos arquitectos, urbanistas, ingenieros, inspectores, inspectores, contratistas, abogados, agentes de arrendamiento, etc. En el contexto de la planificación de la ciudad y el país en el Reino Unido, el «desarrollo» es definido en la Ley de planificación de la ciudad y el campo de la década de 1990.
Tipos de promotores
No existe una distinción terminológica en francés entre el desarrollador de terrenos y el desarrollador de bienes raíces. Las dos actividades se pueden distinguir si uno considera su contenido, pero en la práctica se codean e incluso a menudo también son practicadas por el mismo operador.
El urbanizador, típico de las áreas periféricas de las ciudades, generalmente adquiere grandes lotes baldíos y los subdivide a través de la subdivisión, y luego los mejora mediante la instalación de la infraestructura necesaria para la construcción: calles, acueductos, alcantarillas, etc. También ocasionalmente está involucrado para obtener los cambios de zonificación de la autoridad local que puedan ser necesarios. Cuando el desarrollador luego vende parcelas de tierra listas para construir para recibir ganancias inmediatas en lugar de a largo plazo, puede considerarse un desarrollador de terrenos.
El desarrollador de bienes raíces adquiere lotes baldíos, terrenos mejorados (o reparados o reparados) o cualquier otra propiedad construida que requiera una reurbanización y construye uno o más edificios con el propósito de venderlos (a granel o fraccionados) o arrendarlos.
Los desarrolladores de bienes raíces a menudo son pequeñas estructuras (lideradas por ex abogados o corredores de bienes raíces): movilizan a pocos empleados y poca equidad. Hoy en día, los bancos requieren el 20% de los fondos propios para financiar un proyecto. Sin embargo, tienen la capacidad de encontrar el financiamiento necesario de las instituciones crediticias. Este mecanismo de financiación y, por lo tanto, la puesta en marcha de un nuevo proyecto, depende de las condiciones del mercado inmobiliario en la categoría de espacio proyectado y de la solidez financiera de los posibles compradores y / o arrendatarios abordados por el desarrollador. En caso de nueva construcción o renovación / reconstrucción importante, el desarrollador debe demostrar un nivel de pre-arrendamiento (reserva) considerado suficiente por los prestamistas para el tipo de edificio y mercado en cuestión para minimizar el riesgo de la finalización exitosa de la inversión.
Algunos desarrolladores tienen sus propios servicios de arquitectura, construcción o administración de propiedades, pero la mayoría subcontratan estas obras por contrato.
Cartas credenciales
Muchos aspectos del proceso de desarrollo inmobiliario requieren licencias locales o estatales, como actuar como corredor de bienes raíces o agente de ventas. Un desarrollador de bienes raíces no es una designación profesional, no hay escuelas o asociaciones que reconozcan o protejan el término como marca registrada. Algunos desarrolladores inmobiliarios, a menudo aquellos involucrados en propiedades de marketing a través de canales inmobiliarios tradicionales, eligen unirse a asociaciones comerciales como SIOR.
Caminos para ingresar al campo de desarrollo
Ningún camino individual conduce automáticamente al éxito en el desarrollo inmobiliario. Los desarrolladores provienen de una variedad de disciplinas: construcción, planificación urbana, préstamos, arquitectura, derecho y contabilidad, entre otros. También se encuentran disponibles programas especializados recientes que otorgan un título de Master of Real Estate Development (MRED). Los programas de postgrado en desarrollo inmobiliario son la educación más completa en la industria de bienes raíces. Otra educación formal incluye una Maestría en Ciencias en Bienes Raíces (MSRE), o un MBA.
Organizando para el desarrollo
Un equipo de desarrollo se puede armar de una de varias maneras. En un extremo, una empresa grande puede incluir muchos servicios, desde arquitectura hasta ingeniería. En el otro extremo del espectro, una compañía de desarrollo podría consistir en un director y unos pocos empleados que contraten o contraten a otras compañías y profesionales para cada servicio según sea necesario.
Es fundamental reunir un equipo de profesionales para abordar las cuestiones ambientales, económicas, privadas, físicas y políticas inherentes a un proyecto de desarrollo complejo. El éxito de un desarrollador depende de la capacidad de coordinar y conducir la finalización de una serie de actividades interrelacionadas de manera eficiente y en el momento apropiado.
El proceso de desarrollo requiere habilidades de muchos profesionales: arquitectos, arquitectos paisajistas, ingenieros civiles y planificadores de sitios para abordar el diseño del proyecto; consultores de mercado para determinar la demanda y la economía de un proyecto; abogados para manejar acuerdos y aprobaciones del gobierno; consultores ambientales e ingenieros de suelos para analizar las limitaciones físicas del sitio y los impactos ambientales; topógrafos y compañías de títulos para proporcionar descripciones legales de una propiedad; y prestamistas para proporcionar financiamiento. El contratista general del proyecto contrata subcontratistas para poner en práctica los planes arquitectónicos.
Desarrollo de la tierra
Comprar tierra no utilizada para un desarrollo potencial a veces se llama desarrollo especulativo.
La subdivisión de la tierra es el mecanismo principal por el cual las comunidades se desarrollan. Técnicamente, la subdivisión describe los pasos legales y físicos que un desarrollador debe tomar para convertir la tierra cruda en tierra desarrollada. La subdivisión es una parte vital del crecimiento de una comunidad, determinando su apariencia, la combinación de sus usos de la tierra y su infraestructura, incluyendo carreteras, sistemas de drenaje, agua, alcantarillado y servicios públicos.
El desarrollo del suelo puede representar el mayor riesgo, pero también puede ser la técnica más rentable, ya que depende del sector público para aprobaciones e infraestructura, y porque implica un largo período de inversión sin un flujo de efectivo positivo.
Una vez completada la subdivisión, el desarrollador generalmente comercializa el terreno a un constructor de viviendas u otro usuario final, para usos tales como un almacén o un centro comercial. En cualquier caso, el uso de herramientas de inteligencia espacial mitiga el riesgo de estos desarrolladores al modelar las tendencias poblacionales y la composición demográfica del tipo de clientes que un constructor de casas o minorista desearía tener en torno a su nuevo desarrollo.
Aspectos financieros
El desarrollo inmobiliario depende en gran medida de la liquidez.
Los bienes inmuebles son intrínsecamente un líquido caro y no activo. Es costoso de comprar y es difícil de vender. En el proceso de desarrollo inmobiliario, el desarrollador debe adquirir el terreno, pagar el costo de las mejoras (costos duros) y los honorarios de los muchos consultores necesarios para llevar a cabo un proyecto (costos blandos). Como los costos son altos, la venta no es instantánea y el rendimiento de la inversión se retrasa, el desarrollo inmobiliario es financieramente riesgoso. Gran parte del trabajo de un desarrollador es la gestión de riesgos.
Dadas las significativas inversiones iniciales, la mayoría de los proyectos de desarrollo inmobiliario se financian con una alta relación de endeudamiento (efecto de apalancamiento). Esto aumenta las ganancias potenciales, pero multiplica el riesgo sobre la liquidez. Un proyecto será aún más rentable si el pago inicial se reduce a un mínimo y comienza a generar flujo de efectivo suficiente para cubrir el servicio de la deuda. Será aún más arriesgado si el edificio es largo para planificar y construir, porque las oportunidades de mercado percibidas inicialmente pueden haberse evaporado.
Existen diferentes formas de financiar proyectos inmobiliarios, pero la mayoría de los paquetes financieros utilizan las siguientes fuentes:
Inversor privado (fondo de pensiones, compañía de seguros, persona adinerada, empresa conjunta, etc.)
El inversor público (inversión inmobiliaria de la sociedad civil, oferta pública de acción, asociación público-privada, etc.)
Deuda privada (préstamo, hipoteca, préstamo de construcción, etc.)
Deuda pública (préstamo de reurbanización, etc.)
Subvenciones privadas (de una organización sin fines de lucro, etc.)
Subvenciones públicas (subsidio para renovación urbana, crédito para vivienda de bajo costo, crédito fiscal, subsidio para la protección del patrimonio cultural, etc.)
El capital (uso de efectivo de otros edificios del promotor)
La subordinación
El crowdfunding (nueva fuente de financiación propuesta por los sitios web)
Un promotor exitoso puede volverse muy rico, dados los beneficios involucrados, pero los riesgos a veces son enormes, especialmente cuando las condiciones económicas son inestables. La baja liquidez de sus activos también hace que el promotor dependa de fuentes externas de financiamiento que a veces son muy frágiles. La falta de liquidez es una causa común de quiebra entre los desarrolladores de bienes raíces.
Proceso de desarrollo inmobiliario
Aunque el proceso de desarrollo inmobiliario varía según el tipo de edificio y el proyecto en cuestión, se puede considerar que sigue las siguientes etapas, en orden cronológico aproximado:
La investigación de mercado
Selección del sitio / análisis de viabilidad
La debida diligencia / el pro forma preliminar
Adquirir la propiedad o una simple opción de compra
Arquitectura del proyecto / pro forma detallada
Obtención de permisos de construcción, enmienda de zonificación, permisos
El preacuerdo
La financiación / la final pro forma
el edificio
Comercialización (alquiler o venta del edificio en su totalidad o en unidades)
La administración (cuando se conserva el edificio)
Construcción
La construcción generalmente se realiza comprando y desarrollando una propiedad. Como parte del desarrollo, se encargan todos los trabajos de construcción, desde la planificación de los arquitectos hasta las aprobaciones oficiales y el trabajo de construcción. Los servicios propios del edificio generalmente no se brindan. Las unidades residenciales desarrolladas se venden por completo. En el edificio de almacenamiento, el desarrollador desarrolla y construye para vender las unidades antes o durante el proceso de construcción. En la construcción de la orden, el desarrollador solo opera con la firma del acuerdo de compra. Las ganancias del desarrollador de la propiedad se calculan como la diferencia entre los costos totales de producción del espacio vital y los precios de venta logrados.
El contrato llave en mano es porque se venden bienes inmuebles, un notario notarial.
Dado que el desarrollador es el único socio contractual del cliente, no se requiere un voto directo del cliente con los artesanos y las empresas y, por otro lado, solo con el consentimiento y la cooperación del desarrollador posible.
El desarrollador es responsable ante el comprador de la correcta ejecución de las obligaciones acordadas contractualmente y debe asegurarse de que se reparen los defectos que ocurran durante el período de construcción o dentro del período de garantía.
Además de la conclusión de un contrato de desarrollador o construcción, también es concebible que un comprador adquiera un objeto ya terminado (por ejemplo, edificio antiguo) o semielaborado (casa de desarrollo) del desarrollador con un contrato de compra estándar. En este último caso, el comprador se hace cargo de la terminación a su propio costo y riesgo.