Timeshare-Tourismus

Ein Timesharing ist eine Art von Urlaubsunterkunft, die sich normalerweise in oder in der Nähe einer Ferienanlage befindet. Sie sind sehr ähnlich zu Eigentumswohnungen (siehe Zweitwohnungen); Ein Timesharing wird jedoch nicht als einzelne Immobilie verkauft. Stattdessen werden Timeshares in wöchentlichen Zeitfenstern oder Intervallen verkauft, und die Timeshare-Einheit wird von möglicherweise 52 verschiedenen Eigentümern gemeinsam genutzt. Timeshares wurden als feste Wochen, Floating-Wochen, Rotating-Wochen und zuletzt als Ferienclubs oder Mitgliedschaften sowie als punktbasierte Systeme verkauft.

Grundlegendes
Ein Timesharing (manchmal auch als Urlaubseigentum bezeichnet) ist eine Immobilie mit einer geteilten Form des Eigentums oder der Nutzungsrechte. Bei diesen Immobilien handelt es sich in der Regel um Eigentumswohnungen von Resorts, bei denen mehrere Parteien die Nutzungsrechte für die Immobilie besitzen und jedem Eigentümer derselben Unterkunft eine bestimmte Zeitspanne zugewiesen wird. Der Mindestkauf ist eine Woche Eigentum, und die Hochsaisonwochen verlangen höhere Preise. Anteile können als Teilbesitz, Leasing oder “Nutzungsrecht” verkauft werden, wobei letzteres keinen Anspruch auf Eigentum an der Immobilie hat. Der Besitz von Timesharing-Programmen ist vielfältig und hat sich im Laufe der Jahrzehnte geändert.

Timeshare-Modelle
Aktiensystem: Nach dem Erwerb von Aktien des Unternehmens erhält man eine Art Dividende zB als Punkte. Diese Punkte können auch umgesetzt werden. Abhängig von der Jahreszeit ist eine bestimmte Anzahl von Punkten für einen Urlaub in einer bestimmten Wohnung erforderlich.
Punktesystem: Das Timesharing-Unternehmen ist einem Barkeeper-Club beigetreten, dessen eigene Geschäftspunkte weltweit standardisiert sind. Bei Tauschhändlern wie RCI können Sie Urlaubsziele weltweit aus einer Vielzahl von Einrichtungen auswählen. Für die Tauschfirmen fallen dann Kosten für eine mehrjährige Mitgliedschaft und eine Bearbeitungsgebühr pro Urlaub an.
Bei den Einheiten ist zu beachten, ob sie an eine bestimmte Urlaubszeit (fest) oder einen variablen Float gebunden sind.

Theoretisch kann man Anteile an Timesharing-Geräten weiterverkaufen, in der Praxis ist der Markt zumindest in Europa relativ niedrig. Der amerikanische Markt ist in dieser Hinsicht viel offener, auch was den Preis betrifft, wie Hotel Timeshare Resales zeigt.

Methoden der Verwendung

Eigentümer können:
Ihre Nutzungsdauer nutzen Ihre Nutzungsdauer
vermieten
Als Geschenk
verschenken Spenden Sie an eine Wohltätigkeitsorganisation (sollte die Wohltätigkeitsorganisation die Last der damit verbundenen Unterhaltszahlungen übernehmen möchten).
Intern innerhalb desselben Resorts oder einer Resortgruppe
austauschen. Extern in Tausende tauschen von anderen Resorts
Verkaufen Sie es entweder über traditionelle oder Online-Werbung oder über einen lizenzierten Broker. Timesharing-Verträge ermöglichen die Übertragung durch Verkauf, werden jedoch nur selten durchgeführt.

In letzter Zeit können Eigentümer bei den meisten Punktesystemen Folgendes auswählen:

Ordnen Sie die Nutzungsdauer dem Punktesystem zu, das gegen Flugtickets, Hotels, Reisepakete, Kreuzfahrten und Fahrkarten
für Vergnügungsparks eingetauscht werden soll. Mieten Sie statt der gesamten tatsächlichen Nutzungsdauer einen Teil der Punkte, ohne tatsächlich Nutzungsdauer zu haben, und nutzen Sie den Rest von Die Punkte
Mieten Sie mehr Punkte von der internen Vermittlungsstelle oder einem anderen Eigentümer, um eine größere Einheit, mehr Urlaubszeit oder einen besseren Standort zu erhalten.
Speichern oder verschieben Sie Punkte von einem Jahr zum anderen

Einige Entwickler können jedoch einschränken, welche dieser Optionen in ihren jeweiligen Eigenschaften verfügbar sind.

Die Eigentümer können sich dafür entscheiden, während des vorgeschriebenen Zeitraums in ihrem Resort zu bleiben. Dies hängt von der Art ihres Eigentums ab. In vielen Resorts können sie ihre Woche vermieten oder als Geschenk an Freunde und Familie verschenken.

Timesharing austauschen
Die Idee, dass Eigentümer ihre Woche entweder unabhängig oder über Austauschagenturen austauschen, wird als Grundlage für die Attraktivität des Erwerbs eines Timesharing-Angebots herangezogen. Die beiden größten – in den Medien oft erwähnten – sind RCI und Interval International (II), die zusammen über 7.000 Resorts haben. Sie haben Resort-Partnerprogramme und Mitglieder können nur mit verbundenen Resorts tauschen. Es ist am häufigsten, dass ein Resort nur mit einer der größeren Austauschagenturen verbunden ist, obwohl Resorts mit doppelter Zugehörigkeit nicht ungewöhnlich sind. Das Timesharing-Resort, das man kauft, bestimmt, welche der Börsenfirmen für den Austausch verwendet werden können. RCI und II erheben einen jährlichen Mitgliedsbeitrag und zusätzliche Gebühren für den Fall, dass sie einen Austausch für ein anfragendes Mitglied finden, und für Mitglieder, die bereits einen Austausch für Mietwochen vorgenommen haben.

Besitzer können ihre Wochen oder Punkte auch über unabhängige Tauschunternehmen austauschen. Die Eigentümer können einen Umtausch vornehmen, ohne dass das Resort einen formellen Beitrittsvertrag mit den Unternehmen haben muss, wenn das Resort den Vereinbarungen im ursprünglichen Vertrag zustimmt.

Aufgrund des Versprechens des Austauschs werden Timeshares häufig unabhängig vom Standort des jeweiligen Resorts verkauft. Was nicht oft preisgegeben wird, ist der Unterschied in der Handelsmacht in Abhängigkeit vom Standort und der Jahreszeit des Eigentums. Befindet sich ein Resort in einer erstklassigen Urlaubsregion, ist der Umtausch abhängig von der Jahreszeit und der Woche, die der jeweiligen Einheit zugeordnet sind, die einen Umtausch versucht, sehr gut. Timesharing-Angebote an begehrenswerten Orten und in Hochsaison-Zeitfenstern sind jedoch die teuersten der Welt, abhängig von der Nachfrage, die für ein stark frequentiertes Urlaubsgebiet typisch ist. Eine Person, die Mitte Juli oder August ein Timesharing in der amerikanischen Wüstengemeinde Palm Springs (Kalifornien) besitzt, verfügt über eine stark eingeschränkte Austauschbarkeit, da weniger Personen zu einem Zeitpunkt in ein Resort kommen, an dem die Temperaturen über 110 ° C liegen ° F (43 ° C).

Sorten

Verträge mit Nutzungsrechten
Ein wesentlicher Unterschied in der Art des Urlaubsbesitzes besteht zwischen Verträgen mit Nutzungsrechten und Verträgen mit Nutzungsrechten.

Bei Vertragsabschlüssen wird die Nutzung des Resorts in der Regel in einwöchigen Schritten aufgeteilt und über einen Bruchteil des Eigentums als Immobilien verkauft. Wie bei jeder anderen Immobilie kann der Eigentümer die Woche nutzen, vermieten, verschenken, den Erben überlassen oder die Woche an einen anderen potenziellen Käufer verkaufen. Der Eigentümer haftet auch für einen gleichen Teil der Grundsteuern, die in der Regel mit Gebühren für die Instandhaltung der Eigentumswohnungen erhoben werden. Der Eigentümer kann möglicherweise einige immobilienbezogene Aufwendungen wie Immobiliensteuern vom zu versteuernden Einkommen abziehen.

Aktenbesitz kann insofern so komplex sein, als die Struktur der Taten gemäß den örtlichen Eigentumsgesetzen variiert. Mietverträge sind üblich und bieten Eigentum für einen festgelegten Zeitraum, nach dessen Ablauf das Eigentum auf den Eigentümer übergeht. Gelegentlich werden Mietverträge auf unbestimmte Zeit angeboten, jedoch vermitteln viele Verträge nicht das Eigentum an dem Grundstück, sondern lediglich die Wohnung oder Einheit (Gehäuse) der Unterkunft.

Bei Nutzungsrechtsverträgen hat der Käufer das Recht, die Immobilie vertragsgemäß zu nutzen, aber irgendwann endet der Vertrag und alle Rechte gehen auf den Eigentümer der Immobilie über. Ein Nutzungsrecht gewährt somit das Recht, das Resort für eine bestimmte Anzahl von Jahren zu nutzen. In vielen Ländern gibt es strenge Beschränkungen für den Besitz ausländischer Immobilien. Daher ist dies eine gängige Methode zur Entwicklung von Resorts in Ländern wie Mexiko. Bei dieser Form des Eigentums ist Vorsicht geboten, da das Nutzungsrecht häufig in Form einer Clubmitgliedschaft oder des Rechts zur Nutzung des Reservierungssystems besteht, wenn das Reservierungssystem einem Unternehmen gehört, das nicht unter der Kontrolle der Eigentümer steht. Das Nutzungsrecht kann mit dem Untergang der herrschenden Gesellschaft verloren gehen, da ein Nutzungsrecht des Käufers in der Regel nur dem jetzigen Eigentümer zusteht.

Festwochenbesitz
Die häufigste Verkaufseinheit ist eine feste Woche. Das Resort wird einen Kalender haben, der die Wochen ungefähr ab der ersten Kalenderwoche des Jahres auflistet. Ein Eigentümer kann eine Urkunde besitzen, um ein Gerät für eine bestimmte Woche zu verwenden. Beispielsweise beinhaltet Woche 51 normalerweise Weihnachten. Eine Person, die Woche 26 in einem Resort besitzt, kann nur diese Woche in jedem Jahr nutzen.

Eigentümer der
Karenzwoche Manchmal werden Einheiten als Karenzwoche verkauft, wobei ein Vertrag die Anzahl der von jedem Eigentümer gehaltenen Wochen angibt und aus welchen Wochen der Eigentümer für seinen Aufenthalt auswählen kann. Ein Beispiel hierfür kann eine schwimmende Sommerwoche sein, in der der Eigentümer im Sommer eine beliebige Woche auswählen kann. In einer solchen Situation ist während der Ferienwochen mit einem stärkeren Wettbewerb zu rechnen, während ein geringerer Wettbewerb wahrscheinlich ist, wenn die Schulen noch in Betrieb sind. Einige Floating-Verträge schließen wichtige Feiertage aus, sodass sie als feste Wochen verkauft werden können.

Wechselnde oder flexible Wochen
Einige werden als wechselnde Wochen verkauft, die im Allgemeinen als flexible Wochen bezeichnet werden. In dem Versuch, allen Besitzern eine Chance für die besten Wochen zu geben, werden die Wochen im Kalender vorwärts oder rückwärts gedreht, sodass der Besitzer in Jahr 1 möglicherweise Woche 25, dann Woche 26 in Jahr 2 und dann Woche 27 in verwenden kann Jahr 3. Diese Methode bietet jedem Besitzer eine faire Gelegenheit für die besten Wochen, ist aber im Gegensatz zu seinem Namen nicht flexibel.

Punkteprogramme
Eine Variante des immobilienbasierten Timesharings, die Funktionen des aktiven Timesharings mit Nutzungsrechten kombiniert, wurde 1991 vom Disney Vacation Club (DVC) entwickelt. Käufer von DVC-Timesharing-Interessen, die DVC-Mitglieder anruft, erhalten eine Urkundenübermittlung ein ungeteiltes Immobilieninteresse an einer Timesharing-Einheit. Das Eigentumsinteresse jedes DVC-Mitglieds wird von einer jährlichen Zuteilung von Urlaubspunkten im Verhältnis zur Größe des Eigentumsinteresses begleitet. Das DVC-Ferienpunktesystem wird als äußerst flexibel vermarktet und kann in verschiedenen Schritten für Urlaubsaufenthalte in DVC-Resorts in einer Vielzahl von Unterkünften verwendet werden, von Studios bis zu Villen mit drei Schlafzimmern. Die DVC-Urlaubspunkte können in Ferien in Nicht-Disney-Resorts weltweit eingetauscht oder in zukünftige Jahre eingezahlt oder von diesen ausgeliehen werden.

Die in allen Timesharing-Resorts von DVC verwendete Urkunden- / Urlaubspunktstruktur wurde von anderen großen Timesharing-Entwicklern übernommen, darunter der Hilton Grand Vacations Company, dem Marriott Vacation Club, dem Hyatt Residence Club und Accor in Frankreich.

Resort-basierte Punkte-Programme werden auch als Urkunde und als Nutzungsrecht verkauft. Durch die Punkteprogramme erhält der Besitzer jährlich eine Anzahl von Punkten, die der Eigentumsstufe entspricht. Der Besitzer eines Punkteprogramms kann diese Punkte dann verwenden, um Reisevorbereitungen innerhalb der Resortgruppe zu treffen. Viele Punkteprogramme sind mit großen Resortgruppen verbunden, die eine große Auswahl an Optionen für das Reiseziel anbieten. Viele Resort Point-Programme bieten Flexibilität gegenüber dem traditionellen Wochenaufenthalt. Mitglieder des Resort Point-Programms, wie WorldMark by Wyndham und Diamond Resorts International, können das gesamte verfügbare Inventar der Resortgruppe anfordern.

Ein Mitglied des Punkte-Programms kann oft Wochenbruchteile sowie Aufenthalte von einer vollen oder mehreren Wochen beantragen. Die Anzahl der Punkte, die erforderlich sind, um im betreffenden Resort zu bleiben, hängt von einer Punktetabelle ab. Das Punktediagramm berücksichtigt Faktoren wie:

Popularität des Resorts
Größe der Unterkunft
Anzahl der Übernachtungen
Wünschenswert in der Saison

Arten und Größen von Unterkünften
Timeshare- Unterkünfte sind in der Regel Unterkünfte im Apartmentstil, deren Größe von Studioeinheiten (mit Platz für zwei) bis hin zu Einheiten mit drei und vier Schlafzimmern reicht. Diese größeren Einheiten können in der Regel große Familien bequem unterbringen. Die Einheiten verfügen normalerweise über eine voll ausgestattete Küche mit Essbereich, Geschirrspüler, Fernseher, DVD-Player usw. Es ist nicht ungewöhnlich, Waschmaschinen und Trockner in der Einheit zu haben oder auf dem Resortgelände zugänglich zu sein. Der Küchenbereich und die Ausstattung spiegeln die Größe der jeweiligen Einheit wider.

Einheiten werden normalerweise danach aufgelistet, wie viele Einheiten schlafen und wie viele Einheiten privat schlafen. Traditionell, aber nicht ausschließlich:

2/2 Personen sind normalerweise ein Schlafzimmer oder ein Studio.
6/4 Personen sind normalerweise zwei Schlafzimmer mit einem Schlafsofa

(Timeshares werden weltweit verkauft und jeder Veranstaltungsort hat seine eigenen eindeutigen Beschreibungen)

Privater Schlaf bezieht sich normalerweise auf die Anzahl der Gäste, die nicht durch den Schlafbereich eines anderen Gastes gehen müssen, um eine Toilette zu benutzen. Timeshare-Resorts beschränken sich in der Regel auf die Anzahl der Gäste, die pro Einheit zugelassen sind.

Die Größe der Einheit beeinflusst die Kosten und die Nachfrage in einem bestimmten Resort. Dasselbe gilt nicht für den Vergleich von Resorts an verschiedenen Standorten. Eine Einheit mit einem Schlafzimmer in einer wünschenswerten Lage kann immer noch teurer und gefragter sein als eine Unterkunft mit zwei Schlafzimmern in einem Resort mit geringerer Nachfrage. Ein Beispiel hierfür ist ein Apartment mit einem Schlafzimmer in einem wünschenswerten Strandresort im Vergleich zu einem Apartment mit zwei Schlafzimmern in einem Resort im Landesinneren vom selben Strand entfernt.

Verkaufsanreize
Das Timesharing bietet dem potenziellen Käufer häufig Anreize für einen Rundgang durch die Immobilie: [Originalrecherche?]

Ein Aufenthalt in einem Ferienresort zu einem ermäßigten Preis (Das Ferienresort ist ein Timesharing und ein Verkauf ist das Ziel.)
Geschenke (die vom Gepäck über einen Toaster bis zu einem Tablet reichen können, um die Kosten des Aufenthalts teilweise zu erstatten)
Prepaid-Tickets (für einen Film, ein Theaterstück oder andere Arten der Unterhaltung, die im allgemeinen Bereich des Resorts verfügbar sind)
Spielmarken (normalerweise in einem Timesharing-Resort, in dem das Glücksspiel legalisiert wurde)
Verschiedene Gutscheine für vorausbezahlte Aktivitäten, normalerweise zur Verwendung in oder in der Nähe des Urlaubsorts
Geschenkkarten oder ähnliche Prepaid-Karten, um einen Teil der Aufenthaltskosten im Resort / an der Unterkunft zu erstatten.

Die Urlaubs-Timesharing-Interessenten erhalten diese Anreize als Gegenleistung für das Versprechen an die Marketing-Firma, vor Abschluss ihres Aufenthalts eine Timesharing-Tour zu unternehmen. Wenn sich die Urlaubsinteressierten weigern, an der Tour teilzunehmen, kann sich der Preis für ihre Unterkunft erheblich erhöhen, möglicherweise aufgefordert werden, die Immobilie zu verlassen, und alle Anreize werden zurückgezogen oder aufgehoben.

Die Reise
Die potenziellen Käufer (im Folgenden als potenzielle Käufer bezeichnet) sitzen in einem Hospitality-Raum (ein Begriff, der in den 60er Jahren vom Landverkaufsgewerbe festgelegt wurde) mit vielen Tischen und Stühlen für Familien. Den Interessenten wird ein Reiseleiter zugewiesen. Diese Person ist in der Regel ein lizenzierter Immobilienmakler, aber nicht in allen Fällen. Die tatsächlichen Kosten für das Timesharing können nur von einem lizenzierten Immobilienmakler in den USA angegeben werden, es sei denn, der Kauf ist ein Nutzungsrecht im Gegensatz zu einer tatsächlichen Immobilientransaktion über das Eigentum. Da Timeshares international verkauft werden, variieren diese Gesetze von Ort zu Ort. Nach einer Aufwärmphase und einem Kaffee oder Snack wird ein Podiumssprecher die Interessenten im Resort begrüßen, gefolgt von einem Film, der sie mit exotischen Orten verzaubern soll, die sie als Timesharing-Besitzer besuchen könnten.

Die potenziellen Kunden werden dann zu einer Besichtigung des Grundstücks eingeladen. Abhängig vom verfügbaren Inventar des Resorts umfasst die Tour eine Unterkunft, die nach Ansicht des Reiseleiters oder Agenten den Bedürfnissen der potenziellen Familie am besten entspricht. Nach dem Rundgang und der anschließenden Rückkehr in den Hospitality Room für die mündliche Verkaufspräsentation erhalten die Interessenten einen kurzen Überblick über Timesharing und seine heutige Beziehung zur Ferienbranche. Während der Präsentation wird ihnen das Resort-Umtauschbuch von RCI, Interval International oder einem anderen mit dem jeweiligen Resort verbundenen Umtauschunternehmen ausgehändigt. Die Interessenten werden gebeten, dem Reiseleiter die Orte mitzuteilen, die sie als Timesharing-Eigentümer besuchen möchten. Der Rest der Präsentation basiert auf den Antworten der potenziellen Käufer auf diese Frage.

Wenn das Handbuch lizenziert ist, wird dem Interessenten der Einzelhandelspreis des jeweiligen Geräts angegeben, der den Anforderungen des potenziellen Käufers am besten zu entsprechen schien. Wenn der Reiseleiter kein lizenzierter Agent ist, meldet sich jetzt ein lizenzierter Agent, um den Preis vorzulegen. Wenn der Interessent mit “Nein” antwortet oder “Ich möchte darüber nachdenken”, erhält der Interessent einen neuen Kaufanreiz. Bei diesem Anreiz handelt es sich in der Regel um einen vergünstigten Preis, der heute nur noch gültig ist (nur noch gültig ist eine unwahre Aussage und wird seit dem ersten Tag der Gründung der Timesharing-Branche als Verkaufsabschluss verwendet). Wenn die Antwort erneut “Nein” lautet oder “Ich möchte darüber nachdenken”, bittet der Vertriebsmitarbeiter den potenziellen Kunden, vor dem Verlassen des potenziellen Kunden mit einem der Manager zu sprechen.

Ein Verkaufsleiter, stellvertretender Geschäftsführer oder Projektleiter wird nun an den Tisch gerufen. Diese Prozedur wird “TO” genannt oder es wird veranlasst, dass der Verkäufer einen Anreiz findet, normalerweise in Form einer kleineren, kostengünstigeren Einheit oder eines Handels mit einer Einheit eines anderen Eigentümers. Diese Taktik wird häufig als Verkaufsargument verwendet, da das Resort nicht daran interessiert ist, bereits erworbene Immobilien weiterzuverkaufen. Ähnlich wie in der Automobilverkaufsbranche wissen der Manager und der Verkäufer im Voraus genau, zu welchem ​​niedrigsten Preis der Interessent angeboten wird, lange bevor der Interessent für die Tour eingetroffen ist. Wenn ein Anreiz einen Interessenten nicht zum Kauf bewegt, folgt in Kürze ein weiterer, bis der Interessent entweder gekauft hat, die in der Regel sehr höfliche Verkaufsmannschaft davon überzeugt hat, dass nein nein bedeutet, oder vom Tisch aufgestanden ist und das Gebäude verlassen hat.

Kündigung eines Timesharing-Vertrages
Timesharing-Verkäufe sind häufig unter hohem Druck und schnelllebig. Manche Menschen sind von der Aufregung der Verkaufspräsentation fasziniert und unterschreiben einen Vertrag, um später festzustellen, dass sie möglicherweise einen Fehler gemacht haben.

Die US Federal Trade Commission schreibt eine “Bedenkzeit” vor, die es den Kunden ermöglicht, bestimmte Arten von Einkäufen innerhalb von drei Tagen ohne Vertragsstrafe zu stornieren. Darüber hinaus gibt es in fast allen US-Bundesstaaten Gesetze, die speziell die Kündigung von Timesharing-Verträgen regeln. In Florida kann ein neuer Timesharing-Inhaber den Kauf innerhalb von zehn Tagen stornieren. Das Gesetz unterscheidet sich je nach Rechtsprechung dahingehend, ob Käufer außerhalb des Staates der Widerrufsfrist ihres Wohnsitzstaates oder der Widerrufsfrist des Staates unterliegen, in dem der Timesharing-Kauf getätigt wurde (z. B. in Florida der 10-tägige Widerruf) Die Frist gilt für alle Käufer, daher hat ein Käufer aus Texas, der nur fünf Tage in Texas hätte, die gesamte 10-tägige Frist, die in den Florida-Statuten festgelegt ist.

Eine andere gängige Praxis besteht darin, den potenziellen Käufer einen “Stornierungsverzicht” unterzeichnen zu lassen, der als Entschuldigung dafür dient, den Preis für das Timesharing zu senken, wenn der Käufer auf Stornierungsrechte verzichtet (oder eine Vertragsstrafe zahlt, z. B. 10% des Kaufpreises verliert) Preis, wenn der Verkauf storniert wird). Ein solcher Verzicht ist jedoch weder in Mexiko noch in den USA rechtlich durchsetzbar. Wenn ein aktueller Timesharing-Käufer vom Timesharing-Vertrag zurücktreten oder ihn kündigen möchte, muss die Kündigungsabsicht innerhalb der festgelegten Frist schriftlich oder persönlich erfolgen. ein telefonat reicht nicht aus.

In den letzten Jahren hat sich eine Branche für Timesharing-Stornierungen durch Unternehmen gebildet, die einen einfachen Service anbieten: Timesharing-Stornierungen. Einige dieser Unternehmen werden jedoch als betrügerisch verdächtigt.

Gründe für die Kündigung
Es ist mehr als wahrscheinlich, dass ein neuer Timesharing-Eigentümer das gleiche Produkt von einem bestehenden Eigentümer auf dem Timesharing-Wiederverkaufsmarkt zu einem Preis gekauft hat, der drastisch unter dem liegt, den der Käufer vom Resortentwickler durch eine einfache Computersuche bezahlt hat. In vielen Fällen wird die genaue oder ähnliche gekaufte Unterkunft gerne von einem unglücklichen Timesharing-Eigentümer übertragen. Der neue Käufer zahlt normalerweise nur minimale Grunderwerbsgebühren und stimmt zu, die Wartungsgebühren zu übernehmen, da der bestehende Eigentümer keinen Käufer für sein Timesharing finden kann, ohne einem Wiederverkaufsunternehmen Tausende von Dollar zu zahlen, um es für den Wiederverkauf zu absorbieren. Der Grund für diese Anomalie ist, dass der Löwenanteil der Kosten für ein neues Timesharing Vertriebsprovisionen und Marketingkosten sind und vom Timesharing-Eigentümer nicht abgerufen werden können.

Ein weiterer Grund, warum ein neuer Eigentümer möglicherweise kündigen möchte, ist die Reue des Käufers nach dem Nachlassen der Erregung, die durch eine Verkaufspräsentation hervorgerufen wird. Möglicherweise hat er festgestellt, dass er sich nicht sicher ist, was genau gekauft wurde und wie es funktioniert, oder dass er die unbefristete Verpflichtung zur Zahlung von Wartungsgebühren für Eigentümer erkannt hat oder festgestellt hat, dass er zu wenig über die fällige Timesharing-Vertriebsgesellschaft weiß zu wenig Zeit während des Verkaufsprozesses.

Kleingedrucktes
Obwohl das Format dieser Transaktionen unterschiedlich ist, umfasst dies in der Regel den Kauf eines Zimmers oder einer Suite in einem Resort für eine Woche pro Jahr, entweder langfristig (30-99 Jahre) oder als tatsächliche Registrierung (Urkunde). ewiges Eigentum. Die Kosten sind hoch: $ 18.000 (US-Dollar, 2006) oder mehr im Voraus, gefolgt von HOA (Homeowners Association) oder Wartungsgebühren von $ 500 / Jahr und mehr, die so lange anfallen, wie der Reisende das Timesharing besitzt.

Die anwaltlichen Details dessen, was Sie sehr weit bekommen:

Ein Eigentumsvorbehalt weist darauf hin, dass Sie legal einen Bruchteil Ihres Anteils an Gebäuden oder Grundstücken besitzen, angeblich für immer.
Ein “Nutzungsrecht” ist kein Eigentum; Es handelt sich um einen langfristigen, im Voraus bezahlten Mietvertrag, der sich über Jahrzehnte hinweg fortsetzt. Es wird häufig in Ländern wie Mexiko verwendet, in denen das lokale Recht Ausländer davon abhält, Land zu kaufen.
Eine andere Variante besteht darin, das Eigentum nicht am tatsächlichen Land zu verkaufen (eine “Hauswoche” in einem bestimmten Zimmertyp, in einem bestimmten Resort), sondern eine Beteiligung an dem Unternehmen oder dem Trust zu verkaufen, das das Resort besitzt oder betreibt.

Die tatsächlichen Ergebnisse variieren ebenso stark:

Feste Wochen waren das ursprüngliche Modell, Eigentum der gleichen Woche jedes Jahr am gleichen Eigentum. Die meisten “Legacy-Timesharing” -Immobilien – unabhängige Immobilien, die vor zwanzig oder mehr Jahren von Entwicklern erbaut wurden, als einzelne Timesharing-Immobilien verkauft wurden und ohne weitere Beteiligung der ursprünglichen Projektträger und ohne weiteren Vertriebsaufwand an die Eigentümerverbände übergeben wurden – fallen in diese Kategorie.
Wechselnde Wochen (manchmal falsch bezeichnete “flexible Wochen”) verschieben jeden Besitzer jedes Jahr nach einem festgelegten Zeitplan in eine andere Woche. Manchmal landet dieses Land in der Hochsaison, manchmal ist es zu weit außerhalb der Saison, um von Nutzen zu sein, aber theoretisch hat jeder Eigentümer zumindest zeitweise einen Prime Time Slot.
Die schwimmenden Wochen sind etwas flexibler. Potenzielle Eigentümer kaufen eine Woche pro Jahr in einer bestimmten Saison, ohne sich im Voraus auf bestimmte Daten festzulegen (die je nach Verfügbarkeit jedes Jahr ausgewählt werden können).
Urlaubsclubs, Mitgliedschaften und punktbasierte Systeme werden von großen Ketten mit mehreren Eigenschaften angeboten. Der Käufer erhält eine bestimmte Anzahl von “Punkten”, die jedes Jahr an einer beliebigen Stelle in der Kette für eine Unterkunft eingelöst werden können. Wünschenswertere Zeiten und Orte kosten jedoch mehr Punkte.

Wenn Sie Zeit in einem Timesharing haben, das Sie nicht verwenden möchten, gibt es möglicherweise einige Optionen:

Einige Betreiber sind möglicherweise bereit, Ihre Zimmer an andere Reisende zu vermieten, wenn die Unterkunft noch für kurzfristige Hotelaufenthalte wirbt.
Möglicherweise können Sie Orte mit einem anderen Reisenden über ein Home Stay-Netzwerk oder ein Austauschmodell für die Bewirtung tauschen, wenn der Ort gewünscht wird.
Unternehmen wie Resort Condominiums International (RCI) und Interval International (II) vermitteln Timeshare-Börsen.

Es besteht jedoch das Risiko, dass niemand Ihre Position aufkaufen möchte, wenn Sie nur ein schlechtes Geschäft abschließen, und Sie teure jährliche Wartungsgebühren für ein Ferienobjekt zahlen müssen, das Sie nicht mehr nutzen.

Dann stellt sich die Frage, was passiert, wenn das Unternehmen, das diese Systeme betreibt, bankrott geht. In einigen dieser Systeme verfügen Sie noch über eine Eigentumsurkunde (mit damit verbundenen Besitzverpflichtungen), in anderen möglicherweise über nichts.

Die Befürworter dieser verschiedenen Programme weisen schnell darauf hin, dass diese meist billiger (und weniger wartungsintensiv) sind als der Kauf eines vollständigen Zweitwohnsitzes, beispielsweise eines Cottages. Ein aussagekräftigerer Vergleich wäre zwischen Timesharing und Hotels oder anderen Vermietungen. Wenn Sie für ein Jahrzehnt oder länger eine Woche im Jahr am selben Ort (oder in einem Haus in derselben Gruppe) wohnen, können Sie * die Gewinnschwelle * eines Timesharings erreichen. Vielleicht sind die Zimmer und Einrichtungen besser oder geräumiger als bei einer Standard-Hotelzimmervermietung, wer weiß.

Umgekehrt kann es vorkommen, dass Sie mit einem Gerät nicht weiterkommen, das niemand kaufen möchte und für das auch dann jährliche Wartungs-, Grundsteuer- und HOA-Gebühren anfallen, wenn Sie die Einrichtung nicht nutzen. Schlimmer noch, dies ist weniger als nichts wert – eine Verbindlichkeit anstelle eines Vermögenswerts – und Sie sind möglicherweise nicht einmal in der Lage, Ihren Anteil an einer problematischen Timesharing-Immobilie zu verschenken. Der ursprüngliche Veranstalter ist nicht verpflichtet, diese auch kostenlos zurückzunehmen. Es gibt viele ältere Menschen, die für Timesharing-Ferienhäuser, die sie nicht mehr nutzen und nicht verkaufen können, Unterhaltszahlungen in Höhe von 450-900 € / Jahr leisten.

Timesharing-Kosten
Die Kosten für eine Woche in einer Timesharing-Einrichtung sollten sich in etwa 10 Jahren amortisieren. Dies wird von Verbraucherzentren und seriösen Anbietern vorgeschlagen. Wenn also der Timeshare-Eintrag für eine Wohnung auf Gran Canaria auf einen 5-stelligen Euro-Betrag pro Ferienwoche festgelegt ist, ist dies mit dem Preis für eine reine Unterkunft in einer Wohnung von 1000 € / Woche vergleichbar. Sie betragen neben den Nebenkosten auch mehrere hundert Euro jährlich. Einige dieser Apartments bieten Platz für bis zu 4 Personen, daher kann es sich lohnen. Die meisten Timesharing-Einrichtungen sind äußerst ansprechend gestaltet und bieten den Komfort eines gehobenen Hotels, der 4 oder 5 Sternen entspricht.

Auf Gran Canaria sind die Einrichtungen von Anfi ein gutes Beispiel. Der Anfi del Mar Komplex in Patalavaca, Arguineguín, bietet luxuriöse Unterkünfte. Ein weißer Strand mit 10.000 Tonnen karibischem Sand, zahlreiche Restaurants, ein vielfältiges Freizeitangebot und kunstvoll angelegte tropische Gärten garantieren einen attraktiven Urlaub, nicht nur für Timesharing-Kunden, sondern auch für Pauschaltouristen, die ein großes deutsches Tourismusunternehmen besuchen.

Die Anfi-Gruppe besitzt auch eine Anlage in Tauro in der Nähe von Puerto Rico, die für ihren exklusiven Golfclub bekannt ist. Nicht weit entfernt liegt der Playa de Amadores, und hier ist eine Zeit vergleichbar mit Anfi del Mar Timesharing-Anlage. Es wird versucht, sie mit allen Mitteln zu vermarkten (Stand: Nov. 2010).

Kaufen oder teilen?
Ob Timesharing-Interessen zählen oder nicht, ist nicht nur eine Frage des Geldes, sondern auch der persönlichen Präferenz. Im Urlaub sollte jedoch beachtet werden:

Bei Vertragsabschluss im Ausland gilt das örtliche Vertragsrecht.
Timeshare-Aktien sind in der Regel notariell beglaubigt. Dies sollte vor der ersten Zahlung geklärt werden.
Folgekosten wie Renovierung, Wartung, Instandhaltung.
Nehmen Sie zuerst einen Vertrag, bevor Sie ihn unterschreiben, prüfen Sie ihn und schlafen Sie eine Nacht. Ein mögliches Rabattangebot gilt für seriöse Anbieter am Folgetag.
In keinem Fall ist eine Anzahlung zu leisten, nach deutschem Recht beträgt diese Frist nur 14 Tage nach Eingang des Vertrages, in Spanien 10 Tage.
Bestehen Sie auf einem Widerrufsrecht von 14 Tagen, dies ist in Deutschland allgemeines Recht. Auch in anderen Ländern bestehen Widerrufsrechte mit teilweise abweichenden Fristen.
Keine Urlaubsclub-Mitgliedschaften geschlossen. Diese haben eine kürzere Laufzeit und die Rechtsgrundlage ist ungünstiger.
Berechnen Sie zunächst neu, ob ein Timesharing-Anteil plus Nebenkosten ohne Flug und ohne Verpflegung wirklich so viel günstiger ist als die Kosten von 10 Pauschalreisen zu einem vergleichbaren Ziel inklusive Flug und Halbpension.

Fallstricke
Ein Timesharing-Vertrag ist eine komplexe Immobilientransaktion mit vielen Fallstricken. Unterschreiben Sie keine ohne fachmännischen Rat.

Für den Reisenden kann ein Timesharing insofern unflexibel sein, als es eine Verpflichtung darstellt, jedes Jahr eine Woche am selben Ort (oder an einem Ort unter demselben Eigentümer) Urlaub zu machen. Dies kann in Jahren umständlich sein, in denen der Reisende keine Woche frei hat, sich keine Reise leisten kann oder lieber woanders Urlaub machen möchte. Eine kurzfristige Stornierung ist wahrscheinlich schwierig oder unmöglich, wenn sich Pläne ändern. Timeshares sind mit hohen Vorabkosten verbunden, da sie im Voraus erworben und nicht nur vermietet werden müssen.

Es ist auch schwierig vorherzusagen, ob ein Hotel, das in diesem Jahr ein guter Aufenthaltsort war, in Zukunft denselben Standard und dieselbe Marktposition beibehält. Manchmal wird eine Immobilie renoviert und aufgewertet, wobei die Preise entsprechend steigen. Manchmal verfällt eine Immobilie oder ein Reiseziel durch jahrelange Vernachlässigung. Einige einst beliebte Urlaubsziele sind sogar zu Geisterstädten geworden.

Selbst wenn eine Immobilie einem größeren Umbau oder einer Renovierung unterzogen wird, müssen die Eigentümer des Timesharings für diese Arbeiten höhere HOA / Wartungsgebühren zahlen. Die Auflösung einer Assoziation oder die spätere Umwandlung eines bestehenden Timesharing-Gebäudes in einen anderen Zweck (z. B. Wohnungen oder Eigentumswohnungen) kann aufgrund der fragmentierten Eigentümerstruktur umständlich oder unmöglich sein. Es ist schwierig, alle Eigentümer dazu zu bringen, einer einzigen Vorgehensweise zuzustimmen.

Wie bei jeder anderen Wette auf dem Immobilienmarkt kann der Wert eines einzelnen Timesharings im Laufe der Zeit steigen oder fallen. Ein Timesharing sollte nicht als Investition betrachtet werden. Der Wiederverkaufswert ist weitaus niedriger als die Preise, die die ursprünglichen Hochdruckverkäufer bei Projektstart befördert haben, wenn das Timesharing überhaupt verkauft werden kann. Es kann auch so gut wie unmöglich sein, aus einigen dieser Vereinbarungen herauszukommen – selbst wenn eine Person krank, älter oder bankrott ist (und daher nicht in der Lage ist zu reisen), variieren die Bedingungen der Verträge stark in Bezug darauf, ob die Veranstalter zu freiwilligen Verpflichtungen verpflichtet sind Erlaube dem unglücklichen Besitzer, das System zu verlassen.

Bedenkliche Taktiken wurden angewendet, um Timesharing-Angebote zu verkaufen. Ein unaufgeforderter Pitch behauptet, das Opfer habe etwas umsonst gewonnen – zum Beispiel Reise oder Unterkunft – aber mit ein paar bösen Überraschungen im Kleingedruckten; Das Angebot enthält mehr versteckte Gebühren als ein “Nigeria 419” -Vorschussbetrug, und der Preis für das angebliche “Werbegeschenk” ist, dass der Reisende gezwungen ist, ein langwieriges Verkaufsgespräch unter hohem Druck zu bestehen. Diese Stellplätze können mit falschen Behauptungen behaftet sein, dass Timeshares unweigerlich an Wert gewinnen und jederzeit leicht zu entfernen sind – was oft nicht der Fall ist.

In einigen Fällen gibt es Wartelisten mit Hunderten von Personen, die versuchen, ungünstige Timesharing-Vereinbarungen zu umgehen. Um die Verletzung noch zu beleidigen, werben einige skrupellose Anbieter mit “Wir können Sie für Ihr Timesharing entschädigen” und machen den unglücklichen Reisenden erneut zum Opfer, indem sie ihm für ein weiteres Timesharing ein erneutes Verkaufsgespräch unter Druck setzen. In einigen Fällen verstößt die aggressive “Hot-Room” -Taktik, mit der potenzielle Opfer mit Alkohol in Kontakt gebracht und mehreren Stunden intensivem Verkaufsdruck ausgesetzt werden, gegen geltendes Recht. Wenn Sie vermisst wurden und erfahren haben, dass Sie das System nicht verlassen können oder eine Entschädigung wünschen, können Sie sich an einen Rechtsberater wenden. Dies kann jedoch Geld kosten und es gibt keine Garantie für das Ergebnis eines Rechtsstreits.

Für die Eigentümer von Hotels und Resorts sind Timeshares ein gesperrter Markt und eine lukrative Kapitalquelle. Dies mag die Bereitschaft der Befürworter dieser Programme sowie einige der Hochdruck-Verkaufstaktiken erklären. Für den Reisenden kann ein nicht genutztes Timesharing jedoch zu einer Belastung für den laufenden Betrieb werden. In einigen Fällen haben sich die Wartungskosten über die Vertragslaufzeit um 400% erhöht.

Wenn Sie kaufen müssen, ist es in der Regel billiger, von einem Mitreisenden zu kaufen, der die Immobilie nicht mehr besucht und verkaufen möchte, anstatt direkt vom ursprünglichen Veranstalter zu kaufen.