Immobilienentwicklung ist ein Geschäftsprozess, der Aktivitäten umfasst, die von der Renovierung und der Vermietung von bestehenden Gebäuden bis zum Kauf von unbebautem Land und dem Verkauf von bebauten Grundstücken oder Grundstücken an andere reichen. Immobilienentwickler sind die Menschen und Firmen, die all diese Aktivitäten koordinieren und Ideen von Papier zu Immobilien umwandeln. Immobilienentwicklung unterscheidet sich von der Konstruktion, obwohl viele Entwickler auch den Bauprozess verwalten.
Entwickler kaufen Land, finanzieren Immobilienangebote, bauen oder lassen Bauherren Projekte bauen, erstellen, konzipieren, steuern und orchestrieren den Entwicklungsprozess von Anfang bis Ende. In der Regel übernehmen Entwickler das größte Risiko bei der Erstellung oder Renovierung von Immobilien – und erhalten die größten Belohnungen. In der Regel kaufen Entwickler ein Stück Land, bestimmen das Marketing der Immobilie, entwickeln das Bauprogramm und das Design, erhalten die notwendige öffentliche Genehmigung und Finanzierung, bauen die Strukturen und vermieten, verwalten und verkaufen sie schließlich.
Manchmal werden Immobilienentwickler nur einen Teil des Prozesses übernehmen. Zum Beispiel, einige Entwickler Quelle eine Eigenschaft und erhalten die Pläne und Genehmigungen genehmigt vor dem Verkauf der Immobilie mit den Plänen und Genehmigungen zu einem Builder zu einem Premium-Preis. Alternativ kann ein Entwickler, der auch ein Bauunternehmer ist, eine Immobilie mit den vorhandenen Plänen und Genehmigungen erwerben, so dass diese nicht das Risiko haben, keine Baugenehmigung zu erhalten, und sofort mit der Entwicklung beginnen können.
Entwickler arbeiten bei jedem Schritt mit vielen verschiedenen Partnern zusammen, einschließlich Architekten, Stadtplanern, Ingenieuren, Vermessungsingenieuren, Inspektoren, Bauunternehmern, Anwälten, Vermietern usw. Im Bereich der Stadt- und Länderplanung in Großbritannien ist „Entwicklung“ der Fall definiert im Town and Country Planning Act der 1990er Jahre.
Arten von Promotoren
Es gibt keine Terminologieunterscheidung in Französisch zwischen Landentwickler und Immobilienentwickler. Die zwei Aktivitäten können unterschieden werden, wenn man ihren Inhalt berücksichtigt, aber in der Praxis werden sie oft geübt und oft auch von demselben Bediener praktiziert.
Der Landentwickler, der typisch für die Randgebiete der Städte ist, erwirbt gewöhnlich große unbebaute Grundstücke und teilt sie durch die Unterteilung auf und verbessert sie dann, indem er die notwendige Infrastruktur für den Bau installiert: Straße, Aquädukt, Abwasserkanal usw. Er ist auch gelegentlich beteiligt bei der Erlangung eventuell erforderlicher Änderungen der lokalen Zoneneinteilung. Wenn der Bauträger dann gewartete, fertig zu bauende Landpakete für sofortigen Profit statt für langfristige verkauft, kann er als Landentwickler betrachtet werden.
Der Immobilienentwickler erwirbt Leergrundstücke, verbessertes (oder gewartetes oder gewartetes) Grundstück oder jedes andere errichtete Grundstück, das saniert werden muss und baut ein oder mehrere Gebäude zum Zweck des Verkaufs (groß oder geteilt) oder Mietleasing.
Immobilienentwickler sind oft kleine Strukturen (geführt von ehemaligen Anwälten oder Immobilienmaklern): Sie mobilisieren wenige Mitarbeiter und wenig Eigenkapital. Heutzutage benötigen Banken 20% ihrer Eigenmittel, um ein Projekt zu finanzieren. Sie haben jedoch die Fähigkeit, die notwendige Finanzierung von den Kreditinstituten zu finden. Diese Finanzierungsfazilität und damit der Start eines neuen Projekts hängt von den Immobilienmarktbedingungen in der Projektraumkategorie und der Finanzkraft der potenziellen Käufer und / oder Mieter ab, auf die der Bauherr zugeht. Im Falle eines Neubaus oder einer größeren Renovierung / Sanierung muss der Bauherr ein Vorleasingniveau (Vorbehalt) nachweisen, das von den Kreditgebern als ausreichend für die Art des Gebäudes und des Marktes angesehen wird, um das Risiko für den erfolgreichen Abschluss der Investition zu minimieren.
Einige Entwickler haben ihre eigenen Architektur-, Bau- oder Hausverwaltungsdienste, aber die meisten beauftragen diese Arbeiten vertraglich.
Referenzen
Viele Aspekte des Immobilienentwicklungsprozesses erfordern eine lokale oder staatliche Lizenzierung, beispielsweise als Immobilienmakler oder Handelsvertreter. Ein Immobilienentwickler ist keine Berufsbezeichnung, es gibt keine Schulen oder Vereinigungen, die den Begriff als Marke anerkennen oder schützen. Einige Immobilienentwickler, oft in der Vermarktung von Immobilien über traditionelle Immobilienkanäle, entscheiden sich für Unternehmensverbände wie SIOR.
Pfade für den Eintritt in das Entwicklungsfeld
Kein einziger Weg führt automatisch zum Erfolg in der Immobilienentwicklung. Entwickler kommen aus einer Vielzahl von Disziplinen – Bau, Stadtplanung, Kreditwesen, Architektur, Recht und Rechnungswesen, unter anderem. Neuere spezialisierte Programme, die einen Master of Real Estate Development (MRED) verleihen, sind ebenfalls verfügbar. Die Absolventenprogramme in Immobilienentwicklung sind die umfassendste Ausbildung in der Immobilienwirtschaft. Andere formale Ausbildung umfasst einen Master of Science in Immobilien (MSRE) oder einen MBA.
Organisieren für die Entwicklung
Ein Entwicklungsteam kann auf verschiedene Arten zusammengestellt werden. Auf der einen Seite könnte ein großes Unternehmen viele Dienstleistungen umfassen, von der Architektur bis zum Engineering. Am anderen Ende des Spektrums könnte ein Entwicklungsunternehmen aus einem Hauptauftragnehmer und einigen wenigen Mitarbeitern bestehen, die je nach Bedarf für jede Dienstleistung andere Unternehmen und Fachleute einstellen oder Verträge abschließen.
Es ist von entscheidender Bedeutung, ein Team von Fachleuten zusammenzubringen, um die ökologischen, wirtschaftlichen, privaten, physischen und politischen Probleme eines komplexen Entwicklungsprojekts anzugehen. Der Erfolg eines Entwicklers hängt von der Fähigkeit ab, den Abschluss einer Reihe miteinander verbundener Aktivitäten effizient und zum richtigen Zeitpunkt zu koordinieren und zu leiten.
Der Entwicklungsprozess erfordert die Fähigkeiten vieler Fachleute: Architekten, Landschaftsarchitekten, Bauingenieure und Bauplaner, um das Projektdesign anzugehen; Marktberater zur Ermittlung der Nachfrage und der Wirtschaftlichkeit eines Projekts; Anwälte, um Vereinbarungen und Regierungsgenehmigungen zu handhaben; Umweltberater und Bodeningenieure, um die physikalischen Beschränkungen und Umweltauswirkungen eines Standorts zu analysieren; Landvermesser und Titelunternehmen, um rechtliche Beschreibungen eines Grundstücks zu liefern; und Kreditgeber zur Finanzierung zur Verfügung stellen. Der Generalunternehmer des Projekts beauftragt Subunternehmer, die architektonischen Pläne in die Tat umzusetzen.
Landesentwicklung
Der Kauf ungenutzter Flächen für eine mögliche Entwicklung wird manchmal als spekulative Entwicklung bezeichnet.
Die Unterteilung von Land ist der Hauptmechanismus, durch den Gemeinschaften entwickelt werden. Technisch beschreibt Unterteilung die rechtlichen und physischen Schritte, die ein Entwickler unternehmen muss, um unbebautes Land in bebautes Land umzuwandeln. Die Unterteilung ist ein wichtiger Teil des Wachstums einer Gemeinde, bestimmt ihr Aussehen, die Mischung ihrer Landnutzungen und ihre Infrastruktur, einschließlich Straßen, Entwässerungssysteme, Wasser, Kanalisation und öffentliche Versorgungseinrichtungen.
Die Landentwicklung kann das größte Risiko darstellen, kann aber auch die profitabelste Technik sein, da sie für Genehmigungen und Infrastruktur vom öffentlichen Sektor abhängt und eine lange Investitionsphase ohne positiven Cashflow erfordert.
Nachdem die Unterteilung abgeschlossen ist, vermarktet der Entwickler das Grundstück in der Regel an einen Bauherrn oder anderen Endnutzer für solche Zwecke wie ein Lager oder ein Einkaufszentrum. In jedem Fall mindert der Einsatz von Spatial-Intelligence-Tools das Risiko dieser Entwickler, indem sie die Bevölkerungsentwicklung und die demografische Zusammensetzung der Art von Kunden modelliert, die ein Bauherrn oder Einzelhändler im Umfeld seiner neuen Entwicklung haben möchte.
Finanzielle Aspekte
Die Immobilienentwicklung ist stark von der Liquidität abhängig.
Immobilien sind inhärent eine teure und nicht aktive Flüssigkeit. Es ist teuer zu kaufen und schwer zu verkaufen. Im Prozess der Immobilienentwicklung muss der Bauherr das Grundstück erwerben, die Kosten für Verbesserungen (harte Kosten) und die Gebühren der vielen Berater tragen, die für die Durchführung eines Projekts benötigt werden (weiche Kosten). Da die Kosten hoch sind, der Verkauf nicht sofort erfolgt und der Return on Investment sich verzögert, ist die Immobilienentwicklung finanziell riskant. Ein Großteil der Aufgaben eines Entwicklers besteht im Risikomanagement.
Aufgrund der hohen Anfangsinvestitionen werden die meisten Immobilienprojekte mit einer hohen Fremdfinanzierungsquote (Leverage-Effekt) finanziert. Dies erhöht das Gewinnpotenzial, multipliziert jedoch das Risiko mit der Liquidität. Ein Projekt wird umso ertragreicher, wenn die Anzahlung auf ein Minimum reduziert wird und ein Cashflow entsteht, der ausreicht, um den Schuldendienst zu decken. Es wird noch risikoreicher, wenn das Gebäude lange geplant und gebaut wird, weil die Marktchancen, die anfangs wahrgenommen wurden, möglicherweise verflogen sind.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Immobilienprojekte zu finanzieren, aber die meisten Finanzpakete verwenden die folgenden Quellen:
Privatinvestor (Pensionskasse, Versicherungsunternehmen, vermögende Privatperson, Joint Venture, etc.)
Der öffentliche Investor (zivilgesellschaftliche Immobilieninvestition, öffentliches Angebot, öffentlich-private Partnerschaft usw.)
Private Schulden (Darlehen, Hypotheken, Baudarlehen usw.)
Staatsverschuldung (Sanierungsdarlehen usw.)
Private Zuschüsse (von einer Non-Profit-Organisation, etc.)
Öffentliche Subventionen (Subventionen für die Stadterneuerung, Kredite für Niedrigkostenwohnungen, Steuergutschriften, Zuschüsse zum Schutz des kulturellen Erbes usw.)
Das Eigenkapital (Barmittelverbrauch aus anderen Gebäuden des Projektträgers)
Die Unterordnung
Crowdfunding (neue Finanzierungsquelle der Websites)
Ein erfolgreicher Promoter kann angesichts der damit verbundenen Gewinne sehr reich werden, aber die Risiken sind manchmal enorm, besonders wenn die wirtschaftlichen Bedingungen instabil sind. Aufgrund der geringen Liquidität seiner Vermögenswerte ist der Projektträger auch von externen Finanzierungsquellen abhängig, die teilweise sehr anfällig sind. Der Mangel an Liquidität ist eine häufige Ursache für Insolvenz unter Immobilienentwicklern.
Immobilienentwicklungsprozess
Obwohl der Prozess der Immobilienentwicklung je nach Gebäudetyp und Projekt unterschiedlich ist, kann davon ausgegangen werden, dass er in chronologischer Reihenfolge folgt:
Die Marktforschung
Standortauswahl / Machbarkeitsanalyse
Die Due Diligence / die Pro-forma-Vorprüfung
Erwerb der Immobilie oder eine einfache Kaufoption
Projektarchitektur / detaillierte Proforma
Erlangung von Baugenehmigungen, Zonierungsänderung, Genehmigungen
Die Vorvermietung
Die Finanzierung / das Pro-forma-Finale
Gebäude
Marketing (Vermietung oder Verkauf des Gebäudes im Ganzen oder in Einheiten)
Die Verwaltung (wenn das Gebäude erhalten bleibt)
Konstruktion
Die Konstruktion wird normalerweise durch Kauf und Entwicklung einer Immobilie durchgeführt. Im Rahmen der Entwicklung werden alle Bauarbeiten in Auftrag gegeben, von der Planung der Architekten über die behördlichen Genehmigungen bis hin zu den Bauarbeiten. Eigene Haustechnik wird in der Regel nicht erbracht. Die entwickelten Wohneinheiten werden komplett verkauft. Im Lagergebäude entwickelt und baut der Entwickler die Einheiten vor oder während des Bauprozesses. In der Auftragsabwicklung arbeitet der Entwickler nur mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages. Der Gewinn des Bauträgers errechnet sich als Differenz zwischen den Gesamtkosten der Wohnraumproduktion und den erzielten Verkaufspreisen.
Der schlüsselfertige Vertrag besteht darin, dass Immobilien verkauft werden, ein Notar notariell beglaubigt wird.
Da der Entwickler der alleinige Vertragspartner des Kunden ist, ist eine direkte Abstimmung des Kunden mit Handwerkern und Firmen nicht erforderlich und andererseits nur mit Zustimmung und Mitwirkung des Entwicklers möglich.
Der Bauherr ist gegenüber dem Besteller für die ordnungsgemäße Erfüllung der vertraglich vereinbarten Pflichten verantwortlich und hat dafür zu sorgen, dass während der Bauzeit oder innerhalb der Gewährleistungsfrist auftretende Mängel behoben werden.
Denkbar ist neben dem Abschluss eines Bauträgers oder Bauvertrages auch, dass ein Käufer ein bereits fertiggestelltes (zB Altbau) oder halbfertiges Objekt (Entwicklungshaus) vom Bauträger mit einem Standardkaufvertrag erwirbt. In letzterem Fall übernimmt der Käufer die Fertigstellung auf eigene Kosten und Gefahr.