التطوير العقاري ، أو التطوير العقاري ، هو عملية تجارية ، تشمل الأنشطة التي تتراوح بين تجديد وإعادة تأجير المباني القائمة لشراء الأراضي الخام وبيع الأراضي أو الطرود المتطورة إلى الآخرين. مطورو العقارات هم الأشخاص والشركات الذين يقومون بتنسيق كل هذه الأنشطة ، وتحويل الأفكار من الورق إلى العقارات. يختلف التطوير العقاري عن الإنشاء ، على الرغم من أن العديد من المطورين يديرون أيضًا عملية الإنشاء.

يقوم المطورون بشراء الأراضي ، أو تمويل صفقات العقارات ، أو بناء أو بناء بناة المشاريع ، أو تخيل ، أو التحكم ، أو تنظيم عملية التنمية من البداية إلى النهاية. عادة ما يواجه المطورون أكبر المخاطر في إنشاء أو ترميم العقارات – ويحصلون على أكبر المكافآت. عادة ، يقوم المطورون بشراء جزء من الأرض ، وتحديد تسويق العقار ، وتطوير برنامج البناء والتصميم ، والحصول على الموافقة العامة اللازمة والتمويل ، وبناء الهياكل ، وتأجيرها ، وإدارتها ، وبيعها في نهاية المطاف.

في بعض الأحيان ، لن يضطلع مطورو العقارات إلا بجزء من العملية. على سبيل المثال ، بعض المطورين مصدر خاصية والحصول على خطط وتصاريح الموافقة عليها قبل بيع الممتلكات مع الخطط والتصاريح لمنشئ بسعر أعلى. وبدلاً من ذلك ، قد يقوم مطور ، هو أيضًا منشئ ، بشراء عقار يمتلك خططًا وتصاريح في مكانها بحيث لا يواجه خطر الفشل في الحصول على موافقة التخطيط ويمكنه البدء في الإنشاء على الفور.

يعمل المطورون مع العديد من النظراء المختلفين على طول كل خطوة من هذه العملية ، بما في ذلك المهندسين المعماريين ومخططي المدن والمهندسين والمساحين والمفتشين والمقاولين والمحامين ووكلاء التأجير ، إلخ. في سياق تخطيط المدن والقرى في المملكة المتحدة ، فإن “التنمية” هي محددة في قانون تخطيط المدن والبلد في التسعينات.

أنواع المروجين
لا يوجد تمييز للمصطلحات باللغة الفرنسية بين مطور الأراضي والمطور العقاري. يمكن تمييز هذين النشاطين إذا نظرنا إلى محتواهما ، ولكن من الناحية العملية فركهما بل وحتى في كثير من الأحيان يمارسان من قبل نفس المشغل.

يكتسب مطور الأراضي ، وهو نموذج نموذجي للمناطق النائية من المدن ، الكثير من المساحات الشاغرة الشاسعة ويقسمها من خلال التقسيم الفرعي ، ثم يحسنها عن طريق تركيب البنية التحتية اللازمة للبناء: الشارع ، القنوات ، المجاري ، الخ. في الحصول على تقسيم السلطة المحلية التغييرات التي قد تكون مطلوبة. عندما يقوم المطور بعد ذلك ببيع قطع أراضي جاهزة وجاهزة للاستخدام لتحقيق الربح الفوري وليس على المدى الطويل ، يمكن اعتباره مطور أرض.
يكتسب المطور العقاري عقوداً شاغرة ، أو أراض محسّنة (أو مخدومة أو مخدّمة) أو أي ممتلكات أخرى تتطلب إعادة تطوير وإنشاء مبنى واحد أو أكثر لغرض البيع (السائبة أو المقسمة) أو تأجير الإيجار.
غالباً ما يكون مطورو العقارات عبارة عن هياكل صغيرة (يقودها محامون سابقون أو سماسرة عقارات): هم يحشدون القليل من الموظفين وقليل من الأسهم. في الوقت الحاضر ، تتطلب البنوك 20 ٪ من الأموال الخاصة لتمويل مشروع. ومع ذلك ، لديهم القدرة على العثور على التمويل اللازم من مؤسسات الإقراض. يعتمد هذا التمويل ، وبالتالي بدء مشروع جديد ، على ظروف سوق العقارات في الفئة الفضائية المتوقعة والقوة المالية للمشترين المحتملين و / أو المستأجرين المقترحين من قبل المطور. في حالة الإنشاءات الجديدة أو التجديد / إعادة التطوير الرئيسية ، يجب على المطور أن يثبت مستوى الإيجار المسبق (الحجز) الذي يعتبره المقرضون كافياً لنوع المبنى والسوق المعني للتقليل إلى أدنى حد من المخاطر التي يمكن أن تنجح في استكمال الاستثمار.

لدى بعض المطورين خدماتهم المعمارية أو الإنشائية أو إدارة الممتلكات الخاصة بهم ، ولكن معظمهم يتعاقد من الباطن على هذه الأعمال بالتعاقد.

شهاداته
تتطلب العديد من جوانب عملية التطوير العقاري الترخيص المحلي أو الحكومي ، مثل التصرف كوسيط عقارات أو وكيل مبيعات على طول. المطور العقاري ليس تسمية مهنية ، ولا توجد مدارس أو جمعيات تعترف أو تحمي المصطلح كعلامة تجارية. يختار بعض مطوري العقارات ، الذين غالباً ما يشاركون في تسويق العقارات من خلال القنوات العقارية التقليدية ، الانضمام إلى جمعيات الأعمال مثل SIOR.

مسارات لإدخال حقل التطوير
لا يوجد مسار واحد يؤدي تلقائيا إلى النجاح في تطوير العقارات. يأتي المطورون من مجموعة متنوعة من التخصصات – البناء ، التخطيط الحضري ، الإقراض ، الهندسة المعمارية ، القانون والمحاسبة ، من بين أمور أخرى. البرامج المتخصصة الحديثة التي تمنح درجة الماجستير في التطوير العقاري (MRED) متوفرة أيضا. برامج الدراسات العليا في التطوير العقاري هي التعليم الأكثر شمولا في صناعة العقارات. التعليم الرسمي الآخر يشمل ماجستير العلوم في العقارات (MSRE) ، أو ماجستير في إدارة الأعمال.

تنظيم من أجل التنمية
يمكن وضع فريق التطوير في واحدة من عدة طرق. في أحد الأطراف ، قد تشمل شركة كبيرة العديد من الخدمات ، من الهندسة المعمارية إلى الهندسة. في الطرف الآخر من الطيف ، قد تتكون شركة التطوير من مدير واحد وعدد قليل من الموظفين الذين يوظفون أو يتعاقدون مع شركات أخرى ومحترفين لكل خدمة حسب الحاجة.

إن تجميع فريق من المهنيين لمعالجة القضايا البيئية والاقتصادية والخاصة والبدنية والسياسية المتأصلة في مشروع تنمية معقد أمر بالغ الأهمية. يعتمد نجاح المطور على القدرة على التنسيق وقيادة إكمال سلسلة من الأنشطة المترابطة بكفاءة وفي الوقت المناسب.

تتطلب عملية التطوير مهارات العديد من المهنيين: المهندسين المعماريين ، مهندسي المناظر الطبيعية ، المهندسين المدنيين ومخططي المواقع لمعالجة تصميم المشروع ؛ مستشارو السوق لتحديد الطلب واقتصاديات المشروع ؛ محامين للتعامل مع الاتفاقات والموافقات الحكومية ؛ الاستشاريين البيئيين ومهندسي التربة لتحليل القيود المادية للموقع والتأثيرات البيئية ؛ المساحين وشركات الملكية لتوفير أوصاف قانونية للممتلكات. والمقرضين لتوفير التمويل. يقوم المقاول العام للمشروع بتعيين المقاولين من الباطن لوضع الخطط المعمارية موضع التنفيذ.

تطوير الأراضي
ويسمى أحيانًا شراء أراض غير مستخدمة لتطوير محتمل بالتطوير المضاربي.

تقسيم الأراضي هو الآلية الرئيسية التي يتم من خلالها تطوير المجتمعات. من الناحية الفنية ، يصف التقسيم الفرعي الخطوات القانونية والبدنية التي يجب على المطور اتخاذها لتحويل الأراضي الخام إلى أرض مطورة. يعتبر التقسيم جزءًا حيويًا من نمو المجتمع ، ويحدد مظهره ، ومزيجًا من استخداماته الأرضية ، وبنيته التحتية ، بما في ذلك الطرق ، وأنظمة الصرف ، والمياه ، والصرف الصحي ، والمرافق العامة.

يمكن أن تشكل تنمية الأراضي أكبر قدر من المخاطر ، ولكن يمكن أن تكون أكثر التقنيات ربحية لأنها تعتمد على القطاع العام للموافقات والبنية التحتية ولأنها تنطوي على فترة استثمار طويلة بدون تدفق نقدي إيجابي.

بعد اكتمال التقسيم الفرعي ، يقوم المطور عادة بتسويق الأرض إلى منشئ المنزل أو أي مستخدم نهائي آخر ، لاستخدامات مثل مستودع أو مركز تسوق. على أي حال ، فإن استخدام أدوات الذكاء المكاني يخفف من مخاطر هؤلاء المطورين عن طريق نمذجة الاتجاهات السكانية والتكوين الديموغرافي لهذا النوع من العملاء الذين يود أن يحيط ببناء المنازل أو تاجر التجزئة تطورهم الجديد.

الجوانب المالية
التطوير العقاري يعتمد بشكل كبير على السيولة.

العقارات بطبيعتها سائلة باهظة وغير نشطة. انها مكلفة لشراء ويصعب بيعها. في عملية التطوير العقاري ، يجب على المطور الحصول على الأرض ، ودفع تكاليف التحسين (التكاليف الصعبة) ورسوم العديد من الخبراء الاستشاريين اللازمين لتنفيذ مشروع (تكاليف ميسرة). بما أن التكاليف مرتفعة ، فإن البيع ليس فوريًا وتأخر عائد الاستثمار ، فإن التطوير العقاري محفوف بالمخاطر المالية. معظم عمل المطور هو إدارة المخاطر.

بالنظر إلى الاستثمارات الأولية المهمة ، يتم تمويل معظم مشاريع التطوير العقاري بنسبة اقتراض عالية (تأثير الرافعة المالية). هذا يزيد من الأرباح المحتملة ، لكنه يضاعف المخاطر على السيولة. سيكون المشروع أكثر ربحية إذا تم تخفيض الدفعة الأولى إلى الحد الأدنى وتبدأ في توليد التدفق النقدي الكافي لتغطية خدمة الديون. سيكون الأمر أكثر خطورة إذا كان المبنى طويلًا للتخطيط والبناء ، لأن فرص السوق التي تم تصورها في البداية قد تبخرت.

هناك طرق مختلفة لتمويل المشاريع العقارية ، ولكن معظم الحزم المالية تستخدم المصادر التالية:

مستثمر خاص (صندوق معاشات ، شركة تأمين ، شخص ثري ، مشروع مشترك ، الخ.)
المستثمر العام (الاستثمار في المجتمع المدني ، العرض العام للعمل ، الشراكة بين القطاعين العام والخاص ، إلخ.)
ديون خاصة (قرض ، قرض عقاري ، قرض بناء ، إلخ)
الدين العام (قرض إعادة التطوير ، إلخ)
منح خاصة (من منظمة غير ربحية ، إلخ.)
الإعانات الحكومية (إعانات للتجديد الحضري ، ائتمانات الإسكان منخفض التكلفة ، الائتمان الضريبي ، منحة لحماية التراث الثقافي ، إلخ)
الأسهم (استخدام النقد من المباني الأخرى للمروج)
التبعية
التمويل الجماعي (مصدر تمويل جديد تقترحه مواقع الويب)
يمكن أن يصبح المروج الناجح ثرياً جداً ، نظراً للأرباح التي ينطوي عليها ، ولكن المخاطر تكون هائلة أحياناً ، خاصة عندما تكون الظروف الاقتصادية غير مستقرة. كما أن انخفاض سيولة أصولها يجعل المروج يعتمد على مصادر التمويل الخارجية التي تكون في بعض الأحيان ضعيفة للغاية. نقص السيولة هو سبب شائع للإفلاس بين مطوري العقارات.

عملية التطوير العقاري
على الرغم من أن عملية التطوير العقاري تختلف وفقًا لنوع المبنى والمشروع المعني ، يمكن اعتبار أنه يتبع المراحل التالية ، بالترتيب الزمني التقريبي:

أبحاث السوق
اختيار الموقع / تحليل الجدوى
الاجتهاد الواجب / الشكل التمهيدي الأولي
الحصول على العقار أو خيار شراء بسيط
هيكل المشروع / شكل مبدئي تفصيلي
الحصول على تصاريح البناء ، تعديل المناطق ، التصاريح
ما قبل الاستئجار
التمويل / الصيغة النهائية
المبنى
التسويق (تأجير أو بيع المبنى بالكامل أو في وحدات)
الإدارة (عند الحفاظ على المبنى)

اعمال بناء
يتم البناء عادة عن طريق شراء وتطوير الممتلكات. كجزء من التطوير ، تم تكليف جميع أعمال البناء ، من تخطيط المعماريين إلى الموافقات الرسمية إلى أعمال البناء. عادة لا يتم توفير خدمات البناء الخاصة. الوحدات السكنية المتطورة تباع بالكامل. في مبنى التخزين ، يتطور المطور ويبني لبيع الوحدات قبل أو أثناء عملية البناء. في مبنى الطلب ، يعمل المطور فقط مع توقيع اتفاقية الشراء. يتم احتساب ربح مطور الملكية على أنه الفرق بين إجمالي تكاليف إنتاج المساحة المعيشية وأسعار المبيعات المحققة.

عقد تسليم المفتاح هو بسبب بيع العقارات ، وهو كاتب العدل لتوثيق.

نظرًا لأن المطور هو الشريك التعاقدي الوحيد للعميل ، فإن التصويت المباشر للعميل مع الحرفيين والشركات ليس مطلوبًا ، ومن ناحية أخرى فقط بموافقة وتعاون المطور.

يكون المطور مسؤولاً أمام المشتري عن التنفيذ السليم للالتزامات المتفق عليها تعاقديًا ويجب التأكد من معالجة أي عيوب تحدث خلال فترة الإنشاء أو خلال فترة الضمان.

بالإضافة إلى إبرام عقد مطور أو عقد بناء ، من الممكن أيضاً أن يكتسب المشتري بالفعل (على سبيل المثال مبنى قديم) أو شبه تام (منزل تطوير) من المطور مع عقد شراء قياسي. وفي الحالة الأخيرة ، يتحمل المشتري إنجازه على نفقته ومخاطره.